不動産投資に利用できるリフォームローンについて

リフォームローンを利用して不動産投資物件をリフォームするのはなぜ？

不動産投資とは、売却や家賃収入などで利益を得る投資手法です。

不動産物件は築年数が増えると老朽化や設備の故障などが起こるため、どうしても築年数の浅い物件の方が人気は高い傾向があります。

売却の場合は中古物件をリフォーム・リノベーションしてから住むという需要も増しているため、一定の年数が経過した物件でもある程度売却できる傾向がありますが、賃貸では築年数が増すほど入居率は低下傾向があるのです。

このような場合に入居率を改善する方法として用いられるのが、賃貸物件のリフォーム、リノベーションです。

リフォームやリノベーションを行えば、築年数の多い物件でネックであった老朽化や設備の故障率を改善することができるため、同じ築年数のの物件に比べて入居率を向上させることができます。

つまり、不動産投資においては、収益を改善する手法としてリフォームやリノベーションがよく用いられているのです。

居住用のリフォームローンを不動産投資用として利用できるの？

リフォームローンと言えば、投資用物件ではなく居住用物件向けのものが主流です。

このタイプのリフォームローンは一般向けのローン商品のため、無担保で申し込みが簡単にできて審査も比較的早く行われます。

しかし、投資用不動産物件の場合、このようなタイプのリフォームローンを利用することはできません。

投資用不動産物件をリフォームする場合については、投資物件向けのリフォームローンを利用したり、事業用ローン、融資を利用したりする必要があります。

また、不動産業者などの管理会社や仲介業者が投資家向けにリフォームローンサービスを展開している場合もありますので、金利や借入上限額などを考慮して契約するローンサービスを選ぶと良いでしょう。

不動産投資で利用できるリフォームローンとは

不動産投資リフォームローンの特徴

不動産投資用リフォームローンとは、不動産投資を目的としている方向けに提供されているリフォームローン商品です。

住宅金融支援機構の賃貸住宅リフォーム融資(住宅セーフティネット)や、アパートリフォームローンなどがあり、賃料収入を元に返済を行うことができるため、負担を抑えつつリフォームを行うことができます。

通常、リフォームローンなどの融資を受ける場合には、融資を受ける側の収入や返済負担割合などが審査の際に考慮されますが、不動産投資リフォームローンでは収益性も審査に加味されるので注意が必要です。

つまり、リフォームを行うことで物件の魅力が向上し、入居率の改善などによって収益性が増すと予想される場合は、審査にある程度通りやすくなると考えられるでしょう。

不動産投資リフォームローンで使われる金利とは

不動産投資リフォームローンでは、「変動金利型」「固定金利期間選択型」「全期間固定金利型」の3種類の金利が用いられていますが、それぞれの金利はどのような仕組みとなっているのでしょうか?

変動金利型

変動金利型リフォームローンとは、市場金利によって金利が上下する仕組みです。

景気の変動によって金利が変化していくため、景気が良くなれば金利が上がり、景気が悪くなれば金利が下がる傾向があります。

2000年代では、平均して約2%前後の金利が続いていますが、1990年代には8%を超えたこともあるため、金利上昇のリスクを考慮しておく必要があるでしょう。

一般的に、不動産投資リフォームローンではこの変動金利型が多く用いられています。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型とは、金利が変化しない期間を選択することができる仕組みです。

一般的に2年、3年、5年、10年、15年といった形で固定期間を選ぶことができ、固定期間が過ぎればその時点の金利を用いて返済額が再計算されます。

一般的に金利を固定している期間が短いほど当初の金利が低いというメリットがありますが、景気状況によっては大幅に金利が上昇してしまうリスクがある点には注意が必要です。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借り入れから完済までの全期間金利が固定される仕組みです。

金利変動がないため、将来的な金利上昇リスクを考慮する必要がなく、返済額も変動しないため、支出の予測が立てやすいというメリットがあります。

ただし、変動金利型や固定金利期間選択型に比べ、基本的な金利が高い傾向があるため、景気状況次第では利息が高くなる可能性がある点に注意が必要です。

不動産投資リフォームローンを利用した際に減税制度の適用はあるの？

一般住宅向けのリフォームローンは、さまざまな減税制度の対象となるため、リフォームローンを組むことで所得税などの減税を受けることができます。

しかし、不動産投資の場合はリフォームローンに関する減税制度の適用を受けることができません。

つまり、投資用物件のリフォーム費用をリフォームローンで賄ったとしても、税制上の優遇は受けられないと覚えておきましょう。

ただし、投資用物件については固定資産税や減価償却費、管理費などは必要経費に含めることができますし、リフォームにかかる費用は修繕費として経費扱いにすることができます。

注意点は、投資用物件のリフォームについては、基本的支出か必要経費かによって経費の計算方法が変わることです。基本的支出なら減価償却費として複数年、必要経費なら一括での扱いとなります。

予定しているリフォームがどちらの扱いになるかについては、法律等によって定められていますが、判断が難しい部分も多いため、慣れていない方は不動産関係に強い税理士に依頼し、内容別に判定してもらうと良いでしょう。

また、投資を拡大する際などは資産の量が融資の成否に関わるため、場合によっては必要経費ではなく減価償却費として扱った方が将来的なメリットが多い可能性がある点も考慮しておく必要があります。