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2019年10月03日更新

リフォームローンで「フラット35」は使える?

フラット35は住宅金融支援機構の金融商品ですが、主な目的は新築住宅の建築、購入や新築マンションの購入です。最近は中古住宅を購入することを条件としたリフォームローンが話題になっています。フラット35でリフォームが出来るか調べてみました。

「フラット35」と「フラット35(リフォーム一体型)」

リフォーム ローン フラット 35

「フラット35」は、「住宅金融公庫」が民間金融機関をバックアップし、利用者に「低利」で「長期固定の住宅ローンを提供する」ことを目的に設定されました。

基本的な仕組みは、民間金融機関が利用者に融資した「フラット35」の債権を「住宅金融公庫」が買い取り、証券化して投資家に売り、買い取り資金を回収します。

この様な流れを作ることで、民間金融機関の貸し倒れや長期固定金利のよる逆ザヤなどのリスクを回避し、住宅融資の供給を可能にしました。

フラット35のメリット

「フラット35」の長所の一つに「固定金利制」が上げられます。

民間の金融機関で扱う金融商品には「変動金利型」と「固定金利型」の2種類があります。

「変動金利型」は借入期間中に金利の変動があります。

通常年2回金利は見直しが図られ、その都度返済金額が変わりますが、返済金額の増減を一定期間反映させないという方法が取られることがあります。

「フラット35」に見られる「固定金利型」は、契約時に金利が定められ、返済期間が完了するまで返済金額は変わりません。

景気に左右されて金利が変わることがないので、返済や資金計画が立てやすいのが特徴です。

さらなる「フラット35」のメリットとして、返済期間が35年と長期に組めることで毎月の返済額を低く抑えることが可能になっている点があげられます。

フラット35はリフォーム工事でも使える

「フラット35」が適応され始めた当初は、リフォーム工事で使うことは出来ませんでしたが、「住宅金融支援機構」が「フラット35(リフォーム一体型)」を扱うようになったことでリフォーム工事でも融資が受けられるようになりました。

フラット35(リフォーム一体型)のメリットとは

「フラット35(リフォーム一体型)」は中古住宅購入に合わせてリフォーム工事をする場合を対象とした住宅ローンです。

その事を踏まえたうえで「フラット35(リフォーム一体型)」が使える条件としては、

  1. 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅であること
  2. 床面積が一戸建ての場合70㎡以上、共同住宅の場合30㎡以上であること
  3. 店舗付き住宅などの併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分(店舗、事務所  など)の床面積以上であること
  4. 申込時点において、竣工から2年を超えている住宅または既に人が住んだことのある住宅であること

クリアするべき条件があるので、十分留意して検討する必要があります。

申し込み条件(融資を受ける人。融資を受ける住宅)

融資を受けることが出来る人は、申し込みを希望する本人及び収入を合算できる親、子、配偶者です。

申し込みの年齢制限は上限が70才未満と定められていますが、親子リレー返済をされる場合は、70歳以上でも申し込みが可能になります。

資金の使途及び借り入れ額について

申し込みをされる本人または親族が入居予定の中古住宅の購入と入居予定の中古住宅のリフォーム工事に必要な資金が対象です。

リフォーム工事の内容や費用については制限がありませんが、年収及び、その他返済中のローンの返済率により借り入れの上限額が決まります。

借入期間、利子

借り入れの期間は15年以上、最長35年まで期間が設定されます。

しかし、申し込み本人が60歳以上の場合は10年以上となります。

注意する点として最短借入期間10年または15年以下となる場合は借り入れ対象外となります。

金利は長期固定型ですが、契約を民間金融機関と交わす為、各金融機関により金利が変わります。

担保や保証人は必要か

保証人は必要ありません。

担保として、借り入れ対象となる土地と中古住宅に抵当権が設定されます。

返済完了時には、法務局で抵当権抹消手続きを行います。

団体信用生命保険や火災保険への加入義務について

「住宅金融支援機構」では特に団体信用生命保険や火災保険の加入は義務付けてはいません。

但し、申し込まれた本人が返済期間中に亡くなられた場合などは、生命保険から債務に対して返済が行われるため、以後の「フラット35(リフォーム一体型)」の返済義務がなくなります。

火災保険に関しては借り入れ額の返済が終了するまで加入しなければなりません。

敷地が借地でもフラット35(リフォーム一体型)は使える

普通借地権、定期借地権または建物譲渡特約付借地権でも一定の要件を満たせば融資を受けることは可能です。

普通借地権の場合は借り入れ期間は通常借り入れ期間と同じになります。

定期借地権または建物譲渡特約付借地権では、通常の借り入れ期間と借地権の残存期間を比較して短い年数が上限となります。



「フラット35(リフォーム一体型)」の融資手順

「フラット35(リフォーム一体型)」の融資の流れは、「戸建て型」と「マンション型」で多少違いがあります。

また必要な書類が多くありますが、「住宅金融支援機構」のホームページからダウンロードできるものもあります。

「住宅金融支援機構」へ提出する必要書類は

  1. 事前確認(物件売買時)に関する申請書
  2. 事前確認(物件売買時)に関する申請書類チェックリスト
  3. リフォーム工事計画確認申請書
  4. 中古住宅適合証明申請書
  5. 技術基準確認チェックシート[リフォーム工事完了後]

民間の金融機関に提出する必要書類は

  1. 直近3か月以内の住民票
  2. 源泉徴収票や住民税特別徴収税額の通知書など収入が判る書類
  3. 本人確認ができる写真付きの身分証明書(免許書、パスポート、保険証など)
  4. 不動産売買契約書、重要事項説明書などの物件に関する書類

があります。

融資の申し込みから工事完了までの流れ

  1. 民間の金融機関に「フラット35(リフォーム一体型)」を申し込みます。
  2. 申し込んだ内容を民間の金融機関が審査し、結果を通知します。
  3. 適合証明機関が、リフォーム工事前の中古住宅の現況が「フラット35(リフォーム一体  型)」の技術基準に適合するか調査をします。
  4. 「既存住宅売買瑕疵保険」が必要な場合は、申し込むことが出来ます。
    「既存住宅売買瑕疵保険」とは、引渡しを受けた建物の保険対象部分に瑕疵が見つかった場合に補修費用を賄うことができる保険です。
  5. 中古住宅の代金決済があります。
    「つなぎ融資」の手続きをしておくと 中古住宅の決済に必要な資金を使えます。
    注意事項として「つなぎ融資」を使う場合は、申し込んだ金融機関に「手数料」と「利  息」を支払わなければなりません。
  6. 中古住宅のリフォーム工事の計画を確認します。
    事前確認で技術基準に満たない箇所がある場合は、技術基準に適合させることが出来る  か確認します。
  7. 工事計画を確認後、実際のリフォーム工事が始まります。
  8.  中古住宅のリフォーム工事が完了すると適合検査をしたのち、証明書が発行されます。
  9. 「フラット35(リフォーム一体 型)」を申し込んだ金融機関から融資額が振り込ま  れます。
    「つなぎ融資」の決済と工事代金の支払いをします。
  10. リフォーム工事が完了した住宅に入居します。
  11. 「フラット35(リフォーム一体型)」の返済が毎月始まります。
    以上が戸建て住宅の融資を受けて工事が完了し返済が始まるまでの流れになります。

中古マンションのリフォーム工事は「4」の「既存住宅売買瑕疵保険」について検討することはありません。

それ以外はおおむね戸建て住宅と同じ流れになります。

「フラット35(リフォーム一体型)」以外の長期固定金利商品

リフォーム ローン フラット 35

民間の金融機関でも「リフォームローン」の商品は扱っていますが、ほとんどが「変動金利型」で「固定金利型」を探すには時間を要してしまします。

ここでは「住宅金融支援機構」が扱っている「フラット35」シリーズについて説明いたします。

フラット35Sについて

「フラット35S」の「S」は「Special」の略で、「省エネ住宅」や「耐震住宅」、「バリアフリー」がなされていたり、「耐久性・可変性」に優れた住宅が融資対象になります。

中古住宅の購入でも使えますが、「フラット35(リフォーム一体型)」と併用することで、リフォーム工事が出来るようになります。

「フラット35S」には制限があり、「住宅金融支援機構」が定めた募集枠(予算枠)が目標値に達すると受付が締め切られてしまう商品です。

そのため、申し込みは早い段階でしないと融資が受けられなくなります。

「フラット35S」での融資条件は新築徳住宅の建設・購入や中古住宅の購入です。

「フラット35S」のメリットの一つは「フラット35」の金利が優遇されている点です。

「フラット35」が「通常の長期固定金利型の住宅ローン」に対して、「フラット35S」は「特別金利が適用される長期固定金利型の住宅ローン」と言えます。

フラット20について

「フラット20」は借り入れ期間が15年以上20年以下で高品質の住宅を取得する際の金利を一定期間引き下げる制度です。

「フラット35」は最大35年の長期固定金利型に対して、「フラット20」は金利を低くしたまま、早期返済することで金利負担が大幅に軽減されることを目的にしています。

「フラット35」戸の金利比較をすると約0.2%ほど低くなっています。

実際3,000万円の融資とした場合、「フラット35」との返済総額を比べた時の差額は約1,000万円近くになります。

この金利の低さが「フラット20」最大の魅力と言えます。

「フラット20」で気を付けるべき点は、リフォームローンとしては使えないことです。

融資条件が新築の建築または購入及び中古住宅の購入に限定されています。

また、返済期間が短くなり金利が低く抑えられていても、1回当たりの返済額は大きくなることはデメリットにもなります。

また、返済期間の延長は認められません。

ダブルフラットとは

「ダブルフラット」は2015年4月から取り扱われるようになった金融商品で、「フラット35」を2つ組み合わせて利用する金融商品を指します。

例えば

  • 「フラット35」+「フラット20」
  • 「フラット35」+「フラット35」
  • 「フラット20」+「フラット20」

などの組み合わせが出来ます。

この様な組み合わせをすると、将来的に子どもの教育費がかかる時期や定年後などの時に、返済額を減らすことが可能になります。

気を付けるべき点は、

  1. 2つの借り入れは同一の金融機関でなければなりません。
  2. 申し込みする人は同一でなければなりません。
  3. 借り入れ額は200万円以上、8,000万円以下で住宅の建築及び購入に限られます。

以上の条件があることに留意が必要です。

フラット35パッケージについて

「フラット35パッケージ」はいままでの「フラット35」の様な「長期固定金利型」プラス「変動金利型」を一体にした金融商品を金融機関で売り出した比較的新しい金融商品です。

この金融商品は各金融機関で名前が違うので、わかりづらさはあるかもしれません。

「フラット35パッケージ」のメリットは「フラット35」のような金利変動を受けないものに、低金利のメリットが受けられる「固定金利期間選択型」と住宅ローンでよく使われている「変動金利型」を併せて借り入れることで、将来の金利変動リスクの軽減が見込まれることです。

また、万が一返済が厳しい状況に陥ったとしても、「住宅金融支援機構」と金融機関が返済条件変更などの相談にのってくれるのも魅力です。

注意点としては、「フラット35」の申し込みと同時に同一金融機関にしなければならないことです。

また、リフォーム工事での融資は受け付けてはくれません。

フラット35リノベで中古住宅購入ができる

「フラット35リノベ」を利用するためには、「フラット35」で定められた技術基準を満たすことと「性能向上リフォームを行う事」及び「中古住宅の維持保全に係る措置を行うこと」が定められています。

「性能向上リフォーム」とは「省エネ性」、「耐震性」、「バリアフリー」、「耐久性」の4つの何れかの性能を一定以上向上させるリフォーム工事のことを言います。

もう一つの「中古住宅の維持保全に係る措置」とは、4つの処置の事を指しています。

1:インスペクションの実施

住宅の劣化や性能などの状況を専門家に調査してもらう事です。

建物の状態を把握することで、中古住宅の売買におけるトラブルによるリスクを軽減させたり、安心・安全な売買を行う貯めの予防策です。

2:瑕疵保険の加入など

「既存住宅売買瑕疵保険」又は「リフォーム保険」に加入する事です。

これらの保険は、中古住宅のリフォーム工事中に何らかの歌詞が見つかった時に、保険から補修費用が賄われます。

3:住宅履歴情報の保存

買主はリフォーム工事に関する図面、書類、写真等の保管場所を明確にし、過去の工事に関する履歴の開示が必要な時のために保持しておくことです。

4:維持保全計画の作成

リフォーム工事後の住宅を長期良好な状態で使用するための処置を定めた保全計画書を作成することです。
保全計画期間は30年以上とします。

フラット35リノベの融資で中古住宅をリフォームするには

「フラット35リノベ」を使って中古住宅のリフォームは出来ます。

基本的な申し込み条件は

  1. 中古住宅を購入して性能向上リフォームを行う場合
  2. 住宅建築業者により性能向上リフォームが行われた中古住宅を購入する場合

以上2点の申し込み条件があり、何れかが満たされて入れば融資の申し込みが出来ます。

ただし、この「フラット35リノベ」も予算枠の制限と申込期限が定められており、2019年3月31日までに申し込まれたものが適用となります。

金利プランは2種類用意されており、「Aプラン」は「当初10年間 年0.5%引き下げ」されます。

「Bプラン」は「当初5年間 年0.5%引き下げ」されています。

対象となる建物の条件は「省エネ」、「バリアフリー」、「耐久性」、「耐震性」に優れたいるものとなります。

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ここまで説明してきた住宅ローン・リフォームローンは、あくまで一例となっています。

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