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別荘リフォームに着手する前に知っておくこと
別荘リフォームは、市街地にある戸建て住宅のリフォームとは要領が少し異なります。
立地や設備など、別荘ならではの特徴をまずは知っておきましょう。
一般の住宅地と異なるメンテナンスが必要
ふだん使いの本宅と違って保養や避暑のために利用する別荘は、メンテナンスの頻度や住み心地などにばらつきがあります。
定期的なメンテナンスが行われていたか確認
家は毎日人が出入りすることで換気され、定期的な清掃によって衛生面が保たれています。
しかし別荘は月に一度や年に数カ月など、わずかな期間しか利用されません。
そのためメンテナンスが遅れがちになり、耐用年数を過ぎてしまった設備が放置されている恐れがあります。
劣化が進んだ設備ほどリフォーム費用は高額になりますので、中古の別荘を入手する時は元の持ち主の利用頻度や保守・点検の回数などを確認しておきましょう。
別荘は断熱性が低い恐れがある
夏や冬の一定期間に避暑目的で使われる別荘などは寒さ対策を考える必要がないため、一年中使う戸建て住宅に比べて断熱性が低い可能性があります。
断熱改修工事を行うと、リフォーム費用は約200～300万円ほど高くなりますので、物件を選ぶ前に建築家やリフォーム会社などの専門家に建物の断熱性について質問しておきましょう。
別荘リフォームはDIYよりも専門業者へ
別荘を購入後、節約目的でDIYをしようとお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、安易なDIYは非常に危険です。
市街地から離れた場所に建てられ、普段使いと異なる使い方をされる別荘は戸建て住宅とは性質が異なります。
そのため、戸建て住宅と同じ要領でリフォームするわけには行かず、住み心地を高めるためにはプロ目線の設計とプランニングが欠かせません。
節約目的のDIYは避け、別荘の性質を熟知したリフォーム会社に施工を任せましょう。
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部位別・別荘リフォームの費用相場
別荘リフォームにかかる具体的な費用の相場を、部位別に見てみましょう。
水回りリフォームの費用
・キッチン交換…約70～90万円
・お風呂の交換…約70～110万円
・洗面台の交換…約20～60万円
・トイレの交換…約15～30万円
※価格は設置工事費用を含む相場です
水回り機器は選んだ商品のグレードで価格が変動します。日常使い用であればミドルクラス以上の機器を選ぶことをおすすめしますが、別荘用に数回しか使用しないのであれば価格が安い機種でも問題はないでしょう。
ハイグレード機器を選んだ場合は、上記の価格に対し約10～50万円ほど割高になります。
内装リフォームの費用
・床のリフォーム（フローリング張替えなど）…約1～2万円/平方メートルあたり
・壁のリフォーム（クロス張替えなど）…約1,000～2,000円/平方メートルあたり
・間仕切り壁の撤去、増設…約10～15万円/箇所
・ドアの設置…約15～20万円/箇所
・窓サッシ交換…約7～15万円/箇所
床や壁を張り替えるのみであれば、約10畳のリビングで約25～30万円となります。
リビングと寝室の間仕切り壁を撤去・新設するような工事があるとリフォーム費用が高くなりますので、他の工事にかかる費用と調整しながら予算を考えていきましょう。
また、断熱性が著しく低い別荘では、リビングの窓サッシを複層ガラスや二重窓にリフォームする必要があります。
断熱・耐震改修リフォームの費用
・断熱改修…約350～600万円
・耐震改修…約150～450万円
断熱・耐震工事は建物の築年数や大きさで大きく変わりますので、上記は一棟の家全体で作業を行った時の価格相場です。
購入前に耐震診断や断熱性能のチェックを行ってくれるリフォーム会社などを見つけておくと、改修工事が高額になる別荘を避けられるでしょう。
その他のリフォーム費用
・薪ストーブ設置…約110～150万円
・ウッドデッキ設置…約30～80万円
・外壁塗装…約70～120万円
別荘ならではの設備である薪ストーブは断熱対策されている事が多いです。新しく薪ストーブを設置する場合は、断熱工事、煙突を取り付ける工事などが発生しますが、本体の交換のみであれば約80万円で行えることもあります。
目的別・別荘リフォームの費用相場
以下は、永住住宅用、二世帯住宅用など、目的別の別荘リフォームの相場費用です。
別荘を永住住宅にする場合
・約1500～2000万円
それまで別荘として使われてきた建物を日常使い用の家としてリフォームする場合は、床や壁の補修だけでなく、トイレや洗面台の増設、グレードアップといった設備面の工事も必要です。
また、別荘の断熱性や耐震性に問題がある場合は大掛かりな補強が発生しますので、上記の金額に対し約500～800万円追加され、新築の戸建て住宅を購入するのと変わらない金額になってしまいます。
中古別荘を購入する際は、契約前にリフォームにかかる費用を必ず算出しておきましょう。
別荘を二世帯住宅にする場合
・約2000～3200万円
別荘を二世帯住宅にリフォームする場合は、二世帯分のトイレやキッチン、お風呂の増設などが行われます。
そのほか、二世帯分の部屋を確保するために間取り変更も行われるため、一世帯分のリフォームよりも割高になります。
同じ二世帯住宅でも、キッチンやお風呂など一部の設備を部分共有するタイプの家であれば水回り機器にかかる費用も抑えられますので、ライフスタイルに応じた予算の準備が必要です。
自宅とは別の目的で使用する
・約800～1200万円
別荘をこれまで通り保養や避暑などのために使う場合は、設備の総入れ替えや大々的な間取り変更などは発生しません。
古い水回り機器を新しいものと交換し、外装や内装の補修を行うのみであれば約800万円に収まるでしょう。
ただし間取り変更や断熱・耐震改修を行った場合は「永住住宅にする場合」と同等の金額が発生する恐れがあります。
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別荘の入手方法で一番のおすすめは？
別荘の入手方法としては、大きく分けて「新築を買う」か、「中古を買う」のどちらかになります。
そして中古の別荘を買う選択肢はさらに「購入した別荘をリフォームする」か、「購入した別荘を立て替える」に分かれます。
なお、リフォームは古くなった設備を補修して使える状態にすることで、リノベーションとは間取りの変更など元の設備に大きく手を加える工事を指します。
それぞれの入手方法のメリット・デメリットを比較してみましょう。
新築の別荘を買う
新築の別荘を購入するメリットは、別荘の家族構成や利用用途に合わせた設備や間取りを導入できることです。
中古別荘は元の持ち主の家族構成や利用用途が反映されているため、新たな持ち主にとっては使いにくい部分もあるでしょう。
また、避暑目的や避寒目的で建てられた別荘の場合、暑さ・寒さ対策のどちらかが不足している可能性があります。
新築であれば、別荘の利用頻度や使用する家族に合わせて間取りや空間を自由にプランニングでき、設備の解体修理費用などもかかりません。
一方、新築のデメリットは何と言っても、購入費用が3つの選択肢の中で最も高くなることです。
ふだん使い以外の目的で新築と同額の費用を出せるかどうか、専門家に相談して慎重に検討する必要があります。
中古の別荘を購入してリフォーム
中古の別荘をリフォームするメリットは、新築ほどの予算をかけずに別荘が入手できることです。
既存の設備を活かして購入者の好みに建物をアレンジできれば、一から建物を建てずとも理想の空間にすることができるでしょう。
ただし入手した中古別荘が築60年前後など古すぎると、理想と物件のスペックが離れ過ぎて様々な制約が生じ、思い通りのリフォームにならない恐れがあります。
その他にも、建築当時の様子がわからないため、雨漏りやシロアリ被害など思いもよらない欠陥が潜んでいたり、住んでみた後で暑さ・寒さ対策が不足していることに気づいたりするリスクも知っておかなければなりません。
もしこれらの問題を解消したい時は、部分的なリフォームや修理工事ではなく、別荘全体を建て替えることになり、新築の家を一棟建てる時と変わらない費用が必要になってしまいます。
中古の別荘を購入して建て替え
中古の別荘を建て替えるメリットは、間取りや空間の大胆な変更が行えるという点にあります。
部分的なリフォームに比べてプランニングの自由度が高く、断熱改修工事や耐震改修工事といった構造材まわりのリフォームも実施が可能です。
ただし建て替えは、ほとんどの物件で新築購入とほぼ同額の費用が発生してしまうというデメリットがあります。
「他の物件に比べて好立地」「通勤・通学の便が良い」など、その物件の所在地に強いこだわりがあれば建て替えも有効ですが、そうでない場合は低予算のリフォームで済む別の物件を探してもよいでしょう。
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予算別・別荘リフォームの例
以下からは、500万円以下の予算で行える別荘リフォームの例をご紹介します。リフォームやリノベーションの予算・プランニング作成にお役立てください。
100万円でできる別荘リフォーム
別荘の状態が良好であれば、100万円の予算でリフォームを行うことも可能です。
ただし、水回り機器すべての交換は予算の都合上できませんので、キッチンのグレードを抑えてトイレを1台交換したり、お風呂だけ交換したりなど交換できる水回り機器の数は限られます。
基本的に100万円の予算では、部分的な補修や設備の修理しか行えないと考えておきましょう。
300万円でできる別荘リフォーム
300万円の予算があれば、水回り機器をすべて新品に交換することも可能です。
ただし内装や外装に予算を回せなくなる恐れがありますので、機器のグレードを抑えて価格を調整しながら、内装や外装工事のプランニングを進めていく必要があります。
予算300万円のリフォームも、建物の保存状態が良くなければ行えません。
特に、築60年を過ぎた別荘などは、耐震・断熱性能が現代の建物より低く改修工事が必要ですので、予算300万円のリフォームは難しいでしょう。
500万円でできる別荘リフォーム
予算が500万円ある場合は、壊れた部分の補修以外にも薪ストーブの追加や小さなウッドデッキの追加といったリノベーションが行えることもあります。
水回り機器をすべて交換しても予算が約200～300万円残りますので、屋根裏や窓など部分的な断熱工事や間取り変更なども可能です。
ただしこちらも建物の状態が良好であることが条件です。
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