瑕疵（かし）保険とは？保険の種類ごとに解説します！

住宅売買における契約不適合責任 (瑕疵担保責任)

住宅の売買については買主と売主を保護するための規定があります。

民法第562条では、特定物である新築住宅や中古住宅の売買において、契約の内容に適合しない欠陥があった場合、建築事業者などの売主は買主に対し損害賠償責任を負うことを明示しています。

特定物とは、購入後の交換が不可能な個性に着目して購入を決める物品で、住宅や土地などの不動産、美術品、中古車などが挙げられます。そしてこの損害賠償責任を「契約不適合責任」と言います。

つまり新築した住宅に何らかの欠陥があったとき、当然、新築住宅を販売した事業者には補償の責任があり、これの裏づけ財源として事業者には供託、もしくは「住宅瑕疵担保責任保険」への加入が義務付けられています。

さらに、新築住宅の売買においては「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、売主には瑕疵担保責任を「10年間」と義務付けました。

しかし売主である建築事業者が倒産してしまうと、契約不適合責任を果たせず、買主に損害が及んでしまいます。そこで、その問題を回避するための「住宅瑕疵担保履行法」が施行されました。

住宅購入の際は、安心できる住まいを手に入れるために保証内容（補償額、対象部分など）を予め確認しておきましょう。また物件の売買契約の際に加入保険の内容については必ず説明されるはずなのでよく確認しましょう。

※2020年4月に施行された民法改正に伴い「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ変わりました。

瑕疵保険の必要性は？

瑕疵保険の必要性について、3つの場合を想定して解説していきます。

新築住宅の場合

加入対象者：新築住宅の売り主
加入義務の有無：加入義務あり

新築住宅の場合、新築住宅の売主は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって、10年間の契約不適合責任 (瑕疵担保責任) を負うことが義務付けられています。

また、「住宅瑕疵担保履行法」という法律によって、売主が倒産などで補修できない場合でも保険法人に保険金を請求できるようになりました。

必要性という点においては既に売主に義務付けられているため必須ということになりますが、瑕疵保険があることで過失のない予期せぬ支出を抑えられるという点も把握しておきましょう。

中古住宅の場合

加入対象者：中古住宅の売り主
加入義務の有無：加入義務は無し

中古住宅の場合は新築住宅と異なり、瑕疵保険への加入は任意となります。

前述でも少し触れましたが、瑕疵保険があることによって支出を抑えられる可能性があるため、買い手としては瑕疵保険がある事で得られる安心感は大きいのです。

現在中古住宅は、宅建業者による販売か個人間売買が主流となっています。

宅建業者による販売の場合は瑕疵保険に加入している場合がほとんどですが、個人間売買の場合は中古住宅瑕疵保険への加入なしで取引されていることが多いのです。

中古住宅は劣化の度合いが見えにくく、トラブルも発生しやすいことから、瑕疵保険の必要性が高いといえるでしょう。

住宅リフォームの場合

加入対象者：リフォーム業者
加入義務の有無：加入義務は無し

住宅リフォームの場合は中古住宅と同様、瑕疵保険への加入は任意となっています。

リフォームにおいて瑕疵保険に加入するメリットは、施工後の検査をしっかり行ってくれるところにあります。

検査を行った結果、工事に不備が見られるような場合は損料分の保険金を受け取れるため、安心してリフォームを行うことができるのです。

しかしながら、瑕疵保険への加入が任意加入である以上、加入してくれる業者を選ぶ必要があったり、保険料の負担が発生する可能性があったりします。

安心感を求める方にとって瑕疵保険は大きなポイントですが、予算を抑えたい場合はネックともなり得るポイントです。

そのため、リフォームにおける瑕疵保険の必要性はケースバイケースと言えるでしょう。

瑕疵保険の保険料は誰が払うのか？

ここでは瑕疵保険の保険料を誰が払うのかについて解説していきます。

具体的に3つの場合に分けて解説していきますので、該当する点を参考にしてみてください。

住宅瑕疵担保責任保険(新築の瑕疵保険)の場合

前述した通り、新築住宅の場合は売主に10年間の保証義務があるため、瑕疵保険に売主が加入して保険料を支払います。

したがって保険料は売主が負担することになるのです。

しかしながら、この費用に関しては住宅を建てる際に得られる利益を充当していることが多いため、間接的には買主が支払いをしているとも言えます。

既存住宅瑕疵保険(中古住宅)の場合

瑕疵保険への加入が任意である中古住宅ですが、基本的には売主が保険料を支払ってくれる場合が多いです。

ただし、任意加入であることから実際の費用負担については売主と買主で協議を行って決めることもあります。

これに関しては、個人間売買か宅建業者との売買かを問わず共通していますので、認識しておくようにしましょう。

リフォームの瑕疵保険の場合

リフォームの瑕疵保険の場合、瑕疵保険への加入が任意であるため、リフォーム会社に保険料の支払い義務がありません。

また、リフォームでは工事の規模が小さい場合もあり、保険料の負担をしてしまうとリフォーム業者にとって得られる利益が少なくなってしまいます。

そのため、瑕疵保険に加入して貰う場合は施主側に保険料の支払いを依頼されることがあります。

瑕疵保険の分類とは

瑕疵保険には、1号保険と2号保険があります。この2つの大きな違いは、義務化保険なのか任意保険なのかということになります。

1号保険

1号保険とは、住宅瑕疵担保履行法第19条第1号に基づいて、資力確保措置が義務付けられている建設業者または宅建業者が、次の住宅を対象に加入する義務化保険のことです。

（1）住宅の建設工事が完了した日から起算して、1年以内に発注者または買主に引き渡されたもの
（2）人の居住の用に供したことがないもの

ただし、買主が宅建業者の場合は、資力確保義務が生じないため、2号保険を契約することになります。

上記の1号保険の内容からも分かるように、こちらは新築の場合に義務付けられている、住宅瑕疵担保責任保険(新築の瑕疵保険)が該当します。

2号保険

2号保険とは、1号保険に該当しない住宅を対象に、住宅瑕疵担保履行法第19条第2号に基づいて、任意加入が可能である保険のことです。

（1）建設工事が完了した日から1年を超えて引き渡された住宅
（2）建設工事が完了した日から1年を超えて売買契約を締結した住宅
（3）建設業許可を取得していない業者が建設した住宅
（4）住宅取得者（買主）が宅建業者となった住宅

2号保険は1号保険に該当しない瑕疵保険のことを指し、具体的には既存住宅瑕疵保険やリフォームの瑕疵保険などがこれに該当します。

住宅瑕疵担保責任保険

住宅瑕疵担保履行法で売主が加入を義務付けられている保険を「住宅瑕疵担保責任保険」と言い、以下の住宅専門保険法人が指定されています。

• 日本住宅保証検査機構（JIO）
• 住宅あんしん保証
• 住宅保証機構
• ハウスジーメン
• ハウスプラス住宅保証

住宅における瑕疵とはどういう状態か

瑕疵とは「重大な欠陥」がある状態で、耐震性に関わる「構造耐力上主要な部分」や、雨漏りに関わる「雨水の浸入を防ぐ部分」に欠陥があることを指します。

保険対象部分と対象事由

戸建住宅では、以下の部分が保険対象となります。

・構造耐力上主要な部分（基礎、土台、床版、壁、柱、斜材、横架材、小屋組、屋根版）
建築基準法に満たないレベルの構造耐力性能であった場合の補修工事が対象です。

・雨漏りの浸入を防ぐ部分（屋根、外壁、開口部）
雨漏りが発生した場合や防水性能を満たさない場合の補修工事が対象です。

保証期間：原則10年間

保険給付金：1住戸あたり最大2,000万円まで
住宅事業者の倒産により、契約不適合責任 (瑕疵担保責任) を履行できない場合に、買主に直接支払われる補償金額です。

基準日における届出手続き

住宅瑕疵保険履行法では、毎年3月31日と9月30日の年2回の基準日ごとに、新築住宅に関する保険や供託の状況について、それぞれの基準日から3週間以内に売主が届出手続きを行うことを必要としています。

3月31日を基準日とするのは、前年10月1日から当年3月31日までに引き渡した新築住宅で、届出期限は4月21日です。

9月30日を基準日とするのは、当年4月1日から当年9月30日までに引き渡した新築住宅で、届出期限は10月21日となります。

届出の対象期間中に、新築住宅の引渡実績が0件だったとしても、実績が0件であった旨、届出する必要があります。

届出手続きの流れ

届出手続きに関する基本的な流れについて説明します。

（1）保険証券発行状況を確認
保険証券が発行されているかどうか確認します。引渡しが終わっている住宅のうち、保険証券が発行されていないものがあれば、保険証券の発行手続きをしておいてください。

（2）保険契約締結証明書と明細を確認
住宅専門法人において、保険契約締結証明書と明細を発行するので、記載内容をしっかり確認してください。

（3）届出書を作成
保険契約締結証明書と明細の記載内容をもとにして、届出書を作成してください。届出書は国土交通省のホームページからダウンロードが可能です。

（4）届出書の提出
届出書が完成したら、保険契約締結証明書と明細を添付して提出します。
都道府県知事の許可・免許を受けていれば、都道府県宛てに、国土交通大臣の許可・免許を受けているのであれば、地方整備局等で届出手続きを行ってください。

中古住宅のための既存住宅瑕疵保険

中古住宅のための瑕疵保険は検査と補償がセットになっている保険で、中古住宅や中古マンションの売主が被保険者となります。

瑕疵保険に加入する中古物件は、建築士により耐震性や防水性などの検査が行われ、その上で、保険期間中に瑕疵が見つかった場合に、補修や賠償にかかった費用を保険金として被保険者に支払われます。

中古住宅売買の問題点と既存住宅瑕疵保険の利点

中古住宅や中古マンションの売主となるのは、宅建業者、または個人間売買になりますが、現在では約80%が個人間売買だと言われています。

さらに、個人間売買のうち約60%は保証のない現状有姿のまま売買されているのが実情で、引渡し後に瑕疵が見つかり、トラブルになるケースも見受けられます。

また売主が宅建業者の場合は、宅建業法により宅建業者に2年間以上の契約不適合責任 (瑕疵担保責任) を義務付けていますが、新築住宅の場合とは異なり、保険加入は義務付けられてはいません。

新築住宅の売買が、品確法と住宅瑕疵担保履行法によって手厚い保証が約束されているのに対し、中古住宅の購入は買主にとって確実な保証がないことが問題でした。

業者側にとっては「既存住宅瑕疵保険」に加入すると、瑕疵が見つかった際の補修や賠償にかかる費用について保険金が支払われることと、物件を売る上で保険に加入していることがセールスポイントとなる利点があります。

買主側にとっても、保険加入物件であれば、検査による一定の品質が確認できることや、個人間売買のトラブルもなくなり、被保険者となる事業者が倒産した場合でも保証されるので安心して購入できます。

既存住宅瑕疵保険の概要

各保険法人には以下のような瑕疵保険があります。

• 日本住宅保証検査機構「JIO既存住宅かし保険」
• 住宅あんしん保証「あんしん既存住宅売買瑕疵保険」
• 住宅保証機構「まもりすまい既存住宅保険」

など

各保険法人によって、保険プランや特約条項などにより多少の違いはありますが、標準的な保険内容をご紹介しましょう。

対象住宅

• 建設完了日より1年を超えている住宅
• 耐震基準をクリアしている住宅

対象工事

• 構造耐力上主要な部分
• 雨水の浸入を防ぐ部分

オプション特約で対象となる工事（特約の内容は保険法人によって異なります）

• 給排水管路（水漏れや逆勾配など）
• 給排水設備、電気・ガス設備（設備機能の故障）
• シロアリ被害

など

宅建業者販売と個人間売買による保険内容の相違点

既存住宅瑕疵保険には「宅建業者販売タイプ」と「個人間売買タイプ」の2つがあります。

宅建業者販売タイプの場合

宅建業者（売主）：被保険者（保険契約者）
宅建業者→買主：売買契約を結び、契約不適合責任 (瑕疵担保責任) を負う
保険法人→宅建業者：保険金の支払い
保険法人→買主：宅建業者が倒産時に、保証金を直接支払い

保証期間：住宅の引渡し日より2年または5年（保険の種類による）

・宅建業者に支払われる保険給付金
（補修工事費-免責金額10万円）×縮小てんぽ割合80%の額
・宅建業者が倒産した場合に、買主に直接支払われる保証金額
（補修工事費-免責金額10万円）×縮小てんぽ割合100%の額

※1住宅あたり500万円または1,000万円（保険の種類による）を限度とします。
※上記以外に転居費用・仮住居費・調査費も支払い対象になります。

個人間売買タイプの場合

検査事業者：被保険者（保険契約者）
売主（個人）と買主：売買契約
検査事業者→買主：瑕疵保証責任
保険法人→検査事業者：保険金の支払い
保険法人→買主：検査事業者が倒産時に保証金を直接支払い

保険期間：住宅の引渡し日より1年または5年（保険の種類による）

・検査事業者に支払われる保険給付金、及び検査事業者が倒産した場合に直接買主に支払われる保証金額
（補修工事費-免責金額5万円）×縮小てんぽ割合100%の額

※限度額や転居費用等については、宅建業者販売タイプと同様です。

既存住宅瑕疵保険で住宅ローン減税が受けられる

既存住宅瑕疵保険に加入している中古住宅を購入する際に、住宅ローン減税を受けられる場合があります。

中古住宅において住宅ローン減税を受けるためには、耐震基準を満たしていなければなりません。そのため耐震基準適合証明書など、耐震性能を証明する書類の提出が必要です。

耐震基準適合証明書がない場合、住宅引渡し後でも申請可能ですが、そのためには引渡し前に仮申請書を取得しておく必要があります。

中古住宅では減税の対象となる耐震性能を有していた場合でも、これらの書類の取得がなかなか難しく、住宅ローン減税を受けられないケースも少なくありません。

しかし、既存住宅瑕疵保険に加入していることでも住宅ローン減税の対象になります。耐震基準を満たしていることが保険加入の条件であるためです。

リフォームのための瑕疵保険

リフォームについても、工事後に瑕疵が見つかった場合の瑕疵保険があります。既存住宅瑕疵保険と同様、現場検査と補償がセットになり、事業者が被保険者となる保険です。

被保険者となるリフォーム事業者は、各住宅専門保険法人にリフォーム事業者登録されている必要があります。

リフォーム瑕疵保険には以下のようなものがあります。

• 日本住宅保証検査機構「JIOリフォームかし保険」
• 住宅あんしん保証「あんしんリフォーム工事瑕疵保険」
• 住宅保証機構「まもりすまいリフォーム保険」

など

リフォーム瑕疵保険の概要

リフォーム事業者：被保険者（保険契約者）
リフォーム事業者→施主：瑕疵保証責任
保険法人→リフォーム事業者：保険金の支払い
保険法人→施主：リフォーム事業者が倒産時に保証金を直接支払い

対象住宅

・戸建住宅
併用住宅を除く全ての戸建住宅（構造や工法を問わず）

・共同住宅（マンション、アパート、併用住宅）
3階建て以下、500平方メートル未満：専有部分、共有部分
4階建て以上、500平方メートル以上：専有部分（賃貸マンションやアパートでは専有部分に相当する部分）

対象リフォーム工事と保険期間、及び保険金支払いとなる事由

• 構造耐力上主要な部分（5年間）：基本的耐力性能を満たしていない場合
• 雨水の浸入を防ぐ部分（5年間）：防水性能を満たしていない場合
• その他の部分（1年間）：社会通念上、必要とされる性能を満たしていない場合

保険給付金額と限度額

・リフォーム会社に支払われる保険給付金
（補修工事費-免責金額10万円）×縮小てんぽ割合80%の額

・リフォーム会社が倒産した場合に、施主に直接支払われる保証金額
（補修工事費-免責金額10万円）×縮小てんぽ割合100%の額

※1住宅あたり1,000万円（リフォーム工事の請負金額による）を限度とします。
※上記以外に転居費用・仮住居費・調査費も支払い対象になります。

現場検査回数

構造耐力上主要部分と雨水の浸入を防ぐ部分については、施工中、完了時の2回、その他の部分については1回の現場検査を受けることができます。

保険金支払い対象とならない例

• 新築工事、増築工事（特約付帯する保険もあり）、解体工事、清掃作業のみの工事
• 保険期間開始後に行われたリフォーム工事についての損害
• 地震、台風、土砂崩れなどの自然災害、火災、シロアリ発生被害、建物の劣化

など

土地の瑕疵に対する補償は可能？

これまで、住宅やマンションなどの建物部分についての瑕疵保険について説明してきました。建物は土地があって建てることができるため、土地についての瑕疵に対する補償についても気になるところです。

では、瑕疵保険において、土地の瑕疵に対する補償は可能なのでしょうか。実は、土地に関する問題については、対象範囲外となっています。瑕疵保険だけでは、土地の問題は解決できないのです。

しかしながら、民法第562条において、土地は、売主の契約不適合責任の対象となっています。そのため、土地の瑕疵については、この契約不適合責任において補償することになります。

土地の瑕疵については、
（1）土地の境界に関する越境や侵食
（2）過去にあった浸水などの被害やその状況
（3）地盤沈下や軟弱地盤による地質に関する問題
（4）地中埋設物（他人が所有する生活供給管、以前建っていた建物の基礎や瓦礫、遺跡などの埋蔵文化財など）
（5）土壌汚染
など、たくさん存在します。

売主は、売却する物件に加え、土地についても、以前の利用者の利用状況、水はけや地盤状態、地盤沈下といった不安要素などを可視化するよう努めなければなりません。

建物の瑕疵担保責任保険に加入するには、地盤の安全性についての判断を確認するため、地盤調査報告書などを提出しなければなりません。

地盤調査の方法については、ボーリング調査、物理探査（表面波探査法）、スウェーデン式サウディング（SWS）試験などといった、地盤の許容応力度、軟弱地盤の有無や厚みを判断可能な方法を用いると良いでしょう。

民法で定める契約の内容に適合しない場合における売主の担保責任について、物件や土地などに契約の内容に適合しない部分がある場合、買主はその事実を知った時から1年以内は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除ができるとされています。

そのため、買主が契約の内容に適合しないことを知るまでの間、売主はずっと責任を負うことになりかねません。契約の内容に適合しない場合における売主の担保責任の期間については、特約などで期間を設けるようにしましょう。

瑕疵保険にはいつ入るのか？

さて、瑕疵保険について種類や手続きなどを解説してきましたが、そもそも瑕疵保険にはいつ加入するのでしょうか。

結論から申し上げると、瑕疵保険は買主に引き渡される前に加入の申し込みをしておく必要があります。

また、住宅瑕疵担保責任保険法人や検査会社の検査に適合している必要があり、検査を受けて指摘事項がある場合は是正して再検査を受け、適合する必要があります。

適合しない場合はそもそも瑕疵保険に加入することができないため、時間的に余裕を持って加入の申し込みを行うようにしましょう。

瑕疵保険のメリット・デメリットは？

瑕疵保険にはメリット・デメリットがあります。

ここではメリット・デメリットに分けてそれぞれ詳しく解説していきます。

瑕疵保険のメリット

瑕疵保険は加入することで、買主、売主の両方がメリットを得ることができます。

売主は瑕疵保険での検査を通して安全性や、施工性の良さをアピールすることができるため、買主からの信頼を得やすいです。

特にリフォームや中古住宅を扱っている業者の場合、瑕疵保険への加入が任意でありながら瑕疵保険に加入してくれる業者は少ないことから、それだけでも大きなセールスポイントになる可能性があります。

また、買主としては検査を行ってくれることから、品質に対して不安を感じる必要がありません。

検査の結果欠陥が発覚したとしても、瑕疵保険に加入していれば無償で欠陥を直してくれるため、余計な費用をかける必要もないのです。

そのため、買主は余計な費用をかけずに安心感を得られることから非常に大きなメリットがあると言えるでしょう。

瑕疵保険のデメリット

瑕疵保険のデメリットとして大きいのは、やはり保険料の負担があることです。

加入する保険によって保険料が変わるためここでは金額の詳細を割愛しますが、中古住宅やリフォームの場合は特に規定がなく、保険に加入するメリットは買主のほうが大きいため、買主が保険料の負担をしなければならないことがあります。

新築住宅においても売主が保険料を負担するとはいえ、家を建てた際の利益から負担している場合が多いため、結局のところ買主が負担しているのと変わりません。

また、万が一検査で欠陥が見つかってしまった場合は、瑕疵保険加入基準を満たすために是正工事が必要になります。となると、工事期間が延びてしまう場合も多く、いろいろな面で負担が負担が大きくなってしまう可能性があります。

瑕疵保険の利用方法は？

瑕疵保険を利用するために取るべき手段が、売主によって異なることを把握しておきましょう。

売主が宅建事業者である場合は、基本的に買主は手続きが不要で、住宅に瑕疵が見つかった場合は売主に対して補修依頼をすることで、売主が補修工事を段取りして行ってくれます。

売主が一般人で、個人間売買をした住宅において瑕疵が見つかった場合は、買主が直接検査事業者に補修依頼をする必要があります。

このように売主によって取るべき対応が異なるため、まずはどちらのパターンに該当しているのか確認しておくと良いでしょう。

瑕疵保険の注意点は？

瑕疵保険にはいくつか注意点があります。

ここでは具体的に4つの注意点を紹介しますので、万が一の場合に備えて把握しておくようにしましょう。

瑕疵である証拠は買主が立証する必要がある

瑕疵保険を使用するためには、瑕疵が引き渡し前からあったものであることを買主が立証しなければなりません。

引き渡し前の完成検査を行っても瑕疵を見落としてしまうケースが多いのが実際のところです。

そのため、施工中においても現場に足を運ぶようにし、その都度日付入りの写真を残すようにすることをおすすめします。

特に施工している部分に関しては念入りに現場の確認を行い、瑕疵の見落としを防ぐようにしましょう。

また、業者とのやり取りも口頭で済ませるのではなく、必ず双方に残る形で書面に残しておくと、瑕疵である証拠を立証する際に有効に活用できます。

新築でも保証期間が10年未満の場合がある

新築物件においても施工会社と物件の売主が異なる場合が存在します。

このような場合における保証期間は、施工会社から売主に引き渡された日が起点になっているのです。

そのため、施工会社と売主が異なる物件を購入した場合、新築であっても保証期間が10年未満となってしまうのです。

すでに完成している物件を購入する場合は、保証期間がいつから始まっていていつ終わるのかをあらかじめ確認しておくようにしましょう。

中古物件の場合は売主によって契約不適合責任 (瑕疵担保責任) の範囲が変わる

中古住宅において売買契約を交わす場合、特約として契約不適合責任 (瑕疵担保責任) を負わない旨を売買契約書に記載することがあります。

民法では買主が瑕疵を把握してから1年以内であればその内容により契約の解除もしくは損害賠償請求が可能とされていますが、このような特約がある場合は契約不適合責任 (瑕疵担保責任) の範囲が変わってしまいます。

ただし、売主が宅建業者である場合は2年以上の契約不適合責任 (瑕疵担保責任) を負わなければならないため、中古住宅の場合であっても比較的安心して契約を結ぶことができるといえるでしょう。

心理的な瑕疵に対する補償もできる

瑕疵保険といえば建物の工事不良や損傷など、目に見えるものが対象のように解説してきましたが、建物の購入後に事故物件であることが発覚した場合も、瑕疵として補償されることがあるのです。

これは心理的な瑕疵として補償されることになりますが、万が一売主が事故物件であるという事実を知っていた場合には適用されないのです。

ただし、この事実を把握していながら買主に事故物件ではないと告知をしていた場合は詐欺に問える可能性がありますので、契約解除および損害賠償の請求ができます。

瑕疵保険の対象を確認する

瑕疵保証の対象は、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分です。住宅の瑕疵には、事故物件から起こる心理的瑕疵、騒音などの環境的瑕疵などもありますが、瑕疵保険では、保証の対象外となっています。

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