リフォームの資金援助に贈与税はかかる！非課税制度と減税のポイント

リフォーム時の資金援助に贈与税はかかる？

リフォーム時の資金援助が年間110万円を超えてしまうと、贈与税がかかります。

これは、課税方式の1つとして「暦年課税（れきねんかぜい）」を採用していることが理由として挙げられます。

暦年課税には、年間110万円までが非課税となる基礎控除があるため、リフォーム時の資金援助が年間で110万円を下回る場合は贈与税がかかりません。

しかし一方で、基礎控除である110万円を超えた援助を受けた場合には贈与税がかかるため、翌年に贈与税の申告と納税が必要となります。

リフォームローンの資金援助に贈与税はかからない？

リフォームローンの月々の返済額を親や子に援助してもらった場合も、援助額が年110万円を超えると贈与税がかかります。

ここまではリフォーム資金の援助と同様ですが、リフォームローンの資金援助には注意しなければなりません。

リフォームローンのように毎月の援助が長期に渡る場合には「定期金給付契約」に基づく定期金に関する権利の贈与を受けたものとし、贈与税が発生するケースがあります。

上記のケースを避けるためには、毎年贈与契約を結び贈与額が110万円以下である証明が必要です。

リフォームの贈与税とは？

リフォームの贈与税とは、個人から無償で財産を受け取った場合にかかる税金のことをいいます。

贈与税を支払うのは「無償で財産を受け取った人」で、財産を譲渡した人ではありません。

また、贈与税のかかる財産は現金のみではなく、不動産や貴金属、車なども対象となります。

たとえば、古くなった建物をリフォームする場合、親子間でリフォーム資金や不動産を贈与するケースなどが考えられます。

この時、年間110万円を超えた工事の資金の援助を受ける場合や、リフォームした住宅を贈与された場合には贈与税が発生するため注意しましょう。

リフォームにおける贈与税の計算方法

贈与税を計算する場合、誰から贈与を受けたかによって税率が異なります。

上記を踏まえて下記の計算式と速算表を使い贈与税を計算します。

基礎控除後の 課税金額	特例税率 （税率B）	特定税率 （控除額C）	一般税率 （税率B）	一般税率 （控除額C）
200万円以下	10%	–	10%	–
〜300万円	15%	10万円	15%	10万円
〜400万円	15%	10万円	20%	25万円
〜600万円	20%	30万円	30%	65万円
〜1,000万円	30%	90万円	40%	125万円
〜1,500万円	40%	190万円	45%	175万円
〜3,000万円	45%	265万円	50%	250万円
〜4,500万円	50%	415万円	55%	400万円
4500万円以上	55%	640万円	55%	400万円

400万円の贈与を特定税率と一般税率で比較した場合、贈与税額は以下のように異なります。

特例税率の場合、贈与される金額が高いほど支払う贈与税が抑えられます。

贈与税がかからない住宅取得等資金贈与の特例とは？

住宅取得等資金等贈与の特例は、最大で1,000万円までの援助が非課税となる特例です。

一定の要件を満たすと、住宅の購入費用のみではなく増改築を含んだリフォームの資金が非課税となります。

省エネ等住宅の場合には1,000万円、それ以外の住宅の場合には500万円が非課税になり、大きな節税効果があります。

省エネ等住宅に該当する場合には、贈与税の申請時に住宅性能証明書などの書類を用意しておきましょう。

住宅取得資金等贈与の特例の対象期間は、令和4年1月1日から令和5年12月31日までです。

住宅取得資金等贈与の特例の受贈者における要件

住宅取得資金等贈与の特例を受けるためには、受贈者の要件のすべてを満たす必要があります。

住宅取得資金等贈与の特例を利用できるのは、18歳以上の受贈者であり、かつ父母や祖父母をはじめとした直系尊属からの援助を受けて住宅用の家屋の改築や新築に充てる資金を取得した人です。

このほかにも所得の制限や家屋に居住する期限など、さまざまな要件が設けられています。

住宅取得資金等贈与の特例が使えるリフォーム内容

住宅取得資金等贈与の特例が使えるリフォームは、下記の要件を満たしたものに限定されます。

一口にリフォームといっても、フルリノベーションのような大規模なものから、クラスの張り替えなど小規模なものまでその範囲はさまざまです。

住宅取得資金等贈与の特例は複雑であるため、制度を利用したリフォームをおこないたい人は、リフォームに精通した業者へ事前に相談してください。

リフォームの贈与税を抑えられる相続時精算課税制度

リフォームにおける資金援助が多い場合には、相続時精算課税制度の利用を検討してください。

相続時生産課税制度とは、110万円の年間基礎控除がある暦年課税とは異なり、合計2,500万円までの贈与に贈与税がかからない制度です。

2,500万円の贈与を超えると一律20%の贈与税がかかります。

相続時精算課税制度は複数年にあたって利用でき、贈与された資金の使途の指定はありません。

リフォームの資金援助額が多い場合には、相続時清算課税制度の利用を検討してください。

【ケース別】贈与税の非課税制度の利用可否

ここまで贈与税の非課税制度について解説しました。

この項では、3つのケースに分けてどのような非課税制度が利用できるか確認します。

【ケース１】親の住居のリフォーム費用を子供が援助

住宅取得等資金援助の特例は直系尊属であることを要件の1つとしているため、親の住居のリフォーム費用を子供が援助した場合利用できません。

このようなケースで贈与税を非課税としたい場合、相続時清算課税制度の活用をおすすめします。

親名義の住居をリフォーム前に子供名義にすることで最大2,500万円まで非課税となります。

しかし、相続時清算課税制度は住宅の評価額が2,500万円を超える場合には相続税がかかるので注意してください。

【ケース２】親からリフォーム資金の援助を受ける

親から子へのリフォーム資金の援助は、直系尊属に該当するため住宅取得等資金援助の特例を利用できます。

資金援助の額によっては相続時清算課税制度を利用した方が節税効果が高くなります。

リフォームの内容と費用を加味してどちらの制度を利用するか検討してください。

【ケース３】配偶者（妻など）のリフォーム費用を援助

配偶者名義もしくは共同名義の住居をリフォームした場合、贈与とみなされるため年間110万円を超えると贈与税がかかります。

夫婦間の場合、直系尊属に該当しないため住宅取得等資金援助の特例は利用できません。

このような場合には、リフォーム費用に応じて住宅の持分割合を変更することで贈与税の発生を抑えられます。

これを「代物弁済」と呼びます。

代物弁済については、下記の項「補助金や制度以外でリフォームによる贈与税を軽減するポイント」で詳しく解説しているので参照してください。

贈与税の非課税措置を受けるには？

贈与税の非課税措置を受ける場合、贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までの間に下記の書類を納税地の所轄税務署へ提出します。

なお、省エネ等住宅の場合には、上記に加えて住宅性能証明書や住宅省エネルギー性能証明書などの書類を準備する必要があるので注意しましょう。

リフォームの贈与税を軽減するポイント

補助金や制度を利用する以外にも贈与税を軽減する方法はあります。

なお、ここでは補助金制度などによる贈与税の軽減は除外しています。

【ポイント１】リフォーム前に名義変更や持ち分を移転する

リフォーム前に住居の名義変更や持ち分をおこなうと贈与税が軽減できます。

なぜなら、一般的に建物の固定資産税評価額はリフォーム前よりも後の方が高く設定されるからです。

リフォーム費用が贈与された場合、受け取った費用に対して贈与税がかかりますが、名義や持分を変更すると贈与税はその時点の固定資産税評価額で計算されます。

特に築年数が20年を超える住居では、評価額は100万円前後まで下がることが一般的です。

このため、リフォーム費用を直接贈与する形よりも名義や持分を移転する方が節税に繋がります。

【ポイント２】贈与ではなく貸付の形とする

リフォーム資金を贈与ではなく貸付の形で受けとるのも1つの方法です。

贈与には贈与税が発生しますが、貸付の形をとれば親子間であっても贈与とみなされません。

しかし、親子間の貸付は曖昧になることも多いため贈与税の対象と見られないための対策が必要です。

具体的には借用書を作成し、第三者から見ても貸し借りの事実がわかる履歴を残しておきましょう。

【ポイント３】リフォーム後に代物弁済する

共有住宅をリフォームする場合、リフォーム後に代物弁済することで贈与税を軽減できます。

リフォームに当てはめると、発生したリフォーム費用の代わりに住宅の持分を相手に渡すことで債務を相殺させます。

代物弁済の方法を選択した場合、贈与税はなくなりますが、譲渡所得税がかかるケースも考えられるため、その点は注意しましょう。

【Q＆A】リフォームの贈与税に関するよくある質問

リフォームの贈与税は申請しなくてもばれませんか？

リフォームの資金贈与で発生した贈与税は申請しなければなりません。

なぜなら、贈与税の税務調査は毎年おこなわれており、課税の情報は常に収集されているため、いつかばれてしまうからです。

贈与税の申請を怠った場合、贈与税に加えて延滞税や無申告加算税が加算されます。

これらの理由から、リフォームの贈与税は必ず申請してください。

リフォームの贈与税が非課税になる特例は2024年でも使えますか？

リフォームの贈与税が非課税になる「住宅資金贈与の特例」は2024年でも使えます。

もともとの期限は令和5年12月31日までと定められていましたが、期限が延長され令和8年12月31日まで適用となりました。

確定申告に必要書類はありますか？

確定申告には提出すべきいくつかの書類があります。

確定申告の必要書類

• 確定申告書
• 本人確認書類
• 所得を証明できる書類
• 控除申請に必要な書類
• 銀行口座の写し

なお、上記の書類以外にも申告の種類によって必要となる書類があるため注意しましょう。

＞＞その他の確定申告に必要な書類はこちら

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