古い借家をリフォームして賃貸に出すのにかかる費用はいくら？補助金や安く抑えるコツを紹介

リフォームとリノベーションの違いとは？

空き家を改装する際に使われる言葉である「リフォーム」と「リノベーション」は、工事内容でどのような違いがあるのでしょう。

こちらでは、リフォームとリノベーションの工事内容の違いをまとめました。

リフォーム	新築当時の状態に近づける比較的小規模な補修工事 ・壁紙や床材の張り替え ・畳の交換・ユニットバスの交換
リノベーション	新しい価値を物件に追加する比較的大規模な工事 ・和室から洋室への全面改装 ・間取りやデザインの一新変更 ・住宅設備のグレードアップ

※リフォームには、外壁や屋根の修繕など大規模な工事が含まれる場合があります。

空き家をリフォームするのにかかる費用の相場

空き家の全面リフォームにかかる費用相場	約150万円～約500万円
空き家のリノベーションにかかる費用相場	約250万円～約1,200万円

空き家をリフォームやリノベーションする費用の相場は建物の劣化の状態や広さなどによって異なります。リフォームは原状回復のための修繕のことを言い、リノベーションは建物の機能を向上させる工事のことを言います。

空き家は見た目以上に劣化が進んでいることも多く、リフォーム費用が高額になる可能性があります。リノベーションを行う場合には、費用はさらに高額になります。

古い借家を賃貸住宅にした場合に必要になるリフォーム費用相場

古い借家を賃貸住宅にするリフォームの費用相場は、工事内容によって異なります。

例えばレンジフードを取り替えるような簡単な工事であれば、約5万円から可能です。

工事内容によって異なる費用相場を表でまとめました。

耐用年数の目安	リフォーム内容	費用相場
5～10年	床材の貼り替え	10万円～
	レンジフードの取り替え	5万円～
10～15年	トイレ・洗面台の交換	20万円～
	ガス給湯器・エコキュートの交換	15万円～
	外壁・屋根の塗り替え	50万円～
	壁紙の貼り替え	40万円～
15～20年	システムキッチン・システムバスの交換	45万円～
	床材の貼り替え	15万円～
20～30年	ガス給湯器・エコキュートの交換	15万円～
	窓周り・建具の交換	70万円～
	外壁・屋根の塗り替え	60万円～
	建物全体の大規模なリフォーム	400万円~

※リフォームに係る費用は、設置する設備の価格やリフォーム業者などにより異なります。

賃貸物件を入居者が魅力的に感じる物件にリフォームすれば、長期間の入居維持や空室期間の短縮につながり、結果的に収益アップにもなります。

しかし賃貸住宅は、入居者が住んでいる状態でリフォームを行うのは困難です。

入居者が退去するタイミングで、室内の状態を確認しリフォーム計画を立てるようにしましょう。

古い借家のリフォーム事例

築36年の2世帯住宅を女性向け賃貸にリフォーム！

After

Before

リフォーム費用	約493万円～
工期	約2カ月
リフォーム箇所	トイレ、キッチン、台所、洗面台、壁、洋室、リビング

和室をLDKに、ダイニングキッチンを洗面所とトイレに変更し、間取りを一新しています。

間取りの変更により、LDKが広々とした空間に生まれ変わりおしゃれな印象になりました。

畳から温かみのあるフローリングに変更し、優しい雰囲気に仕上げています。

賃貸に出していた部屋を自宅用にフルリフォーム

After

Before

リフォーム費用	約496万円～
工期	約2.5カ月
リフォーム箇所	トイレ、キッチン、浴室、洗面所、壁、床、窓、階段、廊下、玄関、ベランダ、和室、洋室、リビング、ダイニング

和室とダイニングキッチンの2部屋をつなげてLDKに変更しています。

キッチンをL字型からI字型にすることで、明るく広々としたLDKになりました。

また、住戸全体に対しバリアフリーを考慮して、段差の解消や手すりを設置しています。

築40年のマンションを老朽化に伴いデザインを一新！

After

Before

リフォーム費用	約770万円～
工期	約2カ月
リフォーム箇所	トイレ、キッチン、浴室、洗面所、壁、床、窓、玄関、ベランダ、和室、洋室、リビング、ダイニング

狭くなりがちな玄関を広く見せる工夫をし、お部屋全体に大容量の収納力が保てるよう設計しています。

間取りを一新し、内装デザイン、色、照明など細部にこだわりを持ちリフォームしているのが特徴です。

デザイン性だけでなく、機能性も向上し素敵なデザイナーズマンションに生まれ変わりました。

購入した築43年のマンションを水回り中心にフルリフォーム

After

Before

リフォーム費用	約330万円～
工期	約1カ月
リフォーム箇所	トイレ、キッチン、壁紙、ダイニング

築40年以上経っている中古マンションを購入し、入居前にリフォームを行っています。

リビングを広く使うために、2LDKから1LDKに間取りを変更しています。

落ち着いた色のキッチンがリビング全体を引き締め、広くスッキリした印象です。

築30年以上の賃貸をホテル風の空間にリフォーム

After

Before

リフォーム費用	約767万円～
工期	約2カ月
リフォーム箇所	トイレ、キッチン、浴室、洗面台、洗面所、壁紙、床、洋室、階段、廊下、ダイニング
設備のメーカー名	キッチン：トクラスベリー ユニットバス：LIXILリノビオ 洗面台：TOTOリモデア トイレ：LIXILリフォレ

キッチンと隣接する和室の間仕切り壁を撤去し、広々としたスペースを確保しています。

洗濯機の設置場所を工夫して、家事の時間を短縮できるのも魅力の一つです。

フローリングや設備の色にもこだわり、洗練されたモノトーンの空間を演出しました。

築40年以上の物件で開放的な空間に変えるフルリフォーム！

After

Before

リフォーム費用	約450万円～
工期	約2カ月
リフォーム箇所	キッチン、壁、床、和室、洋室、ダイニング、リビング

開放的なリビングを実現するため間仕切りを取り、壁付けから対面式のオープンキッチンに変更しています。

大容量の収納スペースを希望されたので、間取りを変更しウォークインクローゼットを設置しました。

防音間仕切りで対処した、趣味の部屋にも満足して頂けました。

古い家のリフォーム費用を抑えるコツとは？

古い借家をリフォームする際、経年劣化による修繕費用や、入居促進に向けてのデザインや機能性を向上させるための工事費用など多くの費用が必要です。

どのようにすれば費用を抑えられるのか知りたい方は多くいます。

こちらでは、空き家のリフォーム費用を抑えるコツを6つご紹介します。

使用する建材・設備のグレードを見直す

空き家のリフォームをする際、使用する建材や設備などが高価でないか見直しましょう。

性能が良くハイグレードな製品は、費用が高くなってしまいます。

しかし必ずしも高額なものを使わなくても、充分機能します。

リフォームの目的や予算に合わせて、適切な建材や設備を選ぶと予算内に費用が抑えられるかもしれません。

高価なものを使う必要がない場合、建材や設備のグレードを見直してみましょう。

リフォームする優先順位を決める

優先順位を決めると、予算を効果的に配分でき、無駄な支出を避けられる場合があります。

予算内で最も重要な項目から始め、利用目的や安全性、収益性に応じて計画を立てましょう。

例えば、屋根や配管の劣化を補修する工事は、最優先事項です。

賃貸住宅の場合、外観や見栄えより居住スペースや水回りなど、使用頻度の高さも重要です。

必要な工事を後回しにすると、後々追加工事が必要になり、合計費用が高額になるかもしれません。

リフォームの中で着手する優先順位を決めると、結果的に費用を抑えられる可能性があります。

工事の内容に合わせて業者を選ぶ

空き家のリフォームにはさまざまな工事があります。

古い空き家は、修繕を伴う工事を必要とする場合が多くあります。

例えば配管、電気、屋根、内装などの工事は専門的なスキルが必要です。

専門的なスキルを持つ業者は、高い品質で素早く工事を完了させる可能性が高く、結果費用を抑えられる可能性も高くなります。

また、工事の内容によっては、特定のデザインや仕様が必要な場合があります。

専門的な知識と経験のある業者は要求に応じて、さまざまな解決策を提示してくれるでしょう。

費用を抑えるためには、工事の種類や内容によってリフォーム業者を選ぶようにしてください。

リフォーム可能物件として貸し出す

経年劣化により、古くなった空き家は大規模な修繕が必要なケースが多く、リフォーム工事の資金も高額になりがちです。

修繕を行わず賃貸住宅経営を続けていると、空き室が増え賃料収入の減少にもつながりかねません。

そこで「DIY型賃貸借」という、国が推進している取り組みを利用する方法をお伝えします。

DIY型賃貸借とは、貸主が空き家のリフォーム工事を行わず、入居者が費用を出して部屋の改修を行う賃貸借契約や賃貸物件を指します。

賃貸物件を自分好みにリフォームしたいという入居者は多くいます。

入居者の希望する改修を承諾し、リフォーム費用を負担してもらい維持管理費用を抑えましょう。

「DIY型賃貸借」の詳細については以下をご確認ください。

参照：DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて

古い借家のリフォームに利用できる補助金

古い借家をリフォームする際、国が定めた補助金制度を利用できる可能性があります。

ただ、補助金は予算が決まっており、定められた予算が上限に達した時点で終了です。

申請期限前であっても受付を終了するため、注意が必要です。

それぞれの補助金では、条件や期限など細かい要件が異なるため、上手く活用するために補助金制度の知識を身につけましょう。

補助金に強いリフォーム業者に事前に相談するのもおすすめです。

次世代省エネ建材の実証支援事業

次世代省エネ建材とは、既存住宅において短期間で工事が進行できる断熱材や、快適な室内環境を実現する蓄熱・調湿材などの省エネルギー対策に適した材料を指します。

これらの材料でエネルギー効率を改善し、建物の省エネルギー改修を支援するのが、次世代省エネ建材の実証支援事業の取り組みです。

古い借家をリフォームする際に、工事内容や建材などの一定の条件を満たすと補助金が利用できます。

次世代省エネ建材の実証支援事業について、表にまとめました。

	外張り断熱（外断）	内張り断熱（内断）	窓断熱（窓断）
住宅の種類	戸建住宅	戸建住宅・集合住宅	戸建住宅
補助金の割合	補助対象経費の2分の1	補助対象経費の2分の1	補助対象経費の2分の1
適用条件工事内容	外気に接する外壁全てを外張り断熱工法などで改修する	室内を断熱パネルか潜熱蓄熱建材いずれかを室内側から導入し改修する	全ての開口部を窓（防火、防風、防犯仕様）及び玄関ドアを用い改修する
補助金の上限額	300～400万円	戸建：200万円 集合住宅：125万円	150万円～200万円
申請方法	本事業の事業者登録をした施工業者がオンラインで申請を行う
申請期限	2023年9月4日～2023年11月30日
応募状況	予算額が上限に達したため終了しました（2023年10月時点）

引用：環境共創イニシアチブ – 令和5年度 次世代省エネ建材の実証支援事業

※現在、予算額が上限に達したため終了しています。新しい情報をチェックするようにしてください。

既存住宅における断熱リフォーム支援事業

既存住宅における断熱リフォーム支援事業は、公益財団法人 北海道環境財団に登録された製品を使って、家の断熱改修を行うための補助金制度です。

以下、2つの公募を行っています。

トータル断熱：断熱材、窓、ガラスを用い、住まい全体での断熱改修
居間だけ断熱：窓を用い、居間をメインに断熱改修

玄関ドアと、ガラス・窓・断熱材を同時にリフォームする場合、特定の要件を満たし、財団に登録された製品を使うと補助金が支給される可能性があります。

また、戸建住宅の断熱改修と同時に高性能な蓄熱設備を導入する場合も同様です。

空き家や別荘については、現在居住していなくても居住予定があれば対象になります。

自宅内に店舗や事務所がある場合には、対象外となるので注意しましょう。

ただし、住宅部分が物理的に区分されていれば保証の対象となる場合があります。

判断が難しい場合は、財団に相談してください。

補助金の割合	補助対象費用の3分の1
対象の施工内容	・天井 ・外壁 ・床 ・窓の改修 ・玄関ドア ・家庭用蓄電システム ・熱交換型換気設備 ・エアコン
適用条件	・戸建て住宅を所有している ・集合住宅を区分所有している ・集合住宅の管理組合 ・会社所有物件・賃貸住宅
補助金の上限額	・戸建て住宅：120万円 ・集合住宅：15万円
申請方法	本事業の事業者登録をした施工業者が、工事の請負契約に基づき、オンラインで申請手続きを行う
申請期限	2023年9月4日～12月8日まで ※予算上限に達し次第終了
応募状況	受付中（2023年10月時点）

既存住宅における断熱リフォーム支援事業の補助金を利用するには、財団に指定された製品を使用し、最低改修率を満たす必要があります。

計画を立てる際には、事前にリフォーム業者に相談して補助金が適用されるか確認しましょう。

空き家をリフォームする際の地方自治体の補助金制度

多くの自治体が空き家を活用したい人に対して補助金や支援制度を用意しています。交付対象者や要件などは、各自治体のホームページや広報誌などで確認することが可能です。

古い借家の利便性を向上させるリフォームアイデア

古い借家を賃貸物件として貸し出す際に、どんなリフォームをすれば空き室対策になるのかを3つご紹介します。

和室を洋室にする

古い借家を賃貸物件とする際に、和室から洋室へ変更するリフォームをおすすめします。

和室の畳は湿気やカビが発生しやすく、洋室に比べメンテナンスが大変です。

また、和室は現代の生活スタイルとは合いにくく、家具の配置が困難でもあります。

現代の住宅では、多くの人が洋風の家具や生活様式に慣れているため、和室を使う機会が限られています。

一方、洋室は湿気やカビの心配が少なく、掃除やメンテナンスが比較的簡単です。

家具の配置も自由に調整し、空間を有効活用できる上、自分の好みに合わせたデザインが可能です。

そのため、和室から洋室へのリフォームは、多くの人の需要に応えられ空き室対策につながるでしょう。

お風呂をユニットバスにする

古いお風呂は、壁や床がタイルでできているものが多く、冬場になると底冷えする可能性があります。

タイルの掃除も容易ではなく、タイル間の目地が傷むと腐食の原因にもなりかねません。

入居者が賃貸物件を選ぶ際、古いお風呂は敬遠されがちです。

ユニットバスは一体化された設備のため、清掃やメンテナンスが比較的容易です。

また、断熱性にも優れているため冬でも底冷えしにくいでしょう。

ユニットバスは多くの住宅で導入されているため、おすすめです。

システムキッチンにする

人の目につく機会が多く、よく使われるキッチンのリフォームもおすすめです。

古いキッチンは、使い勝手が悪く収納スペースや作業スペースが不足してるものが多くあります。

システムキッチンは設備が一体化されており、安全性や機能性、デザイン性に優れています。

一体化により作業スペースも広く、掃除やメンテナンスも比較的容易です。

シンプルなデザインが多く、見た目もスッキリしておしゃれな印象になります。

洗面所に防水パネルを貼る

水が飛び散りやすい場所に防水パネルを貼るだけで、清潔感が上がりお手入れが楽になります。
壁紙よりも寿命が延び、将来的なリフォーム費用が抑えられるためおすすめです。

古いドアを取り替える

壁紙や床を新しくしても、ドアが古いままだと目立ってしまい印象が下がります。
ドアを新しいものに交換するか、表面にシートを貼るなどして全体的に印象を高めましょう。

アクセントクロスを貼る

壁紙の張り替えをする際に、アクセントクロスを用いて部屋の一部の色を変えてみましょう。
組み合わせにより部屋のイメージが変わり、おしゃれに見えるのでおすすめです。

賃貸・借家のリフォームを依頼する際の業者の選び方とは？

古い借家を実際にリフォーム業者を選ぶ際、何に注意すればよいでしょう。

こちらでは、業者選びで重要なポイントをお伝えします。

希望するリフォームの施工実績がある

希望するリフォーム工事をした実績がある、リフォーム会社を選びましょう。

似たような工事の実績があれば、必要な費用や工事内容などの相談がしやすいものです。

過去の経験により、工事の手際も良く完了までの時間が短くなる可能性があります。

ハピすむでは、全国のリフォーム業者加盟店の実績を掲載しています。

ぜひ参考にして、スピーディーに希望のリフォーム工事ができるよう活用してください。

ハピすむのサイトはこちらから⇒全国のおすすめリフォーム会社

要望を踏まえて提案をしてくれる

古い空き家をリフォームする際、要望に沿って提案してくれる業者か確認しましょう。

知識や経験が豊富なリフォーム業者は、さまざまな角度から現実的な提案をしてくれます。

的確で現実的な提案は、リフォーム工事のイメージが明確になり計画が立てやすくなります。

要望を踏まえて的確な提案ができるリフォーム業者に工事を依頼すると、工事の着工から完了までスムーズに進む可能性が高いでしょう。

質問にわかりやすく答えてくれる

疑問や問題点が出たら、遠慮せずに質問しましょう。

経験が豊富なリフォーム業者は知識も豊富です。そのため、質問に対してすぐに返答できるリフォーム業者は信頼できます。

工事を依頼する側は、専門的な知識がないからこそ疑問点を明らかにするのは重要です。

「こんなはずじゃなかった」と悔やまないようにするために、小さな疑問でも丁寧でわかりやすく答えてくれるリフォーム業者を選びましょう。

保証・アフターサービスが充実している

工事に対する保証やアフターサービスが充実しているリフォーム会社に依頼すると、不安が軽減されます

例えば、リフォーム瑕疵保険は、リフォームを依頼する側にとって非常に安心な保険です。

瑕疵（かし）とは欠陥などの不具合を指します。

この保険に加入していると、リフォーム会社が実施した工事に問題や欠陥が発生した場合に、修復作業に必要な費用が保証されます。

ただし、リフォーム瑕疵保険の加入者はリフォーム業者です。

保険料の負担は依頼主である場合が多いので、リフォーム業者にしっかり確認を取りましょう。

万が一保険加入しているリフォーム会社が倒産してしまった場合は、依頼主に保険料が支払われ補修工事ができるので安心です。

リフォーム業者が倒産してしまった際、直接保険料を請求するのは依頼者である点に注意しておきましょう。

リフォーム協会などの団体に加盟している

代表的なリフォーム団体には、国土交通省が定めた住宅リフォーム事業者団体の登録制度があります。

この制度は消費者の安心を守り、住宅リフォーム事業の健全な発展を目的としています。

特定の要件を満たす事業者団体が国に登録・公表され、消費者に対して適切な情報提供や業務運営を保証するので安心です。

リフォーム協会に加入していない事業者で、優良なリフォーム業者も多数あります。

リフォーム業者比較サイト「ハピすむ」で優良な事業者を調べてみるのもおすすめです。

リフォーム業者の選択の際の判断材料となり、安心してリフォームを行えるでしょう。

担当者とスムーズにコミュニケーションがとれる

古い空き家をリフォームする際に、重要なポイントはリフォーム業者とのスムーズなコミュニケーションです。

担当者がコロコロ変わったり、連絡がつきにくかったりすると、リフォーム計画から工事の完了まで、テンポよく進まない可能性があります。

担当者が度々変わらず、対応が早いリフォーム業者を選びましょう。

そのために積極的にご自身からも、コミュニケーションを取るようにしてください。

複数のリフォーム業者に見積もりを依頼して、安心できる工事を行えるようにしましょう。

古い借家・賃貸のリフォームはDIYできる？

空き家のリフォームをDIYで行うことは可能なのでしょうか。空き家は劣化が激しいことが多く、大規模なリフォームを行わなければいけない場合もあります。

DIYで表面的にきれいにすることは可能だとしても、家の断熱や老朽化した場所の補修などは簡単にできる工事ではありません。空き家をリフォームする際にはリフォーム会社に依頼することをおすすめします。

古い借家を賃貸住宅にする場合と売却する場合の比較

空き家を所有している場合に、賃貸住宅として活用するのか売却するのか迷っているという方もおられると思います。空き家を賃貸住宅にする場合と売却する場合のメリット・デメリットについてまとめました。

古い借家をリフォームして賃貸住宅にする場合のメリット・デメリット

親などから相続した持ち家を自分では住まずにリフォームして賃貸住宅にするケースがあります。メリットは家賃収入が確保できるという点です。

一方、デメリットは家賃滞納などのトラブルが発生する場合や、借主が決まらず家賃収入を得ることができないない場合があるという点です。収入がなくても固定資産税・都市計画税は毎年課税されます。

また、建物の管理にかかる費用は家の所有者が負担する必要があります。

古い借家をリフォームして賃貸に出す際の注意点

賃貸物件はエリアによってニーズが違います。ニーズに合わせたリフォームをしなければ借主が現れずリフォーム費用が無駄になってしまうことがあります。

エリアや物件の状態により家賃の相場は異なるので、相場を見極め家賃収入で回収できると思われる価格でリフォームを行う必要があります。

古い建物の中には完了検査を受けていないものも存在します。完了検査とは工事が完了した時に行われる検査のことで、建築物が建築確認申請通りに施工されたかどうかを確認します。

完了検査を受けていないこと知っていながら故意に隠したりした場合、宅地建物取引業法に抵触するため注意が必要です。

また、売却時に検査済証があるかどうかを確認される場合があります。完了検査を受けていない物件でも、建築基準法適合状況調査を依頼し適合性があると判断されると確認済証が発行されます。

古い借家を売却する場合のメリット・デメリット

空き家を売却する場合のメリットは、一時的にまとまった収入が入ってくるという点です。資産を不動産ではなく現金で所有することになります。日々の管理や固定資産税・都市計画税の支払いから開放されます。

ただし、売却先を探すことは簡単なことではなくなかなか売却できない場合もあります。思っていたよりも低い価格でしか売却できない可能性もあり、売却の際には仲介する不動産会社へ手数料を支払わなくてはなりません。

不動産投資をして家賃収入を得たい場合

不動産は課税評価額が現金よりも小さいため、相続税対策として資産を不動産として所有するというケースがあります。不動産投資による収入額は物件のエリアやグレード、保有件数などによって大きく異なります。

万が一、借主がなく家賃収入が全くないという場合でも、物件を購入する際にローンを使用した場合の返済や利息、固定資産税などを払う必要があります。また、管理費なども発生するため赤字になる可能性もあります。

不動産投資をする場合に重要なのは空室をなくすことです。資産を増やすための物件としてリフォームするには、入居者にとって魅力的に見えるポイントをおさえる必要があります。

例えば既存の木造住宅の柱や梁などを活用した内装のリフォームを行うと、新築では作り出すことのできない味のある空間を作り出すことができ、入居者に魅力をアピールする材料となります。

また、古い間取りは使いにくいことが多いため、2Kの間取りを1LDKにリノベーションするなど広々とした使いやすい空間にリノベーションするのもよいでしょう。

※2023年11月の情報です。