リフォームローンは名義が違う人でも借り入れ可能？贈与税はかかる？

リフォームローンは名義が違っても借入できるの？

リフォームローンは、「リフォームする住宅の所有者」と「ローンを組む契約者」の名義が違う場合でも利用できます。

ただし、金融機関のなかには契約条件に「契約者名義の建物のみに適用できる」と定められる場合があるので、一概にすべてのローンが名義の違う人も借り入れできるとは限りません。

リフォームローンは配偶者・兄弟名義の家でも適用できる

金融機関によって条件は違いますが「配偶者」「兄弟」が所有する家でも、リフォームローンを借り入れできます。

名義が違っていたとしても、同居している人であればリフォームローンを申し込み可能です。

一緒に居住している人が対象なので、親名義の家でも問題なくローンを借り入れできます。

親名義の家のリフォームでも住宅ローンを借入可能

親名義の家のリフォームローンを名義の違う人が借り入れできるのはもちろん、住宅ローンについても同条件で借り入れ可能です。

また、親名義の家に居住していることを条件として、住宅ローンの借り入れを認める金融機関も少なくありません。

住宅ローンを使って自宅のリフォームをする予定なら、ローンを組みたい金融機関に名義の違う人でも対応可能か確認してみましょう。

親名義の家で子供がリフォームローンを組むケースとは？

子供が「親名義の家のリフォームローン」を組むケースは複数あります。

ご自身の境遇が、以下の条件に該当するかどうかを確認しましょう。

リフォームローンを組めないと悩む両親がいる

両親が次のような理由でリフォームローンの審査に通らなかったとき、子供が代わりにリフォームローンを組んで対応するケースがあります。

• 収入面をみて返済能力がないと判断された
• 過去に支払いを滞納したことがあった
• 仕事をやめて社会的な信用が不十分だった

リフォームローンは「返済できる」と判断された場合のみ審査が通るため、両親の年齢や収入などが影響して審査を却下されることも少なくありません。

しかし、住宅が古くリフォームの必要性だけは残るため、代わりに同居している子供がローンを組む場合があります。

親の家をリフォームして住む予定がある

親との同居をきっかけに親名義の家のリフォームをする場合、今後住みつづける本人（あなた）が親の代わりにリフォームローンを契約することがあります。

「親の介護が必要になった」「将来のことを考えて同居することを決めた」など、さまざまな理由から古い家を新しくし、親との生活をスタートする人も少なくありません。

親の家を妻名義のローンでリフォームしたい

以下に示す場合に、親の家を夫ではなく妻名義でリフォームローンの契約をするケースもあります。

• 妻の収入の方が多い
• 自身がローンを組んでいて二重ローンになることを避けたい

リフォームローンは血のつながりがある人物だけでなく、配偶者でも適用が可能です。

名義変更をせずにリフォームローンを組むデメリット

名義変更せずにリフォームローンの借入をしようと考えている人は、事前にデメリットを理解しておくことが重要です。

名義変更後に、リフォームローンを組むべき理由を確認しましょう。

【デメリット1】親名義の家をリフォームすると贈与税がかかる

親名義の家を自分が組んだリフォームローンでリフォームすると、民法および税金のルールにより贈与税が発生する場合があります。

なお民法では、名義について以下のように定められています。

また、国税庁に記載されている贈与税がかかる条件は、以下のとおりです。

つまり、不動産（家・土地）に関わるものは、すべて名義人の所有物になります。

なお、名義が違う人から新たに財産（リフォームローンの費用）を受け取った場合には、かかった費用に対して贈与税が発生します。

【デメリット2】住宅ローン控除を適用できない

親名義の家で子供がリフォームローンを組む場合、「住宅ローン控除」を適用できない場合があります。

住宅ローン控除は節税対策として有効なため、あらかじめ適用となるリフォームの種類を把握しておきましょう。

しかし条件にあてはまるのは、あくまで「自己の保有かつ居住の用に供する住宅」であるときだけです。

自分名義の家をリフォームする場合には、控除が適用されます。

しかし、たとえば親名義の家など、名義の違う人がリフォームローンを組む場合には、控除が適用されないので注意しましょう。

親からリフォーム費用をもらうと贈与税でばれる

リフォーム費用をこっそりもらったとしても、贈与税はばれやすい傾向にあります。

親の代わりにリフォームローンを組んだものの、費用面に不安が残っていたため、親からリフォーム費用の一部を受け取ろうと考えている人も多いでしょう。

しかし、手渡しで現金をもらう予定なので「贈与税としてばれる心配がない」と考える方も少なくないと思います。

残念ながら、ばれないように現金のやり取りをしても、次の理由で税務調査が入る場合があります。

住宅購入とリフォームをまとめて実施すると、税務署から「住宅購入資金のおたずね」という書類をもらうことがあります。

資金調達に申告漏れなく届出する必要があるため、もらったお金のことを隠そうとしても、のちのち贈与のことがばれるかもしれません。

リフォームローンは名義を変更してからを組むのがおすすめ

前述したデメリットや贈与税の問題を解決したいなら、あらかじめ名義変更をしてからリフォームローンを組むようにしましょう。

親名義の家を自分名義に変更すれば、次の条件でリフォームローンの借り入れが可能です。

税金に関するトラブル発生を避けつつお得に家のリフォームができるので、まずは名義変更から始めてみてはいかがでしょうか。

諸経費を抑えたい人におすすめのリフォームローンを組み方

住宅ローン控除を受けられる、また贈与税の支払いが不要になる場合があるリフォームローンの組み方をチェックしてみましょう。

【組み方1】親だけでリフォームローンを組む

家の名義をもつ親自身がリフォームローンを組めるなら、子供がローンを組まずに親本人がリフォームローンを組むのがおすすめ。

親自身がリフォームローンを組めば、名義変更の必要がないことはもちろん、住宅ローン控除を適用できるだけでなく、贈与税のリスクも回避できます。

これは、もっとも手間のかからないリフォームローンの組み方だと覚えておきましょう。

【組み方2】親から子へ物件を売却してからリフォームローンを組む

所有権（名義）を移すために、一度親から子へ物件を売却してからリフォームローンを組むのもひとつの方法です。

物件を売却すれば、譲渡という意味で購入した本人の名義へと変わります。

子供自身がリフォームローンを組む場合には、固定資産評価額が下がっている家を安く売って名義を変えてからローンを組むのが安心です。

【組み方3】親から子へ物件を贈与してからリフォームローンを組む

親名義の家を子供の名義に変更してからリフォームローンを組めば、借り入れ時に発生する諸経費を抑えやすくなります。

たとえば、国税庁の資料には以下のように記載されています。

つまり、不動産の価値が2,500万円以下であれば、一時的に贈与税がかからなくなるため、税金の負担を抑えたい人におすすめです。

【組み方4】親と共有名義にしてからリフォームローンを組む

親と子が共同名義にしてからリフォームローンを組めば、贈与税・住宅ローン控除の問題を解決できる場合があります。

たとえば、リフォーム費用と同等の不動産所有権を子供に与えれば、その金額分の贈与税を避けられることはもちろん、住宅ローン控除を適用しやすくなるのが魅力です。

ただし当方法でお得になるのは、固定資産評価額よりもリフォーム費用が安い場合のみ。

共有名義にすると親族間でもめごとが起きることもあるので、あらかじめ話し合ったうえで利用を検討しましょう。

【組み方5】親子ローンを活用する

親子ローンを活用すれば、住宅ローン控除を適用しつつリフォームローンを組むことが可能です。

まず近年では、金融機関から親子で一緒にリフォームローンを借りられる「親子ローン」が提供されています。

親・子を問わず住宅ローン控除を適用できるほか、ローン借入額も親・子の合計収入から計算されるため、高額なリフォーム費用が必要な場合などに適用しやすい方法です。

お互いの収入で返済額を補填し合えるため、家族で協力してローンを返済したい人におすすめします。

妻名義でペアローンを組むことも可能

リフォームローンのペアローンは、親子だけでなく、夫・妻、妻・親というペアでも組むことが可能です。

ほとんどの金融機関では、扶養に入っている家族や同居している家族であればペアローンの申し込み条件を満たせます。

「自分の収入よりも妻の収入が多い」「すでにローンを組んでいて二重ローンになることを避けたい」という場合には、妻名義でペアローンを組むのもひとつの手です。

リフォームローンを申し込む前に名義変更する手順

リフォームローンを組む前に家の名義を自分に変更をしたい方向けに、名義変更の手順をまとめました。

なお、登記簿謄本や登記申請書などは、法務局で入手・手続きができます。

リフォームローン申し込み前の名義変更にかかる費用

リフォームローンを申し込む前に名義変更をする場合は、以下のような費用がかかります。

【費用1】登録免許税

登録免許税は、登記の変更を行う際に必要となる税金です。

不動産の名義変更の方法によって税率が変わりますが、売買、贈与の場合は、対象となる不動産の固定資産税評価額の「20 / 1,000」となります。

【費用2】登記事項証明書の取得費用

名義の変更を行う際には、不動産の登記事項証明書を用意する必要があります。

証明書は法務省の窓口・オンライン申請・郵送受け取りが可能です。

なお、名義変更では登記事項証明書のほかに、以下のものも準備しましょう。

【費用3】住民票・印鑑証明書

住民税・印鑑証明書は、本人であることを示す契約に欠かせない書類です。

お住まいの区役所・市役所・町役場などで発行が可能であるほか、マイナンバーを所有している方はコンビニや専用の発行機器を利用して出力できます。

場所にもよりますが、住民票・印鑑証明書ともに250円程度で出力が可能です。

【費用4】司法書士費用

不動産の名義変更、登記関連の業務については、司法書士に依頼する必要があります。

司法書士に不動産の名義変更を依頼する際の費用は、依頼先にもよりますが約1万円からが相場です。

不動産の名義変更は名前を書き換えるだけでなく、税金の扱いや住宅ローンの処理など、さまざまなものを変更しなければなりません。

手続きの流れが贈与・売買によって変わるため、手続きの方法がわからないとお困りの方は、お金をかけてでも司法書士に依頼するとよいでしょう。

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