倉庫リノベーション費用は坪30万～120万円！内訳と住居化の注意点

倉庫リノベーションとは

倉庫リノベーションとは、倉庫として使われていた物件を住居やカフェなど、別の用途に改修することです。無骨な鉄骨や高い天井、広い空間を活かせば、倉庫らしさを残したおしゃれなデザインを楽しめます。ただし、柱や梁、筋交いなどの構造部材は自由に撤去できないため、実現できる間取りは建物の構造や法規制によって異なります。使われなくなった倉庫を有効活用する方法として、倉庫の所有者などから注目されています。

倉庫リノベーションの費用相場と内訳・予算の立て方

倉庫の状態や希望する工事内容によって、リノベーション費用は大きく変わります。ここでは、費用相場と主な内訳を示したうえで、予算を立てる際のポイントを解説します。

倉庫リノベーションの費用相場

倉庫リノベーションの費用は、総額だけでなく坪単価でも確認すると予算を立てやすくなります。

工事内容	費用相場
内装仕上げ・設備更新が中心	30万～50万円／坪
電気・水道・ガスなどのインフラ新設を伴う	50万～80万円／坪
断熱・窓・インフラ・構造補強を含む大規模改修	80万～120万円／坪

住居化では「坪60万円～」が一つの目安となり、既存のインフラや断熱性能を活かせる場合は費用を抑えられることがあります。反対に、耐震補強やアスベスト対策、外壁・屋根の改修まで必要になると、相場を上回ることもあります。倉庫内に事務所を設ける場合も、間仕切り、空調、電気・通信設備、給排水設備の有無によって費用が変わるため、必要な工事を整理して見積もりを取りましょう。見積もりでは設計費、申請費、厨房機器や家具、消費税が含まれているかも確認しましょう。

倉庫リノベーションの主な費用内訳

倉庫リノベーションの主な費用は、設計・デザイン費、解体費、設備工事費、内外装工事費などです。必要な工事を組み合わせて、総費用を算出します。

【1】設計・デザイン費

設計図やデザインプランを作成するための費用です。希望する用途や空間のイメージを、リノベーション会社や設計事務所の担当者と相談しながら具体化します。

【2】解体費用（必要な場合のみ）

既存の壁や床、不要な設備などを撤去・搬出するための費用です。倉庫の状態や改修内容によっては、解体がほとんど不要な場合もあります。

【3】インフラ設備工事費

電気・ガス・水道など、住居や店舗の利用に必要なライフラインを整備する工事です。

工事	内容
電気工事	照明の設置やコンセントの増設など
ガス工事	給湯設備やガスコンロの設置など
給排水設備工事	キッチン・浴室・トイレなどの給排水設備を整備する工事。インフラが未整備の場合は、道路から敷地内への引き込み工事が必要となり、費用が高くなることがあります。

【4】断熱工事費

快適な室温を保つため、壁・天井・床に断熱材を入れたり、断熱性能の高い窓へ交換したりする工事です。断熱性能を高めると、冷暖房費の削減にもつながります。

【5】構造補強工事費（必要な場合のみ）

地震などに備え、柱や梁の補強、基礎の補修などを行う工事です。古い倉庫や、壁を撤去して広い空間をつくる場合は、専門家の判断により必要になることがあります。

【6】内装工事費

床・壁・天井の仕上げ、間仕切り壁の設置、ドアや窓の取り付けなど、空間の内側を整える工事です。フローリングやタイル、モルタルなど、選ぶ素材によって仕上がりの印象と費用が変わります。

【7】外装工事費（必要な場合のみ）

外壁の塗り替えや外壁材の交換、屋根の修理・塗装など、建物の外側を整えて保護する工事です。外観を整えるだけでなく、雨漏りを防ぐ役割もあります。

【8】住宅設備費（または店舗設備費）

キッチン、ユニットバス、トイレ、洗面化粧台、エアコンなどの設備機器と、取り付け工事にかかる費用です。店舗にする場合は、業務用厨房機器や接客用の什器なども含まれます。設備の種類やグレードによって費用は大きく変わります。

【9】その他諸経費

工事全体の管理費、建築確認申請などの手続き費用、廃材の処分費などが含まれます。見積もりでは、これらの諸経費が別途必要か確認しましょう。

倉庫をリノベーションするメリット

倉庫リノベーションのメリットは、既存の躯体や広い空間を活かせることです。ただし、一般住宅のリフォームより必ず安くなるわけではありません。インフラ整備や断熱、耐震補強が必要になると、費用が高くなることもあります。

【メリット1】既存の躯体や仕上げを活かせる

既存の壁や床、鉄骨の質感などを活かし、解体や仕上げの範囲を絞れれば、工事費用を抑えられることがあります。ただし、柱や梁、筋交いなどの構造部材は自由に撤去できません。古い倉庫では、耐震補強や断熱、インフラ整備にまとまった費用がかかることもあるため、契約前に建物調査と概算見積もりを行いましょう。

【メリット2】比較的自由な間取りを実現できる

倉庫は間仕切りが少なく、天井が高い物件も多いため、既存の大空間を活かした開放的な間取りを計画しやすい点が魅力です。一方、構造部材や窓・階段の位置には制限があります。スケルトンリフォームのような大規模工事を検討する場合は、事前に建物調査と構造検討を行い、実現できる間取りを確認しましょう。

あわせて読みたいスケルトンリフォームとは？メリットデメリットなどの詳細を解説

倉庫をリノベーションするデメリット

倉庫をリノベーションするデメリットは、住居としての快適性を確保するため、追加工事が必要になる場合があることです。

必要な追加工事は建物の状態や用途によって異なり、その分だけ費用も増えるため注意が必要です。

古い倉庫を住居にリノベーションする際の注意点

古い倉庫を住居にリノベーションすることは可能ですが、安全性や法規制を事前に確認する必要があります。ここでは、特に注意したい2つのポイントを解説します。

【注意点1】建物によっては耐震補強が必要

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた倉庫は、旧耐震基準で設計されており、耐震性が不十分な可能性があります。まず耐震診断で建物の状態を確認し、必要と判定された場合に耐震補強を計画しましょう。新耐震基準の建物でも、劣化や増改築の履歴、構造部材の変更によって耐震性が低下していることがあるため、壁の撤去など構造に関わる工事を行う場合は専門家の確認が欠かせません。耐震診断や補強の費用も、あらかじめ予算に含めておくと安心です。

※ 参考：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」

あわせて読みたい築40年の建物における耐震補強の費用相場は？補助金制度なども解説

【注意点2】事前にアスベスト含有の有無を確認する

古い倉庫には、アスベストを含む建材が使われている可能性があります。特に、石綿を0.1％を超えて含む製品の製造・使用などが原則禁止された2006年（平成18年）9月1日より前に着工した建物は注意が必要です。建物の解体・改修工事では、工事規模にかかわらず、対象となるすべての材料について資格者による事前調査を行います。改修工事の請負金額が税込100万円以上の場合は、調査結果の報告も必要です。アスベストが見つかった場合は、建材の種類や劣化状態、工事内容に応じて、除去・封じ込め・囲い込みなど適切な対策を行いましょう。

※ 参考1：厚生労働省「改修・リフォーム業者のみなさまへ」
※ 参考2：環境省「石綿事前調査結果の報告について」

あわせて読みたいアスベスト解体工事の費用相場はいくら？事前調査や近隣対策も解説

倉庫をリノベーションする際に確認すべきポイント

倉庫を住居にリノベーションする際は、契約前に行政手続きやインフラの状況を確認する必要があります。手戻りを防ぐため、次のポイントを押さえておきましょう。

【ポイント1】用途変更の手続きの必要有無

倉庫から住居やカフェなどへ用途を変える場合、用途変更の確認申請が必要かどうかは、変更後の用途と床面積で決まります。飲食店や共同住宅などの特殊建築物へ変更し、その用途に使う部分が200㎡を超える場合は、原則として確認申請が必要です。一方、倉庫から一戸建て住宅への変更は、200㎡を超えるだけで用途変更の確認申請が必要になるわけではありません。

ただし、確認申請が不要な用途変更でも、変更後の建物は建築基準法や自治体の条例に適合させる必要があります。また、2025年4月以降は、2階建て以上または延べ面積200㎡を超える建物で、主要構造部の1種以上を過半改修する大規模な修繕・模様替を行う場合、用途変更とは別に建築確認が必要です。計画の初期段階で、建築士と自治体の建築指導窓口へ相談しましょう。

また、工業専用地域では、原則として住宅を建てることができないため、倉庫を住居へ用途変更できません。ただし、特別用途地区や自治体の条例などによって用途制限が調整されている場合もあります。物件を購入したり工事契約を結んだりする前に、用途地域、地区計画、自治体条例を確認しましょう。

※ 参考1：国土交通省「建築物の改修における建築基準法のポイント説明会」
※ 参考2：国土交通省「用途地域」

【ポイント2】リノベーションに必要なインフラ設備

倉庫を住居にリノベーションする際は、インフラ設備工事が必要か、施工可能かを事前に確認しましょう。インフラが整っていない場合は、費用が大幅に増えるためです。断熱・防音・換気の追加工事や窓の新設が必要か、施工上の制限がないかも確認すると、より正確に予算を立てられます。

【ポイント3】将来的なランニングコスト

倉庫を住居にリノベーションする場合は、税金やメンテナンス費用などの将来的なランニングコストを考えておきましょう。用途変更や増改築を行うと、家屋の評価や敷地に対する住宅用地の特例が見直され、固定資産税・都市計画税が増減することがあります。税額は工事費だけで決まるものではなく、建物の構造、用途、使用資材、経過年数、土地の利用状況などによって変わります。用途変更後は、所在地の自治体で必要な申告を確認しましょう。なお、天井が高い倉庫では、掃除やメンテナンスに手間がかかります。冷暖房費も通常の住居より高くなる場合があるため、維持管理費を見込んでおきましょう。

※ 参考：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

【Q&A】倉庫のリノベーション費用に関するよくある質問

倉庫をカフェにリノベーションする際にかかる費用は？

倉庫をカフェにリノベーションする費用は、坪40万～80万円が一つの目安です。30坪なら1,200万～2,400万円ですが、既存設備を活かせる内装中心の工事はこれより安くなることがあります。反対に、厨房の給排水・ガス・換気設備、断熱、窓、構造補強まで必要な大規模改修は、坪80万～120万円になることもあります。

倉庫のリノベーションに活用できる補助金制度は？

2026年8月現在、倉庫を住居へ用途変更するリノベーションでも、工事内容と申請時期によっては国の補助制度を利用できる可能性があります。たとえば「先進的窓リノベ2026事業^※1」は、交付申請時点で住宅であることを確認できれば、用途変更を伴う窓の断熱改修も対象になり、住宅は1戸あたり最大100万円です。「給湯省エネ2026事業^※2」も、交付申請時点で住宅であることを確認できれば対象となる場合があり、基本額はエコキュートが1台7万円、ハイブリッド給湯機が1台10万円、エネファームが1台17万円です。いずれも対象製品や登録事業者などの要件があり、予算上限に達すると受付が終了します。自治体独自の耐震化・省エネ改修の補助制度も含め、契約前に利用条件と申請の順序を確認しましょう。

※1：先進的窓リノベ2026事業「対象要件の詳細」
※2：給湯省エネ2026事業「対象要件の詳細」

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