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2020年06月25日更新

最適なローン計画でスケルトンリフォームをする方法

スケルトンリフォームを行う際は、リフォームローンだけでなく住宅ローンも利用することができます。自分に合ったベストなローン計画を組んでリフォームを成功させるために、各種ローンの内容や住宅ローン控除制度の内容について知っておきましょう。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

スケルトンリフォームとは?相場はどれくらい?

「スケルトンリフォーム」とは、建物の構造体のみを残して住宅全体をリフォームすることをいいます。

戸建住宅の場合は屋根や外壁まで解体することができるため、自由度の高いリフォームを実現することができるという特徴があります。

スケルトンリフォームと通常のリフォームとの違いは、リフォームの規模にあると考えて良いでしょう。

通常のリフォームは、たとえばキッチンやトイレなどリフォームの対象となる空間を部分的に工事します。

一方、スケルトンリフォームは柱や梁などの構造体部分以外を一旦撤去し、住宅全体をリフォームします。

しかし、スケルトンリフォームは構造体を残した状態でリフォームを行うため、「建て替え」とは異なります。

建て替えは構造体も全て解体して一から住宅を建て直すため、住宅全体が新築となります。

一方でスケルトンリフォームは、構造体の解体費用がかからないため、費用を安く抑えることができるでしょう。

ただし、既存の柱や梁を再利用することになるため、リフォーム時に建物の構造や間取りについて制約を受けることがあるという点には注意が必要です。

スケルトンリフォームで使えるローンは?

スケルトンリフォームを行う際には「リフォームローン」や「住宅ローン」といったローンを利用することができます。

リフォームローンとは、住宅をリフォームする際に利用できる民間の金融機関が取り扱っているローン商品のひとつです。

住宅ローンとは異なり、一般的には抵当権の設定が不要な無担保ローンであり、審査が早く借り入れまでの期間が短いことが特徴です。

しかし、住宅ローンに比べて融資額限度が低く、金利が高いというデメリットがあります。

また、スケルトンリフォームでは住宅ローンを利用することもできます。

住宅ローンとは、居住用の住宅を取得したり改築する際の費用を賄うために、金融機関と契約するローンのことをいいます。

そのため、住宅ローンは新築時に利用するローンというイメージがありますが、スケルトンリフォームを行う際にも利用することが可能です。

リフォームローンよりも金利が安く、ローンの返済期間も長期であることが一般的であるため、融資額が大きい場合は住宅ローンの方が有利となるケースが多いでしょう。

ただし、住宅ローンはリフォームローンよりも審査が厳しく、融資までに時間がかかったり、場合によっては融資を断られることもある点がデメリットです。



スケルトンリフォームでローンを利用する時の注意点

スケルトンリフォームを行う際は、リフォームローンと住宅ローンのどちらも利用できる場合が多いでしょう。

それぞれのローンに特徴があるため、ローンを組む前に内容をよく確認して後から後悔することの無いようにしっかりとしたローン計画を立てることが重要です。

リフォームプランにあったローンを選ぶ

自分の状況に合った最適なローンを利用するためには、まずローンにどのような種類があるかのを知り、その特徴を把握することが大切です。

たとえば、スケルトンリフォームを行うことを前提として中古住宅を購入するとします。

この場合のローンの組み方としては、住宅の購入時とリフォーム時で別々にローンを組むのではなく、一体型のローンを利用するのが適切でしょう。

一体型のローンとは、購入費用にプラスしてリフォーム費用についても融資を受けることができるというものです。

審査が一度で完結する点や、それぞれローンを組む場合よりもローンの審査に通りやすくなるというメリットがあります。

また、一般的に住宅ローンよりもリフォームローンの金利は高く設定されていますが、一体型としてローンを組むことにより低い金利で融資を受けることができるでしょう。

リフォームローンの特徴を知った上で適切な種類を選択する

スケルトンリフォームは部分的なリフォームと比べて工事の規模が大きく、費用も高くなりがちです。

そのため、リフォームローンを利用する場合はリフォームローンの特徴についてよく理解しておく必要があります。

まず、リフォームローンには無担保型と担保型があります。

無担保型は担保型や住宅ローンよりも手軽に利用できますが、その分借り入れ可能額が低く、返済期間が短く設定されます。

また、金利も高いことが多いため、支払総額が大きくなることが考えられます。

一方、担保型リフォームローンは担保を設定することによって、より大きな金額のローンを組むことが可能です。

ただし、審査が厳しくなり、融資を受けるまでの期間が長くなります。

また、何らかの事情により返済ができなくなってしまった場合は住宅を差し押さえられてしまう可能性もあります。

リフォームに多額の資金が必要な場合は無担保型のリフォームローンを利用するよりも、担保型や住宅ローンの利用を検討したほうが良いでしょう。

住宅ローンを利用する場合は担保の設定や厳しい審査が必要となりますが、低い金利でローンを組むことができます。

また、返済期間も長期で設定できるため、無理のない返済計画を立てることができるでしょう。

それぞれのローンの特徴を把握して、リフォームプランや必要な額、ご自身の状況に応じたローンを選択するようにしましょう。

スケルトンリフォームも対象?住宅ローン控除

スケルトンリフォームを行う際に住宅ローンを利用する場合、新築の場合と同様に、条件を満たしていれば住宅ローン控除を受けることができます。

そもそも「住宅ローン控除」とは、住宅を取得するために住宅ローンを利用する場合に所得税や住民税が所得から控除される制度のことをいいます。

ここでは、スケルトンリフォームで住宅ローン控除を受けるための条件について解説します。

まず一つ目の条件として、リフォームの対象となる住宅が、自分が所有する自らの居住用物件であることが定められています。

他人名義の住宅や、投資用や賃貸用として所有している物件は対象外です。

次に、工事の規模や内容についても規定されています。規模の規定としては家屋の壁や柱、床などについて、一定規模以上の修繕や模様替えを行うことが定められています。

リフォームの対象となる住宅の床面積についても規定されており、リフォーム後の床面積が50平方メートル以上、かつ床面積の2分の1以上が自己の居住用でなければなりません。

この床面積の算定方法は、対象となる住宅が戸建て住宅であるか集合住宅であるかによって少し判断が異なるため注意が必要です。

また、リフォームの目的については、住宅の耐震性を高めるためや、バリアフリー化、省エネ化を図るためのものでなければならないと定められています。

他にも、控除を受ける人の所得が3,000万円以下であることや、リフォームにかかる費用が100万円を超えていることなど、金銭的な要件もあります。

また、中古住宅を購入し、スケルトンリフォームをする場合もあるでしょう。

この場合はまた別の要件が定められています。

たとえば、取得する住宅が建築から一定年数以内のものであることや、耐震性や耐火性を備えていることなどが挙げられます。

さらに、住宅の取得のために組んだローンの償還期間が10年以上であることなども条件です。

他にも細かい要件が定めらているため、スケルトンリフォームで住宅ローン控除を利用する際は、事前に業者にその旨を相談し、アドバイスを受けておくと安心でしょう。

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