スケルトンリフォームにかかる費用

30坪の戸建住宅における、基礎だけ残すスケルトンリフォーム費用は1,300～1,800万円です。

スケルトンリフォームにおける費用内訳には、工事費・材料費・設備費・解体工事費などが挙げられます。

下記に費用内訳をまとめたので、ぜひ参考にしてみましょう。

項目	費用
工事費・材料費	1,000〜1,300万円
設備費（キッチン・トイレ・浴室・洗面台）	200〜350万円
解体工事費	120〜150万円
合計	1,320〜1,800万円

上記は概算であり、実際の費用は建物の状態や設備のグレードによって大きく異なります。

一方でマンションにおけるスケルトンリフォームの坪単価は10〜50万円で、30坪マンションでは300〜1,500万円の費用がかかるでしょう。

基礎だけ残したスケルトンリフォームとは？

基礎だけ残したスケルトンリフォームとは、住宅の骨組みとなる基礎や柱以外を壊し、内装をつくり直すことです。

基礎以外のすべてをつくり直すため、リフォームでは実現しにくい大規模な間取り変更が可能です。

戸建におけるスケルトンリフォームでは内装と外装のリフォームを行いますが、共有部分のあるマンションでは占有区間（室内）のみのリフォームを行います。

フルリフォームにかかる費用

フルリフォームにかかる費用は下記のとおりです。

スケルトンリフォームとフルリフォームの費用を比較して、どちらが適しているか検討してみましょう。

工事箇所	費用
壁紙張り替え	5〜10万円/6畳
フローリングの張り替え	10〜30万円/6畳
カーペット張り替え	10〜30万円/6畳
壁面収納の造作	15〜30万円/6畳
壁の防音性向上 ※遮音シートの施工など	20〜40万円/6畳
キッチンの交換	100〜120万円/台
ユニットバスの交換	80〜100万円/台
トイレの交換	15〜30万円/台
壁の撤去	10〜25万円/箇所
壁の設置	15〜30万円/箇所
合計	280〜445万円

スケルトンリフォームと同様に、フルリフォームにおける費用相場もリフォーム範囲と設備のグレードによって大きく異なります。

なお、フルリフォームは別名「表層リフォーム」とも呼ばれ、耐震性や気密性などの「見えない部分」におけるアップデートはできません。

建物の築年数や劣化具合を加味して、スケルトンリフォームとフルリフォームのどちらが適しているか検討してみましょう。

>>フルリフォーム（リノベーション）について詳しくはコチラ

スケルトンリフォームの流れと期間

基礎だけ残したスケルトンリフォームに要する期間は、一般的にマンションで3～4か月、戸建で4～6か月と言われています。

施工業者との打ち合わせから引き渡しまで加味すると1年程度の期間を要することもあり、全体の流れを理解しておく必要があるでしょう。

※ご紹介する流れは一例であり、実際は依頼する施工業者によって異なります。

リフォームの流れや必要書類について、詳しくは下記の記事を参考にしましょう。

>>リフォームの流れについて詳しくコチラ

基礎だけ残したスケルトンリフォームのメリット

スケルトンリフォームには、建て替えより費用を抑えられるだけではなく、断熱性や機密性が向上できるメリットがあります。

それぞれのメリットを詳しく確認しましょう。

メリット1 建て替えよりも費用を抑えられる可能性がある

構造躯体を残したスケルトンリフォームでは、建て替えや新築住宅よりも費用を抑えられる可能性があります。

スケルトンリフォームでは内装の解体や撤去を行いますが、構造躯体はそのまま活用できるため基礎をつくるコストはかかりません。

もちろん構造躯体の状態によって一概には言えませんが、建て替えや新築よりもコストを抑えた建築が可能でしょう。

メリット2 断熱性や気密性の向上ができる

スケルトンリフォームでは、部分的なリフォームと異なり耐震性や気密性などの「見えない部分」におけるアップデートが可能です。

内装を解体撤去し、構造躯体の確認ができるため必要に応じて壁や床下、天井裏などに断熱材や気密シートを追加できるでしょう。

また、解体時に基礎や柱、配管や配線に劣化がないか確認できることもスケルトンリフォームの利点です。

メリット3 間取りを大幅に変更できる

スケルトンリフォームの最大のメリットは、大幅な間取り変更が可能な点です。

床材や壁材を好みのものに変更できることはもちろん、部屋を繋げて大きなLDKにするなど大幅な変更ができます。

家族構成の変化により大幅な間取り変更を希望する人や、住宅を新築同様にしたい人にとってスケルトンリフォームは最適な方法と言えるでしょう。

基礎だけ残したスケルトンリフォームのデメリット

基礎だけ残したスケルトンリフォームは、建て替えよりも費用が抑えられる、住宅性能を上げられるなどのメリットがある一方、見逃せないデメリットもあります。

メリットのみでなく、デメリットも加味した上でスケルトンリフォームを検討しましょう。

デメリット1 仮住まいが必要になる

スケルトンリフォームは部分的なリフォームとは異なり、仮住まいが必要となります。

工期は4～6か月と言われており、計画段階から加味すると1年程の時間を要することもあります。

4人家族が暮らす一般的な賃貸住宅を6か月借りた場合、初期費用や引越し代を含めて費用は100万円に及ぶことも少なくありません。

リフォーム中における仮住まいの費用や流れ、注意点について詳しく知りたい人は、下記の記事を参考にしましょう。

>>リフォーム中の仮住まいについて詳しくはコチラ

デメリット2 部分的なリフォームよりも費用がかかる

建て替えよりも費用を抑えられるスケルトンリフォームですが、部分的なリフォームと比較すると費用は高額となります。

部分的なリフォームの場合、内装のみ、水回りのみなどの特定箇所が対象となり工期も費用も抑えられます。

前述した仮住まい費用も必要なく、総費用は圧倒的にスケルトンリフォームの方が高額となるでしょう。

デメリット3 思い通りの間取りにならない可能性がある

壁式構造やツーバイフォー工法で建築された住宅の場合「耐力壁」と呼ばれる、耐震上の理由により撤去できない壁が存在します。

この場合、希望の間取りとならない可能性があるため、あらかじめ建物における構造上の制約を確認しておきましょう。

ほかにも、マンション管理規約により思い通りの間取りや内装とならないケースがあります。

具体的には、床はフローリング材のみ、極端に重い素材は使用できないなどの制限です。

トラブルを未然に防ぐためには、事前に管理規約を確認し、希望のリフォームを実施できるか調べておくことが大切です。

>>ツーバイフォー工法について詳しくはコチラ

スケルトンリフォームと部分リフォーム・建て替えの違い

基礎だけ残したスケルトンリフォームは、通常のリフォームや建て替えと混同されることがあります。

下記に、それぞれの工事内容の違いをまとめたので確認しましょう。

住宅工事の内容	構造	間取り変更
スケルトンリフォーム	残す	可能
通常のリフォーム	残す	制限がある
建て替え	残さない	可能

上記のとおり、スケルトンリフォーム・通常のリフォーム・建て替えは「住宅をどこまで新しくするか」によって名称が変わります。

工事の規模は建て替えが最も大きく、次いでスケルトンリフォーム、通常のリフォームとなります。

一概には言えませんが、工事規模の大きいものほど費用や工期を要する傾向にあるでしょう。

基礎だけ残したスケルトンリフォームにおける注意点

基礎だけ残したスケルトンリフォームは、建物の状態に合わせた判断が必要であるため、下記の点に注意点しましょう。

注意点1 予算を多めに見積もる

工事範囲の広いスケルトンリフォームでは、予算を多めに見積もる必要があります。

基礎や柱以外を解体するスケルトンリフォームでは、解体してみないと詳細の把握が難しいケースもあります。

具体的には、解体後に見つかる柱のシロアリ被害や追加の補強工事などです。

予算の不足を発生させないため、業者との打ち合わせ時には追加で発生する可能性がある費用を確認しましょう。

注意点2 スケルトンリフォーム工事の実績がある業者に依頼する

スケルトンリフォームを実施する場合、経験豊富な業者への依頼が重要です。

建物の状態に合わせた適切な判断が必要なスケルトンリフォームは、建て替えよりも技術を要すると言われています。

さらに、要望に合った提案力やアフターフォローの充実さも業者選びの重要なポイントです。

スケルトンリフォーム工事の実績がある業者を探す際には、ハピすむの「見積り比較」を活用してみましょう。

リフォームに使える補助金・助成金制度

基礎だけ残したリフォームに使える補助金・助成金制度には、下記のようなものがあります。

補助金・助成金制度	補助額（最大）	対象者
子育てグリーン住宅支援事業	160万円	省エネリフォームをした子育て世帯
長期優良住宅化リフォーム推進事業	160万円	性能向上リフォームを実施した世帯
既存住宅の断熱リフォーム支援事業	戸建住宅：160万円 集合住宅：15万円	断熱リフォームを実施した世帯

補助金や助成金制度には申請が必要であるほか、予算が設けられており募集要件も毎年異なります。

リフォームに使える補助金・助成金制度の最新情報や、要件について詳しくは下記の記事を参考にしましょう。

>>リフォームに使える補助金・助成金制度について詳しくはコチラ

【Q&A】スケルトンリフォームに関するよくある質問

戸建住宅をスケルトンリフォームすると、どのくらい費用がかかりますか？

マンションよりも施工面積が大きい戸建住宅では、スケルトンリフォームに500～2,500万円の費用を見込んでおく必要があります。

坪単価は10～50万円で、費用は建物の劣化具合や設備のグレードにより大きく前後します。

基礎だけ残したスケルトンリフォームでは固定資産税が上がりますか？

基礎だけ残したスケルトンリフォームでは、耐久性や機能性の向上により不動産評価額が上がるため、固定資産税も上がります。

一方で、建築確認のない小規模リフォームや、床面積の変化がないリフォーム、構造や基礎に触れないリフォームでは固定資産税が変動しません。

上記はいずれも「建築確認申告書」が不要なケースであり、建築確認申告書を提出するか否かで固定資産税の増額が判断できます。

>>建築確認申請が必要なケースについて詳しくはコチラ

再建築不可物件でもスケルトンリフォームはできますか？

再建築不可物件でも、建築確認申請が不要なスケルトンリフォームは可能です。

柱や梁など主要構造部の範囲が2分の1を超えない場合や、木造2階建て床面積500㎡以下の建物では建築確認申請が不要となります。

出典：国土交通省｜2階建ての木造一戸建て住宅等の確認申請・審査マニュアル

再建築不可物件とは？

建築基準法で定められた接道義務を満たしていないため、建物の取り壊し後に新しく建物を建てられない物件のことです。

※接道義務：幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していること

>>再建築不可物件について詳しくはコチラ

既存不適格な建物もスケルトンリフォーム可能ですか？

既存不適格な建物でスケルトンリフォームを実施する場合、建築基準法上の建築確認申請を行い行政と協議する必要があります。

耐震性や防火性などの現行基準を満たす改修工事の実施により、スケルトンリフォームが可能となります。

既存不適格な建物（既存不適格建築物）とは？

既存不適格な建物とは、昭和25年以前の旧法令に基づいて建築された建物です。現在の建築基準法に適合していないケースが大半で、増改築や大規模修繕時の際には行政との協議が必要となります。

築50年の戸建住宅ではスケルトンリフォームと建て替えどちらがおすすめですか？

築50年の戸建住宅において、スケルトンリフォームと建て替えのどちらが適しているか一概には言えません。

基礎や柱の老朽化が進んでいる場合には、スケルトンリフォームよりも建て替えがおすすめな可能性もあります。

一方で、基礎や柱の状態が良好な場合には、築50年でもスケルトンリフォームが適していると言えるでしょう。

素人では、スケルトンリフォームと建て替えのどちらが適しているかの判断は難しいため、リフォーム実績豊富な業者への相談がおすすめです。

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必ず相見積もりを複数取って比較しましょう！

なぜならリフォームの費用・工事方法は、業者によって大きく異なるからです。

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