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2021年01月07日更新

リフォームローンと住宅ローンの違いや一体型ローンについて解説!

住宅に関するローンには、新築時に利用する住宅ローンと、リフォームの際に利用するリフォームローンとがあります。この2つのローンにはどのような違いがあるのでしょうか?メリットやデメリット、特徴、利用できる範囲などについてご紹介していきます。

  • 【監修者】タクトホームコンサルティングサービス
  • この記事の監修者
    タクトホームコンサルティングサービス
    亀田融

リフォームローンと住宅ローンの違いとは?

リフォーム ローン 住宅 ローン

リフォームローンは住宅の増改築や修繕工事を行う場合に利用できる

リフォームローンは基本的に住宅の増改築や修繕などを目的とする際に利用することができるローン商品です。

増改築や修繕、リフォームというとさまざまな工事が含まれますが、リフォームローンではこれらの全てが対象となっており、比較的自由に利用することができます。

しかし、リフォームローンは新しく家を建てる場合については利用することができません。

このような場合については、住宅ローンを用いて費用を借り入れる必要がありますので、注意しましょう。

住宅ローンは新築工事とリフォームのどちらにも利用できる

住宅ローンは基本的に住宅を新しく建てる際に用いるローンです。

建物以外にも、土地の購入が必要な場合は土地の購入費用を含めて融資を受けることができます。

リフォーム費用のために住宅ローンを新規で契約することはできませんが、条件次第では追加融資という形でリフォーム費用の融資を受けることも可能です。

空いた土地に離れを新築したいという場合については、離れの建築費用を含めて住宅ローンの借り換えを行う方法や、リフォームと同じく追加融資を依頼する方法、リフォームローンを契約する方法などを用いることができます。

リフォームローンと住宅ローンのメリット・デメリット

リフォームでリフォームローンを利用するメリット・デメリット

リフォームでリフォームローンを利用した場合、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか?

リフォームローンのメリットは、住宅ローンと違い担保を必要としない商品が多いため、比較的楽に融資を受けることができるという点です。

また、審査についても収入と収入における返済負担割合で行われるため、ある程度の収入があり、他のローン返済を行っている状態でなければほぼ問題なく契約を結ぶことができるでしょう。

ただし、リフォームローンは担保の必要がなく、審査も比較的通りやすいため、借入額の上限がやや少なく、金利も高いというデメリットがあります。

住宅ローンは契約時に建物と土地を担保とするため、収入にもよりますが約1,000万円以上の融資を受けることができますが、リフォームローンは一般的に約1,000万円が上限となっていることが多いのです。

また、金利についてもリフォームローンの場合は約2%以上となっており、住宅ローンが約1%ということを考えると、利息負担が大きいと言えます。

リフォームで住宅ローンを利用するメリット・デメリット

リフォームの際に住宅ローンの借り換えや追加融資を受けることで住宅ローンを利用することができます。

この場合のメリットは、住宅ローンに追加してリフォーム費用の融資を受けるため、住宅ローンの金利でリフォーム費用を借り入れることができることです。

住宅ローンの金利は約1%が相場ですので、リフォームローンの約2%以上の金利と比べると、利息の負担を大幅に減らすことができるでしょう。

しかし、追加融資を受ける場合には返済負担割合に余裕がある必要があり、さらに完済年齢が金融機関の規定以下であることが求められるため、場合によっては審査が通らない可能性がある点には注意が必要です。

借入金額の上限については、住宅ローンもリフォームローンもほとんど違いはありませんが、住宅ローン残債が少なく、借り換えを行う場合などはリフォームローンより多額の融資を受けられる可能性があります。

金利的にはメリットがありますが、住宅ローンによるリフォームについてはやや審査が難しく、時間がかかる傾向があると考えておきましょう。



住宅のリフォーム時にリフォームローンと住宅ローンのどちらを選ぶべきか?

実際にリフォームを行う場合、リフォームローンと住宅ローンのどちらを選べば良いのでしょうか?

借入金額が少ない場合にはリフォームローンを利用する

借入金額が少なく、短期間で返済が可能な場合は審査が楽なリフォームローンを利用すると良いでしょう。

借入額が小さければ利息負担も抑えることができますし、審査も比較的簡単に通るため、工事開始までローンの準備で時間を掛けずに済みます。

返済期間を長期に設定する場合には住宅ローンを利用する

借入額が大きく、返済期間を長期に設定したい場合は、住宅ローンを選ぶと良いでしょう。

メリットとデメリットの項目でもご説明しましたが、住宅ローンはリフォームローンに比べて金利が低く、長期借入や多額の借入の場合の利息の負担を抑えることができます。

また、追加融資を受けたり、借り換えによって住宅ローンと一本化したりすることができれば、月々の返済額が大きく増えてしまうのも防げるでしょう。

リフォームで住宅ローンを利用する方法

リフォームで住宅ローンを利用できる条件

実際にリフォームで住宅ローンを利用するためには、どのような条件が必要なのでしょうか?

住宅ローンで住宅ローンの融資を受けるには、住宅の購入費用とリフォーム費用を借りることができる一体型ローンを利用する方法と、契約中の住宅ローンで追加融資を受ける方法があります。

また、住宅ローンの借り換えを住宅ローン残債とリフォーム費用を含めた額で行う方法もありますので、金利やリフォームを行うタイミングなどを考慮して選ぶと良いでしょう。

住宅ローンにリフォーム費用を上乗せして借り換える

住宅ローンの借り換えとは、借り換え用のローン商品を利用し、住宅ローン残債を一括返済する仕組みです。

借り換えの際には抵当権の変更などの手続きが必要で、金融機関の審査を受ける必要がありますが、既存の住宅ローンより金利の低いローンに借り換えられれば、利息の負担を減らすことができます。

この住宅ローンの借り換えでは、ローン残債だけでなく、リフォーム費用を追加して融資が受けられる商品も販売されており、このようなローン商品を利用すれば、住宅ローンとリフォーム費用を一本化することが可能です。

借り換えローンは基本的に住宅ローンからの借り換えを考慮して作られているため、基本的に金利は住宅ローンと同水準、または低く設定されており、比較的低い利息で融資を受けることができるでしょう。

住宅ローンに一括する場合の審査ではリフォーム工事の見積もり書が必要

追加融資や借り換えで住宅ローンにリフォーム費用を一括する場合、どのような審査が行われるのでしょうか?

住宅ローンの手続きでは、土地の購入費用や工事費用、建築費用などの見積もりを用意し、どれだけ借入れが必要かを金融機関に提示しなければなりません。

リフォーム費用についての融資を受ける場合も同様で、借り換えを行う金融機関や追加融資を申し込む金融機関に対し、リフォームにかかる費用、つまり見積もり書を提示する必要があります。

見積もり書については、住宅ローンの借り換えや追加融資を行う場合だけでなく、リフォームローンを利用する際にも提示が必要ですので、リフォーム費用をローンで借りる場合には必ず用意しておきましょう。

リフォームで住宅ローンを利用する際に必要な物

中古住宅購入時に必要となる物

中古住宅を購入してリフォームを行う場合、どのような資料を用意しておく必要があるのでしょうか?

この場合に必要な資料は、中古住宅の購入にかかる費用の見積もり書とリフォーム費用の見積もり書です。

通常、リフォームは物件を購入して業者が現場の調査を行ってから見積もり書を作成するため、中古住宅を購入する前の段階ではリフォーム費用の見積もりが事前審査に間に合いません。

ですので、中古住宅を購入してリフォームしたいという場合には、住宅を購入する前にリフォーム業者を選定しておき、購入の申し込みを行ったらすぐに見積もりを依頼する必要があります。

不動産業者では、中古住宅の販売からリフォーム、リノベーションまでを一括で行っている場合もあり、こういった業者なら事前準備等についても協力を得ることができるでしょう。

現在の住宅をリフォームする際に必要な物

住宅ローンの追加融資を依頼する際には、リフォーム箇所の写真とリフォーム業者が作成した見積書や工事請負契約書を用意しておきます。

見積もり書や工事請負契約書は必要な費用を確定させるために必要で、写真については金融機関が融資した資金の用途を確認する際に用いられますので、必ず用意しておきましょう。

住宅ローンの借り換えでリフォーム費用を含めて融資を受けるという場合については、上記の書類に追加して住宅ローンの残債額がわかる書類も必要です。

返済予定表や残高証明書がこれにあたりますので、手元にない場合は金融機関に連絡して再発行して貰いましょう。

住宅をリフォームする際に利用できる一体型ローンとは?

リフォーム ローン 住宅 ローン

リフォームローンと住宅ローンの一体型ローンとは

住宅ローンには、住宅の購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れることができる中古住宅購入・リフォーム一体型ローンというものがあります。

これは、中古住宅を購入してリフォームやリノベーションを行いたいという場合に用いられるローン商品で、住宅購入費用とリフォーム費用を別々に借り入れずにすむ便利なローン商品です。

すでに住宅ローンを完済している場合は一体型ローンを利用できない

一体型ローンは基本的に中古住宅の購入費用とリフォーム、リノベーション費用をまとめて借り入れるローン商品です。

そのため、新築で家を建て、年数が経ってからリフォームを行う場合や、中古住宅を購入して住宅ローンを完済したあとに一体型ローンを利用することはできません。

このような場合には、新しくリフォームローンを組む必要があります。

一体型ローンを利用するメリット・デメリット

一体型ローンを利用すると、どのようなメリット・デメリットが考えられるのでしょうか?

一体型ローンを利用するメリットは、住宅の購入費用とリフォーム費用の借り入れを一本化することができるということです。

住宅の購入費用とリフォーム費用を別々に借りている場合、返済日が商品によって違ってしまうことがあるため、引落口座に両方の費用をまとめて用意しておかなければなりません。

また、ローン商品が別になると2つのローンを並行して返済しなければならないため、月々の返済額も大きくなるでしょう。

一体型ローンなら、1つのローンとして購入費用とリフォーム費用をまとめることができるため、引き落とし日も金利も同じですし、月々の返済額も別々に返済する場合に比べて抑えられます。

さらに、一体型ローンは住宅ローンに準じた金利が設定されることが多いため、リフォームローン単体に比べて金利が抑えられ、利息負担を大幅に減らすことができるでしょう。

金利や返済に大きなメリットがある一体型ローンですが、もちろんデメリットも存在します。

一体型ローンは中古住宅の購入費用とリフォーム費用をまとめて融資するもののため、単体のローンに比べて融資額は大きくなり、返済までの負担は大きくなる傾向があります。

融資額が大きいということは、融資額が小さい場合に比べて年収などの審査条件が厳しくなるということですので、場合によっては審査が通らない可能性もあるでしょう。

リフォーム一体型ローンを利用する方法

リフォーム一体型ローンを利用するためには、まず購入したい中古住宅を決め、その後リフォーム内容とリフォーム費用の見積もりを行う必要があります。

流れとしては中古住宅の購入申し込みを行い、購入が確定したらリフォーム業者に連絡して見積もりを依頼し、中古住宅の購入費用とリフォーム費用がわかる書類を用意して金融機関にローン審査を依頼するという形です。

通常、住宅の購入は申し込み後に購入契約を結び、住宅ローンの審査がおりたら引き渡されます。

そのため、一体型ローンを利用する際には不動産業者に一体型ローンを利用してリフォームを行う旨を伝えておき、時間的な余裕や一体型ローンに合わせた対応をお願いすると良いでしょう。

リフォームによる住宅ローン控除とは?

2020年12月現在、リフォームの際に住宅ローンを利用した場合、一定の要件を満たせば、「住宅ローン控除」を受けることができます。

リフォーム後、その住宅に入居した年から10年間、各年末のローン残高の1%が所得税額から控除されるというものです。

控除の限度額は40万円で、控除金額が所得税額より多くなった場合は、その翌年の住民税から13万6500円を上限に控除されます。この控除限度額は、2021年3月までに消費税8%でリフォームした場合に適用されます。

消費税10%でリフォームし、2019年10月1日~2020年12月31日の間にリフォームした住宅に入居する場合は、控除期間が13年間に延長されます。さらに、11~13年目の控除限度額は、住宅ローン残高の1%もしくはリフォーム費用のいずれか少ない方の金額となります。

また、新型コロナウイルス感染症の影響で2020年12月31日までに入居できない場合、一定条件を満たせば適用期間が延長され、2021年12月31日までに入居することで控除の対象となります。

住宅ローン控除の利用要件

住宅ローン控除を利用するための要件は、次のとおりとなります。

  • 自己所有の住宅であり、自ら居住すること
  • 住宅の引渡しまたはリフォーム完了から6ヵ月以内に居住すること
  • リフォームの工事費用が100万円超えるものであること
  • リフォーム後の床面積が50平方メートル以上であること
  • 住宅ローン控除利用時の年収が3000万円以下であること
  • 一定の期間内に「長期譲渡所得の課税特例」などを受けていないこと

住宅ローン控除の対象となるリフォーム工事

リフォームをしても、全ての工事が住宅ローン控除の対象となるわけではありません。住宅ローン控除の対象となるリフォーム工事には、次のようなものが該当します。

  • 増築、改築、建築基準法の規定による大規模な修繕や模様替えの工事
  • 家屋の居室、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、壁の全部について修繕や模様替えを行う工事
  • マンションなど区分所有する部分の床、階段または壁の半分以上について行う一定の修繕や模様替えの工事
  • 耐震基準工事
  • 一定のバリアフリー改修工事
  • 一定の省エネ改修工事

このように、大掛かりなリフォーム工事が対象となり、簡単な工事や金額が小さいものは対象にならないので注意しましょう。

また、リフォーム工事にかかる費用から補助金等の金額を控除した金額が100万円を超えることや、リフォーム全体の工事費用の1/2以上が居住部分のリフォーム工事費用であることも条件となります。

住宅ローンを利用して高額なリフォームを行った場合、これらの制度は費用面で大きなメリットとなります。自分が行う予定のリフォームが該当するかどうか、しっかり確認しておくと良いでしょう。

リフォームで住宅ローン控除を受ける手順

リフォームをして住宅ローン控除を受けるためには、会社員であっても確定申告を行わなければなりません。住宅ローン控除は自己申告制であるため、リフォームした住宅に入居した翌年に、お住まいの所轄税務署に対して忘れずに確定申告を行いましょう。

確定申告に必要な書類を揃える

まず、確定申告のために必要な書類を揃えましょう。

  • (1)確定申告書
  • (2)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
  • (3)住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書
  • (4)リフォーム工事にかかる増改築等工事証明書
  • (5)リフォームした住宅の登記事項証明書、工事請負契約書の写し(工事年月日、工事費用、床面積がわかるもの)
  • (6)補助金や贈与を受けた場合、補助金等の金額を証明する書類、住宅取得等の資金の金額を証明する書類の写し
  • (7)給与所得の源泉徴収票(給与所得者のみ)

確定申告書を作成して税務署に提出する

必要書類が揃ったら、上記の(3)〜(7)の書類の内容を基に、(2)の計算証明書を作成して、控除額を計算します。その金額を基に(1)の確定申告書に記入していきます。

確定申告書が完成したら、提出に必要な書類を添付して、税務署に持参もしくは郵送するか、e-Tax(国税電子申告・納税システム)を利用してインターネット経由で提出しましょう。

給与所得者であれば、2年目からは年末調整で

会社員や公務員などの給与所得者であれば、最初の年に確定申告をするだけで、2年目以降は勤務先での年末調整で控除が可能となります。

個人事業主などであれば、住宅ローン控除が適用可能な期間中は、毎年確定申告が必要となるので、忘れずに申告をするようにしましょう。

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