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2019年12月06日更新

高層マンションのリノベーション前に確認すべき4つの注意点

高層マンションでリノベーションを行う際にはどのような点に注意した方が良いのでしょうか?高層マンションでのリノベーションのメリット、流れ、費用、実際に施工するに当たっての施工期間など、高層マンションリノベーションについてご紹介します。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

高層マンションはリノベーションでさらに魅力的になる

高層マンション リノベーション

高層マンションのリノベーションは近年増加中

高層マンションのリノベーションは、今まで工事が難しいというイメージがありました。

元々、高層マンションのリノベーションでは資材を施工箇所まで移動させる手間や、廃材を階下まで降ろす手間がかかります。

そのため、このようなイメージを持たれていたのですが、近年では高層マンションでもリノベーションを実施している方が増加しているのです。

これは、エレベーターでも運びやすく分解できる設備が増えたことや、施工の際に臭い等が出にくい材料が増えたことも増加の理由と言われています。

高層マンションをリノベーションするメリットとは

高層マンションをリノベーションすることでどのようなメリットが考えられるのでしょうか?

中高層マンションでは、基本的な構造としてラーメン構造が主に用いられています。

ラーメンとは、ドイツ語で「額縁」という意味があり、柱と梁が強く接合されている構造のことで、室内に柱がありません。

このようにラーメン構造は、室内に柱がないため、内装等を全て取り除くと、構造物が何もない箱状の部屋となり、大がかりな間取りの変更などを比較的簡単に行えます。

そのため、高層マンションをリノベーションすることによって、今までの部屋とは全く違う雰囲気の部屋にすることが可能なだけでなく、ライフスタイルの変化に合わせた自由な間取りへと変更することができるのです。

高層マンションでできるリノベーションと費用相場

高層マンションではどのようなリノベーションができるのでしょうか。またその費用はどれくらいかかるのでしょうか。
高層マンションでできるリノベーションとその費用相場を、間取りや天井など目的別に紹介します。

間取り

間取りの変更を含む大掛かりなリフォームと言えば、たとえばスケルトンリフォームがありますが、その費用相場は約500万円からです。間取りの一部を変更するリフォームでも約300万円からとなります。
多くの高層マンションでは、柱と柱の間隔が広く取られるラーメン構造を採用しているので、間取りは比較的変更しやすいです。しかし高層マンションは初期建設時点ですでにグレードの高いものが採用されていることが多いため、新築時と同等の仕様にすると間取り変更を含むリフォーム費用も比較的高くなる傾向があります。

壁や床

壁紙の張り替えは、標準的な壁紙を使用すれば1㎡あたり1,200~1,500円前後ですが、1000番クラスと呼ばれるこだわりの壁紙を使用すれば、施工費用も含めて、1㎡あたり2,000円前後になるでしょう。
マンションの床の張り替えリフォームは注意が必要で、管理規約を確認することから始めます。とくに防音問題に関しての規約が厳しく設けられていることが多く、使用できる床材が制約されていることがあります。
管理規約上で問題がなければ、デザイン性豊富な複合フローリングや木のぬくもりを実感できる無垢材などが考えられますが、リフォーム費用は1㎡あたり7,000円~15,000円です。
カーペットやフロアタイルなら費用相場は4,000円前後ですが、大理石となると相場価格は安くて1㎡あたり10,000円、グレードを上げれば50,000円ほどになります。

天井

天井のリフォームは見落とされがちな箇所ですが、壁のリフォームと併せて検討したいリフォームのひとつです。
もっとも多い天井のリフォームが壁紙の張り替えになりますが、その費用相場は1㎡あたり1,500~2,000円です。

水まわり

水回りのリフォームは新しくする設備のグレードによってそのリフォーム費用が大きく左右されます。
システムキッチンの交換なら費用相場としては80万円前後ですが、壁材も含めて交換してグレードの高いシステムキッチンを導入するリフォーム費用は200万円~になります。
浴室のリフォームなら、ユニットバス交換のみのリフォーム費用は60万円前後です。しかしユニットバスのグレードが上がれば、ユニットバスの交換だけでも費用は150万円~になります。

ドア

室内ドアのリフォームには、3つの方法があります。ドアの交換、ドアの新規取り付け、そしてドアの表面をきれいにする面材の張り替えです。
ドアの交換とは、ドア枠はそのままにドアだけを交換する方法で、相場価格は3万円~10万円ほどです。ドア枠も全部取り換える新規取り付けならば、相場価格の幅が大きく6万円~25万円ほどです。
ドア表面の張り替えに関しては、相場は3万円~になります。
玄関ドアは、マンションの管理規約にもよりますが、外側は廊下に面しているのでマンションの外観との影響からリフォームを禁止していることがある一方で、室内側のみなら化粧シート貼り等のリフォームができる場合があります。
玄関ドアのリフォームをお考えなら、必ずマンションの管理規約を確認しましょう。

内窓の設置リフォーム

窓に内窓を設置して二重サッシにするリフォームは、防音性に断熱性も向上できるとあって注目のリフォームです。
内窓を設置するリフォーム費用の相場は窓に使われるガラスの種類と窓の大きさや種類によって大きく変わり、よく使われる引き違いの2枚建て掃き出し窓なら相場費用は5万円~7万円、3枚建て窓なら8万円~12万円です。

共有部分は管理規約次第でリノベーションができることも

高層マンションのリノベーションでは、リノベーションができる箇所とできない箇所があります。専有部分はリノベーションができますが、「玄関ドアの外側」「外窓」「ベランダやバルコニー」などの共有部分はリノベーションできないのが基本です。
ただしマンションによって管理規約の詳細は異なりますので、共有部分でもリノベーションができる場合があります。共有部分だからといってすぐに諦めずに、リノベーションを望まれるのなら、まずは管理規約を確認しましょう。

高層マンションのリノベーション前にチェックするべき4つの注意点

高層マンション リノベーション

注意点1.費用の安さだけで業者を選ばない

高層マンションのリノベーションでは、エレベーターでの荷運びや、近隣住民への配慮、管理組合との交渉といった、一戸建てのリノベーションとは違った点に注意しなければなりません。

価格の安さだけを念頭に工事業者を選ぶと、高層マンションのリノベーションで必要となるこれらの配慮が足りず、さまざまなトラブルの原因となってしまうかもしれません。

そのため、工事業者を選ぶ際には、高層マンションのリノベーションを多く手掛けている会社を中心に選ぶと良いでしょう。

注意点2.工事に時間がかかる可能性がある

高層マンションでは、通常の賃貸マンションと違い、管理規約が厳しい傾向があり、1日の作業時間が制限されてしまうこともあります。

その場合、どうしても1回の作業にかかる時間が短くなるので、総合的な工事日数が伸びてしまうでしょう。

また、管理規約によって敷地内に工事車両を止めることができない場合もあるため、荷運び等の時間が追加され、工期がさらに長くなってしまう可能性もあります。

注意点3.使用できる機材・設備に制限がある

高層マンションの高層階では設備・機材の搬入にクレーンを使用することができず、エレベーターを使用して荷物の搬入を行います。

そのため、エレベーターに入らない設備・機材はリノベーション時に用いることができません。

近年ではこのような問題が起こらないよう、システムキッチンなどでも分解してエレベーターに乗せられる製品が増えてきていますが、場合によっては使用できない製品もあることに注意しておきましょう。

注意点4.電気・水道・空調設備の工事には管理会社の許可が必要

リノベーションでは電気や水道、空調の大がかりな工事を行いますが、高層マンションではこれらのインフラ系設備は管理組合が管理していることが多く、自由に工事を行えない可能性があります。

リノベーション工事を実施する前に管理組合に連絡し、工事が可能なのかどうかを確認しておきましょう。

まとめ

高層マンションのリノベーションでは、管理組合の許可や許可を得るための交渉、実際の工事にかかる制限など、通常の賃貸マンションや一戸建てにはない手間がかかります。

高層マンションのリノベーションに慣れている施工会社に依頼すれば、管理組合との交渉についてのアドバイスが受けられますし、実際の施工でもトラブルの発生を抑えることができるでしょう。

また、実際にマンションを管理している管理会社と協議を行い、工事手順などについて入念なプランニングを行っておくことも重要です。

もし、確認漏れなどにより、施工中に再確認や再協議が必要になってしまうと、工事期間がさらに長くなってしまい、費用面等の負担がさらに大きくなってしまいます。

居住者数も多くセキュリティなど管理規約も細かく、また規制事項も多い事から工事予算や工期も思いがけない計算違いが生じることもあり、慎重に綿密に管理組合との調整を固めましょう。 交渉事は業者に丸投げせず自分も参加し誠意を持って管理組合と話し合いましょう。近隣対策にも十分な配慮が必要です。

入念な確認と施工に慣れた業者を選ぶことが、高層マンションのリノベーションにとって最も重要なポイントです。

高層マンションでのリノベーションの進め方

高層マンションでリノベーションをする場合の進め方について、順を追って紹介します。

1.管理規約の確認と相場やスタイルの情報収集

高層マンションでのリノベーションでは、たとえ専有部分だとしてもリノベーションでしていいことと、してはいけないことが定められています。
そのため、希望するリノベーションが管理規約によって制限または禁止されていないかを確認しましょう。
また理想とするリノベーションのスタイルを知るためにも、情報収集は欠かせません。業者との打ち合わせをスムースに進ませるためにも、リノベーションのスタイルや費用相場も調べておきましょう。

2.業者に相談し下見を受ける

次に、実際にリノベーション業者と連絡を取り、リノベーションの依頼について相談します。
その時に欠かせないのが下見です。実際に業者に来てもらって現場調査をしなくては、業者も正確な見積もりを出すことができません。
依頼できそうな業者を見つけたら、さっそく現場調査の予約も入れましょう。

3.プランニングと見積もり

現場調査が終われば、リノベーションの具体的なプランニングと見積もりになります。
リノベーションのプランニングでは、ご自身の希望を明確に伝えることが大切ですので、イメージする仕上がりに近い写真などを用意しておくと打ち合わせも進みやすくなります。
見積もりでは、専門用語などが並び、わかりにくいこともあるはずです。そのようなときは躊躇なく質問をしてみましょう。
信頼できる業者とは、わかりにくいことをわかりやすく説明できる担当者のいる業者です。

4.管理組合にリノベーション申請

プランニングが決まれば、管理組合にリノベーションの申請を行います。予定するリノベーション工事開始の1ヶ月ほど前に申請をするのが一般的です。
必要となる書類は工事工程表や図面、仕様書などです。マンションによっては指定のリノベーション申請書もありますが、業者が申請を代行して行ってくれることも少なくありません。
申請の際には、業者とよく話し合いましょう。

5.審査

管理組合またはマンションの管理会社によって、申請内容が審査されます。主な審査内容は管理規約に反したリノベーションではないかどうかで、管理組合で承認できるリノベーションならば理事長によって承認されます。

6.申請者へ回答

リノベーションの申請が承認か否かが、申請者に回答されます。回答までにかかる期間は
マンションによって異なりますが、1か月近くかかるマンションもあるので、余裕を持って申請する様にしましょう。
またリノベーションは近隣住人への迷惑が考えられることから、管理組合や管理人により、近隣住人にも関わるリノベーションの工事期間や施工会社の連絡先などが掲示板に張り出されます。

7.近接住民への挨拶と事前承諾

騒音や振動などで近隣住人に迷惑をかけることが考えられますので、高層マンションでのリノベーションでは、お住まいの住戸の両隣、上下階とその両隣、あわせて8戸の近隣には、リノベーション前に挨拶をしておきましょう。
リノベーションの大まかな内容と工事期間を伝えることが大切です。

8.契約

リノベーション業者と契約を結びます。プランニングと見積もりを改めて確認してから、契約手続きに入ります。

9.リフォーム工事

リフォーム工事が始まりますが、リフォーム工事は業者に任せっぱなしするのではなく、契約通りにリノベーションが進んでいるか工事中にチェックしましょう。稀にプランニング通りに工事を行うことが出来なくなる場合があり、プランニングの変更も考えられるので、リフォーム業者からこまめに工事の進捗状況を報告してもらうようにしましょう。

10.工事完了と確認

リフォーム工事が終わったら、業者と一緒に最終的なチェックを行います。
プランニング通りなのか、プランニング通りに工事が終わっていたとしても補修や追加すべきことはないかなどを確認しましょう。

 

高層マンションのリノベーション業者の探し方

高層マンションのリノベーション業者を探す方法として、次のようなポイントが挙げられます。

住宅リフォーム事業者団体の登録

優良なリフォーム業者をお探しなら、住宅リフォーム事業者団体に登録している会社を探してみましょう。
住宅リフォーム事業者団体登録制度とは、消費者にとって安心できるリフォームが行われるように国土交通省の指導のもとに設置されたリフォーム事業者団体の登録制度で、2019年3月現在、14の団体が登録されています。
住宅リフォーム事業に求められる一定の要件を満たした団体しか登録できませんので、住宅リフォーム事業者団体に登録している団体の業者なら、安心してリフォームを依頼することができます。

複数社の相見積り

納得のいく見積もりを得るための方法として、リフォーム業者は一社だけでなく複数社に見積もりを依頼して比較するという方法もあります。このような見積もりの取り方を「相見積もり」といい、少しでもいい条件でリフォームを行うためにとても有用です。
また見積もりを取る場合に、どの業者にも同じ条件で見積もりを出してもらうように注意することも大切です。

まとめ

高層マンションのリノベーションでは、管理組合の許可や許可を得るための交渉、実際の工事にかかる制限など、通常の賃貸マンションや一戸建てにはない手間がかかります。

高層マンションのリノベーションに慣れている施工会社に依頼すれば、管理組合との交渉についてのアドバイスが受けられますし、実際の施工でもトラブルの発生を抑えることができるでしょう。

また、実際にマンションを管理している管理会社と協議を行い、工事手順などについて入念なプランニングを行っておくことも重要です。

もし、確認漏れなどにより、施工中に再確認や再協議が必要になってしまうと、工事期間がさらに長くなってしまい、費用面等の負担がさらに大きくなってしまいます。

居住者数も多くセキュリティなど管理規約も細かく、また規制事項も多い事から工事予算や工期も思いがけない計算違いが生じることもあり、慎重に綿密に管理組合との調整を固めましょう。 交渉事は業者に丸投げせず自分も参加し誠意を持って管理組合と話し合いましょう。近隣対策にも十分な配慮が必要です。

入念な確認と施工に慣れた業者を選ぶことが、高層マンションのリノベーションにとって最も重要なポイントです。

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