築年数は何年で建て替えるの？リフォームとの違いについて

住宅は築年数どれくらいで建て替えるべきかについて

住宅も築年数が経ってくると、水回りの設備が古くなったり、壁や天井が色あせてきたり、床がきしむようになったり、外壁や屋根・樋が色あせたりと、いろいろな不具合がでてきます。

また、近年大きな地震が起こっていることから、耐震性能を高くして安心して暮らせるようにしたいと考える方も多いでしょう。

住宅の築年数によって、リフォームが良いのか、建て替えが良いのかの目安はあるのでしょうか？木造住宅や建売住宅の寿命、住宅の耐震性についてご説明します。

木造住宅の寿命について

「木造住宅の寿命は30年」という話を聞きますが、これにはいくつかの理由があります。

一つは、住宅を建てる際に借りる住宅ローンにあります。30年前の住宅ローン借入期間は25年〜30年が多く、金融機関でも借入最長期間とされていました。そのため、木造住宅の寿命も30年だと思われるようになったと言われています。

もう一つの理由は、建て替え時期の統計です。建て替え時期は家族形態が変化する築25年〜30年が最も多く、そのことから寿命もそれくらいだと考えられるようになったのです。

しかし、実際のところ木造住宅の寿命は、住宅の施工中の状況と日頃のメンテナンスにより変化します。適切な時期にメンテナンスやリフォームを行うことで30年以上住み続けることができるケースも多いのです。

建売住宅の寿命について

「建売住宅は、注文住宅より寿命が短い」といわれることがありますが、建売住宅の寿命は住宅の品質と施工状況、完成後の管理状況により変わります。

建売住宅のメリットは、実際の住宅を見てから購入することができる、気に入った住宅があればすぐに購入し、引っ越すことができる点でしょう。

しかし、施工中の現場を見ることができないため、使用している材料の品質を見て確かめることもできず、施工中の施工管理の状態がわからないということになります。

このため、建売住宅の寿命は注文住宅より短いといわれているのです。

建売住宅でも使用している材料の品質が良く、施工管理も良好な建売住宅ならば、購入後のメンテナンスをしっかり行うことで注文住宅と変わらない寿命になるでしょう。

築50年の家の耐震性について

築50年の家は、2019年時点で1970年以前（昭和45年以前）に建てられた住宅となります。

耐震性は3つの観点で考えることができます。

一つは住宅そのものの耐震性能と確実な施工です。

住宅の耐震性能の一つの目安に、建築基準法の新耐震基準があります。

1981年6月1日に施行された建築基準法改正により「新耐震基準」が設定されました。

1981年6月1日以降に建築確認申請を提出した住宅は新耐震基準を満たした性能となっています。

しかし、これ以前に建てられた築50年の家屋はこの基準を満たしていない可能性が高いのです。

また、住宅施工中の中間検査や第三者機関による施工確認が行われていた住宅は、構造強度にかかわる施工検査が行われてたと判断でき、耐震性が確保されていると考えられます。

もう一つは日頃の管理とメンテナンスです。耐震性を保つためには定期的なメンテナンスも重要です。

白蟻の防蟻工事や外壁のメンテナンスなど行うことも住宅の耐震性を保持するのに重要な役割を果たすのです。

そして、３つ目は地震に耐えられる地盤です。耐震性が高い住宅でも軟弱な地盤に建てられていた場合、大きな揺れに耐えられない可能性があります。

1995年（平成7年）に起きた阪神・淡路大震災以降、住宅でも地盤調査が行われるようになりました。

築50年の住宅は新耐震基準の住宅ではありません。また、地盤調査が行われている可能性も低いと思われます。

そのため、耐震診断を依頼して状況にあった耐震リフォームを行うことが必要になるでしょう。

建て替えとリフォームどちらがいいかについて

築年数が経ってくると設備の老朽化などにともなってリフォームが必要になります。

しかし、規模が大きくなればその分リフォーム工事費用も大きくなります。

また、家で暮らす人数が変わったり、生活に変化があったりすると、間取りを変更したいケースもでてくるでしょう。

しかし、この場合のリフォームは、構造上の問題で希望の間取り変更ができない可能性も出てきます。

築年数が経った住宅は、建て替えとリフォームどちらが良いのでしょうか。

費用やメリット、デメリットを見てみましょう。

建て替えについて

建て替えとは、今まで住んでいた住宅を取り壊して、今まで住んでいた土地に新しい住宅を建て直すことです。

建て替えの費用は、新築する住宅の建築工事費以外に仮住まいをする費用や引越し費用、登記費用などが別途かかります。

家を建て替える場合の概算費用の例

• 引越し費用（2回分）…20万円
• 仮住まい費用（6ヶ月分）…50万円
• 解体・地盤調査費用　…110万円
• 新築住宅建築工事費用 …2,500万円
• 地鎮祭・上棟費用　…15万円
• 登記費用（滅失・表示・所有権保存）…20万円
• 銀行ローン事務手続き費用（金融機関による）…5万円
• 火災保険料（10年分）…15～20万円
• 住宅ローン保証料（借入金額2％・金融機関による）… 40万円
• 抵当権設定登記費用　…30万円

住宅を建て替えて新築するメリットは、設備を新しくできるだけでなく、間取りを自由に変更できたり、耐震性を基礎構造から高めることができることでしょう。

築年数がリセットされるため長く住み続けることができる点もメリットです。

また、建て替えは今まで住んでいた土地に新しい住宅を建てるため、生活環境が変わりません。

近隣とのお付き合いや通勤・通学・買い物などの日常生活が変わらないため、ストレスなく新しい家での生活がはじめられます。

一方で建て替えのデメリットは、新築住宅の工事費用以外の経費がかかることにあります。

新築工事中に仮住まいをするため、引越し2回の費用及び仮住まいの賃貸アパートなどを借りる費用、解体や地盤調査などの費用がかかります。

また、建て替えはリフォームと比較すると工事費用の総額が高額になり、工事期間も長くなります。

加えて、建築法規が改正になり、今までの住宅と同じ床面積の住宅が建てられないというケースもある点には注意が必要です。

リフォームについて

リフォームでは今の家に住み続けながら設備を新しくしたり、耐震性を向上させることが可能です。

リフォームの一般的な概算費用

• 水回り設備すべての取替え　…約200万円～
• 内装をきれいにする　…約50万円～
• 外壁を塗装してきれいにする　…約120万円～
• 間取り変更を伴うリフォーム　…約300万円～
• 耐震性能を向上させるリフォーム　…約150万円～
  ※それぞれ、住宅の状況・規模・仕様などにより金額が変わります。

リフォームのメリットは、リフォーム内容によっては建て替えより工事費用を抑えることができること、工事期間が短くすむことや引越し・仮住まいなどの費用がかからないことです。

一方でデメリットは、構造補強や間取り変更に限界がある、地盤が悪い場合には費用が高額になる、白蟻被害や雨漏り被害が発見された場合、追加費用がかかることがある点などです。

建て替えとリフォームの選び方について

住宅をリフォームするか、建て替えするかを検討している時には、工事を行いたい理由と、その工事内容が1つの判断基準になるでしょう。

間取りを大きく変更したい、耐震性能を向上させたい、地盤が悪く地盤補強を行いたいなどの理由から工事を検討している場合は、規模が大きくなることが考えられるため、建て替えの方が適していると考えられます。

また、水回り設備の取替え、外壁塗装、耐震工事などの大きな工事を一緒に行う場合は、工事期間も長くなり工事費用も高額になります。

そのためリフォームよりも建て替えの方が良い場合があります。

今住んでいる住宅をどのようにしたいか、費用はどれくらいかけられるのかをよく検討してから、リフォームにするか、建て替えにするかを選ぶと良いでしょう。

建て替えを回避する方法について

住宅の寿命を長くして建て替えを回避し、快適に暮らし続けるためには、日頃のメンテナンスと部分的なリフォームがかかせません。

それぞれのポイントを見てみましょう。

こまめなメンテナンスを行う

住宅には定期的なメンテナンスが必要です。

その中でも白蟻の防蟻工事や外壁、屋根の劣化に対する屋根・外壁の塗装工事は家の寿命を大きく左右するため、しっかりと行っておきたいメンテナンスです。

白蟻が発生すると、土台や柱を食害されてしまいます。

家の中で羽蟻を見つけたら、専門業者に調査を依頼しましょう。

また、防蟻薬剤の保証は5年間です。

5年を超えて防蟻工事をしていない場合も注意が必要です。

常に風雨にさらされている外壁や屋根は経年劣化を避けられません。

外壁や屋根にトラブルがあると雨漏りが起こるケースがあり、その結果躯体の木材を腐らせてしまうこともあります。

外壁や屋根のメンテナンスの目安は10～15年に一度と言われています。

また、台風や風害・洪水などの災害で被害を受けた場合は、住宅を調査してもらい、適宜適切な修繕を行いましょう。

戸建ての場合部分的なリフォームは欠かせない

戸建て住宅でも、長く暮らしていると水回りの設備は古くなり、掃除をしてもなかなかきれいにならなくなってきます。

毎年、新しく便利な水回り設備がでてきています。

また、窓や壁、天井材などの断熱性能も高くなっています。

このような設備に取り替えることで快適性を向上させることができるだけでなく、家屋の寿命を伸ばすことにもつながるでしょう。

また、家族人数の変化や年齢により家での暮らし方が変わり、間取りが合わなくなってきた場合には間取り変更をおこなうリフォームを検討するのも良いでしょう。

このように、戸建て住宅で長く快適に暮らすためには、設備の取替えや間取りの変更など、適切な時期の部分リフォームが欠かせません。

リフォーム業者に依頼する際の最適な選び方について

築年数が経っている住宅のリフォームを依頼する際、良い業者を選ぶポイントとは、まず住宅建築の知識・経験・施工技術がある業者を選ぶことです。

また、アフターサービスや保証が手厚い業者、調査と打合わせを丁寧に行う業者もポイントでしょう。

住宅は築年数により、建築法規の改正・地震の影響・施工の状態が違います。

住宅建築の知識や経験、施工技術がある業者は、その都度的確な判断を行い必要な施工をしてくれるでしょう。

また、築年数が経っている住宅は、リフォーム後もメンテナンスや別のリフォームが必要になることが多々あります。

そのためアフターサービスや保障が手厚い業者に依頼することも大切です。

良い業者を見分けるためには、調査と打ち合わせにしっかりと時間をかけるかどうかも重要です。

簡単な調査や見積もりだけでリフォーム工事をしたら、リフォーム工事終了後に追加請求があったというトラブルも報告されています。

このようなトラブルを避けるためにも希望するリフォームの内容、予算、工事期間の希望、現在の住宅の不安なことなど、こちらの話に真摯に耳を傾ける業者を選ぶようにしましょう。

工事内容や見積もり金額の詳細、工事期間などについて十分な説明をしてもらい、不明なことや不安なことがないようにしてから、工事をすすめましょう。