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2021年10月15日更新

外壁の定期点検は必要?目的・方法や外壁塗装業者の選び方をご紹介

住宅の美観を損なわずに外壁本来の機能を維持する秘訣は、外壁の定期点検にあります。外壁の劣化が進まないよう定期点検を行い、メンテナンスをすることによって建物を長持ちさせましょう。今回はビルやマンションの外壁打診調査についてもご紹介します。

外壁の定期点検とは

外壁塗装で使われる塗料の耐用年数が約8年~約10年と言われていますが、耐用年数の期限が来るまで何もしなくても良いのでしょうか。

住宅がある土地の環境や塗装状況によっては、塗料の耐用年数以前にひび割れや剥がれなどの不具合が発生する可能性があるのです。外壁の劣化の確認や家屋を良い状態に維持する上で、外壁の定期点検は重要になります。

外壁にひび割れや塗装の剥がれなどの不具合があっても、定期点検で早期発見することによって修復工事も小規模なもので済む場合があります。

定期点検の目的

では、定期点検を行う目的とはどんなことがあるのでしょうか。具体的に見ていきましょう。

外壁の保護機能を保つ

1つ目は、外壁の保護機能を常に良い状態に保つ目的があります。外壁にひび割れや剥がれがあった場合、雨水などが外壁内部に侵入し構造部が傷んでしまうため、住宅の劣化が進んでしまう恐れがあります。

外壁は雨や風などから家を守るために重要な役割をしており、その外壁の機能を保つことで建物全体の保護にも繋がります。

美観を保つ

2つ目は、美観を保つ目的です。外壁の傷や汚れなどは、家屋の印象に影響を与えてしまう可能性があります。ビルやマンションの場合、建物の価値や入居率にも影響する恐れがあるため美観を保つことは大切です。

ビル・マンションのオーナーは定期報告義務がある

一方、ビル・マンションのオーナーは定期報告制度があります。定期報告制度とは、国土交通省が定めた建築基準法によって義務付けされた報告制度のことです。

ビルやマンションなどの建築物の管理者は敷地や構造、建築設備などを安全な状態に維持するように管理しなければならず、建築物の検査結果の報告書を特定行政庁に提出しなければなりません。

点検方法【1】「外壁の全面打診調査」

平成20年の建築基準法改正時に、ビルやマンションの管理者に建物の外壁全面打診調査が義務付けられました。具体的にどのような内容なのか見ていきましょう。

外壁全面打診調査のチェックポイント

外壁全面打診調査のチェックポイントは以下の通りです。

・外壁タイルや石貼り、モルタル等の劣化や損傷状況
・乾式工法による外壁タイルや石貼り等の劣化や損傷状況
・金属系パネルの劣化や損傷状況
・コンクリート系パネルの劣化や損傷状況

上記を調査した上で手の届く範囲の打診などで異常があった場合、及び竣工や外壁改修などから10年経過して最初の調査の場合「落下によって危険がある部分」を全面的に打診調査しなければなりません。

しかし、上記の調査が行われた3年以内に改修工事や全面打診調査などが行われる場合と、歩行者の安全を確保するために必要な対策をしている場合は、全面打診検査をしなくても問題ありません。

外壁打診調査の調査方法

基本的には、目視によって行われます。その後、手の届く範囲で打診調査を行い、外壁タイルなどの浮きや剥がれの確認をしていきます。

外壁打診調査の費用相場

外壁打診調査の費用相場は、足場などを設置せずロープを使用して行う打診調査で約280円~約700円/平方メートル(現地調査、報告書作成含む)になります。

この外壁ロープ打診調査は、足場を設置しないため調査費用を抑えることが可能です。

点検方法【2】その他の点検方法

外壁打診調査の他にも外壁調査方法があります。どのような方法があるのか見ていきましょう。

赤外線調査と費用相場

赤外線調査とは赤外線サーモグラフィ法と言って、建物の外壁タイルなどの浮きを赤外線カメラで撮影し解析する外壁調査方法のことです。

通常の外壁打診調査の場合、ゴンドラや足場の設置などが必要になり費用がかかりますが、赤外線調査の場合はそれらのコストが削減できます。

費用相場は、約150円~約480円/平方メートル(赤外線撮影と報告書作成を含む)になります。

目視や触診など

その他にも、外壁を目視や触診などをして外壁調査する方法があります。状況によっては、外壁タイルの浮きなどを目視や触診、打診検査などを組合わせながら外壁調査を行うこともあります。

個人でできる定期点検

住宅の外壁の場合、個人でできる定期点検があります。まずは外壁のセルフチェックをしてみましょう。

簡単な外壁のチェックポイント

外壁の定期点検は必要?目的・方法や外壁塗装業者の選び方をご紹介

簡単な外壁のチェックポイントをご紹介します。

チョーキング

チョーキングとは、経年劣化などによって塗膜が古くなり変質することによって起きる現象です。外壁を手でなでると手にチョークの粉のような白い粉が付着します。

チョーキング現象が現れている場合、塗膜の機能が低下して防水効果が薄れてきているため外壁としての保護機能が低くなっています。放置しておくと、雨水などが外壁内に侵入する恐れがあるので注意しましょう。

チョーキングは塗料の寿命目安のサインなので、この現象が見られた時にはそろそろ塗り替えリフォームの時期になります。

クラック

外壁を見たときに素人でもわかりやすいクラック(ひび割れ)ですが、初期段階のクラックは地震や台風でも起こることがあるため、多くの住宅で見られます。

しかし、クラックには様々な原因が潜んでいて建物にひずみが生じているなどの可能性もあるため、大したことないと放っておくと深刻なケースになることもあります。

クラックがひどくなったり増えてきた場合は、信頼できる業者に点検依頼をするといいでしょう。

コーキングの点検

コーキングとは、サイディングの継ぎ目や窓枠の周り施工してあるゴム状の塗料のことです。外壁塗料よりもコーキングの劣化の方が早いと言われているため、目視でチェックしてみるといいでしょう。

コーキングが劣化すると、ひび割れのようになったり剥がれたりする症状が見られます。このような状態だと、防水機能は損なわれ外壁内部に雨水などが侵入する恐れがあります。

コーキングがひび割れている場合、すでにコーキングとしての機能が低下している状態なので、塗装業者に依頼して修復することをおすすめします。

外壁塗装業者が行う点検とは?

一般住宅で外壁塗装業者が行う点検は、どのようなものがあるのでしょうか。

アフターサービスとしての調査

外壁塗装を行ったときに、塗装業者が取り扱っているアフターサービスがあります。

外壁塗装のアフターサービスが保証されていると、仮に塗料の耐用年数が10年だと仮定し10年以内に起きた施工や塗料に問題のある外壁の劣化については、塗装した業者が無償で塗り直しなどの対応をしてくれます。

アフターサービスが充実している塗装会社は、フォローがしっかりしているので信頼できる外壁塗装会社と言って良いでしょう。

おすすめの点検頻度

外壁の点検をする頻度は、年2回程がおすすめです。年2回の頻度で点検することによって小さな変化にも気づき、早めの対応が可能になります。

アフターサービスが充実した業者を選ぶポイント

次に個人宅で外壁塗装をするときに、アフターサービスが充実した業者を選ぶポイントをご紹介します。

許可や資格の有無

優良な外壁塗装業者を選ぶときに「建設業許可票」の許可書があるのか、または「1級(2級)塗装技能士」などの資格者が在籍しているかなど、許可や資格の有無を基準にすると優良業者を選びやすくなります。

工事保証サービスの有無と内容

外壁塗装後に何らかの瑕疵があった場合、約10年以内ならアフターサービスとして対応する業者を選びましょう。このとき、追加料金は無しか、補償対象の箇所はどこなのか内容をしっかり確認するといいでしょう。

見積り内容の確認

見積り内容は優良業者を選ぶ上で重要な判断材料になります。塗料のメーカーや種類などや金額の詳細が書かれているかなどの確認が必要です。

このとき、1社の見積りだけでは判断しにくいことがありますので、複数社の見積りを依頼します。詳細に書かれている見積りは、安心できる塗装業者と言っていいでしょう。

外壁リフォームに対応する優良な会社を見つけるには?

ここまで説明してきた外壁リフォームは、あくまで一例となっています。

「費用・工事方法」は物件やリフォーム会社によって「大きく異なる」ことがあります。

そのとき大事なのが、複数社に見積もり依頼して必ず「比較検討」をするということ!

この記事で大体の予想がついた方は次のステップへ行きましょう!

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一生のうちにリフォームをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しないリフォームをするためにも、リフォーム会社選びは慎重に行いましょう!

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この記事の監修者プロフィール

【監修者】GAISOガイソー大和店 株式会社マルセイテック

GAISOガイソー大和店 株式会社マルセイテック

GAISOガイソー大和店 株式会社マルセイテック

神奈川県大和市で外装リフォームを中心に見て触って感じる体感型ショールームを運営。地域密着会社で年間200棟を超える実績があり、正しい施工と品質に対するこだわりから地元の信頼を得ている。

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