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こんな状態が修繕工事のタイミング
住宅の修繕工事の目安はどのように判断すれば良いのでしょうか？
外壁や屋根なら、使用している塗料の種類である程度の寿命はわかりますし、実際に外壁塗装の状態を確認することで塗装の痛み具合を判断することができます。
どのような状態なら修繕が必要となるのか、代表的な症状からみていきましょう。
クラック（亀裂）（割れ）を発見
モルタル外壁で多いのが、下地のクラックとそれにともなう塗装のひび割れです。
クラックが発生している場合、防水能力が低下してしまうため、隙間から雨が侵入してしまい、内部の木材や鉄筋が劣化します。
大きな亀裂は壁を剥がしてモルタルを塗り直すなどの修繕工事が必要となりますが、小規模な亀裂ならコーキング剤をひび割れに塗り込み、塗装を施すだけで修理できるため、修繕費は外壁塗装と同程度です。
チョーキング（白亜化）してきた
見た目が白っぽく、外壁の色が剥がれているように見える症状のことです。
原因は、紫外線や日光、風雨などです。
塗装部分の表面の樹脂が劣化し、塗料がチョークのような粉状になるため、塗装に触れると粉状の汚れが付着します。
チョーキングが発生している場合は既に塗装による防水効果は期待できない状態ですので、すぐに外壁塗装のリフォームを行いましょう。
カビが発生している
水はけが悪い場所や、汚れがこびり付いた状態のまま放置していると外壁にカビが生えてしまいます。
このカビは塗装の劣化を早めてしまうため、できる限り早い段階で対処しなければいけません。
塗装にカビが食い込んでいる場合はカビをきれいに剥がしてから再塗装を行いますが、窯業系サイディングやタイルの場合や、カビが塗装の表面にだけあるような場合は高圧洗浄を行うだけで取り除ける場合もあります。
サイディングでも木工系のものはカビ止め剤の劣化で材料そのものにカビが生えてしまうことがありますので、定期的に確認を行い、防水及び防カビ塗料でメンテナンスを行っておきましょう。
外壁の浮き（反り）が気になる
外装材（サイディング）を張っているのであれば、雨がサイディングの裏に流れ込んで浮き（反り）の原因になったり、サイディングが縮んで、両端で割れて浮き（反り）が起こったりすることがあります。
サイディングボードが劣化して変形しているなら張り替えを行うだけで修理はできますが、もし躯体が変形しているようなら下地部分の交換工事も必要となるため、さらに修繕費が高額になるかもしれません。
サイディングの変形はボードそのものより、隙間を埋めているコーキング剤の劣化による浸水が原因となっていることが多いため、メンテナンスでは定期的にコーキング剤の打ち直しを行いましょう。
外壁に何らかの原因で傷がついている
強風で大きなゴミが飛んできた、車が接触したなどの理由で外壁に傷が付いたときはどうすればいいのでしょうか？
基本的に建物の防水はサイディングボードもしくは塗装によって行われているため、外壁に傷が付くとそこから水分が建物内部に侵入し、あっという間に内部を劣化させてしまいます。
壁にこのような傷が付いた場合は、リフォーム会社に確認及び補修を依頼すると共に、工事までに内部に水が浸入しないよう防水を施しておかなければいけません。
単純にイメージチェンジしたい
修繕とはちょっと違いますが、塗装の塗り替えやサイディングボードの交換を行うと、建物のイメージをがらりと変えることができます。
最近はDIYが流行しているため、外壁塗装やコーキングの打ち直しなどを自力で行いたいと考える方も居ますが、外壁のメンテナンスは、足場の設置、外壁洗浄、養生など、素人では完璧に行うのが難しい作業ばかりです。
養生ミスで多少色が漏れるぐらいなら特に問題はありませんが、塗装やコーキングのミスで防水機能が無くなってしまうと、建物の寿命は一気に短くなります。
DIYを否定するわけではありませんが、リスクなどを考えた場合、プロに依頼した方が安全です。
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外壁塗装にかかる工事の費用や価格の相場は？
外壁リフォームの場合、気になるクラックや反り、剥がれや傷やチョーキングに対して部分的な補修をすることよりも、全体的に外壁塗装をしなおすことが多いようです。
部分的な補修でも外壁の問題は解決するのですが、どうしても部分補修では元の色と差が目立ってしまいます。
また、塗膜自体の寿命を考えると、一部だけ塗り替えても結局は全体の塗り直しが必要となってしまうため、先々のコストを見越して全体を塗り直した方が費用を抑えられるのです。
外壁ごとのメンテナンス費用
外壁のメンテナンスは、使用している塗料、外壁材などによって大きく変わります。
塗装だけでも代表的なものは4種類、サイディングやタイルまで含めるとメンテナンス費用は約100万円以上の差が出てしまう場合もあるのです。
各外壁材、塗料別に修繕工事の内容と、費用の相場をご紹介します。
モルタル＋塗装の場合の修理費用
モルタルなどの下地に塗装を施している場合の再塗装及び修理費用は、コーキング剤打ち替えが平米あたり約1,000円、下地補修が平米あたり約20,000円、下塗りが約700円、これに各種塗料及び工賃がかかります。
塗料はアクリル塗料が平米あたり約1,000円、ウレタン塗料が約2,000円、シリコン系塗料が約3,000円、フッ素系塗料が約4,000円です。
この他に、平米ごとに外壁の洗浄費が約250円、足場代が約700円、養生が約400円かかりますので、総額では安価なアクリル塗料でも総額で約60万円程度はみておいた方が良いでしょう。
タイル外壁の補修にかかる費用
タイル外壁の場合は、塗装と違い殆ど劣化が起こりません。
しかし、目地部分は劣化していくため、定期的なメンテナンスが必要となります。
目地が劣化するとタイルの落下、浸水などが発生してしまう可能性があるため、見た目は問題が無いように思えても、定期的に検査を依頼しましょう。
また、ひび割れや剥がれ、浮きの検査及び補修なども行わなければいけませんが、全体的なコストでみると塗装より安価になる場合が多いようです。
目地の補修作業は10年に1回程度が目安となり、費用は約50万円が相場となります。
浮きについては工法次第ではありますが、1カ所あたり約1,000円が相場です。
サイディング外壁の補修にかかる費用
サイディングの場合は、新しいボードを重ね張りする工法や、既存のボードを取り除いて新しいボードを張り付ける工法、塗装で防水機能をよみがえらせる工法などがあります。
価格は塗装が最も安上がりで、一般的な外壁塗装と殆ど変わりません。
最も高額なのは張り替えで、建物全体で約200万円が相場となります。
重ね張りの場合はやや安くなり、工事費用は約150万円です。
サイディングボードの劣化具合などにあわせて補修方法を選ぶ必要がありますので、実際に依頼する前にリフォーム会社にどのメンテナンス方法が適しているか確認して貰いましょう。
屋根もセットでリフォームを行う場合の費用
外壁の塗装を行うならついでに屋根も一緒にメンテナンスした方が費用は安くなります。
これは、外壁の補修に欠かせない足場代が屋根とセットで工事を行うことで節約できるからです。
足場代はリフォーム会社にもよりますが、外壁だけなら約15万円、屋根もセットで約20万円、場合によっては屋根込みなら足場代は変わらないということもあります。
外壁と屋根の再塗装にかかる費用は、屋根と外壁の面積に平米あたりの単価をかけた額が大体の価格です。
補修内容などによって多少外壁より費用が高くなる可能性もありますが、トータルでみれば単体でリフォームを行うよりお得になるでしょう。
マンションの外壁補修にかかる費用
マンションの外壁補修でも、一般の住宅とさほど単価に違いはありません。
ただ、マンションは一般住宅に比べてどうしても階数が多くなり、面積も広くなるため、足場や洗浄費、塗装費などの工事費はその分高額になります。
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外壁補修に保険は使える？
火災保険に加入し、ある一定の条件を満たしている場合は保険で外壁の補修を行うことができます。
その条件は、火災保険の対象に風災が入っていること。
これは、強風や大雪などで屋根や外壁に破損した場合の補償で、保険会社の診断士に確認して貰う必要があります。
もし適用されれば工事費を保険でまかなうことができるようになりますが、通常の劣化などはまず対象外です。
火災保険申請方法や概要についてはこちらの記事でも解説しています
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