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2019年07月11日更新

建て替えると建ぺい率で広さは変わる

建て替えを行うと既存の家とは違った設計の住宅を建てることができますが、建て替えによって住宅を元の家より広くすることができるのでしょうか?建て替えで家を大きくできる条件と、家の大きさに影響する建ぺい率についてご紹介します。

  • 【監修者】タクトホームコンサルティングサービス
  • この記事の監修者
    タクトホームコンサルティングサービス
    亀田融

建て替え出来る面積は建ぺい率で決まる

建て替え 建ぺい率

「建ぺい率」とは、土地の広さに対して建てることができる建物の面積割合を表すものです。

例えば、建ぺい率が70%の土地に建物を建てる場合、建築面積は土地の70%、つまり100平方メートルの土地なら70平方メートルの大きさの建物まで建築することができます。

建ぺい率については、建物が敷地をどれだけ占めているかで計算するため、何階建てでも建築面積が同じなら建ぺい率は変化しません。

そのため、上の例で考えた場合、1階建てなら延べ床面積は70平方メートルですが、2階建てなら同じ建ぺい率でも140平方メートルまで延べ床面積を増やすことができるのです。

しかし、建物の延べ床面積については、建ぺい率と同様に別の数値で制限されており、こちらは容積率といいます。

「容積率」は、建ぺい率のようにパーセンテージで表記され、例えば容積率が100%の場合、上記の100平方メートルの土地なら、延べ床面積は100平方メートルに制限されることを意味します。

もし、建て替えにともなって建ぺい率の制限に引っかかり、建築面積が狭くなってしまったとしても、容積率に余裕があれば階数を増やすなどして既存住宅より住宅の延べ床面積を増やすことが可能です。

建ぺい率の計算から除外される部分とは

建築面積は建ぺい率で制限されていますが、建物の中でも特定の設備については建ぺい率に含まれません。

建ぺい率について定めた法律では、出幅が1m以内の軒、ひさし、バルコニーは建築面積に含まれず、ウッドデッキは屋根なしまたは屋根有りの場合でも、三方が開放的で建物からの長さが2m以内なら対象外です。

容積率に含まれない部屋とは

容積率も建ぺい率と同様に家の広さに大きく関わる制限ですが、こちらも特定の構造の部屋の場合、算入面積を減らすことができます。

容積率では、地下室がある場合には、住宅として使用する部分の床面積の3分の1、ビルトインガレージがある場合には、床面積の5分の1までを計算から除外することができるため、倉庫を地階に作ることで容積率に余裕を作り、部屋として使える面積を増やすことが可能です。



建ぺい率で建て替え後の広さは

建て替え 建ぺい率

建て替えを行うことで、家の広さはどうなるのでしょうか?

建て替えで家の広さが変わる条件についてご紹介します。

建て替え前よりも広くなる場合

建て替えによって以前の住居より家が広くなる場合は、どのような条件が考えられるのでしょうか?

まず考えられるのは、既存の家が敷地の建ぺい率に比べ、小さい建築面積で作られていた場合です。

このような家を建て替えた場合、元々の家より広い建築面積で家を建てることができるでしょう。

もうひとつの条件は、建築面積はそのままで地階を作ったり、階数を増やしたりした場合です。

容積率に余裕があれば、2階建てを3階建てに建て替えれば、延べ床面積を増やすことができ、結果的に居住空間を拡張することができるでしょう。

容積率について余裕がない場合でも、地階部分は一定面積まで容積率に算入しなくて済むため、地下室を活用すれば居住空間を広くすることができます。

狭くなる場合

建築基準法や自治体の条例は定期的に変更が加えられているため、既存の家を建てたタイミングと、建て替えのタイミングで建ぺい率が減少しているということがあります。

このような場合に建て替えを行うと、減少した建ぺい率に合わせて建築面積を決めなければならないため、家が小さくなるでしょう。

しかし、建ぺい率が下がったとしても、容積率に余裕があれば階数を増やすなどの方法で延床面積そのものを増やすことが可能です。

また、基礎や構造物が残っていれば建ぺい率を以前のままで計算するという制度があるため、スケルトンリフォームを行って基礎部分などの構造を残しつつほぼ新しい家にするという方法も用いられています。

建て替え時に問題となるセットバック規制とは

建築基準法では、敷地に接する道路は幅4m以上であることと定められています。

しかし、この法律ができる以前に建てられた住居などでは、敷地に接する道路の幅が4mに満たない場合も多いのです。このような住宅では基本的に建て直しができません。

このような状態を将来的に解決するために導入されたのが、「セットバック」という方法です。

全面道路の幅が4mに満たない敷地にある建物を建て替える際には、敷地を全面道路の中心線から2mまで後退させて道幅を確保すれば、建て替えが可能になります。

これは、あくまで建て替えや新築の際に敷地を道路中心線から後退させるというもののため、家を建て替えなければそのままの敷地を維持することができます。

容積率以外の理由で延べ床面積が増やせない場合もある

建物の広さを決めるのは、建ぺい率や容積率だけではありません。

地域によっては建築物に高さ制限が設定されており、この高さを超える建物を建てることができないため、階数を増やして延べ床面積を増やすことができないのです。

また、道路斜線制限というものもあり、こちらは敷地に接している道路の反対側境界線より、一定の勾配の範囲にしか建物を建てることができないという制度です。

勾配は用途地域によって変わりますが、住居系地域なら1.25倍、その他の地域なら1.5倍に設定されています。

ただし、道路斜線制限は適用距離という制度も導入されており、道路から一定以上離れた場所については制限がかかりません。

そのため、建物の一部を斜めに設計し、斜線制限部分に沿うように設計すれば、道路斜線制限をある程度回避することができます。

建ぺい率の緩和措置について

建ぺい率は、敷地の状況や建物の構造によって緩和される場合があります。

ひとつ目の緩和措置は、防火地域内に耐火建築で家を建てた場合で、元々の建ぺい率に10%が上乗せされます。

ただし、地域によっては緩和が受けられない場合もありますので、建て替え前に確認しておきましょう。

また、角地についても建ぺい率が緩和される措置がとられており、角地なら他の敷地に比べ、10%建ぺい率が緩和されます。

建て替え・注文住宅に対応する優良な建設会社を見つけるには?

こここまで説明してきた建て替えは、あくまで一例となっています。

正確な建て替え金額を知るためには、建て替え前に「見積もり査定」を受ける必要があります。

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後悔しない、失敗しない建て替えをするためにも、建設会社選びは慎重に行いましょう!

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