【注文住宅の契約】売買契約書と請負契約書について

注文住宅でマイホームを建てる際に必要な契約書とは

住宅を得る方法と必要な契約書

分譲一戸建てと分譲マンション

完成した分譲の一戸建てやマンションを宅地建物取引業者を通じて購入する場合、業者は、売買契約に先立って、住宅に関する事項や取引条件など所要の重要な事項について説明書を作成した上で、説明する義務を負っています。

これは、一般の買主は、不動産に関する権利関係や法令の制限、また、取引条件についても十分な知識に欠けることが多いため、買主が不利にならないよう消費者保護と紛争の未然防止のために定められています。

民法上、売買は、売主と買主の合意があれば成立します。

しかしながら、契約内容や権利関係が複雑な不動産取引においては、書面に整理した売買契約書によって契約を交わすことが、宅建業法37条で定められています。

建築条件付土地

建築条件付土地とは、土地を購入した買主が、売主自身または売主が指定する建築業者と、一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とする土地を指し、売買では土地の重要事項説明書と売買契約書が交付されます。

一定期間を経過しても、買主が建物の建築請負契約を締結しない、または建築しないことが確定した場合、土地の売買契約は損害賠償や違約金なしの無条件で解除され、支払い済みの全額が買主に返還されます。

注文住宅（土地なし）

土地を持っていない状態で注文住宅を建てる場合、まず土地を購入してから、工事を依頼することになるため、土地の売買契約と建物の建築工事請負契約の２種類の契約を、順次締結します。

不動産業者の仲介で土地を購入する際には、土地の重要事項説明書の交付と説明を受けたうえで、土地売買契約書によって契約を締結します。

購入した土地に注文住宅を建てる際は、建築業者との間で、建物の工事請負契約書によって請負契約を締結します。

土地を自分で探す場合もありますが、業者が土地を探し出して紹介してくれる場合もあります。

この際は、土地の紹介を前提に、先に工事請負契約を結ぶ「土地なし契約」という方法があります。

ただし、土地が決まっていないまま建物のみの請負契約を結んだ場合、敷地の面積や形状、用途地域、周辺の環境、道路や地盤の状況などによって、建築制限や追加工事、設計変更などの恐れがあります。

「空中契約」とも呼ばれるように、トラブルが発生するリスクがあることを十分理解した上でない限り、建物のみの土地なし契約は締結しないことがお薦めです。

注文住宅（土地あり）

所有している土地に注文住宅を建てる際は、建築業者との間で、建物の工事請負契約書によって請負契約を締結します。

契約の際に大切なことは、依頼者の要望が正確に実際の工事に反映され、予算内で実現できることです。

契約書類を確認して、希望通りの工事内容が予算内で実現できるかについて、十分に検討することが重要です。

注文住宅で必要な建物の工事請負契約の書類とは

工事請負契約書は、建設業法に基づき、契約内容となる一定の重要事項を明示した適正な契約書を書面で取り交わすことによって、請負代金、施工範囲などに関する紛争を未然に防ぐことを目的とする契約書です。

契約書は、工事請負契約書本体と、契約約款、設計図書、工事見積書などの添付書類で構成されます。

契約は署名捺印によって成立しますが、トラブル防止のために納得がいくまで確認することが重要です。

｢工事請負契約書」

工事請負契約書には、契約の目的、工事名、工事の内容、工期、代金、支払方法、引渡時期、工事の内容に追加や変更があった場合の工事代金や工期の変更、瑕疵担保責任などについて記載されます。

工事請負契約書に記載されている項目

※建設業法14条より抜粋

1. 工事内容
2. 請負代金の額
3. 工事の着手と完成の時期
4. 請負代金の全部又は一部の前払い金又は、出来高部分に対する支払いの時期と支払い方法
5. 設計変更・工事着手の延期、工事の中止があった場合の工期・請負代金の額・損害の負担及び額の算出方法
6. 天災その他の不可抗力による工期の変更または損害 の負担およびその額の算出方法
7. 価格等の変動もしくは変更に基づく請負代金の額または工事内容の変更
8. 工事の施工により第三者が損害を受けた場合における賠償金の負担に関する定め
9. 注文者が工事に使用する資材を提供し、または建設 機械その他の機械を貸与する時は、その内容および 方法
10. 注文者が工事の全部または一部の完成を確認するための検査の時期および方法ならびに引渡の時期
11. 工事完成後における請負代金の支払いの時期および支払い方法
12. 工事の目的物の瑕疵を担保すべき責任または当該責任の履行に関して講ずべき保証保険契約の締結
13. その他の措置に関する定めをするは、その内容各当事者の履行の遅滞その他債務の不履行の場合における遅延利息、違約金その他の損害金
14. 契約に関する紛争の解決方法

｢契約約款」

工事請負契約約款は、具体的な権利義務関係を定めたもので、工期が延長した場合や、当初の契約どおりに住宅が完成していない場合などについて、契約書には記載できないトラブルの対応方法について記載されます。

「設計図書」

設計図書には、設計図のほか、工事内容や費用の詳細を示した仕様書があります。

仕様書には、工事範囲や使用する構造などの強度や内外装の仕上げ方法、使用する材料の種類と品番、住宅機器の名称と品番などが記載されます。

「工事見積書」

工事見積書では、総工事費と工事費の内訳が記載されます。

工事費内訳の項目は、通常、会社ごとに表記の仕方や分類が異なっています。工種ごとに、工事名称や数量、単価、総額が記載されます。

注文住宅に必要な土地の売買契約書と工事請負書はどう違うの？

土地を購入する際は、売買契約書によって契約を締結します。

売買契約の売主が、不特定多数の相手に対して宅地分譲を行う場合、宅地建物取引業の免許が必要であるとともに、宅地建物取引業法の規制を受けることになります。

土地の売買契約は、通常、全額を支払う前までなど相手が履行の着手前であれば、契約手付金を放棄して途中解約することが可能です。

購入した土地に建物を建設する契約は、工事請負契約書によって契約を締結します。

また、工事を着工するにあたっては、建築基準法に基づく建築確認を受け、確認済証の交付を受ける必要があります。

工事請負契約は、新築する建物の間取りや仕様が決まり、それに基づいて作成した設計図書に対する金額(見積書)の提示を受けた後でなければ契約できないため、同じ日に土地の売買契約と工事請負契約を締結することはできません。

工事請負契約後に図面に変更がないことを確認した上で、建築確認申請となるのが一般的です。

尚、ここで行う工事請負契約には、宅地建物取引業法の適用がないことに注意しましょう。

しかし、土地と建物がセットで売買される契約形態では、宅地建物取引業法によって、未完成の建物については、建築確認申請を受けていなければ売買契約を締結することができないので注意が必要です。

建設工事請負契約は、住宅の間取りや条件を明確にするために行うもので、プランや予算を契約前に決めておく必要があります。

また、プランは仕様書や平面図、立面図などの設計図書に反映されている必要があります。

なお、契約の解除については、完成前までであれば、解約日以降の契約について解除することができますが、違約金の支払いや契約解除までに発生した損害を請求される恐れがあります。

建築条件付土地の購入の際、土地の売買契約時に何も決まっていない建物の請負契約をしてしまう事例も見受けられますが、トラブルに巻き込まれるケースも珍しくありません。

注文住宅の売買契約書と工事請負契約書を一つの契約書にできるの？

土地を持たずに注文住宅を建てる際は、土地の購入と注文住宅の請負契約を締結することになります。

一般的には、まず土地を購入するための売買契約を締結し、その後に建築計画や費用について打合せた上で、建物の工事請負契約を締結します。

前述のとおり、宅地建物取引業者を通じた工事請負契約は、建物の建築確認後でなければ締結することができないため、通常、２種類の契約を一括して締結することはできません。

しかしながら、逆説的に言うと、建築確認を受けた後であれば、土地の売買契約と建物の工事請負契約を一本化して、土地建物売買契約として行うことも可能と言えます。

契約書を1種類にすることによって、契約書の料金を安く抑えることや、契約書の印紙税を節約できる可能性があります。

また、住宅ローン申請の際には、一括して手続きを行うことができるメリットが考えられます。

ただし、このような契約では、建物の工事請負契約の基本的な内容および請負代金は定められていることとなり、契約後に大きく変更することはできないデメリットがあることを知っておく必要があります。

仲介手数料は、土地だけが対象で、建物の工事請負契約については発生しませんが、業者によっては、建物のプランについて合意後に結ぶ工事請負契約について、建物の売買契約として提案するケースもあるため注意が必要です。

契約書をかわすタイミングについて

契約書を交わす際は、注文者と施工会社それぞれに考えるタイミングがあります。

お互いのタイミングのポイントから、工事請負契約書を交わす良い時期を見てみましょう。

タイミングに「決まり」はない

ハウスメーカーによっては、打合わせが始まる前に契約を迫られる場合があります。

これは、図面と標準的な仕様で大まかな請負金額を決め、工事請負契約書を交わしてから詳細の打合わせをするというケースです。

工務店でも、図面がはっきり決まる前に契約をお願いする会社があります。

これは、「とりあえず、うちの会社（工務店）で建てることを決めてください。その後、打ち合わせをしましょう。」というものです。

どちらも、工事請負契約書を交わすことで、家を建てることを決めて下さいと言っているのです。

これは、施工会社側の事情で、これに従わなければならない決まりはありません。

工事請負契約書を交わす場合、お互いに住宅建築に対する同意が必要となります。

すべて決めるのは無理がある

注文住宅を建てるには、いろいろなことを打合わせして、決めていかなければなりません。

住宅を建てる際の打ち合わせは、項目も多く、時間もかかります。

実際にクロスや床材、建具など細かい部分まですべて決めるのは大変です。

変更を繰り返すことが多く、施工会社としては、打ち合わせ自体にコストがかかります。

契約後にゆっくり時間をとって行いたいというのが本音でしょう。

そのため、契約前に本格的な打ち合わせはしてもらえないことがあります。

しかし契約後の仕様打合せで、金額が大幅に変わってしまうことは有り得るので、最低限の希望はあらかじめ伝えておくことが大切です。

お互いが納得できる契約のタイミングを探すことが大事

工事請負契約書を交わすのはいつが良いのか考えた場合、施工会社（ハウスメーカーや工務店など）と注文者の立場ではそれぞれに違いがあります。

早期に契約書を交わす場合、注文者にとっては検討する時間が少なく、間取りを変更することもなかなかできません。

また、建築費を細部まで検討したら資金が足りないなどの問題がおきることが多くなります。

反対に、打ち合わせを何度もした後に契約書を交わす場合は、施工会社にリスクがあります。

打合わせをすれば、それだけ時間がかかり、人的機会損失も高くなります。

施工会社としては打合わせをしても結局契約できなかったという事態を避け、なるべく早く契約し、契約した後に詳しい打合わせをしたいのです。

このように、それぞれ事情がありますので、お互いが納得できる契約のタイミングを探すことが大切です。

そのためには、工事請負契約を交わす前に工事請負契約書の記載事項以外のチェックポイントを知っておき、ある程度納得してから契約することでトラブルが起きにくい、契約を交わすことができます。

何度か打ち合わせを重ね、「この会社と契約したい」と思えたら、解約する場合の条件や違約金などの説明を受け、納得できることが必要です。

契約前に見ておきたいチェックポイントについて

工事請負契約書を交わす前に、契約書の内容をよく検討するのはもちろんですが、それ以外にも必要なことがあります。

それは、間取りと設備・外構です。それぞれのチェックポイントを見てみましょう。

間取り

注文住宅の場合、工事請負契約書を交わす前に建てる住宅を見たり、体験したりすることができません。

そのため、立面図や平面図を見ながら説明を受け、間取りを検討します。

契約前に必ず、希望の間取りになっていることを確認してください。

部屋の広さやドア・窓の位置など一部屋ずつ確認しましょう。

最近では、パースや３Dなどでよりわかりやすいプレゼンがされるようになりましたが、実際に完成すると「こうなっていたんだ」「思っていたのと違った」などのトラブルは、まだあるようです。

契約後の間取りの変更は、契約金額に上乗せされる追加金額となる場合があり、資金計画にも影響します。

また、間取りの変更は工期にも影響する可能性があります。

そのため、契約前に間取りのおおまかな部分が、希望と合致しているか確認しておきましょう。

安心してインテリアなどの打ち合わせに専念することができます。

設備

水廻りの設備は、各施工会社（ハウスメーカーや工務店など）で標準仕様を決めていることが多く、工事請負契約の段階では標準仕様の設備で契約するようです。

契約後に変更することも可能ですが、金額についてはグレードアップした分は追加金額となります。

水回りの設備はグレードが多く、高いグレードの物は値段が跳ね上がりやすい傾向にあります。

契約前は、標準仕様の設備で打合わせを進める施工会社が多いので、標準仕様についても自分で調べ、取り入れたい設備があったら事前に相談しておくと良いでしょう。

外構

注文住宅の打合わせは、外装（屋根や外壁など）・内装から打合わせがはじまり、家が建ちはじめてから外構の検討をするケースがほとんどです。

外構費用は、敷地の周りのブロックやフェンス・駐車場の仕様（カーポートや土間など）やアプローチ・ポストなど様々です。

外構費用は、敷地回り・外回りの工事になるため、一つ一つの費用が高額になります。

工事請負契約書の見積もりの中に外構費が含まれている場合は、どんな内容が含まれているか、ポストや駐車場の仕様を確認しておきましょう。

また、含まれていない場合は、概算の予算を把握しておくと安心です。

注文住宅を建てる場合、住宅そのものだけでなく、外構工事も完成していると住みやすい住宅となります。

外構工事の内容・仕様・予算を把握し、資金計画をすすめましょう。

注文住宅の契約で心得ておきたいこととは

注文住宅の契約など、契約内容や権利関係が複雑な取引においては、契約書によって契約を交わすことが通常なので、メリットやデメリットを把握しておくことが重要です。

契約は、当事者双方の合意があれば成立しますが、契約書として明文化することにより、双方の権利と義務が明らかになり、安心して契約を交わすことができます。

ただし、契約書を作成するデメリットとして、双方の権利や義務を正しく記載する必要のある契約書類の作成は煩雑であり、専門的な知識や作成する時間や手間もかかるため、人件費などのコストが嵩みます。

また、契約に際しては、宅地建物取引業者に支払う仲介手数料、契約書の印紙税などの経費もかかることになります。

このような契約書のデメリットはあるものの、明文化した記録として残すことで、約束が曖昧にならずに済み、契約の目的を果たす際のトラブルを防止することができます。

また、トラブルが発生しそうな状況について、予測できる事態と対処法を契約書に記しておけば、損害のリスクを回避することもできます。

訴訟になった場合などに、契約書は裁判上で確実な証拠となります。

さらに、双方で決めた約束は、明文化して書面に残すことが重要です。契約書には記載できない場合でも、覚書として残しておけば安心です。

契約後の双方の思い違いを防ぐために有効な手段となります。

このように契約書は重要な役割を持ち、契約後は契約の当事者双方が、記載された権利と義務を共有することになるため、内容についてしっかりと納得した上で契約を交わすことが重要です。

特に、建物の工事請負契約については、契約書に確定した建物のプランや代金が明確に記されているかを確認し、納得した上でサインと捺印を行うことが重要です。

「とりあえず」でサインしてはいけない

注文住宅を建てる施工会社と打合わせをしていると、必ず「契約をいつにするか」ということが話題になります。

担当の営業マンによっては、「まず契約書を」と契約を迫られることもあります。

家の完成時期を見計らうや（お子様の入学やアパートの契約更新・転勤など）、会社の決算のため値引きや商品などのサービスがあるなど、お客側になって考えているのなら良いのですが、自分の成績や会社の売上のためだけに契約を迫る営業マンもいます。

「工事請負契約書にサインする」ということは、法律的に有効になります。

簡単に契約を解除したり、大きな部分を変更したりすることはできません。

契約する内容を理解し、納得してサインすることが重要です。

担当の営業マンや会社の都合ではなく、注文住宅を建てる本人・家族が望んで契約するようにしましょう。

注文住宅を選ぶのに最適な不動産業者の選び方について

注文住宅を建てるには、まず土地が必要になります。施工会社（ハウスメーカーや工務店など）が土地を一緒にさがしてくれる場合もありますが、土地売買の専門家である不動産業者に土地をさがしてもらうのが、一般的です。

注文住宅を建てる場合に最適な不動産業者のポイントをみてみましょう。

最適な不動産会社の選び方

住宅を建てる土地を探すには、自分たちが希望する住宅が建てられる土地を探さなければなりません。

土地には、法律（建築基準法・都市計画法・道路法など）の制約があります。

また、住宅を建てる土地は、生活の利便性や生活環境（音や近隣環境など）・学区の決まりなどの条件も重要です。

そのため、土地探しをお願いする不動産業者は、住宅を建てる土地の売買実績が豊富な不動産業者が良いでしょう。

また、土地を購入するには、本当にその土地で良いのか、土地を購入するまでの手続き方法がわからないなど、不安なことが多々あると思います。

対応が丁寧で、相談を親身になって聞いてくれるなど、信頼できる不動産業者を選びましょう。

土地の購入からはじめる場合、最適な家を建てるためにやったほうがいいこと

注文住宅を建てる土地を探す際には、事前の準備が重要です。

まず、土地と建物にいくら予算をかけられるのか、把握しておきましょう。予算によって、購入できる土地の広さや地域が変わってきます。

ある程度予算がわかっていれば、その範囲で、効率的に土地を探してもらえます。

また、住みたい地域や土地に対する要望（学区や最寄駅・駅までの距離など）をリストアップしておきましょう。

同じ価格でも地域や環境により住みやすさが変わります。

要望をまとめて、伝えることで、希望に近い土地が探してもらえます。