民泊用施設の間取り変更のポイントは？パターン別の費用も解説

「住宅宿泊事業法」について

民泊とは、個人が住宅やマンションなどの一部または全部を活用して宿泊サービスを行うことを言います。これまでは、民泊事業を行う場合には旅館業法上の許可が必要とされていました。

しかし、旅館業法の許可を得ずにマンションの1室を貸すなどするいわゆる「ヤミ民泊」が問題視されており、2017年にヤミ民泊の対策を目的の一つとする「民泊新法」が制定されました。

民泊施設のニーズが高まり、安全面、衛生面の確保がなされていない、近隣トラブルが社会問題となっているなどの問題に対応するために正式にルールが整備され、2018年6月15日には「住宅宿泊事業法」が施行されています。

「住宅宿泊事業」とは、旅館業法第3条の2第1項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて届出住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数が180日を超えないものとされています。

住宅宿泊事業法では、年間180日間という営業日数の制限があるため、180日を超える場合には、旅館業法での申請が必要となります。

住宅宿泊事業法における「住宅」の設備要件としては「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」が掲げられています。

また、「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」「入居者の募集が行われている家屋」「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」という要件を満たしている必要があります。

この要件を踏まえて、空室のある賃貸物件をリノベーションして民泊施設として利用したいというニーズも増えてきています。

住宅を民泊施設として使用する際の間取り変更にかかる費用の目安

近年、個人宅やマンション、賃貸物件、古家などの空き部屋を利用して新たに民泊事業を始めたいと考える人が増えており、民泊施設に適したリノベーションに対する需要が増えています。

個人宅やマンション、賃貸物件、古家などを民泊施設として使用する際には、間取りの変更やスケルトンリフォームなどが必要になる場合があります。また、古家に関しては、老朽化が進んでいた場合は解体して土地として利用することも検討したほうが良いでしょう。

民泊施設に適した間取りにリノベーションする場合に必要な費用の目安をまとめました。

部分リフォームによる間取り変更や民泊に適した内装にするための費用

例えば、民泊施設として使用するために、2つの部屋をつなげてベッドを数台置くスペースを設ける工事を行う場合、フローリングの張り替えを含めた工事費用の目安は、

約20〜40万円です。(フローリング張り替え材工1万/1㎡）（壁、天井クロス他雑工事）含む。

また、トイレのスペースを拡張する工事を行う場合には、トイレ本体価格（5～10万円）と工事費用（配管・間仕切りなど）を合わせて約30〜60万円が費用の目安となります。

ユニットバスを設置し浴室のバリアフリー化を行う費用の目安は約50〜70万円です。また、トイレに手すりを設置し、間口を拡張し、床を滑りにくい素材に替えるバリアフリー工事は約20万円が目安となります。

民泊に適した間取りにするためにはいくつかの工事を組み合わせることも多く、リフォームにかかる費用の目安は、総額で約200万円以上と言われています。

間取り変更時のリフォーム内容ごとの費用の目安

間取り変更を行うために壁を撤去する工事を行う場合、壁の撤去だけではなく、壁があった部分の床・壁・天井の補修が必要な場合があります。どのような補修を行うかによって、工事費用は大きく異なります。

間取り変更時に壁の撤去と簡単な修繕のみを行う場合の費用は、約10〜20万円が目安です。簡単な修繕とは、壁や天井の溝は板などで埋めてクロスで仕上げ、床は見切り材で補修するような場合を言います。

リビングと洋室をつなげてクロスを全面貼り替える場合（16畳分）の費用の目安は約30〜50万円、6畳の洋室2部屋をつなげてクロスを全面貼り替える場合は、約10〜20万円が目安です。

リビングと和室（6畳）をつなげて、畳をフローリングに交換する場合の費用の目安は約40〜60万円、リビングと和室（6畳）をつなげて、和室の床・壁・天井を洋風にリフォームする場合は約50〜80万円が目安です。

古民家をスケルトンリフォームして間取り変更する場合の費用の目安

古民家をスケルトンリフォームして間取り変更する場合の費用の目安は、約2,500万円〜3,800万円です。

スケルトンリフォームとは、住宅を柱・梁・土台だけにして内装や外装、設備などを全面的にリノベーションすることを言います。解体費用がかかり、部分リフォームに比べて施工面積が広くなるため、費用が高額になりがちです。

しかし、建て替える場合と比べると費用を抑えることができ、部分リフォームでは難しい自由度の高いリノベーションを行うことができます。バリアフリー化などのリフォームもスムーズに行うことが可能です。

材料費や手間代は延べ床面積によって変わるため、延べ床面積が小さい場合には費用を抑えることが可能です。また、あらかじめ耐震補強が行われていた古民家の場合は、より少ない費用となるでしょう。

住宅を民泊施設に転用する際の間取り変更パターンとポイント

個人宅を民泊施設に使用する場合には、宿泊客用のベッドを数台置くことのできる広いスペースを確保することが必要となるでしょう。間取り変更のパターンとそのポイントをまとめました。

仕切りを取り払い和室とリビングを一体化させるパターン

和室とリビングとの間にある仕切りや襖を取り払うことにより、明るく広い空間ができ、開放感のある和室を作ることが可能です。外国人観光客に気軽に畳の部屋を体験してもらうことができます。

写真で紹介する際にも、和室が見えることにより日本文化を体験したいと思う外国人観光客によい印象を与え、民泊の稼働率を上げる手助けになるでしょう。

備え付けの仕切りを取り払う際には、床・壁・天井の補修工事が必要となる場合があります。また、既存の床・壁・天井をそのまま使うことができない場合や、雰囲気を変えたい場合には新しい物と交換するとよいでしょう。

和室と洋室の仕切りを取り払い間取り変更を行うパターン

和室と洋室との間の仕切りを取り払い間取りの変更を行う場合には、和室の畳をそのままにするのかフローリングに替えて洋風にするのかによって、部屋の印象は大きく変わります。

床をフローリングに交換した場合には、ベッドを数台置くことが可能になります。間取り変更に加えて壁紙の色を白い物に交換すると、部屋全体が明るく清潔感のある印象になります。

和室の雰囲気を残して和洋折衷のインテリアを取り入れたリフォームを行えば、日本文化を体験したい外国人観光客のニーズに応えることも可能になるでしょう。

2020に向けて民泊に関する各種の法規制が運用されようとしています。先ずは最寄の自治体の保健所や役所に相談することから始めましょう。

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