原状回復の費用の相場は？

原状回復リフォーム費用は誰が負担する？

原状回復とは、借りていた部屋を元の状態に戻す工事のことです。

引越しを控え、どのような原状回復が発生するのか、不安に感じている方も多いのではないでしょうか？

原状回復は、賃貸トラブルの中でもよく浮上するワードです。

原状回復を巡るトラブルの例

「高額なリフォーム費用を差し引かれ、敷金が返ってこなかった」
「小さな傷やワックスがけなど、細かい箇所まで費用を請求された」
「取り付けられて何年も経つ設備の交換費用を、全額負担させられて納得できない」

このような原状回復にまつわるトラブルを避けるためにも、

• 原状回復費用の相場
• 原状回復箇所の正当性
• 原状回復の自己負担範囲

を、まずは知っておきましょう。

原状回復のガイドラインについて

国土交通省の原状回復をめぐるガイドライン

国土交通省では、頻発する原状回復トラブルを防止するために、『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を定めています。
参照：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(国土交通省)

このガイドラインによれば、賃借人（物件を借りていた人）が原状回復の義務を負う損耗は、

• 故意の過失や、手入れを長期間怠って生じた損耗
• 通常想定されていない使い方で生じた損耗

の2つです。

上記2つ以外の、通常生活していて生じるやむを得ない「自然損耗」については、賃料の中に修繕費が含まれており、賃借人に原状回復の義務はないとされています。

ですので、賃貸人（物件を貸していた人）は、既に受け取っている自然損耗分の修繕費用を、原状回復費用として、賃借人に二重に請求することはできません。

賃借人が原状回復しなくても良い損耗の例

• 家具の重みで生じた床の傷
• 日焼けによって生じた壁やフローリング、畳などの傷み
• 寿命で壊れたエアコンや水回り機器などの設備
• 構造材に影響を及ぼさない、小さな画鋲の穴

賃借人が原状回復すべき損耗の例

• 手入れを長期間怠って、除去できなくなった壁や床の汚れ
• タバコのヤニによる壁クロスの黄ばみ
• 壁や床に故意に開けた大きな穴
• 大きな家具を搬入する際、養生を怠って生じた汚れや傷

原状回復義務があるかどうかのチェックポイント

ここでは、負担割合が複雑な原状回復義務について分かりやすく紹介していきます。

原状回復義務が発生する項目について、確認ポイントや対象となる内容を以下にまとめましたので、参考にして下さい。

こちらを参考にしながら、賃貸借契約書の内容も熟読し、十分に理解することが大切です。

また、疑問点があれば原状回復義務に詳しい知り合いやリフォーム会社の人に尋ねるなどして、原状回復義務が発生する項目、しない項目への理解を深めておきましょう。

原状回復リフォームの平均費用は？

国土交通省のガイドラインに従うと、以下のような原状回復リフォーム工事の費用が請求されると考えられます。

原状回復工事の種類と平均費用相場

• 壁や天井の穴補修：約3万円/箇所
• フローリングの汚れ除去：約1万円/箇所
• 壁紙の張替え：約2千円/平方メートルあたり
• フローリングの張替え：約8千円/平方メートルあたり
• カーペットの張替え：約3千円/平方メートルあたり
• 畳の張替え：約6千円/畳あたり

また、これらの原状回復リフォームは、住んでいる人の家族構成や生活スタイルによって発生する内容が異なります。

2つの家族を想定して、原状回復リフォームの目安費用を求めてみましょう。

Aさん：夫婦、子ども（5歳）、ペット（小型犬）

遊び盛りの小さなお子様が描いてしまった壁の落書きや、ペットのトイレ周りのシミなどが考えられます。

また、ファミリー向けの大きな家具の搬入で、うっかり穴を開けてしまうこともあるでしょう。

• 壁や天井の穴補修×2箇所：6万円
• フローリングの汚れ除去×2箇所：2万円
• 壁紙の張替え×2平方メートル：2千円

合計：8万2千円

Bさん：一人暮らしの会社員、趣味でロードレースを行う

家にいる時間が少ないため、ほとんど損耗は発生していないと考えられます。

しかし、趣味のロードレース用の自転車を壁に掛けたために、大きな穴が開いたり、メンテナンス用のオイルをこぼして放置し、フローリングの広範囲にシミができたりしていると、原状回復を求められることがあります。

• 壁や天井の穴補修×3か所：9万円
• フローリングの張替え×1平方メートル：8千円

合計：9万8千円

リフォーム費用の自己負担割合は？

このように、原状回復リフォームは、例え数か所の損耗でも、決して安い費用では済みません。

しかし、原状回復の費用は、必ずしも賃借人が全額を負担しなくて良い場合もあります。

なぜかというと、例え故意の過失で損耗が生じ、部材や設備の交換またはリフォーム工事が必要であっても、その中には経年劣化で生じたやむを得ない自然損耗も含まれていると考えられるためです。

「経年劣化」と「過失による損耗」の割合について、国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、事例によって適切な割合が異なるとして、厳密な数値は定められていません。

その代わり、算出の目安として、設備の「耐用年数」を基準にする考え方が提示されています。

耐用年数とは、建物などの固定資産が、それぞれどのくらいの期間で価値が減少するかを定めたものです。

例えば、壁クロスは8年、インターホンは6年、住居用のじゅうたんは6年となっています。

この耐用年数を過ぎると、その設備の資産としての価値は1円になります。

設備を設置した年から、耐用年数終了までの設備の価値減少率をグラフにすると、上記のようになります。

仮に、耐用年数6年の設備を、設置して4年目に原状回復する場合、グラフ上は30%が賃借人の負担割合となります。

耐用年数の減少がスタートするのは、あくまでも「設置してから」であり、「賃借人が入居してから」ではありませんのでご注意ください。

先ほど原状回復費用を計算したAさん家族を例に、設備の耐用年数を加えて負担割合を求めてみましょう。

例）
フローリング：耐用年数15年のうち10年目
壁クロス：耐用年数8年を既に経過

• 壁や天井の穴補修×2箇所：6万円
• フローリングの汚れ除去×2箇所：2万円×負担割合30%＝6千円
• 壁紙の張替え×2平方メートル：2千円×負担割合1円＝1円

合計：6万7千円

原状回復リフォームを実際に行うとなった際には

ここまで説明してきたフローリングの汚れ除去やクロスの張り替え費用などは、あくまでも一例となっています。

原状回復にかかる詳細な費用は、リフォーム会社などに「現地調査」をしてもらうことで正確な金額が分かります。

リフォーム会社紹介サービスの「ハピすむ」は、お住まいの地域や原状回復リフォームのニーズを詳しく聞いた上で、適切で優良なリフォーム会社を紹介してくれます。

運営会社のエス・エム・エスは、東証プライム上場企業なので、その点も安心です。

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オフィスや店舗用物件の原状回復リフォーム

オフィスや店舗用の賃貸物件の原状回復は、居住用の賃貸物件とは規模や内容が異なりますので区別しておきましょう。

オフィスや店舗用に取り付けた設備の撤去

オフィスや店舗として使用する事業用物件は、間仕切りや調理用器具など、様々な設備を工事で後付けするのが一般的です。

そのため、退去時の原状回復では、これらの後付けした設備を撤去するリフォームが発生します。

都度持ち主や管理者との話し合いにより契約時に決められることが多く、スケルトン状態にしたり借りた当初の状態に戻すなど条件は異なることが多いようです。

事業用物件の原状回復費用は、

• 平均相場：約8千円/平方メートルあたり

を目安に行われます。

ですので、

• 約30平方メートルなど小規模な物件：約24万円
• 約200平方メートルなど大規模な物件：約160万円

が、事業用物件の原状回復リフォームの目安費用と考えられます。

ただし、間仕切り壁の少ないオープンオフィスや、調理器具など特別な設備が不要な事業など、撤去する設備が少ない所では、必ずしもこの金額にならないこともあります。

原状回復リフォーム費用の仕訳について

事業用に借りていた物件の原状回復費用は、勘定科目を「修繕費」として計上します。

通常、原状回復の費用は、契約時に物件の賃貸人に預けていた保証金、または敷金から、請求金額の一部、あるいは全額が差し引かれ、退去後に残額が振り込まれます。

仮に修繕費の請求額が240万円で、保証金が700万円とした場合、差額の460万円が振り込まれ、仕訳は以下のようになります。

【借方金額】

• 修繕費：240万円
• 普通預金：460万円

【貸方金額】

• 保証金：700万円

退去時の手続きは、賃貸借契約書で確認を

今は退去や引っ越しの予定がなくても、原状回復の範囲や、クリーニング特約の有無、退去時の清算方法などが賃貸借契約書に記載されていないか、引越し前に一度調べておくことをおすすめします。

原状回復後のハウスクリーニング

元の状態に戻す原状回復が終わった後は、次の入居者が気持ちよく入居できるよう、ハウスクリーニングが行われます。

ハウスクリーニングは、次の入居者を迎え入れる準備ですので、本来であれば物件の賃貸人が負担すべき費用です。

ですが、賃貸借契約書に「ハウスクリーニング特約」が記載されていた場合は、退去時にクリーニング費用を請求される恐れがあります。

ハウスクリーニング特約の有効性

賃貸借契約書にハウスクリーニング特約の記載がなければ、賃借人にはクリーニングの義務はありません。

もし賃貸借契約書にハウスクリーニング特約が記載されていた場合は、以下の点をよくチェックしましょう。

• 賃借人が負担する範囲が記載されている
• ハウスクリーニングの具体的な金額が記載されている
• 原状回復費用とは別である旨が記載されている

仮に「ハウスクリーニング費用を負担すること」とだけ記載されていても、クリーニングの規模や金額が不明であり、内容が原状回復を指すとも考えられるため、無効とみなされることがあります。

一方、「原状回復の規模に関わらず、業者によるハウスクリーニングを実施し、その費用のうち2万円までは賃借人が負担すること」と記載されていた場合はどうでしょうか。

後者の例のように、現実的な金額が具体的に記載され、かつ、内容が原状回復で行う修繕とは別物と明言されている場合は、この特約に従って、ハウスクリーニング費用を負担しなければなりません。

しかし、後者のように具体的に書かれていても、10万円などの法外な金額であれば無効になることもあります。

ハウスクリーニングは、10畳のワンルームアパートであれば、高くとも約3万円までを目安に考えると良いでしょう。

保証会社に費用を立て替えられることも

正当な理由から原状回復費用を請求されているにも関わらず、費用の支払いを怠ると、賃貸人が加入している保証会社がその費用を立て替えることがあります。

そうなった場合、今度は保証会社から原状回復費の費用を請求されることがあります。

原状回復やハウスクリーニングの費用は、時に敷金を上回る金額にもなりかねません。

請求された費用が払えず、退去時のトラブルを引越し先まで持ち越すことにならないように、賃貸借契約書に原状回復・ハウスクリーニングの記載がないか、よく目を通しておきましょう。

原状回復費用の負担を減らすために入居中注意すること

原状回復費用の負担を減らすためにできる対策もあります。

入居中、また入居前からできる対策などについてご紹介します。

部屋を決める前の内覧時に傷やシミなど気になる点があった場合には、入居までにどのような対処をしてもらえるかについて不動産会社に確認しておきましょう。

そこで、はっきりと方針を確認しておくことが大切です。

また、引っ越してから気づいた傷やシミについては、写真を撮った上で、すぐに管理会社や仲介をしてもらった不動産会社へ連絡して、相談しましょう。

日にちが経てば経つほどトラブルになる確率は高くなります。

部屋での過ごし方や設備に関しては、決められた使い方を守ることが大切です。

特に設備に関しては一般的な掃除やメンテナンスを定期的に行うようにしましょう。

このような使い方をしていれば、万が一故障をした場合でも負担を強いられることは少なくなります。

部屋自体に対しても設備に対しても、故意・過失等で破損をしないように気を配りながら使うようにしましょう。

故意・過失で破損や故障した場合の多くは、入居者負担となります。

このように、入居中に気になることは記録として残し、異変があった場合は放置せず、すぐに管理会社等へ連絡をとることが原状回復費用の負担を減らす上で大切になります。

アパート退去時の壁紙貼替え費用を借主が負担するケース

壁紙の貼替え費用は、基本的に貸主が費用を負担する場合が多いのですが、壁紙の状態によっては借主が費用を負担しなければならない場合もあります。

どのような場合に借主の負担となるのか、よくある事例をご紹介します。

壁紙に故意・過失・通常損耗を超える汚損や破損がある場合

退去時に壁紙に大きな傷がある、意図的に壁紙を傷つけた、大きな汚れが付着しているなどの場合は借主が壁紙の貼替え費用を負担することとなります。

もちろん、経年劣化による色あせや摩耗などのみの場合は借主の負担となることはありませんが、明らかに経年劣化では説明できない借主の管理不足による傷みや破損、消耗が見られる場合には借主の負担となりますので、注意しましょう。

居住年数にもよりますが、入居時に預けた「敷金」は戻って来ない場合が多いと言われます。

経年劣化と管理不足劣化との線引きは難しく原状回復費として「敷金」が多少不足しても請求せず、多少余っても返さないという立場の貸主が多いと言うことでしょう。

ただ目に余るほどひどい場合は当然追加請求されるでしょう。

具体例1）壁紙に付いたタバコの汚れや臭い

壁紙の貼り替えで多いのがタバコによる汚れや臭いです。

軽度の汚れや臭いなら専用の壁紙用洗剤を用いることでタバコのヤニを落とすことができますが、長年タバコを吸い続け、壁紙の色が変色している場合などは借主負担での貼替えとなります。

また、タバコの場合は部屋全体、天井に至るまで汚れと臭いが付着するため、部屋全体の貼替え作業となり、通常の補修に比べて費用が高額となる傾向があります。

敷金の額や部屋の広さにもよりますが、場合によっては敷金が壁紙代だけでなくなってしまうこともありますので、タバコを吸われる方は注意しておきましょう。

具体例2）壁紙の破損や釘穴・ネジ穴の跡が著しい場合

壁に何らかの家具を取り付けるなどの目的で釘やネジを差し込んだ場合も借主負担での修繕となります。

ただ、1箇所や2箇所といったちょっとした加工なら部分補修で対応できるため、費用が請求されない可能性もあるようです。

複数の釘穴、ネジ穴があるばあいについては、壁紙を大きく貼替えなければならないため、壁紙の修繕費用が請求される場合が多いようです。

具体例3）ペットによる壁紙の破損や汚損

猫や犬などのペットの爪で壁紙が破損した場合は借主負担での修繕となります。

ただ、ペット向け物件については、あらかじめ敷金や家賃がペットによる汚損を想定した額となっているため、契約内容次第では借主に費用は請求されません。

また、壁の傷が下地まで及んでいる場合については、下地補修費用がかかるため、壁紙の補修費用が不要な契約でも下地補修費用のみ請求される可能性があるようです。

ペット不可物件の場合については規約違反となるため基本的に破損部分は全て借主負担となるため、ペット向け物件に比べて費用が高額となりますし、場合によっては退去を命じられる可能性もあります。

これからペットを飼う予定がある方は、ペット向け住宅に引っ越してから買い始める方が将来的な負担を減らすことができるでしょう。

具体例4）掃除を怠ったことによる壁紙の汚損

調理の際に発生する油煙や調味料などの飛び散りを放置して壁紙が著しく汚れた場合、傷んだ場合なども借主負担での修理となります。

また、脱衣所やトイレなどの水回りについても、換気扇の不使用等によってカビや壁紙の剥がれが発生し、修繕が必要な場合は貸主負担です。

ただ、これらの汚れや破損については、経年劣化によってどうしても起こりえるものですので、居住年数次第では費用が請求されない場合もあります。

1～2年しか居住していないにもかかわらず、壁紙がカビで真っ黒になっている、コンロ周辺の壁紙が油でベタベタになっているなど、明らかに管理不足で問題が起こっている場合のみ、修理費が請求される事例が多いようです。

アパートの壁紙の原状回復の範囲

アパートの壁紙が傷んでいる場合、どの範囲まで原状回復を行う義務が存在するのでしょうか？

国土交通省のガイドラインにより決められている

国土交通省では賃貸物件の原状回復ガイドラインを制定しており、壁紙の場合は貼替え後6年を経過すると資産としての価値が無くなり、請求することができなくなります。

しかし、賃貸物件によってはこのガイドラインを守っていない物件もあり、何年居住しても修繕費が請求される場合もあるのです。

このような物件については、ガイドラインを元に費用について交渉するとある程度負担を抑えられる可能性がありますので、費用を請求されたら不動産店または大家さんに問い合わせてみると良いでしょう。

具体例1）壁紙の経年劣化や日焼けによる自然損耗

基本的に借主の負担になりにくいのがこの自然損耗による劣化です。

通常の生活を送っていても、日光などの原因で壁紙は劣化していくため、この部分は原則として貸主が自らの資産の価値を維持するために必要な経費として扱われます。

そのため、借主に貼替え費用が請求されることは原則としてありません。

具体例2）冷蔵庫の裏の壁紙の黒ずみ汚れ

冷蔵庫の裏は熱交換器から排出される熱によって壁紙が傷むため、一般的な利用範囲については貸主が修繕費用を負担する形となっています。

しかし、水漏れなどによって壁紙に酷いカビが発生している場合など、通常利用の範囲を超える破損が起こっている場合にはクリーニング費用が請求される場合もあるようです。

こちらについても、経年劣化や国交省のガイドラインで定められているとおり、長期間の居住で費用が発生しなくなる可能性もあります。

具体例3）壁紙の画鋲やピンによる穴

ちょっとしたポスターの貼付けなどで画鋲やピンを使用してできた穴については貸主が修繕費用を負担します。

しかし、壁に数十個も穴が空いているような場合など、明らかに穴の数が多い場合には借主負担となることもあるようです。

また、釘やネジなどによる大きな穴についても修繕費用が借主負担となる場合がありますので、壁に家具や家電、ポスターなどを取り付ける際には注意しておきましょう。

業者に依頼してアパートの壁紙を貼替える場合の費用相場

もし壁紙の貼替え費用を請求された場合、費用はどの程度が相場となるのでしょうか？

量産タイプとハイグレードタイプで値段が異なる

壁紙の貼替え費用は、基本的に使用している壁紙のグレードによって変わり、アパートなどでよく用いられている量産タイプの製品の場合は、1平方メートルあたり約900円が相場です。

しかし、デザイン性の高い製品や、消臭、防汚などの機能が付属したハイグレードタイプの製品を用いている場合については、1平方メートルあたり約1,500円が相場となります。

原状回復で部屋全体の壁紙を貼替えた場合の費用については、壁4面及び天井を含めた価格となりますが、経年劣化や居住年数などで折半されることも多いため、全額負担となることは少ないようです。

また、不動産店によっては入居時に退去時の原状復帰工事の内容と、費用の請求範囲を決めている場合もあり、このような不動産店なら状況次第で相場より安価な費用に抑えることができます。

原状回復の方針は大家さんや管理会社によって変わってきますので、賃貸契約の際には修繕の傾向や方針をよく確認し、あとから確認できるよう担当者名とともに記録しておきましょう。

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