原状回復の費用相場はいくら？工事別の単価と借主が払う範囲

原状回復リフォーム費用は誰が負担する？

原状回復とは、借りていたアパートやマンションの部屋を、退去時に元の状態に戻す工事のことです。費用は、故意・過失や不注意でできた傷・汚れは借主が、普通に暮らしていて生じた傷みや経年劣化は貸主が負担するのが原則です。ただ、どこまでが借主の負担かをめぐって、退去時にトラブルになりやすい問題でもあります。

こうしたトラブルを避けるために、まずは次の3点を押さえておきましょう。

原状回復リフォームの平均費用

国土交通省のガイドライン上、借主の負担になりやすい原状回復リフォーム工事の費用相場は、次のとおりです。

原状回復工事の種類と平均費用相場

	費用相場
壁や天井の穴補修	30,000円／箇所
フローリングの汚れ除去	10,000円／箇所
壁紙の張替え（量産クロス）	1,000〜1,500円／㎡
フローリングの張替え	8,000〜20,000円／㎡
カーペットの張替え	3,000円／㎡
畳の張替え（表替え）	4,000〜8,000円／枚

どの原状回復リフォームが必要になるかは、家族構成や暮らし方によって変わります。2つの世帯を例に、費用の目安を計算してみましょう。

【例1】Aさん：夫婦、子ども（5歳）、ペット（小型犬）

遊び盛りの小さなお子様が描いてしまった壁の落書きや、ペットのトイレ周りのシミなどが考えられます。また、ファミリー向けの大きな家具の搬入で、うっかり穴を開けてしまうこともあるでしょう。

	費用相場
壁や天井の穴補修（2箇所）	60,000円
フローリングの汚れ除去（2箇所）	20,000円
壁紙の張替え（2㎡）	2,000〜3,000円
合計	8.2万〜8.3万円

【例2】Bさん：一人暮らしの会社員、ロードレースが趣味

家にいる時間が短いため、損耗はほとんどないと考えられます。ただし、ロードレース用の自転車を壁に掛けるために大きな穴を開けたり、メンテナンス用のオイルをこぼしたまま放置してフローリングにシミを残したりすると、原状回復を求められることがあります。

	費用相場
壁や天井の穴補修（3箇所）	90,000円
フローリングの張替え（1㎡）	8,000〜20,000円
合計	9.8万〜11万円

原状回復のガイドライン

国土交通省の原状回復をめぐるガイドライン

国土交通省では、頻発する原状回復トラブルを防止するために、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを定めています。このガイドラインでは、借主（物件を借りていた人）が原状回復の義務を負う損耗を、次の2つとしています。

この2つ以外の、普通に暮らしていて生じる傷みや、年月とともに古くなる「自然損耗」について、借主に原状回復の義務はありません。2020年4月に施行された改正民法でも、通常の使い方による損耗と経年変化は原状回復の対象外であることが、条文に明記されました。自然損耗の修繕費は賃料に含まれていると考えられるため、貸主（物件を貸していた人）が、その修繕費を原状回復費用として借主に請求すると二重取りになり、認められません。ただし、賃貸借契約書に自然損耗の修繕費も借主が負担するという「特約」があり、借主がその内容を理解して合意している場合は、特約に従うことがあります。特約が有効になる条件は、後半の「ハウスクリーニング特約の有効性」で紹介します。

※ 参考1：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について
※ 参考2：法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」（2020年4月1日から）

東京都の物件は「賃貸住宅紛争防止条例」で説明を受けられる

東京都には、退去時の原状回復費用などをめぐるトラブルを防ぐための「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」があり、「東京ルール」と呼ばれることもあります。都内の居住用の賃貸住宅で、不動産会社（宅地建物取引業者）が仲介や代理をする新しい契約では、契約前に次の内容を書面で説明することが不動産会社に義務付けられています。

説明は重要事項説明とあわせて行われ、2022年5月からは借主の希望などに応じて、メールなどで書面を受け取ることもできます。なお、店舗や事務所などの事業用物件と、契約の更新は対象外です。東京都では、原状回復の費用を借主と貸主がどう分担するかの仕組みをまとめた「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」（2022年12月 第4版）も公表しているので、都内で部屋を借りる方は目を通しておくと安心です。

※ 参考1：東京都住宅政策本部「賃貸住宅紛争防止条例」
※ 参考2：東京都住宅政策本部「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン～概要～」

原状回復義務があるかどうかのチェックポイント

借主に原状回復義務が発生しやすい内容を、部屋の箇所ごとにまとめました。

部屋の箇所	原状回復義務が発生する内容
クロス・壁紙	エアコンの水漏れや結露の放置によるカビや、落書き、喫煙やペットの飼育による汚れや臭い
フローリング	家具を引きずってできた擦り傷や、物を落としてできた深い傷など
水回り	掃除や手入れを怠って水垢やカビがひどくなり、清掃や設備交換が必要になった場合
エアコンや給湯器	誤った使い方で壊した場合や、手入れを怠ってついた汚れが原因で交換が必要になった場合
壁	重量物を支えるために開けた釘穴やDIYによるネジ穴（下地のボードの張替えが必要な程度のもの）
建具や窓	ペットが柱や建具に傷や臭いを付けた場合
鍵	不注意で鍵を破損、紛失した場合

表に当てはまるか迷う点は、原状回復に詳しい知人やリフォーム会社に聞いてみるのも一つの方法です。

リフォーム費用の自己負担割合

このように、原状回復リフォームは数か所の損耗でも、決して安くは済みません。ただし、借主が費用を全額負担するとは限りません。故意・過失による損耗で部材や設備の交換、リフォーム工事が必要になっても、その中には経年劣化による避けられない損耗も含まれていると考えられるためです。「経年劣化」と「過失による損耗」の割合について、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインでは、事例によって適切な割合が異なるとして、厳密な数値は定められていません。その代わり、算出の目安として、設備の「耐用年数」を基準にする考え方が提示されています。耐用年数とは、建物などの固定資産が、それぞれどのくらいの期間で価値が減少するかを定めたものです。例えば、壁クロスやカーペット、エアコンは6年、流し台は5年、便器や洗面台は15年です。ガイドラインでは、耐用年数を過ぎた時点で、その設備の価値（残存価値）は1円、つまりほぼ0円になると考えます。

設備を設置してから耐用年数が終わるまでの、価値の減り方を図にすると上のようになります。例えば、耐用年数6年の設備を設置から4年後に原状回復する場合、残りの価値は2年分なので、借主の負担割合は約33%です。価値が減り始めるのは「設備を設置したとき」からで、「借主が入居したとき」からではない点に注意してください。先ほどのAさん一家の例で、耐用年数をふまえた負担割合を計算してみましょう。

※ 参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

【例】Aさん一家の場合（フローリングは部分補修、壁クロスは耐用年数6年を経過）

フローリングの汚れ除去のような部分的な補修は、ガイドラインでは経過年数を考慮しないため、借主の負担割合は100%です（フローリング全体を張り替える場合は、建物の耐用年数をもとに経過年数を考慮します）。一方、壁クロスは耐用年数6年を過ぎているため、残存価値は1円となり、張替え費用の負担はほぼありません。

	負担割合	費用相場
壁や天井の穴補修（2箇所）	100%	6万円
フローリングの汚れ除去（2箇所）	100%	2万円
壁紙の張替え（2㎡）	0%（残存価値1円）	0円
合計		8万円

オフィスや店舗用物件の原状回復リフォーム

オフィスや店舗用の賃貸物件の原状回復は、住まいの賃貸物件とは規模も内容も異なります。

オフィスや店舗用に取り付けた設備の撤去

オフィスや店舗として使用する事業用物件は、間仕切りや調理用器具など、様々な設備を工事で後付けするのが一般的です。そのため、退去時の原状回復では、これらの後付けした設備を撤去するリフォームが発生します。どこまで戻すかは、契約時に貸主や管理会社との話し合いで決めることが多く、内装をすべて撤去する「スケルトン」の状態にする場合や、借りた当初の状態に戻す場合など、条件は物件ごとに異なります。事業用物件の原状回復費用の目安は、次のとおりです。

この単価で計算すると、物件の広さごとの目安は次のとおりです。

このように、広い事業用物件では原状回復費用が100万円を超えることもあります。ただし、間仕切り壁の少ないオープンオフィスや、調理器具など特別な設備がいらない業種のように、撤去する設備が少ない物件では、この金額にならないこともあります。

原状回復リフォーム費用の仕訳

事業用に借りていた物件の原状回復費用は、勘定科目を「修繕費」として計上します。原状回復費用は通常、契約時に貸主へ預けた保証金や敷金から差し引かれ、残りが退去後に振り込まれます。例えば、修繕費の請求額が240万円、保証金が700万円なら、差額の460万円が振り込まれ、仕訳は次のようになります。

退去時の手続きは、賃貸借契約書で確認を

退去の予定がまだなくても、原状回復の範囲やハウスクリーニング特約の有無、退去時の精算方法が賃貸借契約書にどう書かれているか、一度確かめておきましょう。敷金は、退去時に未払いの家賃や、借主が負担すべき原状回復費用などを差し引いたうえで、残りを借主に返すものと民法で定められています。原状回復費用が敷金より少なければ差額が戻り、多ければ不足分を請求されることがあります。請求の内容に納得できないときは、見積書や精算書を見せてもらい、費用の内訳や、設備をいつ交換したかなど負担割合の根拠を確認しましょう。

原状回復後のハウスクリーニング

原状回復の工事が終わると、次の入居者を迎えるためにハウスクリーニングが行われます。次の入居者のための準備なので、本来は貸主が負担する費用です。ただし、賃貸借契約書に「ハウスクリーニング特約」がある場合は、退去時にクリーニング費用を請求されることがあります。

ハウスクリーニング特約の有効性

特約がなくても、普段の掃除を怠っていた場合は、清掃費用を請求されることがあります。国土交通省のガイドラインでは、借主に特別な負担を課す特約が有効になるには、次の3つの要件が必要とされています。

そのうえで、賃貸借契約書にハウスクリーニング特約が記載されていた場合は、以下の点をよくチェックしましょう。

例えば「ハウスクリーニング費用を負担すること」とだけ書かれている場合は、クリーニングの規模や金額が分からず、原状回復のことを指すとも読めるため、無効とされることがあります。一方、「原状回復の規模にかかわらず、業者によるハウスクリーニングを実施し、その費用のうち2万円までは賃借人が負担すること」のように、現実的な金額が具体的に書かれ、原状回復の修繕とは別であることが明記されていれば、特約に従って費用を負担する必要があります。ただし、具体的に書かれていても、10万円などの法外な金額であれば無効になることもあります。10畳のワンルームアパートなら、ハウスクリーニング費用は1.5万〜4万円が目安です。

※ 参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に関する参考資料（令和5年3月）

保証会社に費用を立て替えられることも

正当な原状回復費用を請求されたのに支払わずにいると、入居時に利用した家賃保証会社が費用を立て替えることがあります。その場合は、保証会社から立て替えた費用を請求されます。原状回復費用が保証の対象になるかは保証会社や契約内容によって異なるため、入居時の保証契約も確認しておきましょう。原状回復やハウスクリーニングの費用は、敷金を上回ることもあります。退去時のトラブルを引越し先まで持ち越さないよう、請求額の目安を早めにつかんでおくと安心です。

原状回復費用の負担を減らすために入居前・入居中にできること

原状回復費用の負担は、入居前と入居中の心がけで減らせます。内覧で傷やシミなど気になる点を見つけたら、入居までにどう対処してもらえるかを、不動産会社にはっきり確認しておきましょう。引越し後に気づいた傷やシミは、写真を撮ってすぐに管理会社や仲介の不動産会社へ連絡します。時間がたつほど、トラブルになりやすくなるためです。入居中は、部屋や設備を決められた使い方で使い、設備の掃除や手入れも定期的に行いましょう。そうしておけば、万が一故障しても負担を求められることは少なくなります。反対に、故意・過失で壊した場合の多くは入居者の負担です。気になることは記録に残し、異変があれば放置せずに管理会社などへ連絡することが、原状回復費用の負担を減らすことにつながります。

アパート退去時の壁紙張替え費用を借主が負担するケース

壁紙の張替え費用は貸主が負担するのが基本ですが、壁紙の状態によっては借主の負担になります。借主の負担になりやすい、よくある事例を見ていきましょう。

壁紙に故意・過失や通常の使い方を超える汚損・破損がある場合

退去時に壁紙に大きな傷や汚れがある場合や、意図的に傷つけた場合は、借主が張替え費用を負担します。経年劣化による色あせや摩耗だけなら借主の負担にはなりませんが、管理不足による傷みや破損など、経年劣化では説明できない損耗は借主の負担になります。

※ 参考：法務省「賃貸借契約に関するルールの見直し」（2020年4月1日から）

【例1】壁紙に付いたタバコの汚れや臭い

壁紙の張替えで多いのが、タバコによる汚れや臭いです。軽い汚れや臭いなら、壁紙用の洗剤でヤニを落とせますが、長年の喫煙で壁紙が変色している場合は借主負担での張替えになります。タバコの汚れと臭いは天井まで部屋全体に付くため、張替えも部屋全体になり、通常の補修より費用が高くなりがちです。部屋の広さや敷金の額によっては、壁紙代だけで敷金がなくなることもあるので、タバコを吸う方は注意してください。

【例2】壁紙の破損や釘穴・ネジ穴の跡が著しい場合

家具を取り付けるなどの目的で壁に釘やネジを打った場合も、借主負担での修繕になります。ただ、1〜2箇所程度なら部分補修で済むため、費用を請求されないこともあります。釘穴やネジ穴が多いと壁紙を広く張り替える必要があるため、修繕費用を請求されるケースが多いようです。

【例3】ペットによる壁紙の破損や汚損

猫や犬などのペットの爪で壁紙が破損した場合は借主負担での修繕となります。ただ、ペット可の物件では、ペットによる傷や汚れの扱いを特約で決めていることが多く、消毒・消臭費用を定額で負担する、ひどい傷や汚れは経過年数を考慮せず借主負担とする、といった内容もあります。契約前に、ペットに関する特約をよく確認しておきましょう。また、傷が壁の下地まで及んでいると、壁紙の補修費用が不要な契約でも、下地の補修費用は請求されることがあります。ペット不可の物件で飼った場合は規約違反となり、基本的に破損部分はすべて借主負担です。ペット可の物件より費用が高くなりやすく、退去を求められることもあります。これからペットを飼う予定がある方は、ペット可の住まいに引越してから飼い始めると、将来の負担を減らせます。

【例4】掃除を怠ったことによる壁紙の汚損

調理中の油煙や調味料の飛び散りを放置して、壁紙がひどく汚れたり傷んだりした場合は、借主負担での修理になります。脱衣所やトイレなどの水回りも、換気扇を使わないなど手入れを怠ってカビや壁紙の剥がれが生じ、修繕が必要になれば借主の負担です。ただし、こうした汚れや傷みは経年劣化でもある程度は起こるため、居住年数によっては費用を請求されないこともあります。修理費を請求されやすいのは、1〜2年しか住んでいないのに壁紙がカビで真っ黒になっている、コンロ周りの壁紙が油でベタベタになっているなど、明らかに手入れ不足が原因の場合です。

アパートの壁紙で原状回復が必要な範囲

壁紙の傷みが借主の負担になるかどうかは、傷みの原因と、張替えからの年数で決まります。

国土交通省のガイドラインが判断の基準になる

「リフォーム費用の自己負担割合」で紹介したとおり、ガイドラインでは、壁紙は張替えから6年たつと残存価値が1円になり、張替え費用は原則として借主の負担になりません。ただし、耐用年数を過ぎていても、落書きなど故意に傷つけた場合は、工事費などの一部を求められることがあります。また、ガイドラインは法律ではないため、契約書の特約によっては、居住年数にかかわらず修繕費を請求されることもあります。その場合でも、ガイドラインをもとに交渉すれば負担を抑えられる可能性があるので、請求に疑問があれば不動産会社や大家さんに問い合わせてみましょう。

【例1】壁紙の経年劣化や日焼けによる自然損耗

日焼けや経年劣化による自然損耗は、借主の負担になりにくい代表例です。普通に暮らしていても壁紙は日光などで傷んでいくため、その修繕は、貸主が資産価値を保つための経費として扱われます。そのため、借主に張替え費用が請求されることは原則としてありません。

【例2】冷蔵庫の裏の壁紙の黒ずみ汚れ

冷蔵庫の裏の壁紙は、冷蔵庫の背面から出る熱で黒ずむため、普通に使っていて生じたものは貸主が修繕費用を負担します。ただし、水漏れを放置して壁紙にひどいカビが生えたなど、通常の使い方を超える傷みがある場合は、クリーニング費用を請求されることもあります。この場合も、ガイドラインの耐用年数の考え方により、長く住んでいれば費用がかからなくなる可能性があります。

【例3】壁紙の画鋲やピンによる穴

ポスターを貼るなどで画鋲やピンを使ってできた穴は、貸主が修繕費用を負担します。ただし、数十個も穴が開いているなど、明らかに数が多い場合は借主負担になることもあります。

アパートの壁紙の張替え費用相場

壁紙の張替え費用は、壁紙のグレードによって1㎡あたり1,000〜2,000円が目安です。

量産タイプとハイグレードタイプで値段が異なる

アパートでよく使われる量産タイプの壁紙なら、1㎡あたり1,000〜1,500円が相場です。デザイン性の高い製品や、消臭・防汚などの機能がついたハイグレードタイプは、1㎡あたり1,500〜2,000円が相場です。部屋全体の壁紙を張り替える場合は、壁4面と天井が対象になりますが、経年劣化や居住年数を考慮して減額されることが多く、全額負担になることは少ないようです。また、入居時に原状回復工事の内容や費用の請求範囲を決めている不動産会社もあり、その場合は状況次第で相場より安く済むこともあります。原状回復の方針は大家さんや管理会社によって違うため、契約時に聞いた修繕の方針は、担当者名とあわせて記録しておくと安心です。