リフォームの資金援助に贈与税はかかる？非課税の条件と計算方法を解説

リフォーム時の資金援助にかかる贈与税

リフォーム時の資金援助は、贈与税の対象になる場合があります。暦年課税（れきねんかぜい）では、リフォーム資金だけでなく、その年に受けたほかの贈与も合計して税額を計算します。

暦年課税で、その年に受けた贈与の合計額が110万円以下であれば、原則として贈与税はかからず、申告も不要です。110万円を超えても、住宅取得等資金の非課税措置などを利用できれば税額が生じないことがあります。ただし、特例の利用に申告が必要なこともあるため、申告の要否は納税の有無と分けて確認しましょう。

※ 参考1：国税庁 No.4402「贈与税がかかる場合」
※ 参考2：国税庁 No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

リフォームと贈与税の基本

贈与税は、個人から無償で財産を受け取った場合などにかかる税金です。税金を納めるのは財産を受け取った人で、渡した人ではありません。対象は現金だけでなく、不動産や貴金属、車などにも及びます。リフォーム資金の援助や住宅そのものの贈与でも、受け取った財産の価額や利用する課税方式、非課税措置などによって申告・納税の要否が変わります。

※ 参考1：国税庁 No.4402「贈与税がかかる場合」
※ 参考2：国税庁 No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

贈与税がかからない住宅取得等資金の非課税措置

住宅取得等資金の非課税措置は、父母や祖父母などの直系尊属から住宅の新築・取得・増改築等のための資金を受け取った場合に、一定額まで贈与税が非課税となる制度です。要件を満たすリフォームも対象となり、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円が非課税限度額です。この限度額は毎年新たに使えるものではなく、すでに適用を受けた金額があれば、原則としてその分を差し引きます。

省エネ等住宅として非課税措置を受ける場合は、贈与税の申告時に住宅性能証明書などの所定の書類が必要です。2026年10月現在、対象となる贈与の期間は2024年1月1日から2026年12月31日までです。

※ 参考：国税庁 No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

住宅取得等資金の非課税措置を受ける人の要件

住宅取得等資金の非課税措置を受けるには、主に次の要件をすべて満たす必要があります。

所得や住宅の所有状況、過去の特例利用歴、入居の予定などを確認してから、贈与と工事の日程を決めましょう。

※ 参考：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

住宅取得等資金の非課税措置が使えるリフォーム内容

住宅取得等資金の非課税措置が使えるリフォームは、主に次の要件を満たすものです。

工事と入居の日程は、前項の受贈者の要件に合わせて確認してください。工事は原則として贈与を受けた翌年3月15日までに完了する必要がありますが、増築・改築では、一定の工事進行状態を満たすと完了に準じて扱われることがあります。ただし、すべてのリフォームが対象になるわけではありません。クロスの張り替えなどの内装工事だけで適用できると判断せず、契約前に施工業者や建築士へ、対象工事に該当するか、証明書を発行できるかを確認しましょう。

※ 参考1：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
※ 参考2：国税庁・令和7年分 非課税特例適用チェック表（増改築等用）

リフォームにおける贈与税の計算方法

暦年課税の贈与税を計算する場合、贈与者との関係と、贈与を受けた年の1月1日時点の年齢によって適用する税率が異なります。

該当する税率を確認し、次の計算式と速算表で贈与税を計算します。

基礎控除後の課税金額（A）	特例税率（B）	特例税率の控除額（C）	一般税率（B）	一般税率の控除額（C）
200万円以下	10%	0円	10%	0円
200万円超300万円以下	15%	10万円	15%	10万円
300万円超400万円以下	15%	10万円	20%	25万円
400万円超600万円以下	20%	30万円	30%	65万円
600万円超1,000万円以下	30%	90万円	40%	125万円
1,000万円超1,500万円以下	40%	190万円	45%	175万円
1,500万円超3,000万円以下	45%	265万円	50%	250万円
3,000万円超4,500万円以下	50%	415万円	55%	400万円
4,500万円超	55%	640万円	55%	400万円

400万円の贈与を受け、ほかの贈与や特例の適用がない場合は、特例税率・一般税率ともに贈与税額は次のとおりです。

基礎控除後の課税金額が300万円以下では、特例税率と一般税率で税額に差はありません。300万円を超える部分では、特例税率の方が税負担を抑えられます。

※ 参考：国税庁 No.4408「贈与税の計算と税率（暦年課税）」

リフォームの贈与税を抑えられる相続時精算課税制度

相続時精算課税は、贈与時の税額を計算したうえで、贈与者が亡くなったときに相続税との精算を行う制度です。原則として、贈与をした年の1月1日に60歳以上の父母・祖父母などから、同日に18歳以上の子や孫などへ贈与する場合に選択できます。受贈者は、贈与者の直系卑属である推定相続人または孫であることが必要です。

2024年1月1日以後の贈与では、年間110万円の基礎控除を差し引き、さらに贈与者ごとの累計2,500万円までの特別控除を適用できます。両方を差し引いた残額には、一律20%の贈与税がかかります。初めて選ぶ場合には期限内の選択届出が必要で、2,500万円の特別控除は期限内に贈与税を申告した場合に利用できます。財産の種類や使い道に制限はありません。また、2026年12月31日までの住宅取得等資金の贈与では、住宅や受贈者などの要件を満たせば、贈与者が60歳未満でも選択できる特例があります。

※ 参考1：国税庁 No.4103「相続時精算課税の選択」
※ 参考2：国税庁 No.4503「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」

【ケース別】贈与税の非課税制度の利用可否

資金を援助する人と受け取る人の関係によって、利用できる非課税制度は異なります。ここでは、親子間と夫婦間の3つのケースを見ていきます。

親が住む住宅のリフォーム費用を子供が援助

子供が親名義の実家のリフォーム費用を負担し、親が対価を支払わない場合は、親が利益を受けたものとして贈与税の対象になることがあります。子供から親への援助には、直系尊属から子や孫への贈与を対象とする住宅取得等資金の非課税措置や、通常の相続時精算課税は利用できません。一方、工事前に親から子供へ建物や持分を贈与し、子供が自分の所有部分の工事費を負担する方法もあります。この場合は、建物等の贈与と工事費の負担を分けて考える必要があります。親から子への建物等の贈与には、要件を満たせば相続時精算課税を選択できますが、将来の相続税の計算も含めた検討が必要です。

※ 参考1：国税庁 No.4557「親名義の建物に子供が増築したとき」
※ 参考2：国税庁 No.4103「相続時精算課税の選択」
※ 参考3：国税庁 No.4102「相続税がかかる場合」

親からリフォーム資金の援助を受ける

親からの援助を受けて子がリフォームする場合は、受贈者や住宅、工事内容などの要件を満たせば、住宅取得等資金の非課税措置を利用できます。相続時精算課税も、要件を満たせば選択できます。両制度は二者択一ではなく、住宅取得等資金の非課税措置を適用した残額に、相続時精算課税の基礎控除や特別控除を適用することも可能です。ただし、相続時精算課税が必ず節税になるとは限らないため、将来の相続財産や暦年課税に戻せない点も含めて検討しましょう。

※ 参考1：国税庁 No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
※ 参考2：国税庁 No.4103「相続時精算課税の選択」
※ 参考3：国税庁 No.4503「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」

配偶者（妻など）のリフォーム費用を援助

配偶者名義の住宅や共有名義の住宅をリフォームするときは、誰の持分に対応する費用を誰が負担するかがポイントです。自分の持分に対応する費用を自分で負担するだけなら、そのことによる配偶者への贈与は生じません。一方、配偶者が負担すべき費用を代わりに支払うと、配偶者への贈与となる場合があります。暦年課税では、ほかの贈与も含めて基礎控除110万円を超えるかを確認します。夫婦間の資金援助には、直系尊属からの贈与を対象とする住宅取得等資金の非課税措置は使えません。立替費用に見合う建物の持分を移す方法を検討する場合は、贈与税以外の課税にも注意が必要です。詳しくは、後述の「リフォーム後に代物弁済する」を参照してください。

※ 参考1：国税庁 No.4402「贈与税がかかる場合」
※ 参考2：国税庁 No.4557「親名義の建物に子供が増築したとき」
※ 参考3：国税庁 No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

リフォームローンの返済援助にかかる贈与税

リフォームローンの返済を親や子に援助してもらう場合も、その援助は贈与税の対象になり得ます。暦年課税では、ほかの贈与と合わせた年間の合計額から基礎控除110万円を差し引いて計算します。なお、ローンの返済に充てるための贈与は、住宅取得等資金の非課税措置の対象にはなりません。毎月の援助が長く続くだけで、直ちに定期金に関する権利の贈与になるわけではありません。あらかじめ一定期間の援助を約束しているかどうかがポイントです。

この場合は、年間の受取額が96万円でも、約束をした年に定期金に関する権利の贈与として課税されることがあります。一方、将来の援助をあらかじめ約束せず、毎年その年の贈与を個別に取り決め、ほかの贈与を含めた年間の合計額が110万円以下であれば、暦年課税では原則として贈与税はかかりません。契約書や振込記録を残し、実際の取り決めと資金の動きを明確にしましょう。

※ 参考1：国税庁 No.4402 Q1「毎年、基礎控除額以下の贈与を受けた場合」
※ 参考2：国税庁 No.4402「贈与税がかかる場合」
※ 参考3：国税庁・東京国税局 非課税チェックシート（借入金返済の除外）

贈与税の非課税措置を受けるための申告と必要書類

住宅取得等資金の非課税措置を受けるには、税額がゼロになる場合も贈与税の申告が必要です。2026年中に受けた贈与の申告期間は、2027年2月1日から3月15日までです。

省エネ等住宅の1,000万円の非課税枠を使う場合は、その性能を証明する所定の書類も必要です。提出方法に応じたマイナンバー・本人確認の手続きや、入居状況に応じて必要になる追加書類も確認しましょう。

※ 参考1：国税庁 No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」
※ 参考2：国税庁・令和7年分 非課税特例適用チェック表（増改築等用）
※ 参考3：国税庁「申告と納税」令和8年分の申告期限

リフォームの贈与税を軽減するポイント

リフォーム資金の援助では、住宅の所有関係や資金の受け渡し方によっても税負担が変わります。

いずれも手続きをすれば必ず節税できるわけではありません。贈与税だけでなく、持分移転による譲渡所得への課税なども含めて判断しましょう。

※ 参考1：国税庁 No.4402「贈与税がかかる場合」
※ 参考2：国税庁 No.4557「親名義の建物に子供が増築したとき」
※ 参考3：国税庁 No.4420「親から金銭を借りた場合」

リフォーム前に名義変更や持分移転を行う

工事前に建物や持分を贈与で移転する場合は、受け取る人に贈与税がかかる可能性があります。名義を変えるだけで非課税になるわけではありません。贈与税の計算では、一般的な家屋の価額は固定資産税評価額を基に算定します。ただし、土地は別に評価し、分譲マンションでは2024年以後の評価方法による補正が必要な場合があります。「築20年を超えれば評価額が100万円前後になる」と一律には判断できません。工事費の援助を受ける場合と、工事前に建物や持分の贈与を受ける場合とで、贈与税や名義変更に伴う負担を比較しましょう。贈与ではなく売買などで持分を移す場合は課税関係が異なるため、実際の取引に合わせた確認が必要です。

※ 参考1：国税庁 No.4602「土地家屋の評価」
※ 参考2：国税庁 No.4402「贈与税がかかる場合」

贈与ではなく貸付けにする

親子間でも、返済能力や実際の返済状況から貸付けと認められれば、借りた元本は贈与になりません。借用書には借入額、返済期限、返済方法、利息などを定め、銀行振込などで返済記録を残しましょう。借用書を作っても、実際に返済していなかったり、「ある時払い」「出世払い」としていたりすると、元本が贈与と扱われる場合があります。また、無利子などの場合は、利子に相当する利益が贈与と扱われることがあります。同居・別居にかかわらず、契約内容と実際の返済状況を明確にしておく必要があります。

※ 参考：国税庁 No.4420「親から金銭を借りた場合」

リフォーム後に代物弁済する

他の共有者が負担すべき工事費を立て替えた場合、立替金の返済に代えて、その金額に見合う建物の持分を受け取る方法があります。

持分は、移転時の建物の価値と立替額に見合うように決めます。工事費を足した金額が、そのままリフォーム後の建物の価値になるとは限りません。立替額と移す持分の価値が釣り合わなければ、贈与税の問題が残る場合があります。また、持分を渡す側に譲渡益が生じると、譲渡所得への課税対象となります。親子間の譲渡では居住用財産を譲渡した場合の特例が使えない点にも注意し、費用を負担する前に持分の評価や契約内容を税理士などへ相談しましょう。

※ 参考1：国税庁 No.4557「親名義の建物に子供が増築したとき」
※ 参考2：国税庁 No.4602「土地家屋の評価」

【Q&A】リフォームの贈与税に関するよくある質問

リフォームの贈与税は申告しなくてもばれませんか？

贈与税の申告が必要な場合は、発覚するかどうかにかかわらず、期限内に申告・納税しましょう。申告や納税が遅れると、無申告加算税や延滞税などがかかる場合があります。また、住宅取得等資金の非課税措置は、税額がゼロでも申告が必要です。すべての贈与に申告義務があるわけではないため、利用する課税方式や特例に応じて確認してください。

※ 参考1：国税庁 No.4429「贈与税の申告と納税」
※ 参考2：国税庁 No.9205「延滞税について」
※ 参考3：国税庁 No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

リフォームの贈与税が非課税になる特例は2026年でも使えますか？

はい。住宅取得等資金の非課税措置は、2026年12月31日までの贈与が対象です。父母や祖父母などから受けた資金を要件に合うリフォームに充てる場合、省エネ等住宅は1,000万円、それ以外の住宅は500万円を限度に利用できます。年末までに資金を受け取るだけでなく、工事や入居の期限、申告の要件も満たす必要があります。

※ 参考：国税庁 No.4508「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

贈与税の申告に必要な書類はありますか？

はい。贈与税の申告書のほか、利用する制度に応じた書類が必要です。住宅取得等資金の非課税措置をリフォームで使う場合の書類は、前述の「贈与税の非課税措置を受けるための申告と必要書類」で確認できます。相続時精算課税を初めて選択する場合には、相続時精算課税選択届出書と戸籍謄本などの所定の書類が必要です。所得税の住宅ローン控除などを受ける確定申告とは別の手続きになるため、申告書や添付書類を取り違えないようにしましょう。

※ 参考1：国税庁 No.4429「贈与税の申告と納税」
※ 参考2：国税庁 No.4103「相続時精算課税の選択」
※ 参考3：国税庁・令和7年分 非課税特例適用チェック表（増改築等用）

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