団地リノベーションの費用や注意点をご紹介します。

リノベーション前に知っておきたい団地とマンションの違い

団地とマンションは似たようなイメージがあり、明確な違いがわかりづらいことがあります。団地やマンションをリノベーションする前にその違いを理解しておきましょう。

まず、マンションは3階建以上の建物で、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリートなどで建てられた頑丈な構造の共同住宅のことを言います。マンションは建物の棟数が多くの場合1～数棟建であるのが特徴です。

一方、団地は同じ敷地内の中に何棟も建物が建っている集合住宅のことを言います。都道府県が運営しているUR賃貸住宅や公営住宅、公社住宅などの種類があります。

なぜ今団地リノベーションが注目されているのか？

団地リノベーションとは、建築当時のままの古い団地で設備や空間を作り替え、現代風の使いやすい部屋にアレンジすることです。

部分的な補修や壊れた機器の交換といったリフォームと違い、リノベーションとは部屋そのものを作り替えて住みやすくすることを意味しますので、単なる修理に留まらず新しい使い方を生み出すことができます。

近年では、価格が高い好立地の都心物件を購入せず、あえて団地をリノベーションして住むというライフスタイルに多くの人が注目しています。

なぜ団地リノベーションが新しいマイホームの取得方法として注目されているのでしょうか？

団地リノベーションをするメリットとデメリットは？

多くの人が注目している団地リノベーションですが、メリットもあればデメリットもあります。新しいマイホームとして団地リノベーションを検討する前に、一度しっかりと押さえておきましょう。

団地リノベーションのメリット

団地リノベーションをする一番のメリットは、物件にかかるお金を抑えることができるため、リノベーションの費用を上乗せしたり、好みの家具を購入したりと、お金をかける選択肢を増やすことが可能となることです。

物件を購入するために必要なお金が大きなウエイトを占めるので、それを安くすることができれば、同じ予算でも他のところにお金を使うことができるようになるのです。

また、耐震性に優れたマイホームを手に入れられることも大きなメリットです。

団地の建物が、柱や梁ではなく、耐力壁で建物を支えている「壁式構造」となっているため、リノベーションして安心して生活することができるでしょう。

さらに、耐力壁となるコンクリートの壁以外室内を全て解体できることから、キッチンやお風呂も含めて、自分好みのスタイルにリノベーションが可能になることです。

リノベーションをすることで、素敵な間取りとこだわりデザインが詰まった住まいを手に入れることができます。

団地リノベーションのデメリット

団地の多くは、かなり築年数が経っているものが多いです。

そのため、いくら居住空間の内装や設備をリノベーションしても、階段やバルコニーといった共用部分や、外壁の劣化は避けることができません。

また、昭和40年頃までに建てられた団地にはエレベーターがない場合があります。

エレベーターがあっても古くて小さいことも多く、大型電化製品や家具などの搬入が難しいケースも出てきます。

また、高齢になると階段の上り下りは体に堪えます。そのため、ライフスタイルに合わせた検討が必要になるでしょう。

加えて、天井の低さが問題になる場合もあります。

配管を通すために床を二重にしたり、床材に厚みのある無垢材などを使うと、床が10センチ程度上がるため、さらに天井が低くなってしまいます。

床材にタイルなどを使って、極力床上げしないようにすれば、それほど気にならない可能性もあります。

団地は家賃が安い所が多い

団地は都心部のマンションなどに比べると家賃が高くありません。

そのため、「マンションや新築を購入する余裕はないけど、賃貸住宅をリノベーションして住みたい」という若い世代にもおすすめです。

賃貸をしている人がリフォームやリノベーションを行う場合は契約の確認や管理会社等への確認が必要です。

入居時の初期費用も抑えられますので、余ったお金を子育てや貯蓄など別の用途に使うこともできます。

リノベーションでも予算が圧迫されない

団地リノベーションでは壁を撤去したり部屋を繋げたりして間取りを大きく変更することによって、新しく快適な部屋を作ることが多くあります。

そのため、壁のクロス張替えやトイレの交換といった部分的な補修よりも多くの費用が必要になり、「せっかく中古の物件を購入しても、予算の都合で思い通りの工事が行えなかった」という失敗例もあります。

しかし団地は中古住宅やマンションと違って物件取得にかかる費用も少ないため、工事の予算を多めに組むことも可能です。

団地の住民とのコミュニティ形成

団地は自治会の行事が盛んに行われるため、住民同士の交流も盛んで、人との関わりが自然と発生します。

新しく移り住んだ土地でも、周囲との交流の中で暮らしのアドバイスを得られるでしょう。

好立地の団地が多い

団地は駅の近くや治安が良い所など、比較的好立地に建てられています。

バスの路線が整備されていたり主要な駅から近かったりと利便性も良いため、車がなくても通勤や通学に困らず、大型スーパーやショッピングセンターが近隣に集まっているなど、新興地より栄えている団地もあります。

自然に触れながら生活できる

団地は広い敷地の中に建てられていることが多く、敷地内に公園や遊歩道などが整備されている所もあります。

限られた敷地に少しでも人が住めるよう縦に伸ばされた高層マンションと違って、広々とした自然いっぱいの敷地でのびのび過ごすことができるでしょう。

団地の防音・断熱対策のリノベーション費用

既存の窓に内窓を設置する場合

内窓を設置することで防音性や断熱性のみならず、防犯性の向上も期待できます。

断熱性が向上することで光熱費の節約にもつながるでしょう。

内窓の種類には一般的な引き違い窓や内側に開くタイプの開き窓、開かないようになっているFIX窓などがあります。

内窓の設置費用は使用するガラスの種類や枠の素材などにより異なってきます。

一般的な費用相場は、約4万円〜約15万円ほどです。

また、内窓に断熱性を求める場合には、内窓の枠に樹脂を使うことをおすすめします。

金属製は冷気を通しやすいため、断熱性が上がらないという点に注意しましょう。

室内の壁・床・天井に防音材や断熱材を施工する場合

室内への防音材や断熱材の施工を業者に依頼した場合の費用相場は、断熱材は1㎡あたり約約4,000円〜約10,000円、防音材は約9,000円〜約12,000円となっています。

使用する素材の種類などによって、費用は異なってきます。

市販の防音シートなどを用いて防音対策を行うことで費用を抑えることもできますが、手軽に購入できるアイテムでは高い防音効果を感じることは難しいでしょう。

防音材や断熱材を新たに施工する場合には、その分部屋が狭くなるという点に注意しましょう。

また、防音性や断熱性の高いものは素材の重量が重い傾向にあります。

重すぎるものを使用すると躯体が重さに耐えきれなくなってしまうため、施工の際には建物の耐荷重なども考慮するようにしましょう。

団地の水まわりをリノベーションする場合の費用

キッチンのリノベーション

• システムキッチン全体交換/約75万円〜約150万円
• 壁付けキッチンを対面式に交換/約55万円〜約200万円

どのグレードのキッチンにするか、どのようなレイアウト・形状にするかによって費用は大きく変わってきます。

対面式キッチンに交換するリノベーションは、既存のキッチンを解体した後に床や壁の工事が必要です。

また、場合によっては給排水管やガス管の延長工事が必要になることもあり、費用が高くなる傾向にあります。

そのほか、取り付けるオプション機器などによっても費用が大幅に異なってきます。

風呂のリノベーション

• ユニットバス全体交換/約60万円〜約100万円
• 在来浴室の全体交換/約50万円〜約200万円
• 在来浴室をユニットバスへ変更/約65万円〜約150万円

ユニットバスには断熱材入りの浴室や床などのグレードによって費用が変わってきます。

また、浴室乾燥機や追い焚き機能、ジェットバスなどのオプションにかかる費用はユニットバス交換の基本費用には含まれていないため注意しましょう。

ユニットバスのパーツは最初からサイズが決められているため、浴室の大きさや建物の構造によっては在来浴室からユニットバスへのリフォームが難しい場合もあります。

トイレのリノベーション

• 洋式トイレの交換/約7万円〜約35万円
• 和式トイレから洋式トイレへの交換/約25万円〜約50万円

洋式トイレには、組み合わせトイレや一体型トイレ、タンクレストイレなどの種類があります。

どのような種類にするのか、またウォシュレットなどの機能をつけるのかによっても費用は変わってきます。

また、和式を洋式に交換する場合には、既存の便器や床の解体や配管工事などが必要になるため費用が高いです。

洗面所のリノベーション

• 洗面台のみの交換/約10万円〜約20万円
• 洗面所全体の交換/約20万円〜約50万円

洗面台の交換に合わせて床や壁の張り替えなどを行うと約30万円〜約50万円ほどかかってきます。

床や壁紙の張り替えを単独で行うと、約7万円〜約8万円ほどかかりますが、洗面台交換の際に一緒に行うと約4万円〜約5万円ほどで張り替えることができます。

洗面台にもグレードがあり、シンクの広さや収納の多さ、デザイン性などによって費用は変わってきます。

また、洗面台の位置を変更する、洗面所自体をバリアフリーにするといった場合には費用が高くなります。

団地リノベーションの前に知っておきたい注意点

団地リノベーションにも欠点はあります。メリットだけに惹かれて選んだ結果、思いもよらない失敗に繋がらないように、団地リノベーションの注意点も知っておきましょう。

自治会のルールに従わなければならない

近隣との交流は求めていない、またはルールに縛られるのが苦手という人には、団地暮らしはやや不向きかもしれません。

休日でも行事や当番に参加しなければなりませんので、コミュニティの存在を億劫に感じる可能性があります。

共用部分が古いままの団地が多い

平成に入って建てられたマンションに比べると、昭和に建てられた団地はエントランスや外観といった共用部分の古さが目立ちます。

リノベーションで部屋を作り変えても共用部分は使いづらく古いままですので、せっかく住んでも不便に感じてしまうかもしれません。

特に古い団地はエレベーターが設置されていない所が多く、昇り降りは階段のみになっていることがありますので、小さなお子様がいるご家庭や高層階を希望する場合は、エレベーターの有無を確認しておく必要があります。

最近では若い人を集めるためにエレベーターやエントランスなどを積極的に改修している団地もありますので、リフォームの履歴をチェックしておきましょう。

団地によっては間取り変更できないことがある

建てられて年数が経った古めかしい団地でも、現代風の住みやすい部屋に作り替えることが可能です。

しかし築年数が古い団地は「壁式構造」で建てられている事が多いため、間取り変更に制約を受けることがあります。

壁式構造とは文字通り「壁」で支えている建物のことで、柱や梁で支えているものは「ラーメン構造（軸組み構造）」と呼ばれます。

ラーメン構造は柱と梁に手を加えなければ、建物を支えていない間仕切り壁は撤去できます。しかし壁式構造の団地だと建物を支えている壁が撤去できない恐れがあります。

思い通りのリノベーションを行うためにも、建物の構造やできない工事について購入を検討される際にまた、入居前にリフォーム会社などに調べてもらいましょう。

団地リノベーションで屋外部分を変えることはできる？

団地の自室のリノベーションは可能でも、屋外部分までリノベーションすることは可能なのでしょうか。基本的には、団地の住人の共有スペースである屋外部分について、リノベーションは禁止されています。

団地リノベーションをする場合には、団地の自治会、管理組合などにリノベーションをする許可をもらう必要があります。

場合によっては、自治体の許可が必要なところもあるようです。団地には、他にもたくさんの住人がいます。

資材の運搬や職人さんの出入りには、団地の共有スペースを移動することになりますし、自室の工事中には騒音やホコリも出るため、他の住人に迷惑がかかってしまいます。

そのため、近隣の方も含めて、団地の自治会や管理組合から了承を得ておかなければなりません。

そのような中で、ベランダや窓枠などの屋外部分は共有スペースですので個人でリノベーションはできません。管理組合が計画する外壁の塗装や補修の際には足場を組む必要が出てきます。

最近は、入居者を増やすために、共有スペースのリノベーションを行っている団地が増えています。

建物全体で共有スペースの工事を行うのに、自分のところだけ異なる工事をすると、手間も時間もかかり、他の工事に支障をきたすことも考えられます。

屋外部分のリノベーションを考えているのであれば、自治会や管理組合に共有スペースについて今後のリノベーションをする予定があるかどうか、確認しておくと良いでしょう。

分譲団地にはリノベーションに適した築年数があるのか？

分譲団地にはリノベーションに適した築年数があるのでしょうか。まずは、築年数ごとの特徴を見ていきましょう。

• 築1年未満：新築物件、販売価格も高め
• 築年数1年〜3年：新古として販売されるが設備はまだ新しい
• 築年数11年〜15年：手頃な価格相場で売れ筋、軽いリフォームでもOK
• 築年数16年〜20年：価格相場はリーズナブルで底値に近い
• 築年数21年〜35年：リノベーション物件として需要がある
• 築年数36年以上：大規模修繕や建て替え問題が発生する可能性あり

築1年〜築10年未満であればリフォームやリノベーションがほとんど必要ないことが多く、築11年以上になった場合は何らかのリフォームまたはリノベーションが必要になるでしょう。

また、団地の販売価格は築年数が古くなるほど安くなりますが、その分リフォームやリノベーションが必要な確率が高くなっていくでしょう。

団地をリノベーションして住みたい場合におすすめなのは、築16年〜築35年の物件です。

なぜかというと築16年〜築35年の団地の場合、設備が古くなりリノベーション前提で販売される場合が多いため、安く購入できる可能性が高いからです。

低い価格で購入し、自分好みにリノベーションすることで理想の住まいを手に入れることができるでしょう。

団地を購入する際にチェックしたいポイント

現在の耐震基準が満たされているか

耐震基準は、建物に最低限の耐震能力が備わっていることを保証する基準のことです。

震度5強で軽度の損傷、震度6強〜震度7でも倒壊を免れるという耐震基準の変更が1981年に行われています。

そのため、団地購入の際には1981年以降の新耐震基準が満たされているかどうかを確認しましょう。

近々修繕や建て替えの計画がないか

団地などの集合住宅は、ある一定の築年数に達すると修繕や建て替え計画が管理業者などによって行われます。

団地を購入する際には、修繕や建て替えの計画が近々ないかどうかを確認するようにしましょう。

修繕や建て替えのための積立金などが必要な場合も多いため、合わせて確認しておくとよいでしょう。

また、建物のメンテナンスがきちんと行われているかどうか、修繕の計画がきちんと立てられているかどうかなども購入する際の大切なポイントです。

間取りの変更は可能か

築年数が立っている古い団地でも間取りなどを変更してリノベーションすることで自分好みの部屋にできます。

しかし、団地によっては壁式構造で建てられていることが多く、間取りを変更できない場合もあります。

壁式構造とは壁によって支えている建物のことで、柱などにより建物を支えているものは軸組み構造と言います。

軸組み構造であれば柱などをそのままにすれば壁などは撤去し間取りを変更できますが、壁式構造の場合にはそれが難しいです。

団地購入の際には建物の構造と間取り変更が可能かどうか確認しておきましょう。

エレベーターがあるか

エレベーターがあるかどうかは生活を送る上で大切なポイントです。

階段の上り下りが負担になるのは高齢者や障害のある方だけではありません。

体調が優れない時やけがをした時、小さな子どもがいるご家庭、重い荷物を持ちながらの買い物帰りなど、様々なシチュエーションを考慮する必要があります。

また、家具などの大物を搬入する際などにもエレベーターがないと大変ですし、場合によっては搬入代の追加料金がかかることもあります。

周辺の生活環境は充実しているか

生活していく上で周辺の生活環境はとても大切です。

特にスーパーなどが近隣にあるのか、どれくらいの規模のスーパーなのか、などよくチェックしておきましょう。

また、どのような年齢層が住んでいるのか、どんな雰囲気の地域なのか、なども実際に足を運んで確認してみてください。

自分がどのようなライフスタイルを求めているのか、生活していく上で必要なものを明確にしておくことが快適な暮らしの実現の役に立つでしょう。

団地自体の治安や雰囲気は良いか

団地を選ぶ際には、部屋だけでなく団地自体の治安や雰囲気も大切です。

団地には掲示板などがありますが、かなり前のお知らせが残っていたり破れていたりしていないか確認してみてください。

住人の活動が活発で、住人どうしのコミュニケーションが円滑に行われているところはいつも新しい情報などが貼ってあることがほとんどです。

自転車置き場などが整頓されているか、植栽などが手入れされているか、ゴミがポイ捨てされていないか、などもチェックポイントです。

建物のエントランスや出入り口は使いやすいか

建物のエントランスや出入り口の状態もチェックしておきましょう。

清掃が行き届いているか、きれいに使用されているかどうか忘れずに確認しましょう。

団地リノベーションの際参考になるスタイルとは

リノベーションを行う際には自分好みのデザインに作り変えることが可能です。そこで、団地のリノベーション時に参考になるスタイルについてご紹介します。

北欧スタイル

北欧スタイルは、白い壁紙に木の質感が感じられる床材をチョイスし、間接照明などで優しく空間を照らすことでナチュラルなイメージを与えてくれるスタイルです。北欧の長い冬や夜を室内で快適に過ごせるようなインテリアが基本です。

壁紙にアクセントカラーとしてブルーやオレンジなどの壁紙を選ぶと、空間が引き締まりよりスタイリッシュな印象になるでしょう。

和モダンスタイル

和モダンスタイルは、日本の伝統的なデザインと欧米のスタイリッシュなデザインが融合した、近年人気が高まっているスタイルです

リビングの一角に畳コーナーを設置したり、和紙でできた照明を選び木製の扉や障子などをアクセントとして取り入れることで、和モダンな空間にすることができるでしょう。

また、シックな和モダンスタイルが良い場合は、ホワイト系の壁紙に黒い建具を用いることでよりモダンな印象が強まり、スタイリッシュに仕上がります。

アメリカンスタイル

アメリカンスタイルは、ウォールナット系の床材や建具などを使用し、ブラック系の小物を取り入れたデザインが特徴です。

かつてはアメリカンフィフティーズやカントリーといったスタイルもありましたが、現在ではヴィンテージやインダストリアルといった古い都市型のインテリアが主流です。

無骨な感じが好きな場合は、配管やコンクリート部分などをわざと見せることで、センスが光る空間にできるでしょう。

フレンチカントリースタイル

フレンチカントリースタイルは、壁紙や天井などをホワイト系でまとめ、床もホワイト系かナチュラル系を選ぶことで、温かみのある空間にできるのが特徴です。

小物としてレースなどのロマンティックテイストの布を使ったり、白の塗装にヴィンテージ加工を施したりと幅広いイメージがあります。

リビングにはゴージャスな照明を用いることで、親しみやすさの中にもエレガントさを感じられるデザインにできるでしょう。

カフェスタイル

壁にアクセントとしてレンガやタイルを装飾し、ウッド調の建具などを使用することでおしゃれなカフェスタイルが完成します。

シックなカフェスタイルが良い場合は、床材や照明などにダーク系の色を使い、落ち着きのある空間に仕上げると良いでしょう。ブルックリンスタイルと呼ばれる事もあり、アメリカンスタイルに近いテイストの物も多くあります。

団地リノベーションの実例は？

団地リノベーションは、自分の好みやライフスタイルに合わせて行うことができ、夢が広がります。

ただ、構造上の問題で、壁式構造や配水管の位置など、どうしても変えられない部分もあります。その問題をクリアしつつ、素敵なリノベーションを行った実例をご紹介します。

間取りを変更して開放的な空間を

昭和の時代に建てられた建物は、ファミリー層を意識した3LDKの間取りが主流でした。部屋を区切るために壁を作ったため、部屋一つひとつが狭く感じられました。

そこで、間取りを1LDKに変え、壁を取り払うことで大きなリビングダイニングにして、開放的な空間でゆったりと過ごせるようにしました。

壊せない壁を活かす

広く開放的な部屋にしたくても、建物の構造上、どうしても壊せない壁がある場合もあります。

南向きの部屋なのに、壁が邪魔して明かりが入らない部屋をどうにかしたい、そのような場合には、コンクリートなどの耐力壁ではない壁に室内窓をつくることで解決できることがあります。

大きめの室内窓にすれば、明かりの入らない部屋にも光が入り、壁で仕切られていてもつながりが生まれます。制限をクリアして新しく生まれ変わらせることも、リノベーションの楽しみの一つです。

自分好みの空間づくり

リノベーションをする時に、間取りや壁・天井・床のつくり、ディティールを変えると、自分好みの家具やアイテムにぴったりの空間をつくることができます。

団地リノベーションでは、多くの予算を空間づくりに充てることが可能なのです。家具の素材や色を、部屋の壁や床とリンクさせれば、完成度が高いまとまりのある空間になります。

築年数が経っている団地であれば、実用性のある空間だけではなく、ヨーロッパのクラシカルな雰囲気の空間も作り出せることでしょう。

団地リノベーションの費用相場と工期

団地リノベーションの費用相場は、行う工事の規模次第ですが約500万円～約1000万円となっています。

既存の間取りをほとんど残し、部分的な壁の撤去や水回り機器の交換程度であれば、約500万円～約700万円の予算でリノベーションが可能です。

複数箇所で壁の解体や新設を行い、古い設備を上質な素材や機器と交換した場合は約1000万円近い費用になることもありますが、建物一棟を建て替える予算に比べると半分以下で部屋をリニューアルできます。

また、自治体によってはリノベーション工事に対し補助金が出る所もあり、団地リノベーションでも条件を満たせば対象になることがあります。

補助額は、実施した工事内容に応じて約5万円～約10万円や約30万円～約100万円など様々ですので、リフォーム会社に補助金情報を調べてもらうと良いでしょう。

なお、リノベーションの工期は約3～5カ月ですが、その間は家賃を払っていても住むことができません。

若い家族を積極的に呼び込みたい団地では、工事が終わるまで工期中の家賃を免除していることもありますので活用してみましょう。

団地リノベーションでDIYをおすすめしない理由

費用をなるべく抑えるためにDIYでリノベーションを行うか迷われている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

DIYによるリノベーションはさまざまな観点からも難易度が高いだけでなく、けがなどのトラブルにつながる危険性や、失敗してしまい結果的にコストが想像以上に膨れ上がってしまうこともあります。

具体的にDIYリノベーションにはどのようなリスクがあるのかについて解説していきます。

階段での部材の搬入・搬出が大変

リノベーションを行う際には、既存の設備などを取り壊したり、新しい設備や部材を搬入する必要があります。

エレベーターのある団地で、エレベーターに収まるものであれば搬入・搬出も比較的容易にできます。

しかし、エレベーターがない団地であったり、エレベーターには収まらない大きさの設備などを搬入・搬出する際には階段を使います。

階段を使っての部材の移動は想像以上に難しく、また移動の際、部材だけでなく建物の共有部分なども傷つけてしまったり、けがをする危険性もあります。

施行中の騒音で近隣トラブルになりやすい

リノベーションを行うにあたっては、工事に伴う騒音が発生します。

施工業者がリノベーションを行う際には、なるべく騒音が発生しないように防音対策を施します。

どのような作業が騒音につながるのか、どのようにすれば音を抑えることができるのか、優良な業者はきちんと把握しています。

工事の際に発生する騒音を抑えることは、初心者にはなかなか難しく、防音しているつもりが全く効果がなく結果的に近隣に迷惑をかけてしまうといったことにつながりかねません。

失敗した場合のリスクが大きい

DIYによるリノベーションは失敗した場合のリスクがとても大きいです。

水回りや電気関係は特に危険で、ただ単に新しいものに取り替えればいいといった単純なものではありません。

配管や配線などの作業は、一歩間違うと大事故につながる危険性もあります。

費用を抑えるためにDIYで行ったのに、失敗して結果的に業者に依頼する以上の費用がかかってしまった、という事態にもなりかねません。

リノベーションを効果的に行うためには知識と技術が必要です。

なるべくDIYでのリノベーションは避け、業者に依頼することをおすすめします。

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