隣の土地の購入には住宅ローンが使えます

隣の土地を住宅ローンを使って購入するための条件

自分の家の隣の土地が売り出しに出ているので、これを機会にぜひ買っておきたいと思われる方もいるでしょう。そんなときに気になるのが、どのようなローンを使えるのかということではないでしょうか。
隣の土地の購入には、住宅ローンを使うことができます。ただし、無条件に住宅ローンを使えるわけではなく、条件があります。

そこで、「問題なく住宅ローンを使える場合」「制約があるものの住宅ローンが使える場合」そして「住宅ローンが使えない場合」の条件を、それぞれ解説いたします。

住宅ローンが問題なく使える場合

住宅ローンとは、自分が住むための住宅、またはそれを建てる敷地に対する融資です。
つまり、隣の土地の購入をするときに住宅ローンが使える場合とは、自らの住宅を建てるために購入される土地の融資に限るということになります。

建て替え目的のため土地購入

例えば、購入予定の隣接する土地に、現在の住まいである住宅の建て替え、または増築のために利用されるのであれば、住宅ローンを使うことができます。

住宅ローンが使えないケース

それでは住宅ローンが使えない場合はどのような例があるのでしょうか。次に、隣接地を購入する際に、住宅ローンが使えないケースをご紹介します。

更地だけの購入目的

住宅地の購入のための住宅ローンですから、更地のまま住宅を建てる予定がない土地の購入だと判断されれば住宅ローンは使えません。

購入目的が住宅地以外の場合

上記と同じ理由で、その土地の利用目的が、駐車場やマンション建設などの投資目的だとすれば住宅ローンを使うことはできません。

隣接地が狭い場合

この判断は難しいところではあるのですが、購入予定の隣接地が狭すぎて、自宅を建て替えるにしても住宅用と考えるには難しい土地の広さの場合、住宅ローンが使用できないことがあります。

しかし、確実にその土地の使用目的が住宅用で、それが分かるような詳細な説明ができれば、住宅ローンが使えることもあるようです。

一軒家が建つほどの広い土地の場合

狭い土地とは逆に、一軒家が建つほどに広い土地の場合でも、住宅ローンが使えない場合があります。

なぜなら、その土地の利用目的が自分が住むための住宅用ではなく、新たに住宅を建てて賃貸用に使う、つまり投資目的でその土地を購入すると判断されることがあるからです。

従来の敷地と住宅との関係が違法性を疑われた場合

購入予定の土地とその土地に建てられる建物が、何らかの理由で違法性を疑われると、住宅ローンが使えなくなります。

従来の土地と住宅に担保権がついている場合

新しい土地購入の前に、すでにお住いの住宅、およびその土地にすでに担保が設定されていれば、隣接地を購入する際に住宅ローンを使用することができません。

ただし、隣接地を購入するための契約前までに、その担保権を抹消することができれば住宅ローンを使うことができるでしょう。

住宅ローンを使うための判断基準

隣接地の購入に限らず住宅ローンの融資を受けるための判断基準となる条件が各金融機関で設定されています。

金融機関によりその条件には多少の違いがありますが、ここでは一般的な利用条件について拙召します。

本人の属性

住宅ローンの利用条件に、その住宅ローンを契約できる能力があるかどうかを判断されます。例えば、ローン契約者が20歳以上65歳以下などの年齢制限を課したり、安定した年収、さらには勤務先の信用度など総合的に審査されます。

土地利用目的の説明

住宅ローンを契約する際に、新規購入する土地の利用目的が住宅であることを説明できることが大切です。

契約条件を逸脱したときの残金一括返済

住宅ローンの返済が滞ると判断された場合、ローンの残金の一括返済を求められることがあります。

どのタイミングで返済能力がないと判断されるかは、住宅ローンを契約した金融機関によりますが、そうした一括返済が求められることがあるということを承知しておきましょう。

隣接地の購入に使える住宅ローン以外のローン

隣接地購入にあたり、住宅ローン以外に考えられるローンとして、「事業融資」と「土地担保ローン」の2つが考えられます。

それでは、それぞれの特徴と併せてメリットとデメリットを紹介します。

事業融資

「事業融資」とは個人だけでなく、法人も使える事業経営に必要となる資金を融資してもらうための方法で、購入する隣接地を事業目的に使うなら、この融資を受けられます。

事業融資には「無担保融資」「担保融資」「商業手形割引」があり、「無担保融資」は個人事業主なら保証人は必要としないものの、金利が高いというデメリットがあります。

多くの個人事業主が利用している各自治体の「制度融資」は金利は安く「無担保融資」ですが、ほとんどの場合「信用保証協会」の保証を求められます。結局、保証協会から保証人を要求される事になるでしょう。

一方、「担保融資」は不動産や有価証券を担保にして融資を受けるため、返済ができなくなった時のリスクを減らすことができるうえに、金利も低めに設定されています。

「商業手形割引」は代金返済方法に受取手形を使い、金融機関がこの手形を買い取ることで融資を受けます。

どの融資にしても、買った隣地で得た収入でローンを返済するのですが、事業実績がないと銀行が承諾しないこともあります。

不動産担保ローン

すでに所有する土地や住宅などの不動産を担保にして融資を行うのが「不動産担保ローン」で、隣地の購入にも使うことができます。

審査に時間がかかるというデメリットがあるものの、ローン審査は通りやすく、金利が低めで借入額が大きめなのが特徴です。また、借り入れ期間も10年～25年までと長い返済期間が設定されています。

不動産を担保にしているので、返済が滞った時には不動産を失うことになりますが、退職金が出るなどローンを一括して返す見通しがある場合には、利用しやすいローンと言えるでしょう。

隣の土地を購入するときの注意点

隣接地の購入時に、特に気をつけておきたい点が3つあります。

ポイント１：直接交渉はしない

すでに住み慣れている土地ということから、隣接地の購入には地元の不動産屋から買い受けたり、時には顔なじみの人が交渉相手ということもあるでしょう。

しかし、隣接地の土地購入の際には個人的に交渉を行うことは避け、第三者を通して土地所有者との建設的な交渉を進めることが大切です。

なぜなら「実は抵当権が消えていなかった」などの交渉中でのトラブルが生じたときに、個人同士だと解決が難しいことが多いからです。

また隣地の購入を通して、ご近所との人間関係が悪くなるといった問題に発展することも考えられるため、このようなトラブルを避けるためにも素人ではなくプロの事業者を通して交渉を行うのがいいでしょう。

第三者を通すと手数料を取られるなど、デメリットを考えてしまいがちですが、地元の不動産屋なら仲介手数料を値引きしてもらうなどのメリットがあるかもしれませんので、くれぐれも個人での交渉はしないようにしましょう。

ポイント２：境界線問題の有無をチェック

土地には他の所有する土地の間の境界線が必ずあります。それは素人目で確認することは難しいため、必ず専門家に頼んで境界線を確認して、図面に残すことが必要です。

土地と土地との境界線を明確にすることで、隣人とのトラブルを避けることができるだけでなく、今後その土地を売却する際にも図面があると売りやすくなります。

このような理由から、境界線は専門家を通して図面に残し、土地売買の交渉をすることをおすすめします。

ポイント３：無理のない資金計画

隣接の土地を購入するとなれば、多額の資金が必要となります。
この時の資金計画を無理してしまいますと、ローンだけでなく固定資産税等維持費の支払いに、子供の進学などの支出が間に合わないといった事態が起こりかねません。
そこでせっかくのチャンスだからと急いで購入計画を進めることなく、土地の購入資金として限度額を設けるなどしてそれをオーバーしたら買わないなど割り切った考え方も大切です。

隣の土地を購入すべきか迷ったら？

土地を購入するにも多額の資金が必要ですので、簡単に決断できるものではありません。もし、隣の土地を買おうか迷った時には、次の2点を考えてみてください。

実質的なメリットがあるかどうかを考える

隣接地を所有できた時の実質的なメリットが何かを考えてみましょう。
例えば、

• 駐車場に悩んでいる。
• 将来的には2世帯住宅にしたい。
• 子供の成長に合わせて家の増築を考えている。
• 隣家との間隔が広がり、ご近所の人間関係が良好になるケースもある。
• 日当たりや風通しがよくなる。

資産価値が上がるかどうかを検討する

また隣接地を購入することで、資産価値が上がることも考えられます。土地の資産価値が上がるケースとはどのような場合か、参考例を挙げてみましょう。

・土地が広がることで整形地にできたり、隣接地が大変小さな土地ならば、将来売りやすくなる。
・隣接地を購入することで、土地が使いやすい角地になったり、旗竿地を解消することができる。
・建築が認められていない建築不可地から建築可能な土地になる。

土地の購入にあたり、実質的なメリットと資産価値の2点から検討すると、具体的にその土地の価値を判断することができるようになるため、購入するか迷った時にはいい判断材料となります。
隣接地の購入に迷ったら、以上の2点から検討してみてください。