【リフォームローンと名義】親名義物件について解説

リフォームローンを利用するのに名義は重要？

リフォーム目的でローンを組む場合、建物の名義について注意しなければなりません。

金融機関によっては、リフォームローンの契約条件に契約者名義の建物であることが定められている場合も多く、このような金融機関に審査を申し込んだとしても、まず融資を受けることはできないでしょう。

また、リフォームローンを利用した場合、条件によっては住宅ローン減税やローン型減税を受けることができますが、こちらについても本人名義の物件をリフォームしなければ、控除を受けることができません。

その他にも、親名義の建物に子がリフォームローンを契約してリフォームを行った場合、子から親に金銭を譲渡したと判断される可能性があるため、別途贈与税を納めなければならない場合もあります。

親名義の物件リフォームでローンを組むにはどうしたらいいの？

親名義の物件を子がリフォームローンを組んでリフォームしたい場合、住宅ローン控除や贈与税の問題が発生してしまいます。

この問題を回避するためには、建物の名義をリフォームローンの契約を行う子のものへと変更しなければなりません。

親から子への名義変更の方法は「親から子へ売却して名義変更」「親から子へ贈与して名義変更」「親と共有名義にする」の3つがありますが、どの方法を選ぶかによって納めなければならない税金と受けられる控除が違います。

どの方法が最もメリットがあるかは資産状況や相続、変更費用などによって変わりますので、まずは方法別にどのような特徴があるかを見てみましょう。

親から子へ売却して名義変更

通常の不動産売買と同様に、親が売主となって子に住居を売却する方法です。

この場合は、通常の商取引と同じ手続きで金銭のやりとりや税金の計算を行い、名義変更についても同じように法務局で行います。

この方法は商取引という形で名義を変更するため、売却した親の側に売却所得税がかかりますし、購入した子は不動産取得税を納めなければなりません。

注意点は、相場より安すぎる価格で売買を行った場合、その差額は贈与と見なされ、購入した子の側に贈与税が課せられる可能性があることです。

また、譲渡所得については、通常3,000万円の特別控除という制度で売却益から3,000万円を控除した額で税金を計算しますが、親子などの親族間での取引はこの制度の対象にならないので注意が必要です。

しかし、この場合にかかる譲渡所得税は、長期譲渡所得の場合、所得税は15%、住民税は5%まで引き下げられるため、金額によっては贈与税より税金を安く抑えることができます。

その他にも、住宅ローンが残っている場合や、購入費用を住宅ローン契約で用意する場合には、重要事項説明書などの銀行に提出する書類も用意しておく必要があるため、やや手間がかかるでしょう。

親から子へ贈与して名義変更

親から子に物件を贈与して名義変更する場合には、贈与税の対象として扱われます。

贈与税は、相続税評価額が110万円を超えた場合に課せられ、税率は200万円以下が10%、200万円から300万円までが15%、300万円から400万円までが20%、400万円から600万円が30%です。

また、600万円以上、1,000万円以下は40%、1,000万円以上1,500万円までは45%と、税率がどんどん上がっていきます。

そのため贈与する不動産の評価額が高ければ高いほど、売買で名義を変更した方が税金を抑えられます。

ただ、贈与による名義変更は税率の高さがネックではありますが、一定以下の評価額なら売買より税額を安く抑えることができるので、建物の価値次第では贈与税の方が税金を少なくすることができるでしょう。

親と共有名義にする

登記を変更して名義を親子で共有する場合、子に譲る持分の部分について贈与税の対象として扱われます。

そのため、贈与を行った場合と同じように税金がかかりますが、家全体を贈与した場合と違い、部分的に贈与を行うことになるので贈与税の対象を減らすことができ、税金の額を抑えることが可能です。

ただし、共有名義へと変更する際に住宅ローンが残っていると、金融機関に名義変更についての申請を行う必要がありますし、リフォームを行う場合にも名義人全ての同意を得る必要がある点には注意しておきましょう。

基本的に、共有名義の不動産は売却や改修、ローン返済など、不動産の管理に関するほぼ全ての部分で名義人全てが責任を負わなければなりません。

親にもしものことがあって住宅ローンの返済が滞ってしまった場合など、本来は団信で保証されるはずのものが、共有名義にすることによって子が返済義務を負うという事態も起こりえます。

共有名義への変更は、最初から返済を肩代わりする目的がある場合や、住宅ローンの返済が完了している場合などに選ぶと良いでしょう。

リフォームローン申込み前の名義変更にかかる費用とは

不動産の名義変更は、法務局に出向いて必要書類を提出し、登録免許税という税金を支払うことで行うことができます。

手続きは個人でも行うことができますので、ご自分で登記申請を行っても良いのですが、書類の用意や記入方法がやや複雑なため、司法書士などの専門家に依頼して手続きを代行してもらうのが一般的です。

不動産の名義変更にかかる費用にはどのようなものがあるのか、基本的な費用について見てみましょう。

登録免許税

登録免許税は登記の変更を行う際に必要となる税金です。

不動産の名義変更の方法によって税率が変わりますが、売買、贈与の場合は、対象となる不動産の固定資産税評価額の1,000分の20となります。

例えば、不動産評価額が1,000万円の場合、売買および贈与で名義を変更すると、登録免許税は20万円です。

登記事項証明書の取得費用

名義の変更を行う際には、不動産の登記事項証明書を用意する必要があります。

この証明書は法務省の窓口で申請すれば発行されますが、法務局のウェブサイトからオンライン申請を行うこともでき、郵送で受け取りが可能です。

登記事項証明書の取得にかかる費用は、窓口で行う場合が600円、オンラインで申請を行い、郵送してもらう場合は500円、オンライン申請を行い、法務局の窓口で受け取る場合は480円です。

名義変更では、登記事項証明書の他に、新しい名義人の住民票と、名義人では無くなる方の印鑑証明書、不動産を取得した際の登記識別情報も必要ですので、あらかじめ用意しておきましょう。

司法書士費用

公的な手続きの代行では、司法書士と行政書士に依頼することができますが、不動産の名義変更、登記関連の業務については行政書士が代行することはできません。必ず司法書士に依頼する必要があります。

司法書士に不動産の名義変更を依頼する際の費用は、司法書士にもよりますが、約1万円からが相場です。

不動産の名義変更は名前を書き換えるだけだと思われがちですが、不動産の登記名が変わるということは税金の扱いや住宅ローンの処理など、さまざまなものを変更していかなければなりません。

手続きの流れは贈与か売買かによっても大きく変わるため、どのような手続きを行えば良いのかわからないという方は、司法書士に依頼して手続きの流れについて相談すると良いでしょう。