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2020年11月10日更新

内装解体とは?工事をスムーズに進める方法

店舗や事務所などが退去するとき、内装解体工事が行われることがあります。必要な原状回復を終えてスムーズに物件を引き渡すことができるようにするためにも、この記事でご紹介する内装解体工事の内容や工期、費用等について十分に理解しておきましょう。

  • 【監修者】弘中純一
  • この記事の監修者
    一級建築士事務所アルド住宅研究所
    弘中純一

建物の「内装解体」とは?

「内装解体」とは、店舗やオフィスなどをオーナーや管理会社に引き渡す際や、リニューアルする際などに行われる、内装部分のみを手壊しで解体した上で運搬して処分する工事のことを言います。

通常は原状回復作業の一部です。

内装解体においては内装全てを解体して撤去する場合もありますが、内装や設備の一部だけを撤去する場合も内装解体に含まれます。

たとえば、キッチン設備や間仕切りの撤去だけといった工事であっても内装解体と呼ぶことができるため、工事の規模や内容は様々です。

この内装解体は大きく「スケルトン工事」と「原状回復工事」という2通りの工事に分類することができます。

「スケルトン工事」とは、天井や床、壁、配管、配線といった全ての内装設備を全て解体して入居時の状態に戻すことを言います。

飲食店や商業施設のテナントなどはコンクリート素地の状態で入居するケースが多いため、退去時にはスケルトン工事が実施されるケースが多いでしょう。

一方、「原状回復工事」とは、借主が物件から退去する際に、物件を退去時の状態に戻すことを言います。

スケルトン工事と異なる点は、入居時の状態が間仕切りや天井などが整備された状態であれば、それらを撤去するのではなく、あくまで元の状態に戻すという点です。

通常はオフィスや事務所として借りる物件は内装が整備されているケースが多いため、退去時にはスケルトン工事ではなく原状回復工事が行われることが多いでしょう。

さらに、この原状回復工事には3つの工事区分があり、工事区分によって誰が費用を負担するのか、また誰が工事を発注するのかといった条件が異なります。

退去時のトラブルを防ぐためにもA工事、B工事、C工事の違いについてしっかりと理解しておきましょう。それぞれの違いを表にまとめると次のようになります。

工事発注者 費用負担者 業者の選定者 説明
A工事 オーナー オーナー オーナー
  • 主にオーナーの資産となる部分の工事が該当する。オーナーが費用を負担し、オーナーの権限で工事を行う。
  • 物件全体に影響を与えるような重要な工事も可能である。
B工事 入居者 入居者 オーナー
  • 入居者の希望によって空調・防災などの設備を変更・増設・移設する場合の工事が該当する。
  • 物件の安全性や構造に影響を与えるため、施工業者はオーナーが指定する。
C工事 入居者 入居者 入居者
  • 物件全体に影響を与えない範囲内での工事が該当する。
  • 主にテナント資産に対する工事であり、工事によって設置した設備の所有権は入居者にある。

 

賃貸住宅については、普通に生活する上で付いた汚れや傷は入居者の責任ではないとされており、基本的に原状回復は求められません。

しかし、入居者の不注意によって物件にダメージが生じた場合は原状回復が必要となる場合があるので注意しましょう。

「内装解体」にかかる費用や工期は?

内装解体の工事にかかる費用や工期は物件の種類や規模、立地によっても異なります。

例を参考にしながら、物件の種類ごとにどの程度の費用や工期がかかるかについて見ていきましょう。

オフィスの事例

オフィスの内装解体の費用相場は1坪あたり約1万3,000円~3万7,000円であると言われています。

オフィスについては次のような施工事例があります。

【東京都のオフィスでスケルトン解体を行ったケース】

  • 規模:約300平方メートル
  • 費用:約150万円
  • 工事期間:約10日間

【神奈川県のオフィスでスケルトン解体とアスベスト除去工事を行ったケース】

  • 規模:約200平方メートル
  • 費用:約200万円
  • 工事期間:約7日間

飲食店の事例

飲食店の内装解体の費用相場は1坪あたり約1万5,000円~4万円であると言われています。

飲食店については次のような施工事例があります。

【東京都の寿司店で内装解体工事を行ったケース】

  • 規模:約260平方メートル
  • 費用:約650万円
  • 工事期間:約20日間

【東京都のカフェで内装解体工事を行ったケース】

  • 規模:約50平方メートル
  • 費用:約50万円
  • 工事期間:約7日間

一般店舗の事例

一般店舗の内装解体の費用相場は1坪あたり約1万3,000円~4万3,000円であると言われています。

一般店舗については次のような施工事例があります。

【東京都の美容室で内装解体工事を行ったケース】

  • 規模:約15平方メートル
  • 費用:約50万円
  • 工事期間:約7日間

【東京都のコンビニエンスストアで内装解体工事を行ったケース】

  • 規模:約80平方メートル
  • 費用:約60万円
  • 工事期間:約5日間

【東京都のマンガ喫茶で内装解体工事を行ったケース】

  • 規模:約310平方メートル
  • 費用:約55万円
  • 工事期間:約5日間

内装解体を行うタイミングについて、住宅の場合は物件の引き渡し後に工事を行うことが一般的です。

一方、オフィスや店舗の場合は契約期限内に内装解体まで済ませる必要があるケースが多いでしょう。

そのため、いつまでに内装解体をしなければならないかについては契約書等を確認する必要があります。



「内装解体」を依頼する時の注意点

内装解体の工事を業者に依頼するにあたって、いくつか注意すべき点があります。

工事や退去時のトラブルを避けるためにも、次のような点には気を付けましょう。

解体箇所や範囲を関係者全員で確認しておく

まず1点目は、何をどこまで壊すのかといった工事箇所を関係者全員で確認しておくことが重要であるという点です。

物件の借主が工事の発注者となる場合、依頼業者だけでなく物件のオーナーも交えて打ち合わせを行うようにします。

そうすることで、どこを解体してどの部分を残すのかについての共通認識を、関係者全員で持つことができます。

他にも、誰が工事の発注者となるのか、また支払義務は誰にあるのかといったことも明確にしておきましょう。

そして後のトラブルを避けるためにも、決まったことは文書にして残しておき、関係者全員がいつでも確認できる状態にしておくと良いでしょう。

内装解体の前に物件内を片付けしておく

次に2点目は、内装解体工事の前に物件の片付けを済ませておくという点です。

内装解体は原状回復作業の一部であり、あくまで物件を入居時の状態に戻すということが本来の目的です。

そのため、内装解体の前に、自力で搬出できる資材などは搬出を済ませ、片付けまで完了させておきましょう。

そうすることで内装解体の費用の節約にも繋がるでしょう。

物件の賃貸契約期間と内装解体の工期を確認しておく

最後に3点目は、物件の賃貸契約期間と、内装解体の工事が行われる工期についても確認しておくことが重要であるという点です。

店舗や事務所などの退去時には、賃貸契約の期間内に内装解体工事まで完了させるというケースが一般的です。

物件からの退去が完了していても、内装解体工事が物件の賃貸契約期間を超えてしまうと、追加の家賃や違約金が発生してしまうことがあります。

工事に取り掛かる前に契約書の内容を確認し、内装解体工事の時期について物件のオーナーにも確認しておくと良いでしょう。

内装解体の工期の目安は物件の立地や規模、工事内容、業者の種類によってある程度は事前に知ることができます。

しかし、思わぬトラブルによって工事が長引いてしまうこともあるため、工事を依頼する場合は日数に余裕を持ってスケジュールを組むようにしましょう。

「内装解体」工事の依頼先はどう決める?

内装解体の工事を依頼する際は、最後まで責任をもって業務にあたってくれる、信頼できる業者に依頼することが大切です。

しかし、解体を請け負っている業者は多数いるため、どの業者に依頼すれば良いか迷ってしまうこともあるでしょう。

そのような場合は次のような観点から業者を調べてみると良いでしょう。

まず、依頼しようと検討している業者が解体工事業の許可を得ているかどうかを確認しましょう。

500万円以上の大規模な解体工事は、解体工事業の許可を得た業者しか行うことができません。

しかし、内装解体は500万円未満の小規模なものが多いため、許可を得ていない業者でも実施することができます。

そのため、許可のない業者に内装解体を依頼することも可能ですが、建設業法で規定された基準を満たした解体工事業許可を持っている業者であれば、より幅広い内容の工事に迅速に対応してもらえるでしょう。

次に、業者が内装解体の実績をどの程度有しているかを確認しましょう。

その中でも、大手企業から依頼された解体工事の実績があるかどうかという点はおおいに参考になります。

大手企業などは、解体業者の選定の際に基準を厳しく定めていたり、解体工事後にも適切な工事が行われたかどうかをチェックしたりしているケースが多いためです。

大手企業の解体実績がある業者は適切な解体を行っていると考えることができるでしょう。

また、コミュニケーションを密にとる業者かどうかも大切です。

内装解体について打ち合わせを進めていく中で、疑問点などはその都度確認し、業者がどのような対応を取るのかについてもチェックしておくようにしましょう。

工事の内容について借主やオーナーと小まめに打ち合わせを行い、気になる点をしっかりと確認するような業者であれば、よりスムーズに内装解体を行うことができるでしょう。

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