2024年01月24日更新

監修記事

アパートの修繕費用を徹底解説!

アパート経営を長期的に安定したものにするには、適切な時期に適切な費用をかけて修繕を行うことが大切です。そして、入居者とのトラブルのもとになりがちな退去時の修繕費についても知識を深めておくことが、健全な経営をするうえで鍵となります。

アパートにかかる修繕費とは?

アパート 修繕 費用

アパート経営において修繕は、経営を終えるまでオーナーに課せられる命題のようなものです。「なぜ、費用をかけて修繕しなければならないのか。」それは、次のような理由からです。

建物の長期的な維持

修繕によって建物の耐久性を延ばすことができます。

入居希望者を増やすため

綺麗なアパートに魅力を感じるのは当然のことです。他の物件との差別化を図るため、綺麗な状態を維持する必要があります。

入居者の安全と快適な生活を守るため

修繕によって建物の安全性が確保され、快適な生活を送ってもらうことができます。このことが、クレームの減少につながります。

アパート修繕費の種類

アパートを修繕するときの費用には大きく分けて次の2つがあります。

  • 「修繕費」として確定申告で経費に計上できる費用
  • 建物の価値を上げる資本的支出で「減価償却費」として計上する費用

どちらを計上したらよいかは、不動産収入の額にもよりますので、修繕の前に税理士など税務のプロに相談することをおすすめします。

修繕費となるものの例

  • 定期的な外壁塗装
  • 退去時の壁紙の張り替え
  • 設備機器の入れ替え
  • 壊れた設備機器の取り替え
  • 屋根瓦の修理

これ以外にも、修繕のための費用で、「原状回復するための修繕」にかかる費用は修繕費として計上できます。

注意しなければならないのは、あくまでも「原状回復」が目的ですから、全ての修繕において「同等のグレード」でなければならないという点です。

例えば、外壁の塗装で今まではシリコン塗装をしていたのに、修繕でグレードの高いフッ素塗料を用いた塗装をしたとしましょう。

このケースでは塗料が同等グレードとみなされず、資産価値をアップさせるための資本的支出となってしまいます。

資本的支出(減価償却費)となるものの例

  • 壁紙のグレードを上げた張り替え
  • 機能性がアップしたキッチンに取り替え
  • モルタル外壁をタイル張り外壁に変える
  • 窓ガラスを単板ガラスから複層ガラスに変更

など、修繕前の状態からグレードアップするような修繕はその多くが「資産価値を上げるための修繕」とみなされ、減価償却費として計上することになります。

減価償却費では毎年少しずつの金額しか経費として計上できません。税制面で不利な気がしますが、不動産収入が高額な人ではあえて「減価償却費」として計上することで、税制面で有利になることがあります。

大規模修繕について

ここからは、アパートの維持に必要な修繕項目と、それに伴う費用について具体的にご紹介していきます。

配管修理(給排水など)

建物の配管は10年を超えると劣化し始めます。給水管が劣化すると、給水量が減ったり、水が濁ったりします。排水管では水漏れやニオイが発生し、キッチンやトイレの排水管が詰まって逆流することもあります。

給水・排水ともに配管の寿命は素材にもよりますが、約15年~約30年です。入居者が気付くほどの異常が起こったときには、かなり配管が傷んだ状態で、寿命が差し迫っています。

目に見える異常が報告される前に、定期的な点検を行うことが大切です。そして、点検で劣化が見つかれば修繕工事が必要ですが、現在主流となっている「更生工事」と「更新工事」のどちらかで工事を行うことになります。

更生工事

別名:ライニング工事
配管の中に樹脂を流し込み、新しいパイプの層を作ることで劣化をカバーする工事です。配管に特殊な工具や材料を流し入れる工法のため、内装を壊すことなく短い工期で完了します。

更新工事

最新技術で製造された新しい配管を設置する工法です。古い配管を露出させて交換しますので、内装や外壁を壊す工事となり工期が長くなり費用も高くなります。

しかし、配管ごと交換するので配管の寿命がリセットされ、長期間安全に使用することができるという大きなメリットのある工事です。アパート自体の耐用年数を考慮した上で導入を検討すると良いでしょう。

配管修理費用の目安

  • 配管点検<内視鏡調査>:約50,000円~/日
  • 配管点検<サンプリング調査>:約80,000円~/1カ所
  • 配管更生工事:約150,000円~/1戸あたり
  • 配管更新工事:約400,000円~/1戸あたり

外壁塗装

アパートの外観を美しくリニューアルできる「外壁塗装」は、建物の長期的保全という観点からも非常に大切なメンテナンスです。

外壁塗装が剥がれてくると、古い建物に見えてしまうのはもちろん、雨漏りの危険性が高まってしまいます。塗料の種類にもよりますが、10年程度での塗り替えが一般的なサイクルとなっています。

外壁塗装の目安

  • 外壁塗装<シリコン塗料>:約3,000円~/平方メートル
  • 外壁塗装<フッ素塗料>:約4,000円~/平方メートル
  • 外壁塗装<光触媒塗料>:約5,000円~8,000円/平方メートル

シロアリ駆除

シロアリを見つけたらいち早く駆除することが重要です。シロアリを見つけるときに最も多いパターンは、「変わった羽の形の羽アリを発見し、何の羽アリかを調べたらシロアリだった」というものです。

しかし、このパターンで発見されたときには残念ながらシロアリ被害は広がっていると考えましょう。建物の木材を食べて成長し、羽アリが誕生しているのです。

このようなケースではそれ以上被害が広がらないように、一刻も早く駆除を依頼してください。

基本的なシロアリ駆除工事では、シロアリ自体の駆除と、これ以上被害が広がらないようにするための「防除」を同時に行います。

ひと昔前はシロアリ被害といえば、「ヤマトシロアリ」による木材の食害が多かったのですが、最近では「イエシロアリ」という建物の外にコロニーを持つタイプのシロアリ被害も増えてきています。

イエシロアリの場合、駆除のために屋外にある巣を見つける必要がありますが、簡単なことではありません。

そこで、巣を発見できなかったときには毒餌をセットして、ジワジワと巣を壊滅させる方法で駆除していきます。(ベイト工法)

シロアリ駆除の目安

  • シロアリ駆除<薬剤散布・塗布>:約3,000円~/平方メートル
  • シロアリ駆除<毒餌セット>:約5,000円~/平方メートル

雨漏り修理

雨漏り原因の多くは、屋根材か外壁にあります。どちらにせよ、原因を特定した上で修理を行うことが大切です。

屋根材の修理の場合、瓦の取替えや板金工事を行いますが、足場を組んで行う大規模工事では足場代が加算されます。

外壁の割れや外壁目地の割れが原因の場合、全体的な外壁塗装で対応することもありますが、部分的な補修も可能です。

雨漏り修理の目安

  • 屋根材・板金修理:約150,000円~
  • 部分外壁塗装・目地修理:約50,000円~

鉄製部材のサビ落し

屋外階段や廊下手すりなどの鉄製部材がさびていると、見た目が悪いだけでなく、腐食が進み落下などの大事故につながることがありますので、早めの対策が必要です。

サビの程度が軽度なら、ケレンという作業でサビをきれいに除去していきます。サビが進行している場合は、ケレンの後でサビ止め塗装と仕上げの鉄部塗装(ウレタン塗装)を行います。

なお、腐食が進行している場合や手摺の根元や取り付け部に当たる部分に大きなダメージがある場合には補修で対応できないことがあり、新しい鉄製部材に交換する工事が必要です。

鉄製部材のサビ落しの目安

  • 鉄製部材サビ落とし:約1,000円~3,000円/平方メートル
  • 鉄製部材仕上げ塗装まで:約3,000円~/平方メートル
  • 屋外階段踏み板交換:約30万円~(階段の距離によって変動)

給水ポンプ交換

水を高い位置までくみ上げる役割を持つ給水ポンプの交換時期の目安は、約10年といわれていますが、定期的なメンテナンス(オーバーホールなど)を行っていれば寿命が伸びることがあります。

給水ポンプに異常が起こると、真っ先に入居者が気付くでしょう。水の出が悪くなったり、水が突然出なくなったりと生活に支障をきたしてしまい、高額な補償問題に発展する恐れがあります。

日頃、目が届きにくいものではありますが、定期的に点検を行い早めの交換を目指しましょう。

給水ポンプ交換の目安

  • 給水ポンプ交換:約800,000円~2,000,000円(ポンプ本体の価格によって大きく変動)

屋上・屋根・ベランダなどの防水工事

屋上周辺の防水工事には、防水塗装を行う方法と、防水シートを貼る方法があります。どちらの方法にも一長一短ありますが、最近の防水工事の主流は塗装です。

塗料は「ウレタン塗料」と「FRP塗料」を使います。FRP塗料の方が塗膜が硬く、防水効果に優れていますが、表面にヒビ割れを起こしやすいため定期的なトップコートの塗りなおしが必要です。

過去の防水工事がシート工法であった場合、リニューアルとなる防水工事は「かぶせ工法」と呼ばれる工法で行います。

かぶせ工法は、既存のシートを剥がさずに塗装をするもので、シートを剥がしてリニューアルする方法よりも安価で工期が短いというメリットがあります。

屋上・屋根・ベランダなどの防水工事の目安

防水塗装<ウレタン塗料>:約3,500円~/平方メートル
防水塗装<FRP塗料>:約7,000円~/平方メートル

大規模修繕予防のためにしておきたいこと

メンテナンスを怠ると、アパートの内外に不具合が出て大規模修繕工事が必要になってしまいます。

大きな出費となりますし、入居者にも迷惑をかけてしまいますので、予防のためのメンテナンスを定期的に行うことをおすすめします。

シロアリ検査で予防

シロアリの被害を受けると、部分的な補修では終わらない大規模工事に発展する可能性が高くなります。その理由は、シロアリが建物を支える「木部」を食べつくしてしまうからです。

今は被害を受けていなくても、防蟻処理でシロアリを寄せつけない建物にすることができますので、定期的な処理をおすすめします。

外壁の定期的なチェックで予防

日ごろから外壁のひび割れや塗膜の剥がれをチェックする習慣をつけることで、適切なタイミングで外壁のメンテナンスを行うことが可能になります。

外壁が少しひび割れたからといって建物に危険が迫っているわけではありませんが、水が浸入すると躯体を傷める原因に。塗膜の剥がれも雨漏りの原因になります。

水の被害が広がると大規模修繕工事が必要になりますので、早めのメンテナンスで予防することが大切です。

大規模修繕費に備えてするべきこと

アパート経営のセオリーでは、毎月家賃収入の5%を積み立てておくことが鉄則といわれています。アパートの規模によりますが、配管の全交換など大規模な修繕になると数百万円単位の費用が掛かってしまいます。

短期間で簡単に用意できる金額ではありませんので、積み立てを始めていないという人は、今月から少しずつ積み立てを始めてみましょう。

アパート退去時にかかる修繕費用

アパート 修繕 費用

入居者がアパートを退去するときには、次の入居者のために室内の修繕を必ず行います。

退去時にどのような内容で修繕工事を行うのかは、入居前に入居者にきちんと説明する義務があり、その内容に従ってオーナーが修繕工事を手配します。

入居者が故意に傷をつけた内装や設備はもちろんですが、汚れや破損の有無に関わらず壁紙を替えたり、畳を入れ替えたりする契約を交わすこともあります。

最近では、修繕工事の内容にハウスクリーニングが含まれることが増えてきました。

以前は費用をどちらが負担するかというトラブルが多かったのですが、現在では、退去時のクリーニング費用についてはオーナー側が負担するという考え方が浸透しています。

原状回復のための修繕費用と負担者

一般的な修繕費用の負担責任は以下の通りとなります。

修繕の対象対象物の状態負担者
備え付けのエアコン・風呂・トイレ・洗面台・キッチン故障オーナー
手入れ不足による故障入居者
壁紙日焼け・黒ずみなどの経年劣化オーナー
故意の傷や穴・タバコ、ペットによる匂いと汚れ入居者
フローリングなどの床材日焼けなどの劣化オーナー
落下等による傷・へこみ入居者
日焼けなどの劣化・変色オーナー
故意の擦れ・傷・汚れ入居者

上記の内容は、あくまでも一般的に契約時に設定される内容です。物件によっては負担責任者が変わることもあります。

壁紙・クロス修理の注意点

壁紙の張り替えは、入居者が傷をつけたり穴を開けたりした一面のみを入居者が負担するという契約が一般的です。

しかし、タバコやペットによる汚れについては、汚れているのは一面だけであっても、匂いが部屋全体に染みついているというケースが多く、全体を入居者が負担することもあります。

壁紙の張り替え修繕工事の費用相場(材料・工事費とも):約800円~1,200円/平方メートル

畳交換の注意点

入居者が故意に傷をつけたり汚したりした場合、入居者に負担を求められるのは畳1枚単位の費用となります。

しかし、畳は日光が直接当たらなくても日焼けをして変色してしまいますので、1枚単位の交換は現実的ではありません。

交換の必要がない他の畳を色合わせのために交換する場合には、その他の畳についてはオーナー負担での交換となります。

畳交換の相場(材料・工事費とも):約7,000円~/枚 ※い草のグレードによって変わります。

退去時の修繕費トラブルを防ぐために覚えておくこと

退去時に入居者との間で修繕費を巡るトラブルにならないように、アパートのオーナーが覚えておくとよいノウハウをまとめましたので、ぜひご覧ください。

国土交通省の退去費用ガイドライン

賃貸契約は「契約自由の原則」によって、オーナーと入居者双方の同意のもと契約が交わされます。

しかし、契約書があいまいな場合や契約時に何らかの問題があった場合などに、退去時の修繕費用を巡ってトラブルに発展するケースがあります。

そこで、国土交通省ではトラブルについての裁判の判例などをもとにガイドラインを作成し、契約時の指標とするように推奨しています。

このガイドラインには法的拘束力はありませんが、万が一裁判になった場合にはガイドラインに則った判決が下されますので、ガイドラインから大きく外れた負担割合の決定などは避けた方がよいでしょう。

ガイドラインの詳細な内容は以下のページで確認できます。
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について – 国土交通省

修繕対象物の耐用年数

「原状回復を巡るトラブルとガイドライン」の中で、経年劣化による修繕費用は毎月の家賃として支払っているという考え方が提示されています。

また、ガイドラインには、「自然消耗や経年劣化を計算にいれて退去費用を算出する」と書かれており、以下の式で計算できるとあります。

修繕負担金額の算出方法=(修繕個所の単価×大きさ)×経年劣化(耐用年数を100%としたときの経年%)

この考え方で負担割合を決めていくためには、耐用年数に対する経年劣化の割合が大きな鍵となります。

アパート内の内装・設備等の耐用年数表

便器・洗面台・等給排水、衛生設備15年
金属製以外の家具(戸棚など)8年
床材(クッションフロア・カーペットなど)6年
エアコン・ガスレンジ・インターフォンなど6年
流し台5年
ユニットバス等備え付けの設備建物の耐用年数に同じ

退去時の立会いに注意

国土交通省のガイドラインにも記載がありますが、退去時には退去する借主を立ち会わせて、修繕が必要な個所の確認を行うことが大切です。

立会いでは、実際の傷やヘコミが経年劣化によるものか、借主の故意によるものかを現場で確認していきます。どの部分が借主の負担となるのかを、その場で双方が確認し、納得した上で決定するようにしましょう。

アパートの外壁リフォームはいつすればいいの?

外壁 リフォーム アパート

外壁は、建物を綺麗に見せる効果だけでなく、雨や紫外線などからアパートの構造を保護する重要な役割をもっています。

外壁のリフォームをすることで、外壁の防水性などを維持・向上させることができ、建物の構造や寿命を長持ちさせることができます。

リフォームを行う時期は、一般的な目安として、新築もしくは塗り替えから10年前後が適しているとされています。

10年に満たない場合でも、外壁に異変が見られる場合には早めに業者に相談して適切なリフォームを行い、建物の構造部分まで及ぶような腐食や劣化の進行を抑えることが大切です。

外壁の異変を示すサインとしては、クラックと呼ばれるひび割れや、表面をこすった時に白い粉が出るチョーキング、コケやカビの発生、破損や汚れなどが代表的なものとして挙げられます。

特に異変が見られやすい、窓枠回り、外壁材のつなぎ目など、雨水が浸入しやすい部分やコーキングと呼ばれる防水処理を施してある目地を中心に確認するようにしましょう。

アパートの外壁塗装を行うメリットについて

アパートの外壁塗装を行う最大のメリットは、外壁がきれいになることで外観が良くなり、入居率の向上が期待できることでしょう。同じ家賃であればきれいなアパートの方が魅力的に見えるため、入居希望者が増える可能性があります。

また、アパートの外壁塗装を行うことで、入居者の意識も高まりアパートを大事に使用するようになることも期待できるでしょう。

汚れたままのアパートはよくない印象を与えてしまう恐れがあり、入居率にも影響を与える可能性があります。そうならないためにも、まずは外壁塗装でアパートの外観をきれいにして、清潔感が感じられる空間にすることが大切です。

アパートの外壁リフォームの一般的な工事の流れと期間はどれくらい?

一般的な工事内容と費用

外壁のリフォームにおける工事は、主に、窓枠やサイディング材のつなぎ目補修、塗膜やクラックの補修、モルタルの重ね張りやサイディングの張り替え、ウレタン系やシリコン系などの塗料による塗装などが挙げられます。

外壁リフォームにかかる費用は、材料費のほか、足場設置、下地処理、養生、廃材の撤去処分費などから構成されますが、建物の状況や行う工事内容、面積によって大きく変動します。

2階建ての戸建てでは約30~300万円程度が外壁リフォームの相場ですが、アパートの場合、戸建に比べて規模が大きく、工期も比較的長くかかる場合も多いため、その分高額になるでしょう。

アパートの外壁リフォームは、3階建ての外壁塗装の場合、約800平方メートルで約130万~400万円、5階建ての場合、約1,300平方メートルで約500万~650万円が一般的な費用の相場となっています。

工事の流れと期間

工事の流れや期間は、建物の状態やリフォーム業者によって多少異なる場合があります。既存の下地の状態や壁の材質、また、天候にも左右されることが主な要因です。

以下では、一般的な外壁塗装工事の流れと期間を解説します。

1. 足場設置

安全で効率的に作業が行えるよう、工事に必要な足場を組み立てます。 組立後には、塗料の飛散を防止するため、足場の周囲全体をメッシュネットで覆います。期間は約1日です。

なお、足場は金属性のため工事期間中は金属音が発生しやすくなります。

2. 洗浄

建物の汚れを、高圧洗浄機によって洗い流します。 外壁の洗浄は、高圧洗浄機の高い水圧で下地の汚れを一気に落としていく作業です。期間は約1日です。

高圧洗浄の作業中は、窓のカギまでしっかり閉めないと、中に水が入り込んでしまう可能性があるので注意が必要です。

3. 乾燥

高圧洗浄の後は、約48時間乾燥させます。外壁を十分乾かすことで、その後塗装を行う際に塗料をしっかり定着させることができます。

乾燥が十分でない場合、塗装後の塗料に気泡が発生する恐れもあります。期間は約2日間が目安です。

4. 下地処理

下地、目地、鉄部などの補修と調整を行う工程です。目地の古いコーキング材を剥がした後、新たに注入し直して、下地のつなぎ目をふさぎます。

また、下地のヒビ割れ補修、戸袋や雨戸など鉄部に発生した錆の補修も行われることが多いでしょう。期間は約1日から3日です。

5. 養生

塗装をする際に、塗料の飛散による汚れを防止するため、植木や車、ドア、窓、手すりなどの塗装しない部分をマスキングテープ、ビニールシート、養生シート、マスカーなどで覆います。

期間は1日程度で終わるでしょう。

養生を施すと、塗装が終了するまでの期間は窓を開けることができなくなる点には注意が必要です。

6. 下塗り

外壁塗装を行う場合には塗料による保護を強めるため、基本的に下塗り、中塗り、上塗りを行います。

養生が終わったら下塗りの塗装工程に移ります。塗装は複数回行いますが、下地の種類、外壁の劣化具合などにより回数が変わります。期間は面積にもよりますが約1〜2日が目安でしょう。

7. 中塗り

中塗りは「上塗り1回目」と表現される場合もあります。中塗りは、通常、上塗り塗料と同じものを使用しますが、塗料の種類によっては、専用の中塗り塗料を使用する場合もあります。期間は面積にもよりますが約1〜2日が目安でしょう。

8. 上塗り

仕上げの塗装です。塗り忘れ防止のため、中塗りと上塗り塗料では、微妙に色を変えることが多くなっています。模様があるサイディングやモルタル仕上げの場合、上塗りには透明な塗料を塗ることもあります。期間は面積にもよりますが約1〜2日が目安でしょう。

※8上塗りと9足場の解体の間に、「コーキング充填」が必要です。下地前のひび割れ等に施工するコーキングとは別に、塗装完成後にサッシ周りや配管周りなど適所に必要です。

9. 足場の解体

上塗りの乾燥後、仕上がりを確認します。問題がなければ養生をはずし、足場を解体します。リフォームの仕上がりを全体的に確認することができます。

養生を取り外し、業者と依頼者による確認作業に約1日、足場解体に約1日を要します。

アパートの外壁リフォーム前に居住者に何を通知すればいいの?

外壁リフォームを行う場合、外壁のリフォーム中は、「洗濯物が干せない」「騒音がする」「塗装のにおい」「窓が開けておけない」など、居住者にも影響が及びます。

居住者や近隣に対しては、事前に通知し、了承を得たうえで工事に着手することが、居住者や近隣とのトラブル防止になりうるでしょう。以下では、周知すべき事項について解説します。

リフォームの内容

居住者へは、事前にリフォーム工事の内容を周知しておくことが重要です。塗装期間中は、工事の影響があることについて事前に了解を得ておくことで、トラブルを軽減できるでしょう。

特に、工事期間中は洗濯物が外に干せないこと、塗装業者の出入りがあること、塗装時に臭いが発生すること、工事や足場から騒音が発生すること、居住者のベランダに物を置けないことなどの注意事項を伝えておきます。

工事開始日と期間

工事の開始日と期間などスケジュールを周知します。特に、週末工事の有無や塗装工事の終了時期は天候の影響で延伸する場合があることも伝えるようにしましょう。

なお、アパートの外壁塗装の場合、一般的にはエリアに区切って工事を進めることから、工事期間中でも洗濯物を干せるケースがあります。その場合はその居住者が該当する日程を伝えることが可能です。

工事開始時間と終了時間

1日のうちの工事の開始時間と終了時間も周知します。居住者は、この時間帯を避けることによって、生活への工事の影響を軽減することが可能になるでしょう。特に、室内でリラックスして過ごすことが多い週末の工事については配慮が必要です。

施工業者名

リフォームの施工業者名も必ず周知し、責任体制を明確にします。施工業者の事務所所在地や連絡先の電話番号、責任者まで告知すると安心です。また、下請け業者についても、業者名を伝えておくことが望ましいと言えます。

防犯の呼びかけ

工事期間中は、養生シートが周囲に張り巡らされ、周囲から見えづらくなります。このため、窃盗犯に狙われやすくなるといった危険性をはらむことから、防犯の必要性について周知することが重要です。

連絡先

リフォーム工事中に、何かあった際の連絡先を周知しておく必要があります。例えば、困りごとや工事に絡むケガを負った場合、また、緊急な対応が必要な事態に備えて、連絡先を伝えておくことが大切です。

外壁のリフォーム工事について周知する際には、工事の通知文書を各部屋の郵便受けに入れるのではなく、直接手渡して、工事のあいさつをしておくことが、トラブル防止の観点から望ましいと言えます。

また、居住者への周知の時期は、早めに行うことが重要です。外壁のリフォーム工事予定が決まったら、工事開始直前ではなく、余裕をもって通知することがトラブル防止に繋がるでしょう。

アパートの外壁リフォームで使う塗料の種類と費用相場は?

外壁 リフォーム アパート

塗料には多くの種類がある

外壁塗装用の塗料には多くの種類があり、大別すると、アクリル塗料、ウレタン塗料、シリコン塗料、フッ素塗料の4種類に分類されます。また、人気の高い特殊塗料として、ピュアアクリル塗料、光触媒塗料などもあります。

塗料の種類によって、価格や耐用年数に違いがあります。一般的に、塗料の耐用年数が短いほど価格は低く、逆に耐用年数が長いほど価格が高くなる傾向があります。

アパート外壁のリフォームを行う場合、リフォームにかかる費用は、塗料の種類によって大きな差が生じることなるため、費用対効果を良く検討することが重要です。

以下では、主な塗料の特徴や耐用年数、また、1平方メートル当たり単価の相場をご紹介します。

アクリル塗料

アクリル樹脂塗料は、低価格や発色の良さなどから人気がありましたが、汚れや耐久性に劣ることから、使用は減少しています。耐用年数は約5~8年とされ、価格は1平方メートル当たり約800~1,000円が相場です。

ウレタン塗料

ウレタン樹脂塗料は、密着性に優れ、価格、耐久性、機能性などのバランスが良く、コストパフォーマンスに優れています。耐用年数は約8~10年、価格は1平方メートル当たり約1,200~1,500円が相場となっています。

シリコン塗料

シリコン樹脂塗料は、耐熱や耐候性に優れており、汚れや色落ちでも優れています。外壁塗装に多く使用される塗料です。耐用年数は約10~15年とされ、価格は1平方メートル当たり約1,500~1,800円が相場です。

フッ素塗料

フッ素樹脂塗料は、耐熱や耐候性に優れ、汚れや色落ちに優れた耐久性を持つため、商業施設や高層ビルなどに多く使用されます。耐用年数は約15~20年、価格は1平方メートル当たり約2,500~3,700円が相場です。

ピュアアクリル塗料

アクリル塗料の耐久性を改善した特殊な塗料です。豪州のアステック社が開発した塗料で、フッ素と同等の耐久性を有していると言われています。耐用年数は約10~15年とされ、価格は1平方メートル当たり約3,400〜3,700円が相場です。

光触媒塗料

光触媒塗料は、太陽光で汚れを分解し、雨水で汚れを流す特殊塗料です。光が当たらない場所では効果に差が生じるとされます。耐用年数は約10~13年、価格は1平方メートル当たり約1,800~5,600円が相場です。

塗料を選ぶポイント

塗料の選択では、費用も高額となることから、単に耐久性だけでなく、リフォームの費用対効果を検討することが重要です。特に、リフォームを行うことで、入居率がアップする可能性もあるという点を見逃すことはできません。

外壁の塗装を行えば、アパートの耐久性や美観が維持されます。しかしながら、せっかく塗装するのであれば、経営者の視点から戦略的に塗装を行うことが望ましいでしょう。

老朽化の進行と入居率の低下は深い関係にあり、同じ賃料や立地条件であれば、外観の映えるアパートが選ばれることが多いでしょう。

耐久性が低い反面、低コストな塗料を選択して、外壁塗装リフォームの頻度を増やし、美観を維持し続けることも一つの選択肢として考えることができます。

アパートの外壁リフォームで苦情が出やすい臭い対策について

アパートの外壁リフォームの際、苦情が出やすいのが「塗料や薬品の臭い」です。外壁塗料を塗装する際はシンナーを利用することが多く、強い臭いが原因で苦情が出ることがあるのです。

アパートの外壁リフォームを行う際には入居者に対して事前に通知を行なっていると思いますが、外壁リフォーム中は窓を閉めていても隙間から臭いが部屋に入り込む可能性があるため、さらに配慮が必要でしょう。

一番良いのは入居者が多く外出している時間帯を中心に塗装作業を行うことですが、部屋にいる入居者には窓を開けて外に向かって扇風機を回すように促し、空気が外に流れて臭いを追い出せるような環境をつくるように呼びかけるとよいでしょう。

アパートの外壁リフォームで人気のデザインや色は?

壁は屋根よりも人目につきやすいため、入居率のアップを意識した塗料の色や外壁のデザインを選ぶことも大切です。

入居率のアップを意識して塗料の色や外壁のデザインを選ぶ際には、ターゲットとする入居者層の志向を基準に選ぶと良いでしょう。

その際には、男性または女性、学生または社会人、単身または家族世帯など、具体的にターゲットをイメージして、居住者が住みたいと思うような色やデザインを選択するという観点も重要です。

アパートの外壁リフォームでは、ベージュ系やクリーム系を使用したデザインがよく選ばれる傾向にあります。

ベージュ系やクリーム系は多くの人に受け入れられやすい色味であるため、さまざまな居住者がいるアパートにはふさわしい色だと言えるでしょう。

一方、スタイリッシュで高級感を与えるようなデザインを希望するならダークグレーやこげ茶などの濃いめの色をキーカラーにしたり、違う色を組み合わせる方法もあります。

アパートの外壁リフォームを行う際のポイントとは

外壁の状態について心配が生じるような時期になると、普段は面識のない訪問リフォーム業者からも、リフォーム工事の提案が持ち込まれるようになります。

アパートの外壁リフォームを行う場合、客観的なリフォームの必要性や戦略的なリフォームを行うためにも、慌てて工事の契約を行うようなことは避けることが重要です。

リフォーム業者を選ぶ際は、納得がいくまで説明を受けて検討したうえで、信頼できる会社を選ぶことがポイントです。また、保証やアフターサービスの内容など、工事後にトラブルが発生したときのことも念頭に置くことが望ましいでしょう。

また、リフォーム業者を選定する際は、複数の業者を比較することが大切です。そのためには、複数の業者から「相見積もり」と呼ばれる、同じ条件のリフォームに対しての費用見積もりを取ることをおすすめします。

見積もり依頼による比較では、業者ごとの価格はもちろんのこと、業者それぞれの対応を確認することも重要です。無料の相見積もりを快諾し、迅速に対応してくれる業者であれば、誠意を感じることができます。

特に、アパートのリフォームに際しては、リフォーム工事に伴うトラブルを防止するため、居住者への気遣いができる業者を選ぶことが大切です。

インターネット上では、複数のリフォーム会社に一括して、無料の見積もり査定を依頼することができるサービスも提供されています。比較に際しては、このようなサービスを利用することも考えてみるとよいでしょう。

アパートオーナーが知るべき外壁塗装の減価償却の仕組み

アパートの外壁塗装は、建物の価値を高める行為とみなされるため、修繕費としてその年の経費に計上するのではなく、減価償却ができるケースがあります。

そもそも減価償却とは資本的支出として計上されるお金のことで、資本的支出とは固定資産の価値を高めるための支出のことです。このため、アパートの価値を高めるために行われた外壁塗装の費用は、減価償却することができるのです。

しかし、外壁塗装の費用が「修繕費」とみなされるケースもあります。では、外壁塗装費用が修繕費となるケースと減価償却できるケースを見ていきましょう。

【減価償却できるケース】
・外壁塗料のグレードを上げる
・外壁塗料を耐久性の高いものにする
・タイルを貼って高級感を出す

【修繕費のケース】
・前回塗装したものと同じ塗料で塗り直す
・外壁の剥がれやひび割れのみを修繕する
・外壁の汚れをきれいにする
・前回塗装して3年以内に塗装する
・外壁塗装費用が20万円以下

以上の様に、塗装の目的が建物そのものの価値を高めるためのものである場合には減価償却することが可能となるのに対し、建物の維持や性能回復のための修繕の場合は修繕費とされます。

上記をもとに減価償却か修繕費かを判断するとよいのですが、特殊なケースや線引きが分かりづらい場合は税理士に相談すると良いでしょう。

賃貸物件をリノベーションして得られる効果は?

築年数の経った賃貸マンションやアパートでは、空室対策として家賃を下げることが一般的ですが、近年ではリノベーションをして物件の価値を上げることで入居率を高める事例が増えています。

借主側にとって、きれいな部屋であることに越したことはありません。きれいにするだけなら、壁や天井を張り替えるなどのリフォームで事足ります。

しかし住宅スタイルには流行があり、時代とともに移り変わっています。ニーズに応えるためにはリフォームだけでなく、間取りや設備を現代風に変えるリノベーションが必要となってくるのです。

例えば、近年では「和室よりも洋室」「カーペットよりもフローリング」「充実した収納力」「独立キッチンよりも対面型キッチン」「広いリビングに可動式の間仕切り」などの住宅スタイルが人気となっています。

賃貸物件のリノベーションは、新しい付加価値を加えることで時代のニーズに応え、入居率を上げることができます。またその価値に見合った賃料にアップすることも可能と言えます。

【貸主】賃貸マンション・アパートをリノベーションする費用や価格の相場は?

どの程度のリノベーションをするか

どれぐらいの規模でリノベーションをするかは、周辺の賃貸物件との折り合いを考えなければなりません。

多額の費用をかけてリノベーションしても、条件が同等の周辺物件より大幅に家賃が高くなってしまっては入居率アップはあまり期待できず、相場の家賃設定では投資費用の回収が難しいことが予想されます。

リノベーションによって投資する額と、家賃で回収できるバランスを考えることが重要です。

物件の広さと築年数から家賃をベースに予算を立てる

物件の広さや築年数によって家賃をベースにリノベーションの予算を決める方法です。

一人暮らし用物件

築25年以内:家賃の6カ月分
築25年以上:家賃の1年半分

ファミリー向け物件

築25年以内:家賃の6カ月~1年分
築25年以上:家賃の1年半分

物件のコンディションによっては、これ以上の費用をかけたい場合もありますね。最大でも家賃の3年分までを目安にすると良いでしょう。

調査と分析からリノベーションの規模を決める

長期にわたって入居が予想できる人口密度の高い地域や、家賃相場の高い地域ではリノベーションにかかった費用の回収も見込めますが、相場上、エリア的に高い家賃を設定できないケースもあります。

どの程度のリノベーションを行うかは、当該物件の現状分析、入居者ニーズの調査、周辺エリアの物件調査を充分にした上で決めるとよいでしょう。

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マンションやアパートのリノベーションにかかる費用相場は?

このようにリノベーションにかかる費用は、それぞれのケースによってまちまちですが、平米単価では約10~15万円の価格帯が相場となっているようです。

賃貸アパートのリノベーションの参考事例をご紹介します。

築32年の木造アパートのリノベーション事例

29平方メートル、四畳半と六畳の和室2室と台所の古い木造アパートをデザイナーズマンション風に全面リノベーションした事例です。

工事価格:約470万円
平米単価:約16万円

四畳半と六畳の和室を広いワンルームにして、対面型キッチンとウォークインクローゼットを設置。在来工法浴室をユニットバスに。給排水管の移設工事も伴ったため、平米単価も約16万円と高めです。

マンションのリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

アパートのリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく解説しています

入居者にリノベーションしてもらうには?

最近では「DIY可能物件」や「借主負担DIY型物件」も見るようになりました。これらの物件は原状回復の義務がなく、入居者が自由にリフォームやリノベーションしても良いという契約の賃貸物件です。

費用は入居者が負担するため、投資が必要ないことや、借主側もお金をかけて入居するので、長く住むであろうというメリットがあります。

しかし躯体である壁や柱は壊すことはできません。どの程度のリノベーションが可能か、原状回復はどこまで義務づけるかを、前もって書類で契約を交わしておくことが必要です。

賃貸・民泊・シェアハウスリフォームで、優良な会社を見つけるには?

本記事の賃貸・民泊・シェアハウスリフォームは一例で、「費用・工事方法」は物件やリフォーム会社によって「大きく異なり」ます。複数社の見積もりを「比較」をすることが重要です!

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この記事の監修者プロフィール

【監修者】小川愛

二級建築士、宅地建物取引士。愛知県名古屋市にて高級分譲住宅設計・施工会社に勤務。土地取得からプランニング、施工、販売、お客様のお引っ越し、アフターサービスまでの、住宅に関わる全ての業務に従事。

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