リノベーションのメリット・デメリットとは？費用相場と注意点も解説

近年、マイホームをもつための方法の一つとして、中古住宅を購入してリノベーションするという選択肢を選ぶ方が増えています。

とはいえ、マイホームの購入や建築は一生モノの大きな買い物なので、流行だからと安易に選択することは禁物です。

リノベーションとは何か、リノベーションのメリットやデメリット、リノベーションを選んだほうが良い場合と建て替えを選んだほうが良い場合などについて、中古住宅のリノベーションをする前に知っておいたほうが良い、さまざまな情報をお伝えします。

リノベーションとは？

リノベーションとは、家族のライフスタイルや生活動線に合わせて間取りや配管なども見直し、現状の住まいをただ直したり新しくしたりするだけでなく、新築時の状態よりも価値を高めるための工事のことをいいます。

よく、リフォームとの違いについて聞かれることが多いのですが、工事の内容としては、部屋の内装や設備機器の交換などを行うような工事がリフォームです。

一方、より大規模に間取り変更などを含めて行う工事がリノベーションという分け方ができるかもしれません。

理想の間取りを実現できる

新築マンションや建売住宅などを購入する場合、間取りは決まっているか、いくつかのパターンから選ぶことしかできないのがほとんどです。

そういった間取りは多くの人に受け入れられやすいものにはなっていますが、それぞれの家庭のライフスタイルや要望にピッタリ合ったものではありません。

それが、中古住宅をリノベーションすれば、自分たちのライフスタイルや生活動線に合った理想の間取りにすることができるのです。

住環境の機能を向上させる

中古住宅をリノベーションすることで、例えば家事や生活動線が使いやすくなったり、断熱性や省エネ性能がアップしたりと、住宅の機能が向上します。

新築時が建売りのような規格化された物件であったとしても、リノベーションを行うことによって利便性や機能性に優れた物件になります。

資産価値が上がる

リノベーションすることによって住宅の機能がアップすることで、その住宅の資産価値も上がります。

さらに、新築物件を購入した場合、築15年程度から大きく資産価値が下がるといわれていますが、中古物件をリノベーションした場合は比較的資産価値が下がりにくいという特徴があります。

リノベーションとリフォームは何がちがうの？

リノベーションと同じような使われ方をする言葉にリフォームがありますが、両者の違いについて詳細をご紹介します。

リノベーションの定義

リノベーションは、中古住宅を現代のライフスタイルに合った住まいに生まれ変わらせるような工事のことをいいます。

構造躯体や配管などを必要に応じて補強・更新・改修したり、間取りを住みやすく一新したり、内外装のデザインを刷新したりすることで、新築時の状態よりも機能や価値を高める工事を行います。

リフォームの定義

リフォームは、経年劣化した住まいや設備を元の新築の状態に戻すような工事のことをいいます。

リノベーションと比べると工事範囲は部分的なものを指すのが一般的で、修繕といった言葉に置き換えて考えるとわかりやすいかもしれません。

長年住み続け、使い続けることにより不具合が生じた箇所のみを、原状回復するような目的で行います。

工事の規模の違い

工事規模では、リノベーションのほうが大規模工事になります。

リノベーション工事では、スケルトンリノベーションといって骨組みだけの状態まで解体して改修工事を行うようなものも少なくありません。

家全体の間取りを現代的で使いやすいものにつくり変えたり、それに伴って配管の移設なども行ったりします。

また耐震性、断熱性、省エネ性なども大きくアップさせることができます。

一方のリフォームは、例えば古くなったクロスや床を張り替えたり、古くなったキッチンやお風呂を入れ替えたりするような工事で、工事範囲としては部分的です。規模も小さいものを指します。

費用の違い

工事規模の違いからもわかるように、費用についてもリノベーションのほうが格段に高額になります。

リフォームは1カ所〜数カ所程度の工事を同時に行う場合がほとんどですが、リノベーションは多くの場合家全体をつくりかえる工事となります。

新築と比べると安価に抑えられるといっても、やはりその費用は高額です。

ですが、お金をかけた分だけ、住宅の機能や性能が大きくアップするとも考えられるかもしれません。

リノベーションにかかる費用相場と工事期間

リノベーションをした場合の費用相場と工事期間の目安をご紹介します。

間取りの変更

間取りの変更といっても、その工事の規模はさまざまです。

水回りなどを含まない居室やリビングなどの間取り変更は、比較的安価で工事期間も短く済むことがあります。

間仕切り壁を撤去して狭い部屋を広くしたり、逆に広い部屋に間仕切りを設置して狭くしたりするような場合は、費用は約10万円〜約30万円程度です。

工事は約1週間が目安となります。

独立したダイニング・キッチン・リビングを広々とした一つの空間のLDKにするような工事では費用は約100万円程度で工事期間は約１カ月程度が目安です。

水回りの工事

水回りの工事を含むリノベーションでは、工事費用や期間が増えます。

費用は約500万円〜約1,500万円、工事期間は約2カ月〜約6カ月程度が目安です。

水回りを含むリノベーションの場合は、場所を移設するかどうか、設備機器や建材のグレードなどによって大きく費用が変わってきます。

増築・減築

増築の場合、1階部分に増築したとして、6畳〜8畳の居室の場合は費用が約200万円前後、工期は約2週間〜約4週間が目安となります。

浴室やキッチンなどの水回りの増築の場合、費用は約80万円〜約400万円程度、工期は約2週間〜約4週間程度が目安です。

減築の場合、1階の一部や2階の一部などの居室を減築する場合は、約200万円〜約500万円程度、工期は約2週間〜約4週間が目安です。

2階建てを平屋にする場合で、費用は約500万円、工期は約1.5カ月が目安となります。

リノベーションか建て替えか？検討するポイント

リノベーションと併せて検討されるのが建て替えです。

ここからは、リノベーションと建て替えについて、以下の点について違いを検証してみましょう。

間取りについて考えるポイント

100％希望の間取りを叶えたいなら、建て替えがおすすめです。

リノベーションの特長の一つに自由な間取りを叶えやすいという点がありますが、それでも100％理想の間取りを叶えることはできません。

既存の構造がすでに存在する以上、その構造の制約を受けることもよくあります。

そのため、間取りへのこだわりや理想を強くもっている場合は、建て替えを選択したほうが良いでしょう。

建て替えなら、既存の建物はすべて解体して基礎部分からつくり直すことになります。

そのため、構造上の制約なく理想の間取りを100％叶えることができます。

費用について考えるポイント

費用を抑えたいなら、リノベーションがおすすめです。

リノベーションは大規模な改修工事となるため安価なものではありませんが、それでも建て替えに比べると費用を抑えることができます。

すでに建物が存在するので、どの程度活用するか工事範囲を予算に応じて決めることができます。

また、かなり大規模な工事を行うにしても、基礎や骨組みなどは活用する場合が多く、それだけでも費用の差は小さくありません。

さらに、建築費用だけでなく各種税金の軽減が見込めたり、工事内容によっては国や自治体からの補助金や給付金などを受けられる場合も多いため、費用を抑えるならリノベーションを選択したほうが良いでしょう。

工事期間について考えるポイント

工期を短く済ませたいならリノベーションがおすすめです。

リノベーションは大規模な工事になりがちなので工事期間も長い場合が多いのですが、それでも建て替えに比べれば短く済みます。

リノベーションの工期は工事の規模によっても異なりますが、約1.5カ月〜約6カ月です。

一方の建て替えは約4カ月〜約8カ月です。

住み始めの時期が決まっているなど、工期を重視しているならリノベーションを選択したほうが良いでしょう。

工事の内容について考えるポイント

既存の建物の土台や基礎の劣化がある場合は、建て替えがおすすめです。

日本は地震大国です。住宅の耐震基準なども大きな地震災害が発生するたびに見直されてきました。

住宅の土台や基礎は耐震性能にも大きく影響する部分なので、土台や基礎に劣化があると住宅の安全性が担保できません。

また、基礎部分は、一度劣化してしまうと補修などによる立て直しが効きません。

定期的にしっかりしたメンテナンスをされていないまま築年数が経ち、土台や既存に劣化がみられる住宅は建て替えを選択したほうが良いでしょう。

建物別・リノベーションのメリット

リノベーションが行われる建物を大きく分けると、

・戸建て
・マンション
・団地

の3種類になります。

戸建住宅リノベーションのメリット

施工：フレッシュハウス

戸建住宅のリノベーションには、現在その家に住んでいる人の悩みに即したプランニングが行えるというメリットがあります。

例えば、親世帯との同居のために、リノベーションで二世帯住宅化する場合も、現時点の使い心地はそのままに、生活が異なる二世帯それぞれに配慮した間取りを考えることができます。

あるいは、狭小住宅で、収納が少なく通気が悪いことにお困りであれば、リノベーションでリビングを吹き抜けにリフォームしたり、余った空間を有効活用して、収納家具を追加したりすることも可能です。

中古の戸建て物件購入時のリノベーションのメリット

中古住宅は通常、以前住んでいた家族に合わせた造りになっていますが、リノベーションによって、新しい住人にが使いやすく住みやすい家に作り替えることができます。

例えば、親子四人が以前住んでいた中古物件に、新たに二人暮らしの夫婦が住む場合、部屋数や設備の大きさを持て余してしまうことがあります。

あるいは、若い世代の夫婦が暮らしていた中古物件は、廊下やお風呂場などに手すりがなく、段差にも配慮されていないため、シニア世代が購入しても、安心して生活することができません。

そのほか、造りが古い中古物件は、階段の段差が高く傾斜が急になっていたり、キッチンが離れた別室に設けられていたりするため、現在の暮らしにそぐわないことがあります。

このような、購入時の状態では使いにくい中古住宅でも、自分たちの住みやすい間取りや設備をリノベーションによって取り入れることができます。

また、古い中古住宅の多くは、断熱性や耐震性も古い基準のままになっているものが多いため、リノベーションの際にこれらの補強工事も行うと良いでしょう。

マンションリノベーションのメリット

施工：フレッシュハウス

マンションの間取り変更には戸建住宅以上のメリットがあります。

例えば、和室や寝室など、不要な部屋が多く壁だらけの暗い中古マンションでも、間仕切り壁を撤去し、畳をフローリングの床に張替えることで、明るく広々とした空間となります。

そのほか、自由に造作家具を追加し、空いたスペースを収納として利用することで、マンションの欠点である収納不足を解消することも可能です。

賃貸マンションリノベーションのメリット

賃貸マンションのオーナーであれば、リノベーションは空室対策にとても効果的です。

例えば、お風呂がトイレとセットになっているタイプの部屋は、場合によってはその条件だけで敬遠されてしまうこともあります。

お風呂とトイレをリノベーションで分離するだけでも、入居の確率を大幅に高めることができるでしょう。

そのほか「リノベーション済み」と広告に記載した部屋であれば、賃料を少し高く設定しても、住み手が見つかる可能性は高くなります。

このように、リノベーションによって室内の設備や間取りを最新の造りにしておくことは、入居者の確保だけでなく、建物の資産としての価値も維持できるため、賃貸経営では重要な業務のひとつと言えるでしょう。

団地リノベーションのメリット

マンションに比べると、デザインや間取りがひと昔前のデザインになりがちな団地ですが、リノベーションで手を加えて、最新のデザインにしようという動きが高まっています。

昭和の面影を残す壁付けキッチンを、対面式キッチンに交換したり、配管をあえて剥き出しにし、コンクリート現しの天井で仕上げたりするだけでも、最新のデザイナーズマンションのような雰囲気が手に入ることでしょう。

リノベーションのデメリット

工事の規模が広範囲になりがちなリノベーションは、部分リフォームに比べると費用が高額になるというデメリットがあり、リノベーションを行うすべての建物で共通する欠点となっています。

その点を踏まえたうえで、建物の種類ごとのデメリットや欠点も把握しておきましょう。

建物別・リノベーションのデメリット

リノベーションのデメリット面は、メリットに比べると、建物の種類に大きく左右されます。

戸建住宅リノベーションのデメリット

施工：フレッシュハウス

リフォーム面積が大きい戸建住宅のリノベーションは、新築を立てる費用と同等か、それ以上になることを覚悟しておかなければなりません。

通常、水回り設備一式の交換といった部分的なリフォームであれば、約150〜300万円の費用で済むため、家を新たに建てるほどの金額になることはありません。

しかし、建物の内装・外装や、構造に関わる工事も発生する戸建住宅のリノベーションでは、いかにローコストな素材を駆使しても、約300万円の予算に納めるのは至難の業です。

特に注意しなければならないのが、耐震・断熱補強工事の有無です。これらの工事をリノベーションとセットで行うと、約200～500万円ほどの追加費用が必要になってしまいます。

このような理由から、戸建住宅で建物全体のリノベーションを行う際は、約1,000万円前後の費用は想定しておかなければなりません。

また、マンションと違って、部屋の増築や外構の交換などが自由に行えるという利点を持つ戸建住宅リノベーションですが、敷地の建ぺい率や容積率によっては、思い通りの間取りを作れないこともあります。

建ぺい率とは、その敷地に対する建物の面積の割合を定めたもので、もし部屋を増築する場合、建ぺい率の上限を超えることはできないため、間取り作りに制約を受けてしまいます。

中古の戸建て物件購入時のリノベーションのデメリット

中古物件を購入してリノベーションを行う場合、物件の状態によっては大がかりなリフォーム費用が発生し、新築の購入費用と同程度になることもあるため注意が必要です。

基礎や地盤の強度が不足していたり、断熱性・気密性に劣る中古住宅は、これらの箇所の補強だけで、約300～500万円以上の費用が発生します。

また、設備の耐用年数がとっくに過ぎているにも関わらず、リフォームが長年行われていない中古住宅は、すでに建物のあちこちで雨漏りやシロアリ被害が発生し、傷みや腐食が生じている恐れがあります。

このような管理状態の悪い中古物件を購入してしまうと、建物の大規模な修繕も同時に行わなくてはならず、内装の変更や設備の追加といった通常のリノベーションに、予算を回せなくなってしまいます。

そのほか、天井高さや廊下幅など、建物の仕様が現代の暮らしに即していないことも多いため、この部分をしっかり作り替えておかなければ、せっかくリノベーションを行っても、住みにくい家になる恐れがあります。

リノベーション費用と物件購入費用を、理想的な金額に留めるためにも、物件探しから関わってくれるリフォーム会社を選び、物件を選ぶ段階で全体の予算を立てておくことをおすすめします。

マンションリノベーションのデメリット

施工：フレッシュハウス

マンションは、構造によっては自由にリノベーションできないことがあります。

たとえば、RC造壁式構造のマンションでは、間仕切り壁が建物の強度に関わっているため、自由に取り外すことができない壁も多く、クロスの張替えや水回り設備の交換といった部分的なリフォームしか行えません。

また、水回り設備も間仕切り壁のサイズに合わせなくてはならないので、サイズに適合する商品がなければ、高額なオーダーメイド品を取り寄せることになってしまいます。

さらに、水回り設備の位置を移動させたくても、マンションの床の構造によっては不可能なことがあります。

マンションの床下に空間がないと、床下を通る給排水管に十分な傾斜をつけることができず、水の詰まりや漏水などのトラブルを引き起こしてしまいます。

古いタイプの中古マンションは、床下に空間がなかったり、配管が床本体に埋め込まれている場合もあるため、リフォーム出来る範囲を知るためにも床下の構造や配管の方式を確認しておきましょう。

賃貸マンションリノベーションのデメリット

賃貸マンションをリノベーションする際、工事期間中は入居者の募集が難しくなります。

2～4月や9月など、入居申し込みが増えやすい時期を避けることはもちろん、工事で発生した空室期間中に、家賃収入が入らなくても困らないような収支計画を立てておきましょう。

また、リノベーション費用の経費処理にも注意が必要です。通常、設備の補修や退去後のクリーニング費用などは、その年度に発生した必要経費として処理することができます。

しかし、リノベーション工事が建物の価値を高めたとみなされた場合、工事費用は全額「資本的支出」となり、その年度に一度に経費にすることはできず、減価償却で数年間に分けて経費にしなければなりません。

団地リノベーションのデメリット

施工：フレッシュハウス

築年数が長い団地の共用部は、古い設備が使われ続けていることが多く、中には建物そのものの耐久性が著しく落ちていることもあるため注意が必要です。

しかし、共用部である躯体の修繕や補強は、入居者が独断で行うことはできないため、他の住民や管理組合の合意を得る必要があります。

ところが、建物の修繕がそれまで十分行われて来なかった団地では、リフォーム費用を捻出する余裕がないケースも多く、入居者は低い居住水準のまま我慢し続けなければなりません。

リノベーション可の団地へ入居を検討している場合は、過去に大規模な修繕が行われたか、あるいは、今後修繕の予定があるかなども事前によく確認しておきましょう。

リノベーションのほうがおすすめな場合

リノベーションにもさまざまなメリットとデメリットがありますので、状況に応じて検討する必要があります。

建て替えよりもリノベーションがおすすめなケースとして、以下のような状況が考えられます。

費用を抑えたい場合

費用を抑えることを優先したいなら、建て替えよりもリノベーションのほうが適しています。

リノベーションの場合、既存の設備や内外装にどこまで手を加えるかによって費用が変わるため、最低限使える部分は残して費用を削減するという方法を取ることが可能です。

また、間取りなどを大きく変更する場合でも基礎や骨組みなどはそのままなので、その分費用を抑えることができます。

築年数がまだ浅い場合

築年数が浅い物件は、建て替えよりもリノベーションのほうが適しています。

築約20年までの物件は現行の耐震基準などに合った建築となっており、基礎や重要な構造部分の劣化も少なく、内外装や水回りなどの工事で済むと考えられます。

そのため、リノベーションをすることで大きな費用をかけずに長く快適に住まうことができるといえます。

耐震性や断熱性が基準を満たしている場合

耐震性や断熱性が基準を満たしている物件も、建て替えよりリノベーションのほうが適しています。

現行の耐震基準や断熱性の基準を満たしているため、内外装や水回りなどの工事のみで済むと考えられるからです。

木造軸組工法の場合

木造軸組工法の物件は、リノベーションに適しています。

木造軸組工法は、柱と梁で重量を支えるように組み立てられています。

そのため、比較的自由に壁を抜いたり移動させたりすることができ、間取り変更や増築減築にも比較的対応しやすいつくりになっています。

壁で重量を支えるツーバイフォーのような工法は壁を抜くことができないので、リノベーションしにくい物件です。

そういった工法に比べると、木造軸組工法はリノベーションにはとても適した工法となっています。

リノベーションより建て替えがおすすめな場合

反対に、リノベーションよりも建て替えがおすすめなケースもあります。

そういったケースには、以下のような状況があります。

築年数が古い場合

築年数が30年を超えるような古い物件の場合は、リノベーションよりも建て替えがおすすめです。

こういった物件は、基礎や土台、躯体の劣化が進んでいる場合が多く、その場合は簡単な補修では済まない可能性も多分に考えられます。

解体してみた後で致命的な劣化が見られた場合は、結局基礎や土台のやり直しが必要になってしまうため、最初から建て替えで進めたほうが余分な費用がかからずに済むでしょう。

耐震性や断熱性を高めたい場合

耐震性や断熱性を高めたい場合は、リノベーションよりも建て替えのほうがおすすめです。

築年数が古い住宅などの場合は、現行の耐震基準を満たしていないことがあるなど、リノベーションでは耐震性能に不安が残ります。

また、工事範囲によっては十分に断熱性能を高めることもできません。

建て替えなら基礎から新しく建てることになるので、耐震性も断熱性も十分な家を建てることができます。

ツーバイフォーなどの工法で建てられている場合

ツーバイフォーなどの壁式構造の家はリノベーションよりも建て替えのほうが適しています。

壁式構造は、柱と梁ではなく壁で家の重量を支える工法です。

新築時は室内に柱や梁の出っ張りがなく、耐震性や防音性、断熱性に優れるというメリットがあります。

しかし、自由に壁を抜くことができないのでリノベーションには不向きで、希望の間取りに変更できないことがあります。

リノベーションの費用が相場より高額になってしまった場合

リノベーションを検討し、家を調査してもらい査定した結果、リノベーション工事費が相場よりかなり高額になった場合も、建て替えがおすすめです。

劣化している部分が多く施工面積が大きい場合などに、リノベーション費用が相場よりかなり高額になることがあります。

その場合にはリノベーションのメリットを感じることはできなくなりますので、建て替えたほうが良いでしょう。

地盤改良が必要な場合

地盤改良が必要と判断された場合、地盤改良はリノベーションでは行えないため建て替えが必要です。

元々が埋立地や高低差のある土地や傾斜した土地に建てられた家の場合、盛土がされているため地盤が柔らかく、建物が傾いてしまうことがあります。

その場合地盤改良が必要となりますが、家が建っている状態では地盤改良は行えないため建て替えをするしかありません。

リノベーションをする場合の注意点

さまざまな検討を重ねてリノベーションをする場合には、以下のような点に注意が必要です。

想定より費用がかかる場合がある

リノベーション工事では、施工箇所を解体後に想定外の問題が出てくる、ということが起こり得ます。

柱や梁が腐っていた、シロアリ被害を受けていた、配管がボロボロになっていたなどの場合には、その部分の補強や補修・修繕が必要です。その分多く費用がかかります。

そういったことも考えて予算や工期などにはあらかじめ余裕をもっておくと良いかもしれません。

構造によっては理想の間取りにできない可能性がある

リノベーションでは大きな間取り変更ができることが多いのですが、それでも構造によっては100％理想の間取りにはできないこともあります。

どうしても抜けない柱や梁、壁を残すことになった場合に、希望の間取りを諦めても快適な住まいを実現できるかどうか、後々大きな後悔として残ることにならないか、家族や施工会社ともよく相談した上で決めましょう。

ローンの金利が高めである

リノベーション費用をローンで賄う場合は金利が高めであることにも注意が必要です。

住宅ローンに比べてリフォームローンは金利が高めで、返済期限が短めに設定されていることが多いです。

そのため、高額になる大規模なリノベーション工事を行う場合、月々の返済額も大きくなりがちです。

中古物件を購入してリノベーションする場合などは、住宅ローンでリノベーション費用も賄うようにするなどの方法もありますので、資金計画も慎重に検討しましょう。

住み替えまでの期間は二重に費用がかかる

今、住んでいる家を大規模にリノベーションする場合、工事期間中は仮住まいが必要となります。

また、それに伴って工事前に1回、工事完了後に1回、短期間で2回の引っ越しも必要となります。

作業も大変ですし、引っ越し費用も2回かかります。

建築費以外のところでかかる費用についても、事前にしっかり予算を組んでおいたほうが良いでしょう。

まとめ

この記事では、リノベーションのメリットやデメリット、費用相場や工期の目安、建て替えとの違いなどについてご紹介してきました。

中古住宅に新たな価値を加えて快適な暮らしを実現するリノベーションにはさまざまなメリットがありますが、デメリットや注意点があることも事実です。

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