フルリフォームと建て替えの違いとは？どちらを選ぶか判断基準を解説

フルリフォームと建て替えの違いとは

老朽化した住宅の改修を考えるとき「フルリフォーム」と「建て替え」のどちらを選ぶべきなのでしょうか？

ここでは、「フルリフォーム」と「建て替え」をさまざまな角度から見ていきましょう。

項目	フルリフォーム	建て替え
費用	1,300万～2,000万円	1,500万～2,000万円
工期	2～3カ月	4～6カ月
手続き	簡易な場合が多い	減失登記 表示登記 保存登記
メリット	予算を抑えられる 工期が建て替えよりも短い 住まいの面影を残せる 各種税金の軽減を受けられる	快適な住まいを手に入れられる 比較的高額のローンが組みやすい
デメリット	自由度が少ない 予想以上の費用がかかる場合がある	コストがかかり納期も長い 各種税金がかかる 建て替えのできない場合がある
向いている人	費用や工期をカットしたい 減築しても良いと考えている 既存の建物に資産価値がある	地盤に不安がある 将来家族が住み継ぐ予定がある

フルリフォームの定義

「フルリフォーム」とは、基礎のやり直しを行わず、住宅内部を全面的に改修することです。

建物の基礎や柱、梁といった構造部分はそのまま残して改修することを指します。

間取りの変更や断熱材の追加のほか、配管・配線のやり直しなど、住宅全体の機能や居住性を高めるための工事が可能です。

また、屋根や外壁の塗装をやり直すことで、既存の住宅とは違う雰囲気に変えることもできます。

建て替えの定義

「建て替え」とは、建物の基礎部分もすべて解体して撤去し、一から新しい住宅を建てることを指します。

土地を整地し、基礎から新しく作り直すため、希望通りの自由な設計が可能です。

さらに、最新の設備や技術を導入することで、より快適で機能的な住まいを実現できます。

フルリフォームと建て替えにおける費用の違い

フルリフォームと建て替えの費用を比較した場合、一般的にはフルリフォームより建て替えのほうが高額になる傾向があります。

	費用の目安
フルリフォーム	1,300万～2,000万円
建て替え	1,500万～2,000万円

ただし、実際の費用はそれぞれの建物の構造や間取り、立地条件などによっても大きく変動します。

そのため、結果的にフルリフォームと建て替えの費用がほとんど変わらないことも。

相場価格はあくまで目安と考え、具体的な費用は個別のプランに応じて確認するようにしましょう。

フルリフォームと建て替えにおける工期の違い

フルリフォームと建て替えの工期は、一般的に建て替えのほうが長くなります。

	工期の目安
フルリフォーム	2～3カ月
建て替え	4～6カ月

住宅の改修を考える際は、工期の違いにも注意しておきましょう。

家族の生活への影響や、仮住まいの費用にも関わってくる要素だからです。

工期が長くなれば、その分仮住まいにかかる費用も大きくなります。

フルリフォームにおける工事の流れ

建て替えにおける工事の流れ

フルリフォームと建て替えにおける手続きの違い

建て替えは、フルリフォームに比べて法的な手続きが多いことにも注意しなければなりません。

このように、建て替え時は手続きにもある程度の時間がとられることを覚えておきましょう。

フルリフォームのメリット・デメリット

ここでは、フルリフォームのメリットとデメリットを見ていきましょう。

フルリフォームのメリット

【メリット1】予算を抑えられる

フルリフォームのメリットは、建て替えに比べて費用を抑えられる点です。

既存の建物の構造を活かして工事を行うため、新たに基礎から建て直す費用はかかりません。

建材費や人件費を削減でき、全体のコストを抑えられます。

新築に近い仕上がりを実現しながら、建て替えよりも大幅に費用を節約できるのは、大きなメリットの一つです。

【メリット2】工期が建て替えよりも短い

フルリフォームは、建て替えよりも工期が短い傾向があります。

建て替えと比べると必要な工事の工程が少なく、全体の工期が短くなるからです。

仮住まいが必要な場合、工期が短いことで賃貸費用を抑えられます。

また、短期間でリフォーム後の家に引越しできるため、仮住まいの不便さから早く解放されるのもメリットです。

【メリット3】住まいの面影を残せる

フルリフォームでは、今の住まいの雰囲気を残しつつ、新築のような美しい仕上がりを実現できます。

基本的に建物の構造を残すので、思い入れの深い部分を維持することも可能です。

家族の思い出が詰まった柱や特有の間取りを残して、老朽化した部分だけ新しくすることもできます。

フルリフォームを行うことで、それまでの家の雰囲気を感じながら新しさも感じられる、魅力的な住まいになるでしょう。

【メリット4】各種税金の軽減を受けられる

フルリフォームの場合、条件が合えば税金の軽減措置を受けられます。

フルリフォームで増改築となった場合に「不動産取得税」が課税されますが、増改築後の延べ床面積が50㎡以上240㎡以下の住宅なら、1,200万円までの控除が適用されます。

各税金にこのような軽減措置があるので、必要に応じて利用を検討しましょう。

フルリフォームのデメリット

【デメリット1】自由度が少ない

フルリフォームは住宅の基礎を残すため、建物の基本構造を大きく変えることができません。

建て替えに比べると、間取りや部屋数の変更などが制限され、自由度が少なくなります。

たとえば、壁を取り払って広いリビングを作りたいと思っても、構造上の制約により断念しなければならないこともあるでしょう。

事前にどのような制約があるかをしっかり把握し、現実的なプランを立てることが重要になります。

【デメリット2】予想以上の費用がかかる場合がある

フルリフォームには予想以上のコストがかさむケースがあります。

住宅の状態を調べてみると、配管の腐食やシロアリの被害など、隠れた問題が発見されることが少なくありません。

特に築年数が経過している住宅では、こうした問題が見つかりやすく、追加で修繕費用が必要になる場合があります。

予算オーバーのリスクを避けるため、事前に十分な予算を確保し、予想外の費用でも対応できる計画を立てることが大切です。

建て替えのメリット・デメリット

ここでは、建て替えのメリット・デメリットを解説します。

建て替えのメリット

【メリット1】快適な住まいを手に入れられる

建て替えの最大のメリットは、既存住宅の不満を解消した快適な住まいを手に入れられることです。

間取りや設備の不便さを完全に見直すことができるため、理想的な住まいを実現できます。

古くなった設備を最新のものに交換したり、ライフスタイルに合った新しい間取りへ変更したりして、まったく新しいイメージの家を手に入れることができます。

住宅の現状に多くの不満を抱えている場合、建て替えは理想的な住環境を実現する手段といえるでしょう。

【メリット2】比較的高額のローンを組みやすい

多額の住宅ローンを組みやすい点も、建て替えのメリットの一つです。

建て替えはフルリフォームに比べて費用が高くなりますが、金融機関からの融資が受けやすく、資金計画を立てやすいという利点があります。

新築と同様にローンの審査が行われるため、比較的多額の融資を受けられるケースが多く見られます。

資金の不足や計画の不安を軽減し、安心して新しい家づくりに取り組むことができるでしょう。

建て替えのデメリット

【デメリット1】コストや工期がかかる

建て替えには、フルリフォームに比べてコストや工期がかかるというデメリットがあります。

工事の工程が増え、必要な資材も多くなるため、総合的な費用はフルリフォームよりも高めです。

また、工期も長くなるため、仮住まいが必要な期間も長引き、家族の生活への影響も大きくなります。

このように、建て替えはコストがかかり、工期が長くなる点でデメリットとなることを理解しておきましょう。

【デメリット2】各種税金がかかる

建て替えには、各種税金がかかるため、追加の費用が発生します。

建て替えを行うと、「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」などの税金が課されるからです。

「不動産取得税」は建て替え後にかかり、6ヶ月～1年以内に納税通知書が送付されます。

また、「登録免許税」は、建物の登記や住宅ローンの抵当権設定登記など、複数の手続きで課税されます。

工事以外でかかる費用が増えるため、多くの税金がかかることはデメリットといえます。

【デメリット3】建て替えのできない場合がある

立地条件などによっては、建て替えのできない場合があります。

幅4m以上の道路に2m以上接していない場合は「再建築不可」となり、原則として新しく建物を建てることができません。

これは、建築基準法の「接道義務」に関連しています。

この規定が成立する以前から建物があった土地では、新たにこの基準に適合しなければならないため、建て替えができないケースがあります。

建て替えを検討する前に、その場所が建て替え可能な土地なのかどうかを確認することが重要です。

フルリフォームと建て替えの判断基準は？

フルリフォームと建て替えで迷った際の判断基準は、以下のとおりです。

【判断基準1】土地や工法による制約がないか

フルリフォームと建て替えの選択に最も大きく影響するのが、土地や工法による制約です。

土地が狭い場合や再建築不可の場合は、フルリフォームが適しています。

また、既存の建物が建て替えに適さない場合や、新たに基礎工事を行うのが難しい場合も、フルリフォームが選ばれることが多い傾向にあります。

さらに、地盤の強度も選択に影響します。

地盤が不安定な地域では、地盤改良が必要となるため、基礎からやり直して建て替えたほうが安心です。

【判断基準2】築年数はどのくらいか

築年数が長く、構造的に老朽化が進んでいる場合、フルリフォームでは不十分なことがあります。

基礎や構造に問題がある場合は建て替えのほうが安全で、長期的に見るとコストパフォーマンスが良いと考えられるでしょう。

一方、築年数が比較的新しい場合はフルリフォームが適しています。

基礎や構造がしっかりしていれば、内部を全面的にリフォームすることで、コストを抑えつつ快適な住まいを実現できます。

【判断基準3】予算はどのくらいか

フルリフォームと建て替えを選ぶ際、予算も最も重要な判断基準のひとつです。

一般的にフルリフォームは、建て替えよりもコストが低く済むことが多いため、予算を抑えたい場合にはフルリフォームがいいでしょう。

逆に予算に余裕がある場合には、建て替えで満足度の高い住宅を手に入れるのがおすすめです。

また、フルリフォームや建て替え自体の予算に加えて、仮住まいや工期の影響も考慮する必要があります。

予算が限られている場合は、フルリフォームを選択して工期を短くすることも考えてみましょう。

建て替えの場合、仮住まいの費用や長期的な工期が予算に影響を与えるため、全体的なコストを考えることが大切です。

フルリフォームが向いているケース

フルリフォームが向いているケースは、以下のとおりです。

【1】費用や工期をカットしたい

フルリフォームのメリットは、建て替えよりも費用が抑えられ、工期も短いことです。

予算が2,000万円以内の場合は、フルリフォームが向いています。

一般的な一戸建て住宅全体のバリアフリー化や、広々としたリビングへの改装も、予算内で可能です。

フルリフォームは既存の住宅の基礎を活用するため、使用する資材や工程が少なくて済み、その分人件費も削減できます。

特に早く工事を終わらせたい場合、まずはフルリフォームを検討してみましょう。

【2】減築しても良いと考えている

減築を考えているなら、フルリフォームの一部として実施するのがいいでしょう。

このように必要な広さに減築すれば、建物のメンテナンスや掃除など家事の負担が軽減されるのも大きな利点といえます。

さらには、建物の専有面積も減少するため、固定資産税の負担も軽減されます。

そのため、減築しても良いと考える場合は、フルリフォームを検討するといいでしょう。

【3】建物に資産価値がある

まだ建物の基礎がしっかりしており、ある程度の資産価値がある場合は、フルリフォームが向いています。

フルリフォームは、既存の基礎をそのまま活かして行うため、基礎の補修が不要な場合に向いています。

基礎が頑丈な場合、築年数による価値の減少を最小限に抑えることができるため、将来売却を考えた際も高評価が期待できます。

長期的に見て非常に有益な選択といえるでしょう。

建て替えが向いているケース

建て替えが向いているケースは、以下のとおりです。

【1】予算や工期に余裕がある

予算が2,500万円以上あるなら、建て替えを検討するのがおすすめです。

この予算なら、贅沢なフルリフォームも可能ですが、建て替えも選択肢に入ります。

建て替えでは、基礎からやり直すことができるため、住宅の安全性を格段に高めることが可能です。

特に、築30年以上の住宅は新耐震基準を満たしていないことが多く、地震に対して不安があります。

そのため、予算が十分にある場合は、建て替えを選んで安心して暮らせる家を手に入れるのがいいでしょう。

【2】地盤に不安がある

地震に強い家にするためには、家の耐震性を高めるだけではなく、地盤の補強についても考える必要があります。

地盤に不安がある場合には建て替えを選択し、地盤の改良工事を行いましょう。

工事には「表層改良工法」や「柱状改良工法」などさまざまな工法がありますので、専門家に相談してください。

地盤の強度に合わせて適切な改良工事を行うことで、地震に耐えうる住宅の地盤が整います。

【3】将来家族が住み継ぐ予定がある

親世帯から子世帯へと住み継ぐ予定がある場合は、建て替えを検討するのがおすすめです。

将来その住宅で長く暮らすことを考えると、安全性と快適性を備えた家に建て替えておくのは良い選択といえるでしょう。

また、相続税対策の観点からも、建て替えが効果的です。

二世帯同居を前提に建て替え、共有名義で登記することで、小規模住宅地等の特例が適用されます。

宅地が330㎡以内なら相続税評価額が80％減額されるため、節税が可能です。

将来の相続を見越して、相続税減税に有利な住宅への建て替えを検討するのもいいでしょう。

フルリフォームと建て替えの施工事例

ここでは、フルリフォームと建て替えの施工事例を紹介します。

【事例1】フルリフォームで新築さながらの快適空間へ

冬の冷え込みや夏の暑さで室内の温度が快適に保てない、古い水回り設備を交換したいという悩みを解決するためのリフォームです。

間取りの変更も希望されていたため、1階は構造のみを残してフルリフォームを行っています。

2階は部屋の内装を変更して二重サッシを設置。

寝室を2階から1階に移し、和室の位置も調整しました。

プライバシーを確保しつつ利便性も向上しています。

【事例2】二世帯同居のためのフルリフォーム

高齢のご両親と同居するにあたり、築40年を迎えた建物の経年劣化を解消し、暮らしやすさを向上させたリフォームの事例です。

二世帯双方の意見を反映し、双方が安心して暮らせる動線を設計しました。

結果、自宅が生まれ変わり、家族の団らんも増えたと喜ばれています。

【事例3】敷地約20坪の狭小地における建て替え

老朽化した構造体のメンテナンスと、住まいの断熱性向上を目的とした事例です。

敷地約20坪の環境や地盤の状況を十分に調査し、総合的に検討した結果、建て替えによってより快適な住まいが実現できると判断しました。

また、騒音や採光など、現地でしかわからない要素も考慮して建て替えを実施。

その結果、耐震性と断熱性を向上させ、狭小地でも快適な住まいを実現しています。

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