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2019年04月06日更新

【注文住宅の契約】売買契約書と請負契約書について

注文住宅を取得する際の契約について事前に知識があると安心です。マイホームを建てる際に必要な契約書、注文住宅の建設に必要な土地の売買契約書や工事請負契約書、また、2種類の契約書を一つの契約書にできるかや、契約に際して心得ておくことについて解説します。

  • 【監修者】タクトホームコンサルティングサービス
  • この記事の監修者
    タクトホームコンサルティングサービス
    亀田融

注文住宅でマイホームを建てる際に必要な契約書とは

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住宅を得る方法と必要な契約書

分譲一戸建てと分譲マンション

完成した分譲の一戸建てやマンションを宅地建物取引業者を通じて購入する場合、業者は、売買契約に先立って、住宅に関する事項や取引条件など所要の重要な事項について説明書を作成した上で、説明する義務を負っています。

これは、一般の買主は、不動産に関する権利関係や法令の制限、また、取引条件についても十分な知識に欠けることが多いため、買主が不利にならないよう消費者保護と紛争の未然防止のために定められています。

民法上、売買は、売主と買主の合意があれば成立します。

しかしながら、契約内容や権利関係が複雑な不動産取引においては、書面に整理した売買契約書によって契約を交わすことが、宅建業法37条で定められています。

建築条件付土地

       
建築条件付土地とは、土地を購入した買主が、売主自身または売主が指定する建築業者と、一定期間内に建物の建築請負契約を結ぶことを条件とする土地を指し、売買では土地の重要事項説明書と売買契約書が交付されます。

一定期間を経過しても、買主が建物の建築請負契約を締結しない、または建築しないことが確定した場合、土地の売買契約は損害賠償や違約金なしの無条件で解除され、支払い済みの全額が買主に返還されます。

注文住宅(土地なし)

      
土地を持っていない状態で注文住宅を建てる場合、まず土地を購入してから、工事を依頼することになるため、土地の売買契約と建物の建築工事請負契約の2種類の契約を、順次締結します。

不動産業者の仲介で土地を購入する際には、土地の重要事項説明書の交付と説明を受けたうえで、土地売買契約書によって契約を締結します。

購入した土地に注文住宅を建てる際は、建築業者との間で、建物の工事請負契約書によって請負契約を締結します。

土地を自分で探す場合もありますが、業者が土地を探し出して紹介してくれる場合もあります。

この際は、土地の紹介を前提に、先に工事請負契約を結ぶ「土地なし契約」という方法があります。

ただし、土地が決まっていないまま建物のみの請負契約を結んだ場合、敷地の面積や形状、用途地域、周辺の環境、道路や地盤の状況などによって、建築制限や追加工事、設計変更などの恐れがあります。

「空中契約」とも呼ばれるように、トラブルが発生するリスクがあることを十分理解した上でない限り、建物のみの土地なし契約は締結しないことがお薦めです。

注文住宅(土地あり)

    
所有している土地に注文住宅を建てる際は、建築業者との間で、建物の工事請負契約書によって請負契約を締結します。

契約の際に大切なことは、依頼者の要望が正確に実際の工事に反映され、予算内で実現できることです。

契約書類を確認して、希望通りの工事内容が予算内で実現できるかについて、十分に検討することが重要です。

注文住宅で必要な建物の工事請負契約の書類とは

工事請負契約書は、建設業法に基づき、契約内容となる一定の重要事項を明示した適正な契約書を書面で取り交わすことによって、請負代金、施工範囲などに関する紛争を未然に防ぐことを目的とする契約書です。

契約書は、工事請負契約書本体と、契約約款、設計図書、工事見積書などの添付書類で構成されます。

契約は署名捺印によって成立しますが、トラブル防止のために納得がいくまで確認することが重要です。

「工事請負契約書」

工事請負契約書には、契約の目的、工事名、工事の内容、工期、代金、支払方法、引渡時期、工事の内容に追加や変更があった場合の工事代金や工期の変更、瑕疵担保責任などについて記載されます。

「契約約款」

工事請負契約約款は、具体的な権利義務関係を定めたもので、工期が延長した場合や、当初の契約どおりに住宅が完成していない場合などについて、契約書には記載できないトラブルの対応方法について記載されます。

「設計図書」

設計図書には、設計図のほか、工事内容や費用の詳細を示した仕様書があります。

仕様書には、工事範囲や使用する構造などの強度や内外装の仕上げ方法、使用する材料の種類と品番、住宅機器の名称と品番などが記載されます。

「工事見積書」

工事見積書では、総工事費と工事費の内訳が記載されます。

工事費内訳の項目は、通常、会社ごとに表記の仕方や分類が異なっています。工種ごとに、工事名称や数量、単価、総額が記載されます。



注文住宅に必要な土地の売買契約書と工事請負書はどう違うの?

土地を購入する際は、売買契約書によって契約を締結します。

売買契約の売主が、不特定多数の相手に対して宅地分譲を行う場合、宅地建物取引業の免許が必要であるとともに、宅地建物取引業法の規制を受けることになります。

土地の売買契約は、通常、全額を支払う前までなど相手が履行の着手前であれば、契約手付金を放棄して途中解約することが可能です。

購入した土地に建物を建設する契約は、工事請負契約書によって契約を締結します。

また、工事を着工するにあたっては、建築基準法に基づく建築確認を受け、確認済証の交付を受ける必要があります。

工事請負契約は、新築する建物の間取りや仕様が決まり、それに基づいて作成した設計図書に対する金額(見積書)の提示を受けた後でなければ契約できないため、同じ日に土地の売買契約と工事請負契約を締結することはできません。

工事請負契約後に図面に変更がないことを確認した上で、建築確認申請となるのが一般的です。

尚、ここで行う工事請負契約には、宅地建物取引業法の適用がないことに注意しましょう。

しかし、土地と建物がセットで売買される契約形態では、宅地建物取引業法によって、未完成の建物については、建築確認申請を受けていなければ売買契約を締結することができないので注意が必要です。

建設工事請負契約は、住宅の間取りや条件を明確にするために行うもので、プランや予算を契約前に決めておく必要があります。

また、プランは仕様書や平面図、立面図などの設計図書に反映されている必要があります。

なお、契約の解除については、完成前までであれば、解約日以降の契約について解除することができますが、違約金の支払いや契約解除までに発生した損害を請求される恐れがあります。

建築条件付土地の購入の際、土地の売買契約時に何も決まっていない建物の請負契約をしてしまう事例も見受けられますが、トラブルに巻き込まれるケースも珍しくありません。

注文住宅の売買契約書と工事請負契約書を一つの契約書にできるの?

土地を持たずに注文住宅を建てる際は、土地の購入と注文住宅の請負契約を締結することになります。

一般的には、まず土地を購入するための売買契約を締結し、その後に建築計画や費用について打合せた上で、建物の工事請負契約を締結します。

前述のとおり、宅地建物取引業者を通じた工事請負契約は、建物の建築確認後でなければ締結することができないため、通常、2種類の契約を一括して締結することはできません。

しかしながら、逆説的に言うと、建築確認を受けた後であれば、土地の売買契約と建物の工事請負契約を一本化して、土地建物売買契約として行うことも可能と言えます。

契約書を1種類にすることによって、契約書の料金を安く抑えることや、契約書の印紙税を節約できる可能性があります。

また、住宅ローン申請の際には、一括して手続きを行うことができるメリットが考えられます。

ただし、このような契約では、建物の工事請負契約の基本的な内容および請負代金は定められていることとなり、契約後に大きく変更することはできないデメリットがあることを知っておく必要があります。

仲介手数料は、土地だけが対象で、建物の工事請負契約については発生しませんが、業者によっては、建物のプランについて合意後に結ぶ工事請負契約について、建物の売買契約として提案するケースもあるため注意が必要です。

注文住宅の契約で心得ておきたいこととは

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注文住宅の契約など、契約内容や権利関係が複雑な取引においては、契約書によって契約を交わすことが通常なので、メリットやデメリットを把握しておくことが重要です。

契約は、当事者双方の合意があれば成立しますが、契約書として明文化することにより、双方の権利と義務が明らかになり、安心して契約を交わすことができます。

ただし、契約書を作成するデメリットとして、双方の権利や義務を正しく記載する必要のある契約書類の作成は煩雑であり、専門的な知識や作成する時間や手間もかかるため、人件費などのコストが嵩みます。

また、契約に際しては、宅地建物取引業者に支払う仲介手数料、契約書の印紙税などの経費もかかることになります。

このような契約書のデメリットはあるものの、明文化した記録として残すことで、約束が曖昧にならずに済み、契約の目的を果たす際のトラブルを防止することができます。

また、トラブルが発生しそうな状況について、予測できる事態と対処法を契約書に記しておけば、損害のリスクを回避することもできます。

訴訟になった場合などに、契約書は裁判上で確実な証拠となります。

さらに、双方で決めた約束は、明文化して書面に残すことが重要です。契約書には記載できない場合でも、覚書として残しておけば安心です。

契約後の双方の思い違いを防ぐために有効な手段となります。

このように契約書は重要な役割を持ち、契約後は契約の当事者双方が、記載された権利と義務を共有することになるため、内容についてしっかりと納得した上で契約を交わすことが重要です。

特に、建物の工事請負契約については、契約書に確定した建物のプランや代金が明確に記されているかを確認し、納得した上でサインと捺印を行うことが重要です。

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