注文住宅のつなぎ融資と住宅ローンについて解説します

注文住宅のつなぎ融資と住宅ローンの違いとは

注文住宅においては、つなぎ融資を利用することがあります。

一般的な住宅ローンとどのような違いがあるのでしょうか。つなぎ融資について詳しくみていきましょう。

つなぎ融資とは何か

すでに建物が完成している分譲住宅や分譲マンションでは、住宅ローンの融資を受けて不動産を購入することができます。

ところが、これから建築をしていく注文建築は、担保になるべき物件がまだ存在していないため、住宅ローンを融資してもらえません。

しかし一方で、注文住宅においては、着工前や工事の中間時に工事費の一部を支払うのが一般的であり、そのための資金が必要になります。

加えて更地から購入するのであれば、土地の購入代金もかかります。

これらの代金を工面する役目を果たすのがつなぎ融資です。

ローンの開始時期・担保

住宅ローンは、金融機関が土地や建物を担保にすることで実行される融資です。

したがって、建物が完成した後に建物表題登記をし、抵当権を設定しないことには融資は行われません。

つなぎ融資は、金融機関で住宅ローンとセットで申込むと融資の審査が行われ、支障がないと判断されると融資が行われます。

つなぎ融資において担保は必要ありませんが、引き続き住宅ローンによる融資を受けるのが前提条件になります。

金利

つなぎ融資の金利は、住宅ローンに比べて高く設定されています。

基本的に長期間借りることはないので、返済までの利息は日割りで計算します。

またつなぎ融資は、金融機関によって融資に際して約10万円の事務手数料が必要な場合があります。

取り扱っている銀行

つなぎ融資はすべての金融機関が取り扱っているわけではありません。つなぎ融資を行っていない金融機関もあるので注意が必要です。

注文住宅つなぎ融資から住宅ローンでまでの流れ

土地を購入して注文住宅を建てる場合、つなぎ融資を受けてから住宅ローンの融資を受けるまでの流れがどうなるのかを整理してみましょう。

概ね次のような流れで進行します。

1. 金融機関に住宅ローンとつなぎ融資の申し込みを行う
2. つなぎ融資の審査を通過すると、土地購入用の融資金が支払われる
3. 土地を購入する
4. 住宅施工会社と工事請負契約を締結する
5. つなぎ融資を受けて着工金を住宅施工会社に支払う
6. 住宅建築工事が着工する
7. つなぎ融資を受けて中間金を支払う(棟上げの時点が多い)
8. 住宅が完成
9. 所有権保存登記が行われる
10. 金融機関が抵当権の設定登記をする
11. 住宅ローンの融資が実行される
12. 住宅ローンの融資金によって工事費の残金を支払う
13. つなぎ融資を清算する

つなぎ融資を受けている期間に支払う費用

注文住宅を建てる場合、つなぎ融資を受けてから住宅ローンに切り替わるまでの間に支払うべきさまざまな費用が発生します。

諸費用については手持ちの資金から支払うことになります。どのようなものがあるのかみていきましょう。

土地の登記費用

基本的に自己所有の土地でないと注文住宅の発注はできません。

このため、つなぎ融資を受けて、まず土地を購入することになります。これに伴い所有権保存登記にかかる費用が発生します。

工事請負契約書の印紙税

注文住宅を建築してもらうためには、施工会社と工事請負契約を締結します。

その際、工事請負契約書に貼る印紙代が必要です。工事費用が1千万円～5千万円であれば、印紙代は2万円です。

地盤調査費用

施工会社は、工事着手に先立ち地盤調査の発注をします。

これにより、基礎の深さや地盤改良の要不要を決定します。その際の地盤調査費用は、住宅発注者の負担になります。

住宅の地盤調査であれば、費用相場は約10万円です。

ただし、この調査の結果によって地盤改良や基礎を深くするなどの変更が生じると、工事費用が加算されます。

建築確認申請費

住宅の着工に際しては、予め建築確認申請が必要です。

建築確認申請は、現在民間の確認審査機関と役所との自由競争になっており、手数料はまちまちです。

100平方メートル～200平方メートルの規模の木造住宅であれば、約4万円程度が相場となります。

この他に、中間検査や完了検査も受ける必要があり、これらにも手数料が発生します。相場は、それぞれ約3万円です。

祭事費用

着工前には地鎮祭、棟上げが完了したら上棟式が行われます。

地鎮祭は神事として行われるのが一般的で、神社へのご祝儀やお供え物が必要になります。

上棟式は昔、棟の上から大工の棟梁が餅を撒くなどの派手な行事でしたが、近年ではささやかなものが多いようです。

施工会社と相談して、ご祝儀やお祝いの規模を決定する方法が無難です。

着工金

住宅の施工会社と工事請負契約を締結したら、いよいよ工事が開始されることになります。

それに先立ってつなぎ融資で工事代金の一部を着工金として支払います。

中間金

中間金の支払時期は一律ではありませんが、棟上げの時点で支払うのが一般的です。

予め決められていた中間金の支払時期に、つなぎ融資で支払うことになります。

竣工金

工事が完成したら、それまでの残金を一括して支払います。

ただし、これはつなぎ融資で支払うのではなく、住宅ローンの融資で支払うことになります。

注文住宅のつなぎ融資にかかる諸費用とは

つなぎ融資は、金利をはじめさまざまな諸費用が発生します。概ね次のような費用がかかります。

• 事務手数料：金融機関によってまちまちですが、10万円と設定している金融機関が多いようです。
• 金利：住宅ローンに比べて高く設定されています。
  基本的に長期間借りることはないので、返済までの利息は日割りで計算されます。
• 印紙税：1千万円～5千万円の融資であれば、金銭消費賃借契約書に2万円の印紙が必要になります。

なお、つなぎ融資を受ける銀行は、引き続き住宅ローンを受けることを前提条件にしていますから、担保は特に必要ありません。

注文住宅のつなぎ融資は住宅ローン控除を受けられるの？

注文住宅のつなぎ融資は、住宅ローン融資を前提としていることから、住宅を建てる目的で融資されることは明らかですが、そうだとすると住宅ローン控除は受けられるのでしょうか？

結論からいえば、答えは「NO」です。

そもそも住宅ローン控除は、家が完成してから6カ月以内に住むことが前提となっています。

したがって、家が建つ前に融資を受けるつなぎ融資は、住宅ローン控除の対象外なのです。

注文住宅でつなぎ融資不要の住宅ローンはあるの？

以前は、注文住宅で融資を受ける場合、つなぎ融資しか選択肢はありませんでした。

ところが、近年では土地取得費用、建物の着工金、中間金など必要なタイミングで融資が受けられる分割融資に対応してくれる金融機関もあります。

つなぎ融資と比べて金利が低く設定されているため、金利や諸費用の負担が軽減できるのはメリットです。

このローンの特徴として、工事途中で施工会社が倒産しても代わりに工事を引き継いでくれる施工会社を探してくれるというシステムがあります。

しかしその一方で、融資額は工事の出来高に応じたものとしています。

契約金や着工金、中間金、残金の配分は施工会社によってはまちまちですが、多いのは10％、30％、30％、30％というものです。

この配分だと、棟上げの時点で70％支払いますから、実際の工事出来高よりも多く支払っています。

出来高による支払いだと、中間で受け取る金額が低くなるため、出来高による支払いを敬遠する施工会社もあります。

そのため、採用できる施工会社が限定されるというデメリットがあります。

また、ローンの返済は融資を受けた時点から開始されることになるので、注文住宅の工事中から返済をすることになります。

このため現在賃貸に住んでいる人であれば、家賃と住宅ローンの二重負担になってしまい、家計のやり繰りがとても難しくなる点もデメリットといえるでしょう。

注文住宅でつなぎ融資を使う際の注意点とは？

注文住宅を建てる際、つなぎ融資を受けると便利だというのは、これまで説明した通りです。

しかしつなぎ融資を使うには、いくつか注意点もあります。実際につなぎ融資を受ける前に、これらの注意点についてきちんと確認しておきましょう。

前提として、つなぎ融資は一般的な住宅ローンと比べて異なる点がいくつかあります。

住宅ローンはほとんどの銀行が対応していますが、つなぎ融資に関しては取り扱っていない金融機関も多いというのが実情です。そのためつなぎ融資が必要な場合、住宅ローンを選ぶ段階で、つなぎ融資を取り扱っている銀行かどうか確認しておくと良いでしょう。

また、つなぎ融資は住宅ローンを使う前に一時的に借りるお金なので、住宅ローンと比べてどうしても金利が高めです。

つなぎ融資の利息は日割りで計算されるので、返済が可能かどうかきちんと検討しておくことが重要です。

このように、つなぎ融資を受ける際にはいくつかの注意点があります。そのため、本当につなぎ融資が必要なのか確認しておくことも大切です。

たとえば貯金などの自己資産がある程度あれば、つなぎ融資を受ける必要はありませんよね。貯金だけでなく、他にも生命保険の解約返戻金を充てるといった方法もあります。

このように、つなぎ融資を利用しなくても良いというケースも多々あるのです。

つなぎ融資を検討する前に本当につなぎ融資が必要かどうか、まず確認しておいた方が良いでしょう。