築30年でリフォーム・建て替えはもったいない？

築30年といっても、まだまだ住めそうならリフォームや建て替えるのはもったいないと感じる人は多いでしょう。しかし、建ててから30年も経過しているなら、むしろリフォーム・建て替え時です。

住宅の平均寿命は30年

家の寿命は30年といわれており、国土交通省から公表されている「令和5年度 住宅市場動向調査報告書」によると、築年数30年前後でリフォームが行われたようでした。

詳しく見ると、新築住宅として購入した住宅は平均26.3年、中古で購入した住居は平均33.4年でリフォームが行われています。

参照：国土交通省 令和6年度 住宅市場動向調査報告書 　P：323

ほとんどの設備が耐用年数を迎える

30年も経過していると、大半の設備で故障や不具合が起こっているでしょう。住宅の設備には耐用年数が設定されており、国税庁から発表されています。主な住宅設備の耐用年数は、以下のとおりです。

設備	耐用年数
トイレ	10年
給湯器	15年
外壁、屋根	10～15年
キッチン	15年
お風呂（木造住宅）	22年
お風呂（RCマンション）	47年
フローリング	20～30年

参照：主な減価償却資産の耐用年数表

表を見ると、ほとんどが30年以内に耐用年数を迎えます。そのため、築30年の住宅は、リフォームや建て替え時といえるでしょう。

築30年・35年の家をリフォームや建て替えを行った4つの事例

築35年の家をリフォームすればどうなるか、あらかじめ知っておきたい所でしょう。築30年以上の住宅をリフォームまたは建て替えた4つの事例を紹介します。

リフォームと建て替えはどちらがいい？

リフォームと建て替えのどちらがいいかは、予算や住まいの状態、家族構成などさまざまな要因によって変わってきます。ここでは、それぞれがおすすめとなるケースについて、具体的なポイントを解説していきます。

💡リフォームがおすすめの人

以下3つのいずれかに当てはまるなら、リフォームがおすすめです。

• 家への思い出を残したい
• 修繕費用を抑えたい
• 仮住まいへの引っ越しに抵抗がある

小規模のリフォームなら大半がそのまま残るため、子育ての思い出が刻まれた我が家を残したいと考える方には、改善したい部分だけ新しくするリフォームがいいでしょう。

また、部分的なリフォームであれば、費用も抑えられます。キッチンやバスルームの入れ替えであれば1週間程度、内装の張り替えでも2-3週間程度で完了するため、仮住まいを探して引っ越しする必要もありません。

そのため、「家の思い出を残したい」「費用は抑えたい」「引っ越しするのが面倒」と考えている人は、部分的なリフォームを選びましょう。

💡建て替えがおすすめの人

以下のどれかに当てはまるなら、建て替えるのがいいでしょう。

• 耐震性や断熱性を高めたい人
• 大きく間取りを変更したい人
• 持ち家を長持ちさせたい人

35年も前の住宅では旧耐震基準で建てられているので、耐震性に不安がある住宅は多いです。また、子どもが独立した場合や、高齢の親と同居する場合など、ライフスタイルの大きな変化がある方にも建て替えた方がいいでしょう。

建て替えの方が間取りの自由度が高いため、バリアフリー化や省エネ性能の向上、家族構成に合わせた間取りの変更などへ柔軟に対応できます。

さらに、基礎から新しく建て替えるため、リフォームで修繕するより家が長もしするのも、建て替えのメリットです。

「古い基準に不安がある」「大きく間取りを変えたい」「家を長持ちさせたい」と考えている人は、建て替えを選びましょう。

築30年の住宅でリフォームと建て替えを比較

築30年・築35年の住宅でリフォームと建て替えを比較

築30年・35年の住宅は、多くの設備が耐用年数を迎え、大規模な工事が必要です。リフォームと建て替えでは、費用や工期、メリット・デメリットが大きく異なるため、しっかりと比較して検討しましょう。

費用

部分的なリフォームの場合、築30年と築35年では下表のように費用に差があります。

築年数	費用の目安
築30年	200〜600万円
築35年	400〜600万円

全面的に改修する場合は、築30年と築35年どちらも1,200〜1,500万円程度が目安です。さらに二世帯住宅への改築や増築を行う場合は、500〜800万円ほど費用が必要になるでしょう。築30年以上の住宅では、地盤の補強や断熱性能の向上などに、100〜300万円必要なケースもあります。

一方、建て替えの場合は解体費用を含めて1,500〜2,300万円が目安となります。

リフォームのメリット・デメリット

リフォームの場合は、以下5つのメリットがあります。

• 建て替えより低コストで可能
• 工事期間が短い
• リフォーム減税を受けられる
• 仮住まいに引っ越ししなくても可能
• 思い出が残る

一方で、間取りの自由度が低く大掛かりな間取り変更は難しいです。また、リフォーム中に修繕が必要か箇所が見つかって、追加費用が発生する可能性もあり得ます。

部分的に改修するならリフォームを選んで、事前に補修が必要な箇所はあるか業者に調べてもらいましょう。

建て替えのメリット・デメリット

建て替えのメリットは、以下の4つです。

• 基礎から作るため間取りの自由度が高い
• 設備をすべて一新できる
• 耐震性や断熱性を高められる
• 低金利のローンを組める

建て替えは基礎から立てるため、自由に間取りや設備を決められます。しかし、建て替えると3〜8か月かかる工事期間中は仮住まいが必要で、引っ越しも2回必要です。また、費用もリフォームより高額な上に、不動産取得税と登録免許税がかかります。

予算に余裕があり、大掛かりな間取りや設備の変更、性能の向上が目的なら、建て替えを選ぶのがいいでしょう。

リフォームや建て替えで利用できる補助金と減税制度

リフォームや建て替え時に利用できる補助金や減税制度があります。

活用すれば、予算を抑えられるだけでなくリフォームや建て替えに回せるお金が増えるので、必ずチェックしておきましょう。

リフォームで使える補助金・減税制度

リフォームで使える可能性がある補助金と減税制度は、以下のとおりです。

制度	内容
補助金	・住宅省エネキャンペーン ・子育てエコホーム支援事業 ・長期優良住宅化リフォーム推進事業 ・子育て支援型共同住宅推進事業 ・住宅建築物安全ストック形成事業 ・次世代省エネ健在の実証支援事業 ・既存住宅における断熱リフォーム支援事業 ・介護保険法に基づく住宅改修費の支給 ・高齢者住宅改修費用助成制度
減税	所得税 ・耐震リフォームバリアフリーリフォーム ・省エネリフォーム ・同居対応リフォーム ・長期優良住宅化リフォーム ・子育て応援リフォーム 固定資産税 ・耐震リフォーム ・バリアフリーリフォーム ・省エネリフォーム ・長期優良住宅化リフォーム

補助金と減税制度は、それぞれの項目で受けられます。どの補助金・減税制度が受けられるか、リフォームを依頼した業者の担当者や住んでいる自治体のホームページで確認しておきましょう。

建て替えで使える補助金・減税制度

建て替えで使える可能性がある補助金と減税制度は、以下のとおりです。

建制度	内容
補助金	解体 ・不燃化促進の助成金 ・木造住宅耐震化の補助金 ・空き家解体費用の補助金 ・ブロック塀解体費用の補助金 新築 ・ZEH支援事業 ・子育てグリーン住宅支援事業 ・建築物不燃化推進の補助金 ・耐震化促進の助成金 設備導入 ・給湯省エネ2025事業 ・太陽光発電システム設置の補助金 ・家庭用燃料電池設置の補助金 ・合併処理浄化槽設置の補助金
減税	・住宅ローンの減税 ・固定資産税の減額

建て替えの場合は、解体時から補助金を受けられます。お得なので、必ず受けておきましょう。

築35年のリフォームや建て替えに関するよくあるQ&A

築35年の家をリフォームや建て替えるときによくある3つの質問に答えます。

リフォームと建て替えの違いは？

リフォームは基礎を残して改修や設備の入れ替えを行います。一方、建て替えは基礎から建て直します。

リフォームでも間取りは変えられる？

建て替えなくても間取りを変えられます。ただし、工事の規模が大きくなるため、仮住まいが必要なケースは多いです。

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築何年以上なら建て替えた方がいい？

築年数が40年以上経過しているなら、建て替えた方がいいでしょう。

ダイニングが古い、和室が多いなど、現代にマッチしていない間取りが多いです。また、耐震性や断熱性が低い住宅は多いので、建て替えて新しくするのがおすすめです。

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