【PR】リフォームと建て替え、どっちがお得？住友林業がお答えします！（前編）

住友林業ショールームに来ました！

今回お話を伺ったのは、住友林業株式会社　池袋支店の若林克己（わかばやし　かつみ）さんと、同　設計グループの稲垣昌伸（いながき　まさのぶ）さんのお二人です。若林さんは宅地建物取引士、稲垣さんは建築士と、家についての二人のプロフェッショナルにご同席頂きます。

リフォームと建て替え、選ぶときの決め手とは？

梅本「リフォームをしたほうがいい家と、建て替えたほうがいい家、その違いはどこにあるのでしょうか？」

稲垣「一般的な日本の家は建築基準法に拠って25～30年もてばいい、という感じで建築されています。基礎工事や躯体工事が25～30年ぐらいの期間“もつ”ことを目安に施工されているのです。それを超えている建物だと、リフォーム以前に、建物として限界点が近づいている場合もあります。」

梅本「なるほど、そもそも『リフォームが出来ない』物件もあるということですね。」

稲垣「リフォームを希望する場合は、その点をリフォーム担当にしっかり現地確認してもらうのが大事です。建物のもちというのは建築会社の選定した材料と建築の腕に非常に大きく左右されますので、築年数だけでは判断が出来ないのです。」

稲垣「現地確認でそこをクリアしたら、次は『その家にあと何十年住みたいか』で選ぶべきではないでしょうか。たとえば実家のリフォームと建て替えを検討しているとします。親御さん世代が介護を受けるために、この先10年～20年ぐらいもてばいいのか。それとも自分たち世代もそこに住んで、介護を受けるようになるまで数十年単位でしっかり作らなくてはならないのか。そこがリフォームするか、建て替え、つまり解体して新築するかを判断する一番大きなポイントではないのかと思います。」

梅本「リフォームと建て替えを比較するには、まずは『この家はあと何年“もつ”か』という調査と、『今後何年住み続けたいか』というプランが大事なのですね。」

リフォームを選んだ場合のメリット・デメリット

梅本「リフォームを選んだ場合のメリット・デメリットについて、事前に『ハピすむ』でまとめた表を見ながら、詳しくお伺いできますか。」

梅本「リフォームは建て替えよりは、かなり安いと考えて良いのでしょうか？」

稲垣「必要な部分のみの改修が可能なため、建て替えよりは費用対効果は高く、コスト面ではお得だと思います。」

梅本「部分リフォームで一番多いのは外装と水回りという印象がありますが？」

稲垣「そうですね。同業者さんが外装、特に屋根や外壁を美しくしませんか、と街で一軒ずつ営業をかけると、それをきっかけにしてリフォームを意識する方が多いようです。その中から『住友さんでやったらどれぐらいかかるのか、知りたい』と比較検討の対象として当社にも問い合わせが来ることが多いです。」

梅本「雨漏り対策などの問い合わせはいかがでしょうか？」

稲垣「住宅展示場などでお話しするとやはり多いと感じます。バルコニーまわりからの雨漏り、リビングの天井がシミになる、などのお話です。次が水回り、トイレ・お風呂・キッチンのリフォームですね。最近は減りましたが、10年ぐらい前までは和式トイレの洋式へのリフォームニーズがけっこうありました。」

梅本「リフォームの費用はこの表にあるように、1000万円ぐらいは必要ですか？」

稲垣「外装だけのリフォームだと5～600万円、外装・内装含めると1000～1800万円ぐらいです。だいたい1000万円越えるのが一般的ですね。トイレ・お風呂・キッチンなど水回りのリフォームは『壊す費用』と『捨てる費用』が出てくるのでその分の費用がかかります。」

梅本「税金などのお金の面に関してはどうでしょうか？」

稲垣「建物の躯体自体を基礎工事して直さない限り、固定資産税が上がらないのはメリットと言えます。エコリフォームや断熱リフォームで助成金が出るのもメリットと言えますね。」

梅本「住宅ローンに関して、リフォームは建て替えより条件が厳しいようですね？」

稲垣「リフォーム対象になる住宅の築年数が22年以上だと、すでに償却が済んでいるので、金融機関が担保価値を見てくれるか、というところですね。都心なら大丈夫でしょうが、郊外で地価があまりつかない場合は融資が難しいようです。リフォームローンも金融機関にありますが、金利が新築向けローンよりも高いです。」

梅本「施工期間もリフォームの方が短いですね。リフォームの場合だと荷物はどうするのでしょうか？やはり引っ越して仮住まいしたほうがいいのでしょうか？」

稲垣「住みながらのリフォームを希望なさる方もいらっしゃいます。例えばご高齢の介護が必要な方が家族にいるような場合ですね。床を養生したり、シートを張ったりと出来ることはしますが、ホコリ・振動・音といった住みながらのリフォームの問題はやはり起こりえます。でも、自分の住み慣れた家をリフォームする様子を、職人さんとコミュニケーションしながら見守れるのはメリットだという方もいます。」

梅本「リフォームでないと対応できない、というような事例はありますか？」

稲垣「文化財的な価値がある旧家・古民家や、建て替えを拒む親族さまがいる場合などはリフォームが適しています。実際、私が担当した件でも、旧家を介護がしやすいようにリフォームした例があります。」

梅本「文化財的な建築を介護用住宅へリフォームするというのは面白いですね！具体的にどんなことをなさったのですか？」

稲垣「水回りだけお部屋を洋間に変えたり、廊下を通らずにお手洗いに行けるような間取りにしました。一般的に介護住宅では介護する側が動きやすいように、ベッドまわり、とくに頭もとにスペースを取るのも大事です。」

梅本「ほかにもリフォームしか対応できない事例はありますか？」

稲垣「現在の建築基準法ではもう建て替えが出来ない、接道がなく、ぐるりを他人の所有する土地で囲まれてしまっているような住宅も、リフォーム以外は対応が出来ない例です。古材を使うこともリフォーム向きです。当社では新築に利用するのは、認定材料であることが求められるので」

梅本「ここまでリフォームの良さや便利さがわかりましたが、リフォームのデメリットがあれば、教えてください。」

稲垣「工事を終えるまで最終的な費用が確定しないのはリフォームのデメリットと言えます。すでに築何十年も経っている住宅をリフォームする場合、当初は予想しなかったトラブルが起こる可能性があります。壁を剥がしてみたら中に大きなダメージが隠れていた、など。その対応には追加費用が発生してしまうので、費用が把握しづらいのです。」

梅本「費用対効果が高いリフォームにも、費用面でのデメリットもあるのですね。」

稲垣「新築にはついている施工後30年間の保証がないのも、リフォームのデメリットといえます。建て替えに比べると間取りなどについて、設計上の自由度が低いのもそうですね。今までは住む方が70代であれば、とりあえずリフォームでいいのでは、という考えでした。しかし、いま平均寿命が100歳まで伸びています。やはり長期間もつ、いい家をお勧めしたいのが本音ですね。」

梅本「住友林業さんは強みとして、ワンストップで新築・リフォーム・緑化などのグループ企業が連携をとれるそうですね。リフォームだけでなく、建て替えも同時に比較検討なさっているようなケースにとても適しているように思います。次は建て替えのメリット・デメリットについてお話を伺えればと思います。」

後編に続く

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