土地購入による住宅ローン控除！年末調整の仕方

土地購入時のローンについて

住宅ローンは適用される？

土地を購入する際に住宅ローンを利用することはできるのでしょうか?

結論から言うと、住宅ローンを利用して土地を購入することはできます。

ただし、住宅建設を前提とし、また土地購入から住宅着工までの期間が長くなると色々な弊害が出てきますので注意しましょう。

土地購入だけのローン審査は難しい

住宅ローンとは、本来家を建てるための費用を賄うためのローン商品のため、土地だけを購入する目的では住宅ローンの要件が満たせない金融機関が多いのです。

とりあえず抑えておきたいなど、土地だけを購入する目的で住宅ローンを利用するのは、住宅ローンの目的上、難しいと考えておいた方が良いでしょう。

土地購入で住宅ローンを利用するには？

土地を購入する際に住宅ローンを利用したいという場合には、どのような方法を用いれば良いのでしょうか?

住宅ローンとは、基本的に住居を建築する費用を貸すローン商品です。

そのため、建築プランなどをあらかじめ用意しておき、土地購入が住居建築目的だと証明できるのなら問題なく住宅ローンで土地を購入することができるでしょう。

住宅ローンで土地を購入して家を建てる流れと支払いのタイミング

住宅ローンを利用して土地を購入し、家を建てる場合、どのような流れで手続きが進み、支払いはどのタイミングで行うのでしょうか?

一般的な手続きの流れをご紹介します。

1.土地の売買契約を行い、手付金を支払う

購入したい土地について価格交渉や契約条件の交渉を行い、問題が無ければ売買契約を結びます。この際、購入する証明として、購入費用の一部を手付金として売主に支払うのが一般的です。

2.住宅ローンとつなぎ融資を申し込む

住宅ローンは物件を担保にして契約を行うため、建物がない状態では契約を行うことができません。そのため、「つなぎ融資」という物件が完成するまでにかかる費用を融資する仕組みを利用します。

3.つなぎ融資金で残りの土地代を支払う

住宅ローンとつなぎ融資を申し込み、審査が通ったらつなぎ融資を利用して土地代の残債を支払います。

4.建築請負契約

土地の購入費用を支払い、土地を入手したらハウスメーカーや工務店と建築請負契約を結びます。

5.つなぎ融資金で着工費用を支払う

住居などの建築には、前もって着工費用を支払う必要がありますので、つなぎ融資を利用して着工費用をハウスメーカーに支払います。

着工費用の額は会社によって多少違いがありますが、総工費の3分の1を基準としている場合が多いようです。

しかし、自己資金が少ない場合などを考慮し、着工費用を割安に設定している場合もあります。

6.工事を開始し、中間金を支払う

木造住宅なら棟上げ、鉄筋コンクリート住宅なら屋根までコンクリートの打設が終わったタイミングで中間金を支払います。

中間金の額は総工費の3分の1が相場ですが、着工費用の金額によっては、残金の半額を支払う場合もあるようです。

7.工事完了

工事が完了したら残りの費用を払います。登記などの手続きをハウスメーカーに委託している場合は、この段階で代行手数料も支払うのが一般的です。

8.登記登録・抵当権の設定登記

建物が完成したら、司法書士に依頼して登記を行いますが、住宅ローンを利用する際には、完成した物件が抵当になるため、この段階で抵当権の登記も同時に実施されます。

9.住宅ローンの融資実行

抵当権の登記が完了したら住宅ローンの融資が実行されますので、つなぎ融資で借り入れた資金を融資された住宅ローンで精算します。

10.住居の引渡し

住宅ローンの融資が実行され、登記等の手続きが全て完了したら住居が引き渡され、実際に居住することができます。

一時的な借入「つなぎ融資」とは？

つなぎ融資の仕組み

住宅ローンは基本的に住宅を建てる目的にしか利用できないローン商品で、完成した住宅を抵当にして契約を行うため、家が完成していない状態では融資を受けることができません。

しかし、土地を購入して家を建てる場合など、完成までにある程度の費用がかかる状況の場合、家を建てるまでの費用を自己資金で賄うのは難しく、家を建てることができなくなってしまいます。

このような場合に用いられるのが、住宅ローンの融資が行われるまでの期間、住宅の建築に必要な費用を一時的に貸し付ける「つなぎ融資」です。

つなぎ融資は住宅ローンと同時に申し込むことができ、土地の購入や建築にかかる費用などを金融機関から借り入れることができます。

この借入については、住宅完成後、物件に抵当権が設定され、住宅ローンの融資が行われた際に精算します。そのため、原則として借入から精算までの間支払いを行う必要はありません。

つなぎ融資を利用する際の注意点

住宅ローンの融資が行われるまでの資金を前倒しで借り入れることができるつなぎ融資ですが、住宅ローンとは違うものという扱いになるため、実際に利用する際にはいくつか注意しなければならないことがあります。

一つ目の注意点は、住宅ローンとは別の金利が適用されることです。

つなぎ融資で借入を行った場合、住宅ローンで精算を行うまでの期間、つなぎ融資分に個別に金利が適用され、約3%の金利が精算までの間課せられます。

二つ目の注意点として、つなぎ融資を利用する際には事務手数料が必要です。

事務手数料の額は金融機関によって違いますが、約10万円もしくは融資金額の約1%が相場とされています。

また、融資を受ける額によっては収入印紙を用意する必要がありますので、印紙代がかかることも覚えておきましょう。

つなぎ融資を利用できる金融機関はそれほど多くない

自己資金が少なくても土地を購入して家を建てることができるつなぎ融資ですが、金融機関でこの仕組みを導入している会社が少ないため、希望しても利用できない場合があります。

つなぎ融資を用いて土地の購入などを行う場合には、まずつなぎ融資に対応している金融機関を探し、条件などを比較しておくと良いでしょう。

年末調整で住宅ローン控除を申請するには？

土地購入をする際には手続きが多く、聞き慣れない言葉や内容が飛び交うことがあります。住宅ローン控除もその一つだと言えるでしょう。
わからないからといって不動産業者などの言葉に従って手続きするよりも、自分で情報を得てしっかり住宅ローン控除のことを理解した上で申請をする方が安心です。

そもそも住宅ローン控除とは？

住宅ローン控除とは、家屋購入などにあたって住宅ローンを利用する際、年収や家屋の床面積、借入期間などある一定の条件を満たせば所得税から税金が返ってくる制度です。

正式には「住宅借入金等特別控除」と呼ばれ、政府による政策の一環です。現在の住宅ローン控除には期限が設けられており、期限後の制度の在り方は今のところ不明です。

ただし、土地購入だけでは住宅ローン控除の適用外となります。新築を考える際に土地購入も検討する人が多くいますが、土地だけ住宅ローンで建物は現金で支払うという場合、住宅ローン控除は受けられません。

しかしながら、土地購入後に住宅建築を行う場合もあるでしょう。土地購入のローンは建築費用も含まれた住宅ローンでなければなりませんが、例外もあります。

住宅ローン控除の条件

住宅ローンの控除には条件が設けられており、全てに該当する必要があります。基本的な条件を幾つか挙げてみます。

• 家屋の床面積が50㎡以上でその半分以上が自己の居住用であること
• 住宅ローン控除を受けようとしている年の合計所得が3,000万円以下であること
• 10年以上の返済期間で住宅ローンを組んでいること

などが条件です。他にも条件はありますが、詳細は国税庁のHPで確認することができます。

また、上記で土地購入だけでは住宅ローン控除は受けられないと言いましたが、例外を幾つか紹介します。土地を先に住宅ローンで購入しても幾つかの条件を満たせば住宅ローン控除が適用されます。

購入した土地に2年以内で家を建て、更に土地の住宅ローンには家屋を目的とした抵当権が設定されている場合が挙げられます。その他、建築条件付きの土地であることや家屋の建設工事の着工後に借りる住宅ローンであるなどの条件でも住宅ローン控除を受けられます。

控除金額と期間

住宅ローン控除といってもどれくらいの金額で、どれくらいの期間において適用されるのでしょうか？

控除金額は、家屋購入後の年末の住宅ローン残高の1%です。

自分で年末住宅ローン残高×1％の計算をすることで大体の金額を把握できますが、インターネット上では住宅ローン控除のシュミレーションができるサイトもあるので利用してみると良いでしょう。

尚、現在のところ控除期間は家屋に入居を始めてから10年です。

住宅ローン控除の年末調整申請について

住宅ローン控除の場合、確定申告が必要なのか、それとも年末調整申請で良いのか、混乱している人もいるかもしれません。住宅ローン控除について内容を知ることも大切ですが、申請のタイミングもきちんと把握しておく必要があります。

住宅ローン控除申請のタイミング

記事のタイトルには年末調整とありますが、実は始めから年末調整申請をするわけではありません。まずは住宅ローン控除条件を満たしている家に住み始めた翌年に確定申告を行う必要があります。

確定申告は毎年2月16日から3月15日の間と決まっていますが、土日と重なる場合は変動となることがあります。企業に勤めている人の場合、通常は所属先の会社が確定申告の手続きをしてくれているので年末調整だけで済んでいます。

しかし、住宅ローン控除を適用してもらうためには会社員であっても、居住を始めて1年目に自らで確定申告をする必要があります。

確定申告には市役所から住民票、金融機関から残高証明書、法務局から登記事項証明書を取得するなど様々な機関から必要な書類を入手しなければなりません。

初めての人は戸惑うことも多いため、準備は余裕を持って行う方が良いでしょう。また、確定申告は郵送などの手続方法がありますが、税務署に直接行く方が確実です。不明な点は、税務署の職員に尋ねましょう。

尚、1年目に確定申告を終えて2年目からは年末調整で控除が受けられます。

年末調整の住宅ローン控除申請に必要な書類と流れ

1年目に無事に確定申告を終えている人は、2年目から年末調整で済むので手続きは楽になります。ここでは年末調整における住宅ローン控除の申請方法を説明します。

①税務署から送られる「入金等特別控除申告書」を用意

一度住宅ローン控除の申請のために確定申告をすると、10月下旬くらいに税務署から「入金等特別控除申告書」が郵送されてきます。

この「入金等特別控除申告書」は残りの9年分がまとめて送られてくるので絶対に失くさず、また保管した場所を忘れることのないように長期間保管できる場所にしまっておきましょう。

毎年使用する際には、入金等特別控除申告書に記載されている年度が合っているか確認して下さい。

②金融機関等が発行する「住宅取得資金に係る借入金の融資額残高証明書」を準備

住宅ローンを組んだ金融機関から毎年10月頃に残高証明書が送られてきます。

①の「入金等特別控除申告書」も金融機関の発行する「住宅取得資金に係る借入金の融資額残高証明書」も年末調整に合わせて少し早目の時期に送られてくるので年末調整の時期まで保管します。

③会社に①と②の書類を提出する

年末調整の時期が来たら税務署から送付された「入金等特別控除申告書と金融機関発行の「住宅取得資金に係る借入金の融資額残高証明書」を所属先の会社に提出しましょう。

尚、年末調整で手続きすべきところをうっかり忘れてしまったという場合であっても、5年前までの分は確定申告することで住宅ローン控除を受けられます。

土地購入による減税制度

税金制度というのは複雑で理解しがたいですが、特に減税制度を知らない場合はかなり損をしてしまうことになります。
エコカー減税やリフォーム減税など様々な減税制度がありますが、土地購入に関しても減税制度があります。土地の購入を考えている人は知っておいて損はありません。

不動産取得税減税制度

そもそも不動産取得税とは、不動産を購入する際にその不動産のある都道府県に支払わなければならない税金です。

毎年支払わなければならない固定資産税とは異なり、不動産購入時のみ支払います。現在のところ、不動産取得税にはある条件を満たすことで減税措置が適用されます。

ここでは、住居建築のための土地購入を前提とした不動産取得減税制度の説明をします。新築住宅用の土地に対する減税措置は、

固定資産税評価額×2分の1×3％－控除額

という計算式となります。

控除額は土地1㎡に対する固定資産税評価額×2分の1×床面積×2（1戸につき200㎡限度）×3％の計算式で出る金額、もしくは45,000円のうち大きな金額の方が適用されます。

土地が不動産取得減税制度の適用となる条件には、土地取得後は土地を手放すことなく、且つ3年以内にその土地に家屋を建築することです。

また、土地を借りていて家を先に建てた場合などは、家を建ててから1年以内に土地を購入していることが条件となります。詳細は土地がある都道府県のHPで確認できます。

固定資産税・都市計画税

固定資産税

固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物などの不動産を持っている人が納めるべき税金のことです。ここで言う土地は宅地だけでなく、農地や牧場、山林なども含まれます。

固定資産税の金額は固定資産税評価額×1.4%で計算され、固定資産税評価額は3年に1回、見直しがされることになっています。ただし地価が著しく低下するなどのことが起きた場合には例外的に評価額が変更されることがあります。

固定資産税は負担軽減を目的として以下のような特例措置があります。

小規模住宅用地の場合は住宅用地で一戸につき200㎡までは価格の1/6。一般住宅用地の場合は小規模住宅用地以外の住宅用地は価格の1/3。ただし、これは土地に住宅が立っていることが条件になります。

建てている途中や建てる予定のある土地であっても対象にはなりません。なお、建て替え中の場合には、一定の条件のもとに特例措置の対象となる場合があるので、市町村に確認し、必要に応じて申告する必要があります。

都市計画税

固定資産税と共に納税する税金で毎年1月1日時点で市街化区域内にある土地や建物などの不動産を所有する者が対象になります。

納められた税金は市街地開発事業、下水道事業、公園整備事業や街路整備事業などの都市計画事業や土地区画整備事業に使われることになっています。

都市計画税の金額は固定資産税評価額×0.3%で計算されます。都市計画税も条件によっては特例措置が設けられています。

例えば、小規模住宅用地である場合、住宅用地で一戸につき200㎡の部分は価格の1/3になります。また、一般住宅用地は小規模住宅用地以外の住宅用地で価格の2/3です。

ただし、固定資産税と同様に土地に建物が建っていることが前提になります。建設途中であったり、建設予定の場合も特例措置の対象にはなりません。

建て替えの際は、一定の条件のもと対象となる場合があるので、固定資産税と同じく、市町村に確認して申告をする必要があります。

固定資産税・都市計画税の減税

住宅などに課される固定資産税の場合も、新築では居住床面積120㎡相当部分について一定期間固定資産税が減税されます。

新築住宅の場合の固定資産税は、課税標準額×1.4％×2分の1の計算式となります。

減税期間は基本3年ですが、3階以上の耐火住宅は5年となっています。尚、土地に住居が建っている場合と、土地のみの場合では税額が変わります。

土地のみの場合、200㎡までは土地の評価額の6分の1が課税標準額となり、課税標準額×1.4％の計算式で出ます。200㎡を超える場合は評価額×3分の1が課税標準額となります。

都市計画区域内に不動産を所有している人は、固定資産税と共に都市計画税を納めなければなりません。

都市計画税は最高税率は0.3％ですが、200㎡以下の住宅用地には評価額×3分の1,200㎡を超える場合は、評価額×3分の2に軽減されます。所有する不動産がある自治体によって異なりますので、確認しておくと良いでしょう。

土地購入に関する確定申告

確定申告について

確定申告とは、前の年の1月1日～12月31日に取得した所得にかかる税金を納める手続きのことを言います。申告する期間は翌年の2月16日～3月15日で、その期間内に申請し、同時に支払いを行います。

この手続きによって、前年の納税金額が多すぎたと判断された場合には、お金が返還（還付）される場合もあります。

会社員であれば、給与所得について会社がその手続きを行ってくれますが、自営業の人や株式による配当を得ている人は自らこの手続きが必要になります。ただし、会社員でも申告が必要になる場合があるので注意が必要です。

ここでの「所得」とは、簡単にいうと収入から経費を差し引いた金額のことを言います。

所得の種類は色々ありますが、主なものとして利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、譲渡所得、山林所得、一時所得、雑所得などが挙げられます。

確定申告で控除という制度がありますが、これは所得から控除額を差し引くことで、税金として支払うべき金額を減らすことのできる制度です。控除の種類には基礎控除、配偶者控除社会保険料控除、住宅ローン控除などがあります。

確定申告はいくつかの方法で行うことができます。税務署で用紙をもらい、記入後提出する方法や国税庁のホームページから用紙を入手して税務署へ提出する方法もあります。また、税務署にあるe-taxを利用して申告することも可能です。

土地購入に対する確定申告とは？

土地購入を始めとした不動産購入時には所得税とは別に税金を払う必要があります。例えば不動産取得税・固定資産税・都市計画税・贈与税などが挙げられます。

また、条件によっては控除の対象として、住宅ローン控除が当てはまることがあります。ここからはそれぞれの税金や控除の制度について詳しく説明していきます。

土地購入に関する贈与税の非課税について

親族を含む人から財産を贈与される場合、贈与税を納税する必要がありますが、一定の条件を満たすことによって非課税にすることができます。

その条件とは、直系尊属と言われる両親、祖父母から財産を贈与されること。次に贈与を受け取るものがその年の1月1日時点で20歳以上であること。その年に贈与された財産の金額が110万円以内であること。

ただし、贈与される財産の使用目的が住宅を購入するためである場合は、最大で1200万円まで非課税になります。例えば、家が省エネ住宅の場合は1200万円、それ以外では700万円が非課税、というように金額が異なります。

贈与税の申告期限は贈与された翌年の2月1日から3月15日までになります。そのため、非課税の対象とするには3月15日までに贈与されたすべてのお金を住宅の取得にあてる必要があります。

家が完成していなくても棟上げまでが終わっていれば良いことになっていますが、棟上げした年の12月31日までに住んでいることが条件です。

しかも、贈与された資金は全て家の購入費用としなければならず、土地の購入に使うのは対象外になるので注意が必要です。

他にも、控除の対象建築物の床面積が50㎡～240㎡までの家であること、中古住宅を購入する際はその住宅の築年数、店舗付きの住居は建物の1/2以上が住居用であることなど、多くの条件があります。

なお、建物の増改築についても条件があり、工事費用が100万円以上であることや住居部分の工事費が工事費全体の1/2以上であることなどが挙げられます。

また控除の対象外となるのは以下の場合ですのでご紹介します。

• 不動産そのものの贈与を受けた場合
• 住宅ローン返済のための金銭の贈与
• 親族が経営する会社が家を建設するケース
• 年収が2,000万円以上
• 贈与税の控除申告時にまだ家が建っていない場合（土地購入だけに使用されたと考えられるため）

最後に、この制度は申告することで適用になります。つまり、申告しなければ非課税の対象であったとしても納税する必要が出てきます。

そのため、贈与された金額が非課税内の金額であったとしても忘れずに期間内に申告しましょう。

土地購入におけるローンの注意点

自己資金があると安心

金融機関によってはつなぎ融資の支払い日が違うため、購入費用などを支払う期日に間に合わず、自己資金で対処しなければならない場合もあります。

また、つなぎ融資はどうしても金利が高く、手数料も別にかかってしまうため、合計での費用は割高になります。余裕があるのであれば、土地の購入費用は自己資金で賄った方が費用を抑えることができるでしょう。

住宅ローンの融資や住宅完成が遅れたら

住宅の完成が遅れて融資のタイミングが遅くなったり、審査の都合で融資が遅れたりすると、支払いが期日に間に合わなくなってしまいます。これにより違約金などを請求されてしまう可能性があります。

また、つなぎ融資を精算する時期が先延ばしになると、その分金利が増えたり、追加の事務手数料が発生する場合もあるようです。

つなぎ融資は便利な仕組みですが、スケジュールの変化によって出費が増えてしまう可能性があるという点に注意しておきましょう。

住宅ローン控除条件に注意

住宅ローンを用いて住宅を建てた場合、所得税の住宅ローン控除を利用することができますが、住宅ローン控除を利用するためにはいくつかの条件があります。

土地と建物の名義が同じであることや、居住者がローンを組んでいるかどうか、自宅用の建物であるかなど、さまざまな条件が設定されていますので、土地を購入する段階からこれらの条件を考慮した上で手続きを行いましょう。

金融機関によっては、住宅ローン控除の利用についてのアドバイスを行っている場合もありますので、不安な方はこのようなサービスを利用するのもおすすめです。