建ぺい率は敷地面積に対して、どの程度の建築面積を占めてよいかを数値化したものです。住む地域によって決められているため、土地に許可された建ぺい率を把握しておきましょう。

なお、住宅の場合に設定されている建ぺい率は40〜60％が多く見られます。たとえば、50坪の土地の建ぺい率が60％の場合、30坪分が建物の敷地となります。

建ぺい率は建築基準法に規定されており、オーバーするとペナルティが科される可能性もあるため注意しましょう。

容積率も地域によって決められています。たとえば、以下の条件では最大75坪の建物が建築可能です。

• 容積率：150%
• 敷地面積：50坪
• 1階：30坪
• 2階：30坪
• 3階：15坪

階段やバルコニーなど容積率の計算に入れなくて良い部分もありますが、条件が異なるため検討する際は業者に相談しましょう。

北側斜線制限とは、北側の隣家の日当たりを確保するために設けられた制限のことをいいます。日当たり確保のために、屋根の高さや傾き加減に制限があります。

増築で階数を増やすなど高さが変更になる場合は、北側斜線制限が守れるか注意が必要です。

道路斜線制限とは、道路の日当たりや風通しを確保するため、すべての用途地域に適用されているルールです。そのため、道路に面した建物の高さや屋根の傾きに制限があります。

ただし、建物が道路と一定以上の距離がある場合は、屋根を斜めにする制限がなくります。上層階の増築を行う際は、確認が必要です。

10㎡以上の増築を行う場合は、自治体に確認申請が必要です。申請費用は増築する面積によって異なり、審査も数週間かかることがあるため、スケジュールに余裕を持って進めることをおすすめします。専門的な知識が必要なので、業者に委託したほうが良いでしょう。

増築後は床面積が増えるため、固定資産税の算出が変わり、支払う税金額が増える場合もあります。増築で建物の評価額が上がったら、固定資産税も上がるためです。

固定資産税の変更額はケースによってバラバラなため、少々上がることを認識しておけば、次年度から支払い時に焦らずにすむでしょう。

床面積が増える増築は、建物の登記の変更が必要になります。増築工事が完了したら、1か月以内に変更手続きを行ってください。

登記の変更手続きは、土地家屋調査士に依頼する必要があります。土地家屋調査士によって建物表題変更登記を行ってもらい、リフォーム後の処理を確実に終わらせましょう。

新しく増築した部分と、既存の住宅部分の耐震性を統一する必要があります。建物の耐震性がバラバラだと、地震が発生した場合に倒壊リスクがあるため、統一するのが鉄則のためです。

もし既存建物の耐震性が弱く増築部分と合わない場合は、耐震補強が必要になるケースがあります。既存建物の耐震補強のために追加出費が必要になる場合があるため、事前に確認しておくと安心です。

増築の場合は、リフォーム工事以外の費用が意外とかかるため、出費に関して余裕を持っておく必要があります。たとえば、確認申請・登記などは、意外と費用がかかります。

リフォームを始める前に、業者と良く相談してトータル費用がどのくらいになるか、確認しておくと良いでしょう。