家の建て替え費用の相場は？30坪と40坪の土地ありの場合で解説

土地があって30坪の住宅を建て替えるときには、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。

土地と建物を同時に購入するケースと異なり、建て替えには解体費用などもかかるため、どのくらいの予算を考えておけばいいのかわからず、不安に思う人もいるでしょう。

そこで今回は、土地がある場合で、30坪の家を建て替える際の費用について詳しく解説していきます。

建て替えを検討する際のポイントや、費用を抑えるためのコツも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

家の建て替えを検討する際の確認ポイント

家の建て替えを検討する際には、再建築不可物件、不動産の名義や住宅ローンなどについて確認しておくことをおすすめします。

ここでは、それぞれのポイントを詳しく解説します。

再建築不可物件ではないか

再建築不可物件とは、法律上、現在ある建築物を解体・撤去して新たな建物を建てられない土地のことをいいます。

新たな建物が建てられない理由には、建築基準法が関係しています。

建築基準法には、「原則として建物を建てる敷地（土地）は、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければならない」という接道義務があります。

接道義務は、有事の際に、消防車や救急車が利用できるように定められた法律です。

この建築基準法上のルールが定められた昭和25年より以前に建てられた建物などには、接道義務を満たしていない物件が存在します。

建っている間は規制を受けませんが、建て替える際には新しい住居は基準に則る必要があるため、建築できません。

そのため、建て替えを検討するときには、再建築不可物件ではないかを事前に確認しましょう。

不動産の名義は誰になっているか

建て替えをする際には、不動産の名義人の確認を行いましょう。

建て替え工事の場合、解体工事が入るため、名義変更は事前に済ませておくことをおすすめします。

自分以外の名義の建物を取り壊す際には、相続人全員の同意を得て、登記簿を確認しなければならないなど、複雑な手続きが必要になるためです。

住宅ローンは組めるか

建て替えを検討する際は、住宅ローンが組めるかどうかを確認しましょう。

既存の建物の住宅ローンが完済していなければ、新たな融資を受けることができません。

しかし、もし住宅ローンの残債がある場合でも、新築する住宅ローンとあわせて一本化することができ、これを建て替えローンや住み替えローンといいます。

また、住宅ローンの返済が終わっている場合は、抵当権が抹消されているか確認しましょう。

かかる費用を考えると･･･建て替えすべきか？リフォームか？

住宅の老朽化が著しく進んだり、家族構成が変わったりすると、建て替えやリフォームの必要性が高まってきます。

しかし実際に工事に着手するとなると、建て替えとリフォームのどちらを選択すればいいのでしょうか。

それは、自宅を改修したいと思う動機によって異なってきます。それぞれの状況において、どちらの選択をすればいいのか詳しくみていきましょう。

耐震性に不安がある

古い木造住宅は、柱、梁、筋交いといった軸組によって支えるというのが基本的な考えでした。

しかし近年では、それだけでは大地震に対応できないとの考えから、さらに構造合板や建築金物による補強を行っています。

古い住宅は、法律的には必ずしも今の建築基準法に適合させる必要はありません。

しかし、耐震性能に関しては法律がどうであれ家族の生命を守るという観点が必要です。

そのため少しでも耐震性に不安がある場合は、何らかの方法で耐震補強をした方がいいでしょう。

ただしリフォームによる耐震補強は、手を加えられる範囲が限定されるので、根本的な解決にはなりません。

資金的に建て替えが可能であるのなら、建て替えを選択するほうがベストでしょう。

住宅が傾いてきた

住宅が傾いてきたとすれば、建物が不同沈下していることが考えられます。

元々基礎が地盤の支持層に到達していなかったために、経年によって傾きが著しくなることがあるのです。

ジャッキアップによる傾き補正と地盤改良による補強という方法もありますが、対処的な解決策にすぎず、根本的な解決にはなりません。

住宅が傾いてきたら、建て替えを選択するしかないでしょう。

シロアリの被害を受けていた

シロアリ被害の進行具合によりますが、一部の柱や土台が被害を受けている程度であれば、被害に遭った部材の取り換えや補強によって従前の強度レベルまで回復させることができます。

しかし、被害が大きい場合には全面リフォームや建て替えなどの大規模な工事が必要になる場合もあります。

部屋を増築したい

親を引き取ろうとした場合に部屋数が足りないということがあるでしょう。住宅をバリアフリーにリフォームし、ひと部屋増築すればいいと気安く考えていると、あとで慌てることになりかねません。

高齢の親が住むことを想定すると、今の家屋に繋げて部屋を増築したいと考えるのが一般的です。

ところが、わずか4畳半の部屋を増築するだけで、家全体を現在の建築基準法の基準に適合させる義務が生じるのです。

その中でもっとも厳しいのが耐震改修に関する基準です。

任意で行うリフォームの耐震改修と異なり、増築による改修は100％現行法規に適合させる必要があります。

趣のある戦前の日本建築などの場合は、まず基礎の構造が現行の基準に合わないため、根本的に建て替える以外に選択肢がないケースもあるのです。

建て替えを回避したいのであれば、増築する部屋は今の家と距離を空けて「離れ」という形で増築するという方法もあります。

再建築不可の敷地だった

古くから建つ家の場合、道路の種類や接道の長さなどの関係から、一切再建築が認められない、いわゆる「再建築不可」の敷地であることがあります。

この場合は、建て替えという選択は実行することが不可能ですから、リフォームしか選択することができせん。

建て替え工事とリフォーム工事･･･費用や満足度の違いは？

住宅に手を加える際に、建て替えかリフォームか、そのうちのどちらか一つにしか解決法がないのであれば、迷うことなく決断ができます。

しかしどちらの方法を選択しても目的が果たせるとしたら、どういった判断基準で工事方法を選択すればいいのでしょうか。

建て替えとリフォーム、それぞれのメリットとデメリットについて知ることで、どちらを選択すべきかが見えてくるでしょう。

リフォームのメリット

それではリフォームのメリットからみていきましょう。

費用が安い

リフォームのメリットは、なんといっても建て替えに比べて費用が安くおさえられるという点です。

場合によっては、予算に合わせて優先順位の高い工事だけを行うことも可能です。

工事費用はリフォームの内容によって異なりますが、無担保型リフォームローンの融資限度額として500万円を設定している銀行が多いことから、多くの人がその前後の費用の工事を行っていると考えられます。

リフォームローンが利用できる

自己資金が不足している場合はリフォームローンが利用できます。

リフォームローンは無担保型が主流なので審査も比較的早く、すぐに借りることができるでしょう。

工事中も自宅を使用することができる

リフォームの場合、自宅に住み続けながら工事を進められることがほとんどです。

このため仮住まいを手配する必要もありません。

建築確認申請が不要

一般的な修繕は建築士の資格のない人でも設計することが可能です。

また増築がない限り建築確認申請も不要です。この点からも費用を抑えることができます。

再建築不可物件でも補修できる

再建築不可の敷地に建つ建物を建て替えすることは不可能です。

しかしリフォームをすることは法律的に問題はありません。

リフォームのデメリット

それでは反対にリフォームのデメリットはどんな点でしょうか。

根本の解決にならないことがある

耐震補強や不同沈下の補正は、一定のレベルまで改善できたとしても、根本的な解決にならないことから、不測の事態に万全の対応ができない場合があります。

空間を広げることに制限がある

リフォームでは増築を行わない限り家の面積を増やすことはできません。

また、増築を行う際には建築確認申請が必要なため、手間と費用がかかります。

増築を行う場合には家全体を現在の建築基準法の基準に適合させる義務が生じるため、古い基準で建てられた家屋などはリフォームで対応できない場合もあるでしょう。

設備配管が露出することがある

空調機器や電気器具などの新たな設備を設置する場合、工事予算や構造的な問題で、露出配管・配線を余儀なくされる場合があります。

建て替え工事のメリット

次に建て替え工事について、メリットからみていきましょう。

思いどおりのプランが実現できる

建て替え工事の場合、既存の建物に制約を受けることがほとんどないため、思い描いたプランに近いものを実現することができます。

安心で安全な家に住める

新耐震基準に適合した住宅に住むことができるので、大地震でも崩壊しない、安全で安心な住宅に住むことが可能です。

最新の家族状況に合わせた使い勝手ができる

高齢者の個室を浴室やトイレに近い位置に配置したり、子どもの成長に合わせて個室を用意したりと、家族のニーズに沿った間取りの家に住むことが可能です。

最新のシステムキッチンや設備機器が使用できる

システムキッチンや設備機器は日進月歩です。

建て替えをすれば最新の機器を快適に使用することができます。

ランニングコストが下がる

近年の住宅の断熱性能の向上は目覚ましいものがあります。

高気密・高断熱の住宅に住むことで、快適性が向上するだけでなく光熱費を抑えることもできるでしょう。

建て替えのデメリット

それでは建て替えによるデメリットとしてはどんなことがあるのでしょうか。

費用が高くつく

住宅を新築する費用はけっして安くありません。

在来工法の場合、約120平方メートルの住宅を建てると、約2千万円を要するのが一般的です。

仮住まいが必要になる

建て替えの場合そのまま家に住み続けることはできません。

旧住宅を解体する前の段階から建て替えが完了するまでの間、仮住まいが必要になります。

それにともない、引っ越し前に家中の荷物をすべて仕分けし整理しなければなりません。

引っ越しが2回ある

建て替えの場合、旧住宅から仮住まい先へ、仮住い先から新居への2度の引越しを行う必要があります。

近所への迷惑度が高い

解体工事から始まり建て替え完了までの間、騒音や工事車両の通行などで、近所に迷惑をかける期間や範囲が大きくなります。

このため事前の挨拶等をきちんと行わなければ、後々近隣トラブルになる可能性もあるでしょう。

建て替えとリフォームの比較

工事完了後の満足度は建て替えの方が高いと言われています。

家族状況に合わせた間取りをゼロからつくることができ、使い勝手の良い快適な住まいをつくることができるからだと考えられます。

しかし、ローンの負担が大きくなるため、精神的な負担が大きくなる場合もあるでしょう。

一方のリフォームは、部分的であるにしても自分が希望する設備を導入できたり、家の内装をリフレッシュすることができるため、一定の満足度が得られます。

また、経済的な負担も軽度ですむので、この点もメリットだと言えるでしょう。

現在の自宅の状態や家族の状況、経済状況等を踏まえて、建て替えとリフォームのどちらを選ぶのかを決めると良いでしょう。

家の建て替えにかかる費用の内訳

住宅の建て替えには、解体費用や仮住まいの費用、測量・地盤調査費用などの費用がかかります。

ここでは、建て替えにかかる費用の内訳を詳しく説明していきます。

解体工事費

解体工事費用は、現在の建物の構造によって異なります。

構造ごとの解体費用は、下表の通りです。

※35坪の2階建ての費用相場

現在の住宅が木造の場合、解体費用は坪単価で約4万円～約5万円みておきましょう。

軽量鉄骨造であれば、約5万円～約6万円、コンクリート造は約7万円～約8万円が相場です。

一部の都市部では、敷地までの道路の幅員が狭い、敷地内に重機が入れないなどで解体撤去費用が高くなる可能性があります。

地方のほうが比較的、解体費用は安く収まる傾向にあるといえるでしょう。

30坪の家の解体費用の内訳

家を解体する際にかかる解体費用の詳しい内訳について見ていきましょう。

仮設工事費

仮設工事は、近隣に迷惑をかけずに安全に工事を行うために大切なものです。

工事場所の周辺状況や足場の掛け方、シートの種類などによっても費用は変わってきますが工事費全体の約1割〜約2割を占めています。

仮設工事には、

• 住宅を解体するための足場の設置
• 防音シートなどの設置
• トラックや重機を敷地内に入れるための敷鉄板の設置
• 仮設トイレ、仮設水道、仮設電源などの設置

が含まれています。

解体工事費

解体費用全体の約3割〜約4割を占めるのが、解体工事費です。

解体工事には、大きく分けて、内装解体、屋根解体、外壁除去、基礎解体があり、建物の構造や広さ、立地、地域などによっても費用は変わってきます。

解体工事費の内訳として、人件費や重機のレンタル・リース料金などが大きな割合を占めます。

付帯工事費

建物の解体以外に、解体や撤去が必要になる場合にかかる費用です。

ブロック塀や樹木、車庫、倉庫、井戸などが代表的な例として挙げられます。

付帯工事費は、工事内容によって金額が決まりますが大掛かりなものになるとその分費用も高額になるでしょう。

廃棄物処分費

家の解体に伴って発生する廃棄物は、家庭ごみである一般廃棄物とは異なり、産業廃棄物として処分費用を支払う必要があります。

廃棄物処分費は、解体費用全体のうち約4割〜約5割と、大きな割合を占めます。

産業廃棄物を運搬し、中間処理会社が分類し、最終処理場へ運搬するという複雑な工程が必要なため費用は高額です。

整地費用

整地費用は、解体工事全体のうち約1割を占める費用です。

家を解体した後の土地の整備にかかる費用になります。

地面を平らにならす作業や、地中に埋まっているコンクリートや廃材を確認し撤去する作業などが含まれます。

大きな段差をならす場合や地盤の改良が必要なケースなどでは、費用が高額になる場合もあるので注意が必要です。

諸経費

これまで説明してきた項目以外にかかってくる費用に諸経費があります。

諸経費は解体費用全体の約1割を占める費用になります。

何を諸経費に含むかは業者によって異なってきますが、次のようなものを含むことが多いです。

• 近隣への挨拶に伺う際の粗品の代金
• 工事車両を近隣の駐車場に止める場合の駐車場代
• 各種届出や手続きを行うための費用
• トラブルや追加費用に前もって備える準備費用

首都圏などでは駐車場代が高額になるケースが多いため、見積もりの際などに十分確認しておきましょう。

家の解体工事の流れ

家の解体工事がどのような流れで行われていくのか、それぞれの期間の目安とともに解説していきます。

見積依頼

まずは解体業者に見積もりの依頼を行うところから始まります。

見積もりを依頼する際には、1社のみだけでなく複数社に同じ工事内容で見積もりを出すといいでしょう。

そうすることで、費用相場をつかむことができますし、サービス内容なども比較検討することができます。

現地調査

現地調査では、業者が実際に現地に赴き、地盤の性質や敷地内の状況、周辺の様子、道路の広さなどの調査を行います。

現地調査を行うことで、より正確な見積もりの提示が可能となります。

現地調査をした結果、契約を結ばない場合には、原則として費用は発生しません。

しかし、特殊な工具を使って調査を行ったり、図面を引いたりする場合には費用が発生することもあります。

解体工事会社決定

見積もりや現地調査、最終的な見積もり内容などを含めて納得することができたら、解体工事会社を決定します。

解体工事会社を決定したら、業者に連絡を入れ契約を結ぶ段階へと進みます。

請負工事契約締結

契約では、約款部分の説明や、工事内容の確認が行われ、確認を終え次第契約書へ調印を行います。

確認する際には、工事内容が具体的に記載されているか、見積もりの際に提示された代金と相違がないか、どれくらいの期間で工事を終えるのかなどをきちんと確認するようにしましょう。

各種届出書類作成

解体工事を始める前に、建設リサイクル法の届出や道路使用許可、騒音・振動に関する届出などの必要な手続きを行います。

建物の面積が80平方メートル以上になる場合は、建設リサイクル法に基づく届出を行う必要があります。

基本的に工事に関する申請手続きは解体業者が行うことになりますが、施主としても適切な形で各種申請が行われているかどうかを確認することが大切です。

近隣挨拶

各種申請などの手続きを進めたら、近隣への挨拶を行っていきます。

解体工事をするにあたっては、騒音や振動、粉塵の飛散や道路の使用など近隣の方へ少なからず迷惑をかけることになります。

トラブルにならないようにするためにも事前に挨拶を行っておくことが大切です。

基本的には解体業者が主導して挨拶を行いますが、できるだけ一緒に回るようにするといいでしょう。

解体工事着手

事前準備が終わると解体工事に取り掛かります。

外壁の工事や、足場・養生などが終わり次第、瓦や内装の撤去、分別などを手作業で行います。

手作業によってできる解体が終わったら、重機を使った解体へと移ります。

建物を解体して基礎の撤去を終えると、地中埋設物の確認を行って細かいガラなどの撤去や廃棄物の処分をしていきます。

工事期間は、建物の構造や周りの状況、天候などによっても大きく変動します。

整地・解体工事完了

解体工事で掘り起こされた土地を平らにする整地作業を行います。

工事現場を清掃し最終的に綺麗な状態にして、解体工事が完了となります。

建物滅失登記

建物滅失登記とは、建物が存在しなくなったことを、法務局の登記簿に登記する手続きのことです。

建物を解体してから、一ヶ月以内にこの手続きを行う必要があります。

この手続きを行わないと、建築許可が下りない、土地の売却ができない、申請義務を怠ったことにより10万円の過料に処されるなどの可能性があるため忘れずに行いましょう。

解体費用が相場よりも高くなるケース

解体工事をするにあたって、通常よりも費用が高くなってしまうケースについてご紹介していきます。

解体費用は建物の構造以外にも、地域や立地条件などによっても変わってきます。

例えば、住宅密集地域などで解体のための重機が入っていけない場合などは、人力で解体する部分が増えるためその分費用が高額になりがちです。

敷地上に電線が張ってあり重機がぶつかってしまうような立地や傾斜地、旗竿地などの変形立地も同じように高くなることがあります。

また、物価の高い都市部にある家を解体するのと地方の家を解体するのとでは、人件費の影響などからも、都市部の方が高めになります。

そのほかにも、建物以外に取り壊す設備がある場合にはこれに加えて解体費用がかかってくる点には注意が必要です。

道幅が狭く重機が使用できない場合

解体工事では重機を使い建物を取り壊します。

道路の道幅が狭く大型の重機が使用できない場合には、手壊し解体が主流になります。

その分工事も時間がかかり、人件費もかかってくるため、費用総額が高くなる傾向にあるのです。

また、道路が狭く安全に工事を行うためにガードマンの配置が必要な場合なども、その人数に応じた人件費が発生することになるでしょう。

隣の家との距離が近すぎる場合

隣の家との距離が近すぎる場合なども、道幅が狭い場合と同様に、重機を使うことができず費用が高くなる傾向にあります。

また、工事で発生したゴミや廃棄物は大型トラックを利用して搬出します。

住宅が密集しているような地域では、重機だけでなくトラックも入り込むことが難しいです。

そのような場合は、トラックへの詰め込み作業を手作業で行う必要があるため費用が高額になってしまうでしょう。

地中に撤去するものがある場合

建物を解体していると、解体後の地中から以前の解体工事の廃材や場合によっては井戸や浄化槽などが見つかることがあります。

地盤が弱い建物は地中杭が打たれていることもあり、これも地中埋設物の一つです。

地中埋設物が見つかった場合には、基本的に施主の責任で処分しなければなりません。

地中埋設物の撤去費用は工事前の見積もりには載せられないため、発覚した時点で追加費用として加算されることになるでしょう。

建物にアスベストが使われていた場合

アスベストは有害性があるため、現在では使用することが禁止されています。

しかし、古くに建てられた建物などの場合にはアスベストが使用されていることもあります。

その場合には除去に専門的な知識や技術が必要なため、その分費用は高額になるでしょう。

アスベストが使用されている箇所や量によって費用は変動します。

解体業者が重機や足場を持っていない場合

解体業者が重機や足場を持っていない場合には、レンタルすることになるため、その分の費用がかかります。

また、工事の期間が大幅に伸びる場合などもその分レンタル料が高くなる可能性があるため工事前に確認しておくようにしましょう。

解体業者が繁忙期の場合

解体業者の繁忙期に工事を依頼すると費用が高くなる恐れがあります。

解体業者は一般的に12月から3月の年度末にかけてが繁忙期と言われています。

もちろんその年の状況によっても変動しますが、費用を抑えたい場合にはなるべくこの時期を避けて解体工事を行うことをおすすめします。

解体費用を抑えるためのポイント

家の解体費用を抑えるためのポイントについてご紹介していきます。

解体を業者へ直接依頼する

工務店やハウスメーカー経由で解体業者を探してもらうとその分の中間マージンが発生します。

業者探しをハウスメーカーなどに依頼すれば手間を省くことができ、安心感もありますが、その分費用が高くなってしまう点はデメリットです。

費用を少しでも安く抑えたい場合には、自分で解体業者を探すといいでしょう。

工事期間は閑散期を選ぶ

費用が高くなるケースでもご紹介したとおり、解体工事は12月〜3月末が繁忙期となっています。

この繁忙期は通常よりも費用が高くなる傾向にあるため、費用をなるべく抑えたい場合には時期をずらし閑散期を選ぶようにしましょう。

複数の業者に見積もりを依頼する

業者に見積もりを依頼する際には、1社のみだけでなく複数社に同じ内容で見積もりを依頼するようにしましょう。

そうすることで、費用相場をつかむことができると同時に、なるべく安い業者を選ぶことができます。

また、費用だけでなく、その業者のサービスの質や対応の仕方なども比べることができるでしょう。

できる範囲で不用品を処分しておく

解体費用を抑えるために、なるべく不用品などは事前に処分しておくようにしましょう。

不用品や処分しなくてはならない物が多いと、その分業者の人員が必要になり人件費も高くなります。

特に家財道具などがたくさん残っていると費用が高くなる傾向にあります。

リサイクルショップなども活用して、あらかじめ処分を進めておくといいでしょう。

建物滅失登記を自分で申請する

建物滅失登記は、通常法務局に行って申請を行いますが、手間などがかかるため専門家に依頼する方が多いです。

専門家に依頼すると手数料が約4万円〜約5万円かかるため、この手続きを自分で行うことでその分の費用を抑えることができます。

法務局の混雑状況などによっても変わってきますが、書類を提出してから1週間程度で登記完了証が発行されます。

家を解体するときの注意点

家を解体する時に気をつけるべき点について見ていきます。

再建築不可物件ではないか確認する

再建築不可物件とは、現在の家をすべて解体すると二度とその敷地に家を建てることができなくなる不動産物件のことです。

古い建物が密集している地域で、接道義務を満たしていない土地が再建築不可物件になりやすいです。

解体工事を行う前に必ず再建築不可物件でないかどうかの確認を行うようにしましょう。

近隣に解体工事について周知しておく

解体工事を行う際は、近隣に工事について十分な説明や挨拶を行い、協力や理解を得ることが大切です。

きちんと周知しておかないと、苦情が入り、最悪の場合には解体工事が中止になってしまう可能性も考えられます。

解体業者による挨拶は義務ではないため、業者が行わない場合には施主が忘れずに挨拶を行うようにしましょう。

更地のままだと土地の固定資産税が上がる

敷地に建物が立っている場合、固定資産税が軽減されるという特例措置があります。

そのため、建物を解体することでこれまで受けていた固定資産税の特例措置を受けることができなくなり、その分税金が高くなるのです。

固定資産税の課税判断は、毎年1月1日時点で行われます。

その年の1月1日に家屋が建っていれば固定資産税の特例措置を継続して受けることができます。

仮住まい・引っ越し費用

住宅の建て替えには、解体から新居の引き渡しまで、最短でも6カ月以上は仮住まい費用がかかります。

引越し費用に約10万円、敷金・礼金に約30万円、1カ月あたりの家賃は約10万円～約15万円と考えると、総額で約100万円かかると考えておきましょう。

ただし、お住いの地域によって家賃相場は異なり、引越し費用も時期により幅があるため、あくまでも目安とお考え下さい。

測量・地盤調査費

家を建て替える際には、建物を解体して更地にし、測量と地盤調査を行います。

土地の境界線が確定している場合や測量図がすでにある場合は、測量費用はかかりません。

地盤調査は、地震が起こった際の液状化や、地盤沈下のリスクがないかを確認するために行う調査です。

調査方法によっても費用は異なり、スウェーデンサウンディング方式なら約5万円、ボーリング調査方式なら約30万円かかります。

地盤調査の結果により、地盤が軟弱だとわかった場合は、改良や補強工事が必要になることもあります。

改良方法によっても異なりますが、表層改良工法であれば約50万円、柱状改良工法で約80万円、鋼管杭工法で約150万円かかると考えておきましょう。

新築工事費

建て替え費用の中でも、最も大きな金額となるのは新築の工事費用です。

新しい住居の建築費用は、建物の本体工事費用と諸経費に分かれます。

建物の工法や仕様、性能、設備によって本体工事費用は異なり、30坪の住宅では、約2,600万円が相場です。

ただし、住宅は坪単価30万円のローコスト住宅から、坪単価80万円ほどの大手ハウスメーカーまで価格帯は幅広く存在します。

また、平屋建ては、2階建てよりも坪単価が高くなる傾向にあります。

そして、同じ坪数でも、凹凸が少なく長方形に近い総2階建てと、形状が複雑で下屋のある2階建てでは工事費用が異なります。

屋上、バルコニー、設備の数やグレードによっても金額は左右されるため、一概には坪単価では算出できません。

本体工事費用は、建築会社やハウスメーカーと間取りやプランの打ち合わせをしてから、総額が分かるものだということを念頭に置いておきましょう。

設計料

建て替えには、新築住宅の設計料がかかります。

一般的に、新築住宅にかかる費用の10％～20％です。

1,000万円あたり、約20万円〜約50万円かかると考えておきましょう。

設計料には、住宅の間取りやデザインなどの基本設計料に加えて、建築の施工者向けの実施設計図面作成料、役所や民間の審査機関に建物許可申請の手続きをする費用、工事が図面通りに行われているか監理する現場監理料も含まれます。

各種税金

建て替えには、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税の5つの税金がかかります。

この中でも、建て替え時にのみかかる税金は、印紙税、登録免許税、不動産取得税の3つです。

固定資産税、都市計画税は、住み始めてからも毎年かかる税金です。

登記費用

家を建て替えるときには、いくつかの登記手続きが必要となります。

登録免許税に加えて、必要書類のための手数料、行政書士に手続きを依頼する場合は、業務報酬がかかります。

行政書士に依頼する場合の相場は、約5万円〜約8万円だと考えておくとよいでしょう。

家の工法の種類と費用の相場

家を建て替える際、新居の住宅の工法によって費用が大きく異なります。

ここでは、主流の以下4つの工法について、それぞれの坪単価と30坪での費用相場を紹介します。

• 木造軸組工法（在来工法）
• 2×4工法（ツーバイフォー工法）
• 鉄筋コンクリート造（RC造）
• 鉄骨造（S造）

ただし、ここで紹介するのは相場の坪単価で、地域や施工業者によって費用は異なります。

あくまでも目安とお考えください。

木造軸組工法（在来工法）

木造軸組工法は、工務店や地域密着型のハウスメーカーで採用されている工法です。

坪単価は約50万円〜約70万円です。

木造軸組工法は、間取りの自由度も高くリフォームがしやすいという特徴があります。

比較的、価格も抑えられる傾向にあるため、日本で最もスタンダードな工法だと言っても過言ではありません。

構造体には杉やヒノキなどが用いられるため、高温多湿な日本の風土に適した工法です。

施工しやすく、狭小地・変形敷地にも対応できるという柔軟性も持ち合わせています。

2×4工法（ツーバイフォー工法）

2×4工法とは、北米で主流の工法で、2インチ×4インチの角材を用いて柱を組み、合板などのパネルで壁を作り上げていく工法です。

坪単価は約30万円〜約60万円です。

箱型の構造をしているため、高断熱・高気密性があり、耐震性にも優れます。

また、耐火性も高いため、木造住宅で性能が高い住宅に住みたい人にもおすすめです。

ただし、構造を保つために壁の量が一定数必要であるため、大きな開口部などが作れないという点には注意が必要です。

間取りの自由度でいうと、在来工法のほうが高いと言えるでしょう。

鉄筋コンクリート造（RC造）

鉄筋コンクリート造は、鉄筋で骨組みを組み、型枠で囲った中にコンクリートを流し込んで施工する工法です。

RC造とも呼ばれます。

坪単価は約100万円〜約120万円が目安です。

鉄筋コンクリート造は、耐震性、断熱性、耐火性、遮音性に優れるため、住宅以外にも、アパートやマンションにも広く用いられています。

都市部や幹線道路沿いでも、住宅の中では安心して静かに過ごしたいという人にも向きます。

また、型枠さえ組んでしまえば、どのような形にも成形できるというのも鉄筋コンクリート造の魅力です。

建築家によるデザイン住宅や、施主のニーズにあわせた個性的な住まいも実現できるのも、鉄筋コンクリート造ならではと言えます。

鉄骨造（S造）

鉄骨造は、構造体に鉄骨を用いて、柱や梁などの骨組みを造る工法のことです。

S造とも呼ばれます。

坪単価は約50万円〜約70万円が目安です。

戸建て住宅のみならず、アパートやマンション、工場や倉庫など、大きな建築物にも採用されています。

構造材が鉄骨など工場で造られるものであることから、品質が安定しやすく耐震性が高いという点が魅力です。

在来軸組工法よりも開口が広く取れるため、広いリビングや、幅の広いサッシなども選ぶことができます。

耐震性が高く、シロアリの被害が少ないことも特筆すべき点です。

一方で、断熱性が低く建築コストが高いというデメリットもあります。

防音性、遮音性があまりない点が気になる人も少なくありません。

しかし、鉄筋コンクリート造よりも施工費用は安価で間取りの自由度が高いことから、木造住宅に続いて人気のある工法だと言えます。

30坪の一軒家の建て替え費用の目安

延べ床面積が30坪の住宅で、新居の工法によってどのくらいの差があるのでしょうか。

ここでは、主流の以下4つの工法について、30坪で建てた場合の解体費用や諸経費を含めた費用相場を紹介します。

• 木造軸組工法（在来工法）
• 2×4工法（ツーバイフォー工法）
• 鉄筋コンクリート造（RC造）
• 鉄骨造（S造）

ただし、ここで紹介するのは相場の建築費用で、地域や施工業者によって費用は異なります。

金額は、あくまでも目安とお考えください。

木造軸組工法（在来工法）

木造軸組み工法で建てる場合、30坪の住宅で本体価格は約1,500万円〜約2,100万円が相場です。

この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約3,000万円かかると考えておきましょう。

2×4工法（ツーバイフォー工法）

2×4工法で建てる場合、30坪の住宅で本体価格は約900万円〜約1,800万円が相場です。

この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約2,700万円かかると考えておきましょう。

鉄筋コンクリート造（RC造）

鉄筋コンクリート造で建てる場合、30坪の住宅で本体価格は約3,000万円〜約3,600万円が相場です。

この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約4,500万円かかると考えておきましょう。

鉄骨造（S造）

鉄骨造で建てる場合、30坪の住宅で本体価格は約1,500万円〜約2,100万円が相場です。

この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約3,000万円かかると考えておきましょう。

40坪の一軒家の建て替え費用の目安

延べ床面積が40坪の一軒家で建て替える場合、新築の構造によってどのくらい費用の差が出るのでしょうか。

ここでは、主流の以下4つの工法について、40坪で建てた場合の解体費用や諸経費を含めた費用相場を紹介します。

• 木造軸組工法（在来工法）
• 2×4工法（ツーバイフォー工法）
• 鉄筋コンクリート造（RC造）
• 鉄骨造（S造）

ただし、ここで紹介するのは相場の建築費用で、地域や施工業者によって費用は異なります。

金額は、あくまでも目安とお考えください。

木造軸組工法（在来工法）

木造軸組み工法で建てる場合、40坪の住宅で本体価格は約2,000万円〜約2,800万円が相場です。

この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約3,700万円かかると考えておきましょう。

2×4工法（ツーバイフォー工法）

2×4工法で建てる場合、40坪の住宅で本体価格は約1,200万円〜約2,400万円が相場です。

この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約3,400万円かかると考えておきましょう。

鉄筋コンクリート造（RC造）

鉄筋コンクリート造で建てる場合、40坪の住宅で本体価格は約4,000万円〜約4,800万円が相場です。

この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約5,700万円かかると考えておきましょう。

鉄骨造（S造）

鉄骨造で建てる場合、40坪の住宅で本体価格は約2,000万円〜約2,800万円が相場です。

この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約3,700万円かかると考えておきましょう。

世帯年収に応じた無理のない予算の目安

建て替えの予算は、どのように決めたらいいのでしょうか。

世帯年収から概算で計算する方法があります。

ここでは、建て替え費用の予算を決めるときのポイントを2つ紹介します。

建て替え予算は世帯年収の6.5倍以内

建て替え予算を決めるときは、世帯年収の6.5倍を目安にしましょう。

住宅ローンの返済を、年間の収支の25％以下に抑え、返済不可能とならないようにするためです。

例えば、世帯年収が400万円であれば約2,600万円、500万円であれば約3,200万円、600万円であれば約3,900万円あたりで考えておきましょう。

建物本体にかけられる金額は予算全体の70％程度

無理のない予算で建て替えを実現するために、建物の本体価格は、建て替えにかかる費用全体の70％程度に抑えましょう。

建て替えの総費用には、本体価格だけでなく、付帯工事費用、諸経費、解体費用などがかかるためです。

本体価格以外にかかる費用は、およそ30％です。

例えば、予算総額が約3,200万円だった場合、本体価格は約2,240万円が目安です。

目安の金額に抑えておけば、予想以上に返済金額が大きくなるということはないでしょう。

家の建て替え費用を抑えるためのポイント

家の建て替え費用をなるべく安くするためには、どこに気をつければよいでしょうか。

ここでは、建て替え費用を抑えるためのポイントを6つご紹介します。

不要な家財道具を処分する

建て替え費用を少しでも安くするには、家具など不要な家財道具は処分しておきましょう。

解体工事の際に、廃棄するゴミが多いと費用が高くなるためです。

例えば、建物の中に家具や家電、食器、おもちゃなどが残っていると、追加費用として請求される可能性があります。

特に注意したいのは、台所の調味料など、分別処理に手間がかかるものです。

自治体のゴミ収集所に出せば費用はかかりませんが、解体業者に依頼すると、廃棄費用がかかるため、自分で処理することをおすすめします。

建て替え時期は閑散期を選ぶ

建て替え費用を節約するためには、業者の閑散期を選びましょう。

建て替えを依頼する業者の、期末決算の月などは駆け込み需要で価格が高くなりがちです。

また、業者も忙しくなると人手不足になるため、手抜き工事をされる恐れも捨てきれません。

そして、建て替えは、仮住まいと建て替え後の新居への引越しが2回あります。

引っ越し時期が3〜4月や5月のゴールデンウィーク時期になってしまうと高くなる可能性があるため、時期をずらすことをおすすめします。

複数の業者から相見積もりを取る

少しでも建て替え費用を安く抑えるには、複数の業者に見積もりを依頼しましょう。

いくつかの業者とやりとりをすることで、費用の相場感をつかむことができます。

このとき、依頼する条件をあわせておくと、工事の詳細な内容や価格を比較しやすくなります。

とはいっても、複数の業者とのやりとりは、電話が来たり自宅に訪問されたりと、煩わしさを覚える人も少なくありません。

そこで、見積り依頼を一括で依頼できる業者紹介サービスをおすすめします。

「ハピすむ」は、全国1,000社以上の優良業者の中から一度の依頼で最大3社から見積もりを無料で受けられる紹介サイトです。

こちらから無料で簡単に見積もりが出来ますので、ぜひハピすむのリフォーム費用の無料相見積もりをご利用ください。

間取りや設備を工夫する

建て替え費用を節約するには、新しく建てる住居の間取りや設備選びに工夫が必要です。

住宅は、複雑な形を選ぶよりも、シンプルな間取りにしておくと建築工事費用が安くなる傾向にあります。

間取りを選ぶ際も、廊下面積は必要最低限にする、不要になりそうな洋間や収納は小さくするなどの工夫をすると、床面積を小さくでき、工事費用を抑えられます。

キッチンやユニットバス、トイレなど、設備を選ぶときにもポイントがあります。

業者によっては、水回りを一つのメーカーで揃えると価格が安くなることも少なくありません。

住宅設備は、グレードやオプション機能の追加などで、価格が大きく左右されます。

優先順位をつけ、必要最低限の設備を選ぶと、総予算を抑えられるでしょう。

工法や素材は安いものを選ぶ

建て替え費用を安く抑えるには、新しい住居の工法や素材は安いものを選びましょう。

同じ延床面積でも、選ぶ工法によって金額が大きく異なります。

木造住宅の在来軸組工法、2×4工法などは、軽量鉄骨造やコンクリート造よりも安価に仕上がる傾向にあります。

また、素材選びもポイントです。例えば、外壁に使われるタイルは、重厚感がありデザイン性も高く人気がありますが、高額になりがちです。

外壁がタイルとサイディングでは、金額が100万円近く異なるケースもあるため、素材選びも価格に注意しながら選ぶ必要があるでしょう。

外構はなるべくシンプルにする

建て替え費用を節約するには、外構をシンプルにするのもおすすめです。

外構とは、敷地内の駐車スペースや門扉などのことを指します。

門扉や生け垣、カーポートなどの施工範囲が広くなれば、当然、施工費用も高くなります。

インターホンや土間コンクリートだけにするなど、必要最低限に抑えることをおすすめします。