2022年11月28日更新
家の建て替え費用の相場は？30坪と40坪の土地ありの場合で解説
土地ありのケースでの家の建て替えには、30坪の住宅でどのくらいの費用がかかるのでしょうか。同じ土地の大きさでもプランによってどれくらいの金額の差がでるのかも気になるところです。費用相場と年収に応じた予算の目安を知って、納得できる価格で家の建て替えを行いましょう。
土地があって30坪の住宅を建て替えるときには、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。
土地と建物を同時に購入するケースと異なり、建て替えには解体費用などもかかるため、どのくらいの予算を考えておけばいいのかわからず、不安に思う人もいるでしょう。
そこで今回は、土地がある場合で、30坪の家を建て替える際の費用について詳しく解説していきます。
建て替えを検討する際のポイントや、費用を抑えるためのコツも紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
家の建て替えを検討する際の確認ポイント
家の建て替えを検討する際には、再建築不可物件、不動産の名義や住宅ローンなどについて確認しておくことをおすすめします。
ここでは、それぞれのポイントを詳しく解説します。
再建築不可物件ではないか
再建築不可物件とは、法律上、現在ある建築物を解体・撤去して新たな建物を建てられない土地のことをいいます。
新たな建物が建てられない理由には、建築基準法が関係しています。
建築基準法には、「原則として建物を建てる敷地（土地）は、幅員4m以上の建築基準法上の道路に2ｍ以上接していなければならない」という接道義務があります。
接道義務は、有事の際に、消防車や救急車が利用できるように定められた法律です。
この建築基準法上のルールが定められた昭和25年より以前に建てられた建物などには、接道義務を満たしていない物件が存在します。
建っている間は規制を受けませんが、建て替える際には新しい住居は基準に則る必要があるため、建築できません。
そのため、建て替えを検討するときには、再建築不可物件ではないかを事前に確認しましょう。
不動産の名義は誰になっているか
建て替えをする際には、不動産の名義人の確認を行いましょう。
建て替え工事の場合、解体工事が入るため、名義変更は事前に済ませておくことをおすすめします。
自分以外の名義の建物を取り壊す際には、相続人全員の同意を得て、登記簿を確認しなければならないなど、複雑な手続きが必要になるためです。
住宅ローンは組めるか
建て替えを検討する際は、住宅ローンが組めるかどうかを確認しましょう。
既存の建物の住宅ローンが完済していなければ、新たな融資を受けることができません。
しかし、もし住宅ローンの残債がある場合でも、新築する住宅ローンとあわせて一本化することができ、これを建て替えローンや住み替えローンといいます。
また、住宅ローンの返済が終わっている場合は、抵当権が抹消されているか確認しましょう。
家の建て替えにかかる費用の内訳
住宅の建て替えには、解体費用や仮住まいの費用、測量・地盤調査費用などの費用がかかります。
ここでは、建て替えにかかる費用の内訳を詳しく説明していきます。
解体工事費
解体工事費用は、現在の建物の構造によって異なります。
構造ごとの解体費用は、下表の通りです。
| 構造 | 解体費用 |
|---|---|
| 木造 | 約140万円～約175万円 |
| 軽量鉄骨造 | 約175万円～約210万円 |
| コンクリート造 | 約245万円～約280万円 |
※35坪の2階建ての費用相場
現在の住宅が木造の場合、解体費用は坪単価で約4万円～約5万円みておきましょう。
軽量鉄骨造であれば、約5万円～約6万円、コンクリート造は約7万円～約8万円が相場です。
一部の都市部では、敷地までの道路の幅員が狭い、敷地内に重機が入れないなどで解体撤去費用が高くなる可能性があります。
地方のほうが比較的、解体費用は安く収まる傾向にあるといえるでしょう。
仮住まい・引っ越し費用
住宅の建て替えには、解体から新居の引き渡しまで、最短でも6カ月以上は仮住まい費用がかかります。
引越し費用に約10万円、敷金・礼金に約30万円、1カ月あたりの家賃は約10万円～約15万円と考えると、総額で約100万円かかると考えておきましょう。
ただし、お住いの地域によって家賃相場は異なり、引越し費用も時期により幅があるため、あくまでも目安とお考え下さい。
測量・地盤調査費
家を建て替える際には、建物を解体して更地にし、測量と地盤調査を行います。
土地の境界線が確定している場合や測量図がすでにある場合は、測量費用はかかりません。
地盤調査は、地震が起こった際の液状化や、地盤沈下のリスクがないかを確認するために行う調査です。
調査方法によっても費用は異なり、スウェーデンサウンディング方式なら約5万円、ボーリング調査方式なら約30万円かかります。
地盤調査の結果により、地盤が軟弱だとわかった場合は、改良や補強工事が必要になることもあります。
改良方法によっても異なりますが、表層改良工法であれば約50万円、柱状改良工法で約80万円、鋼管杭工法で約150万円かかると考えておきましょう。
新築工事費
建て替え費用の中でも、最も大きな金額となるのは新築の工事費用です。
新しい住居の建築費用は、建物の本体工事費用と諸経費に分かれます。
建物の工法や仕様、性能、設備によって本体工事費用は異なり、30坪の住宅では、約2,600万円が相場です。
ただし、住宅は坪単価30万円のローコスト住宅から、坪単価80万円ほどの大手ハウスメーカーまで価格帯は幅広く存在します。
また、平屋建ては、2階建てよりも坪単価が高くなる傾向にあります。
そして、同じ坪数でも、凹凸が少なく長方形に近い総2階建てと、形状が複雑で下屋のある2階建てでは工事費用が異なります。
屋上、バルコニー、設備の数やグレードによっても金額は左右されるため、一概には坪単価では算出できません。
本体工事費用は、建築会社やハウスメーカーと間取りやプランの打ち合わせをしてから、総額が分かるものだということを念頭に置いておきましょう。
設計料
建て替えには、新築住宅の設計料がかかります。
一般的に、新築住宅にかかる費用の10％～20％です。
1,000万円あたり、約20万円〜約50万円かかると考えておきましょう。
設計料には、住宅の間取りやデザインなどの基本設計料に加えて、建築の施工者向けの実施設計図面作成料、役所や民間の審査機関に建物許可申請の手続きをする費用、工事が図面通りに行われているか監理する現場監理料も含まれます。
各種税金
建て替えには、印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税の5つの税金がかかります。
この中でも、建て替え時にのみかかる税金は、印紙税、登録免許税、不動産取得税の3つです。
固定資産税、都市計画税は、住み始めてからも毎年かかる税金です。
登記費用
家を建て替えるときには、いくつかの登記手続きが必要となります。
登録免許税に加えて、必要書類のための手数料、行政書士に手続きを依頼する場合は、業務報酬がかかります。
行政書士に依頼する場合の相場は、約5万円〜約8万円だと考えておくとよいでしょう。
家の工法の種類と費用の相場
家を建て替える際、新居の住宅の工法によって費用が大きく異なります。
ここでは、主流の以下4つの工法について、それぞれの坪単価と30坪での費用相場を紹介します。
- 木造軸組工法（在来工法）
- 2×4工法（ツーバイフォー工法）
- 鉄筋コンクリート造（RC造）
- 鉄骨造（S造）
ただし、ここで紹介するのは相場の坪単価で、地域や施工業者によって費用は異なります。
あくまでも目安とお考えください。
木造軸組工法（在来工法）
木造軸組工法は、工務店や地域密着型のハウスメーカーで採用されている工法です。
坪単価は約50万円〜約70万円です。
木造軸組工法は、間取りの自由度も高くリフォームがしやすいという特徴があります。
比較的、価格も抑えられる傾向にあるため、日本で最もスタンダードな工法だと言っても過言ではありません。
構造体には杉やヒノキなどが用いられるため、高温多湿な日本の風土に適した工法です。
施工しやすく、狭小地・変形敷地にも対応できるという柔軟性も持ち合わせています。
2×4工法（ツーバイフォー工法）
2×4工法とは、北米で主流の工法で、2インチ×4インチの角材を用いて柱を組み、合板などのパネルで壁を作り上げていく工法です。
坪単価は約30万円〜約60万円です。
箱型の構造をしているため、高断熱・高気密性があり、耐震性にも優れます。
また、耐火性も高いため、木造住宅で性能が高い住宅に住みたい人にもおすすめです。
ただし、構造を保つために壁の量が一定数必要であるため、大きな開口部などが作れないという点には注意が必要です。
間取りの自由度でいうと、在来工法のほうが高いと言えるでしょう。
鉄筋コンクリート造（RC造）
鉄筋コンクリート造は、鉄筋で骨組みを組み、型枠で囲った中にコンクリートを流し込んで施工する工法です。
RC造とも呼ばれます。
坪単価は約100万円〜約120万円が目安です。
鉄筋コンクリート造は、耐震性、断熱性、耐火性、遮音性に優れるため、住宅以外にも、アパートやマンションにも広く用いられています。
都市部や幹線道路沿いでも、住宅の中では安心して静かに過ごしたいという人にも向きます。
また、型枠さえ組んでしまえば、どのような形にも成形できるというのも鉄筋コンクリート造の魅力です。
建築家によるデザイン住宅や、施主のニーズにあわせた個性的な住まいも実現できるのも、鉄筋コンクリート造ならではと言えます。
鉄骨造（S造）
鉄骨造は、構造体に鉄骨を用いて、柱や梁などの骨組みを造る工法のことです。
S造とも呼ばれます。
坪単価は約50万円〜約70万円が目安です。
戸建て住宅のみならず、アパートやマンション、工場や倉庫など、大きな建築物にも採用されています。
構造材が鉄骨など工場で造られるものであることから、品質が安定しやすく耐震性が高いという点が魅力です。
在来軸組工法よりも開口が広く取れるため、広いリビングや、幅の広いサッシなども選ぶことができます。
耐震性が高く、シロアリの被害が少ないことも特筆すべき点です。
一方で、断熱性が低く建築コストが高いというデメリットもあります。
防音性、遮音性があまりない点が気になる人も少なくありません。
しかし、鉄筋コンクリート造よりも施工費用は安価で間取りの自由度が高いことから、木造住宅に続いて人気のある工法だと言えます。
30坪の一軒家の建て替え費用の目安
延べ床面積が30坪の住宅で、新居の工法によってどのくらいの差があるのでしょうか。
ここでは、主流の以下4つの工法について、30坪で建てた場合の解体費用や諸経費を含めた費用相場を紹介します。
- 木造軸組工法（在来工法）
- 2×4工法（ツーバイフォー工法）
- 鉄筋コンクリート造（RC造）
- 鉄骨造（S造）
ただし、ここで紹介するのは相場の建築費用で、地域や施工業者によって費用は異なります。
金額は、あくまでも目安とお考えください。
木造軸組工法（在来工法）
木造軸組み工法で建てる場合、30坪の住宅で本体価格は約1,500万円〜約2,100万円が相場です。
この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約3,000万円かかると考えておきましょう。
2×4工法（ツーバイフォー工法）
2×4工法で建てる場合、30坪の住宅で本体価格は約900万円〜約1,800万円が相場です。
この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約2,700万円かかると考えておきましょう。
鉄筋コンクリート造（RC造）
鉄筋コンクリート造で建てる場合、30坪の住宅で本体価格は約3,000万円〜約3,600万円が相場です。
この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約4,500万円かかると考えておきましょう。
鉄骨造（S造）
鉄骨造で建てる場合、30坪の住宅で本体価格は約1,500万円〜約2,100万円が相場です。
この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約3,000万円かかると考えておきましょう。
40坪の一軒家の建て替え費用の目安
延べ床面積が40坪の一軒家で建て替える場合、新築の構造によってどのくらい費用の差が出るのでしょうか。
ここでは、主流の以下4つの工法について、40坪で建てた場合の解体費用や諸経費を含めた費用相場を紹介します。
- 木造軸組工法（在来工法）
- 2×4工法（ツーバイフォー工法）
- 鉄筋コンクリート造（RC造）
- 鉄骨造（S造）
ただし、ここで紹介するのは相場の建築費用で、地域や施工業者によって費用は異なります。
金額は、あくまでも目安とお考えください。
木造軸組工法（在来工法）
木造軸組み工法で建てる場合、40坪の住宅で本体価格は約2,000万円〜約2,800万円が相場です。
この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約3,700万円かかると考えておきましょう。
2×4工法（ツーバイフォー工法）
2×4工法で建てる場合、40坪の住宅で本体価格は約1,200万円〜約2,400万円が相場です。
この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約3,400万円かかると考えておきましょう。
鉄筋コンクリート造（RC造）
鉄筋コンクリート造で建てる場合、40坪の住宅で本体価格は約4,000万円〜約4,800万円が相場です。
この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約5,700万円かかると考えておきましょう。
鉄骨造（S造）
鉄骨造で建てる場合、40坪の住宅で本体価格は約2,000万円〜約2,800万円が相場です。
この建築費用に加えて、解体費用や諸費用も含めると、約3,700万円かかると考えておきましょう。
世帯年収に応じた無理のない予算の目安
建て替えの予算は、どのように決めたらいいのでしょうか。
世帯年収から概算で計算する方法があります。
ここでは、建て替え費用の予算を決めるときのポイントを2つ紹介します。
建て替え予算は世帯年収の6.5倍以内
建て替え予算を決めるときは、世帯年収の6.5倍を目安にしましょう。
住宅ローンの返済を、年間の収支の25％以下に抑え、返済不可能とならないようにするためです。
例えば、世帯年収が400万円であれば約2,600万円、500万円であれば約3,200万円、600万円であれば約3,900万円あたりで考えておきましょう。
建物本体にかけられる金額は予算全体の70％程度
無理のない予算で建て替えを実現するために、建物の本体価格は、建て替えにかかる費用全体の70％程度に抑えましょう。
建て替えの総費用には、本体価格だけでなく、付帯工事費用、諸経費、解体費用などがかかるためです。
本体価格以外にかかる費用は、およそ30％です。
例えば、予算総額が約3,200万円だった場合、本体価格は約2,240万円が目安です。
目安の金額に抑えておけば、予想以上に返済金額が大きくなるということはないでしょう。
家の建て替え費用を抑えるためのポイント
家の建て替え費用をなるべく安くするためには、どこに気をつければよいでしょうか。
ここでは、建て替え費用を抑えるためのポイントを6つご紹介します。
不要な家財道具を処分する
建て替え費用を少しでも安くするには、家具など不要な家財道具は処分しておきましょう。
解体工事の際に、廃棄するゴミが多いと費用が高くなるためです。
例えば、建物の中に家具や家電、食器、おもちゃなどが残っていると、追加費用として請求される可能性があります。
特に注意したいのは、台所の調味料など、分別処理に手間がかかるものです。
自治体のゴミ収集所に出せば費用はかかりませんが、解体業者に依頼すると、廃棄費用がかかるため、自分で処理することをおすすめします。
建て替え時期は閑散期を選ぶ
建て替え費用を節約するためには、業者の閑散期を選びましょう。
建て替えを依頼する業者の、期末決算の月などは駆け込み需要で価格が高くなりがちです。
また、業者も忙しくなると人手不足になるため、手抜き工事をされる恐れも捨てきれません。
そして、建て替えは、仮住まいと建て替え後の新居への引越しが2回あります。
引っ越し時期が3〜4月や5月のゴールデンウィーク時期になってしまうと高くなる可能性があるため、時期をずらすことをおすすめします。
複数の業者から相見積もりを取る
少しでも建て替え費用を安く抑えるには、複数の業者に見積もりを依頼しましょう。
いくつかの業者とやりとりをすることで、費用の相場感をつかむことができます。
このとき、依頼する条件をあわせておくと、工事の詳細な内容や価格を比較しやすくなります。
とはいっても、複数の業者とのやりとりは、電話が来たり自宅に訪問されたりと、煩わしさを覚える人も少なくありません。
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間取りや設備を工夫する
建て替え費用を節約するには、新しく建てる住居の間取りや設備選びに工夫が必要です。
住宅は、複雑な形を選ぶよりも、シンプルな間取りにしておくと建築工事費用が安くなる傾向にあります。
間取りを選ぶ際も、廊下面積は必要最低限にする、不要になりそうな洋間や収納は小さくするなどの工夫をすると、床面積を小さくでき、工事費用を抑えられます。
キッチンやユニットバス、トイレなど、設備を選ぶときにもポイントがあります。
業者によっては、水回りを一つのメーカーで揃えると価格が安くなることも少なくありません。
住宅設備は、グレードやオプション機能の追加などで、価格が大きく左右されます。
優先順位をつけ、必要最低限の設備を選ぶと、総予算を抑えられるでしょう。
工法や素材は安いものを選ぶ
建て替え費用を安く抑えるには、新しい住居の工法や素材は安いものを選びましょう。
同じ延床面積でも、選ぶ工法によって金額が大きく異なります。
木造住宅の在来軸組工法、2×4工法などは、軽量鉄骨造やコンクリート造よりも安価に仕上がる傾向にあります。
また、素材選びもポイントです。例えば、外壁に使われるタイルは、重厚感がありデザイン性も高く人気がありますが、高額になりがちです。
外壁がタイルとサイディングでは、金額が100万円近く異なるケースもあるため、素材選びも価格に注意しながら選ぶ必要があるでしょう。
外構はなるべくシンプルにする
建て替え費用を節約するには、外構をシンプルにするのもおすすめです。
外構とは、敷地内の駐車スペースや門扉などのことを指します。
門扉や生け垣、カーポートなどの施工範囲が広くなれば、当然、施工費用も高くなります。
インターホンや土間コンクリートだけにするなど、必要最低限に抑えることをおすすめします。
建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには？
ここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。
実際に建て替えをするべきなのか、リフォームをするべきなのかを検討するためには、プロに現状を相談し、「プランと費用を見比べる」必要があります。
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この記事の監修者プロフィール
２級建築士、インテリアコーディネーター、住環境福祉コーディネーター。ハウスメーカー、リフォーム会社での建築業を幅広く経験。主婦・母親目線で様々なリフォームアドバイスを行う。主な担当は水回り設備リフォーム、内装コーディネート、戸建てリフォームなど。
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