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リフォームと建て替えの違い
リフォームと建て替えには、いくつかの違いがあります。
まずはリフォームと建て替えの違いを理解し、どちらの選択がベターなのかを考えてみましょう。
| 比較項目 | リフォームの場合 | 建て替えの場合 |
|---|---|---|
| 工期の目安 | 約3カ月以内 | 約3カ月～半年 |
| 工事の規模 | 主要構造部以外の必要箇所を作り直す | 基礎部分も含めて解体し、更地にしてから新しく家を建てる |
| 利用できるローン | ・リフォームローン（有担保型／無担保型） ・リフォーム一体型ローン | 住宅ローン |
| 利用できる補助金・助成金 | ・子育てエコホーム支援事業 ・長期優良住宅化リフォーム推進事業 ・先進的窓リノベ2024事業 ・給湯省エネ2024事業 ・既存住宅における断熱リフォーム支援事業 ・次世代省エネ建材の実証支援事業 ・住宅エコリフォーム推進事業 ・子育て支援型共同住宅推進事業 | ・解体費用助成金 ・ブロック塀解体費用の補助金 ・木造住宅の耐震建て替え補助金 ・太陽光発電導入に関する助成金 ・合併浄化槽設置に関する助成金 ・省エネ給湯器導入に関する助成金 ・雨水タンク設置に関する助成金 ・家庭用燃料電池システム導入支援事業に関する助成金 ・生垣を設置に関する助成金 ・壁面や屋上緑化に関する助成金 |
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リフォームと建て替えの判断基準
リフォームと建て替えの判断基準となるポイントは、いくつかあります。
それぞれの判断基準を確認し、お住まいにあった方法を選択しましょう。
【基準1】建物の築年数
建物の築年数によっても、リフォームか建て替えかの判断基準は異なります。
築年数ごとのおすすめの選択肢を紹介するので、お住まいに最適な方法を確認してみてください。
| 築年数 | おすすめの選択肢 |
|---|---|
| 築25年 | リフォーム |
| 築30年 | リフォーム |
| 築40年 | 建て替え |
| 築50年 | 建て替え |
| 築60年 | 建て替え |
【基準2】建物の耐震性
リフォームか建て替えかを判断する時には建物の耐震性を考え、以下の選択がおすすめです。
| 築年数 | おすすめの選択 |
|---|---|
| 1981年5月31日までに建築された住宅 | 建て替え |
| 1981年6月以降に建築された住宅 | リフォーム or 建て替え |
1981年5月31日までとそれ以降に建築された住宅とでは、耐震基準が異なります。
1981年6月以前の住宅は旧耐震基準となっているため、大きな地震に耐えられない可能性も。
1981年6月以降は新耐震基準で施工されているので、リフォームでも耐震性能に期待できます。
1981年5月31日までに建築された住宅は建て替え、それ以降に建築された住宅はリフォームか建て替えで検討すると良いでしょう。
【基準3】建物の断熱性
断熱性を重視して建て替えかリフォームかを判断する場合、築30年以上なら建て替えがおすすめです。
断熱材は30年〜40年で劣化するため、省エネ効率を考えると建て替えのほうがお得になる場合も。
また築30年以上の住宅をリフォームする場合、建て替えよりも費用がかさんでしまう可能性もあります。
築30年以上の住宅は断熱構造の調査をプロに依頼し、その結果でリフォームか建て替えかを判断するのもおすすめです。
【基準4】法的な制約
建て替えかリフォームかを判断する場合、まず法的な制約の有無を確認することが大切です。
「再建築不可」とみなされた場合は建て替えができず、選択肢はリフォームのみになります。
住宅を再建築する際には、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務があります。
「再建築不可」の場合は建て替えの選択肢が選べないので、まず自宅の状態を確認してみましょう。
【基準5】補助金の有無
補助金の有無も、建て替えかリフォームかを判断する重要な要素です。
補助金や助成金は費用総額を抑えてくれますが、建て替えがリフォームかによって使える種類や金額が異なります。
リフォームは子育てやエコに関わる補助金が豊富。建て替えは自治体によって金額や種類が大きく異なる場合が多いのが特徴です。
リフォームか建て替えかを判断する場合は、使える補助金を加味した費用総額で検討するのがおすすめです。
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リフォームと建て替えのメリット・デメリット
リフォームにも建て替えにも、それぞれメリット・デメリットがあります。
メリット・デメリットを把握して、リフォームか建て替えかの最適な判断に役立ててください。
リフォームのメリット・デメリット
リフォームのメリット・デメリットは、以下のとおりです。
- 建て替えに比べて費用総額が安い
- 建て替えに比べると工期が短い
- 固定資産税の見直しがないので税金が上がらない
- 仮住まいではなく自宅に住みながらのリフォームが可能
- 間取りを自由にできない
- 建て替えと変わらないぐらいに費用が高額になる場合がある
- リフォームローンが使いにくい
＞＞リフォームのメリット・デメリットについてさらに詳しく知る
建て替えのメリット・デメリット
建て替えのメリット・デメリットは、以下のとおりです。
- 間取りなどの制約が少ない
- 耐震性や断熱性が向上する
- 建物全体を偏りなくリニューアル可能
- プランニングの自由度が高い
- 費用総額がリフォームに比べると高くなりがち
- 工期がリフォームに比べて長くなる場合が多い
- 仮住まいへの引っ越しが必要
- 建て替え後に固定資産税の上がる可能性がある
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リフォームと建て替えの施工の流れ
リフォームと建て替えでは、施工の流れが異なります。
それぞれの施工の流れを知ることで、リフォームか建て替えかの最適な選択ができるようになります。
リフォームの施工の流れ
リフォームの施工の流れは、以下のとおりです。
リフォームが決定したら、業者に見積もりを依頼します。見積もり依頼をする業者は複数を選び、相見積もりを取るようにしましょう。見積もりで業者を選んだら契約を締結します。
業者が決まったら、打ち合わせを重ねてリフォームの詳細を決定します。自宅に住みながらのリフォームでない場合は、仮住まいへの引っ越しが必要です。工事開始日までに、仮住まいや引っ越しの手続きを速やかに行いましょう。
リフォームを行わない部分の養生を行います。リフォームをする部分も、養生が必要な場合があります。
リフォームで設備を変更する部分の解体を行います。水回りの解体をする場合は、止水書類の提出が必要です。
配管・配線工事は、実際に工事が始まった後に追加工事の提案がある場合があります。
工事予定のない配管や配線が、予想以上に劣化していた場合などです。
配管・配線工事が終わった後には、クロス（壁紙）の工事があります。
設備関係の工事は、リフォーム工事の終盤に施工される傾向があります。
具体的には、キッチン・浴室・トイレなどが挙げられます。
リフォーム工事中に飛び散った木くずや汚れなどをクリーニングします。
すべてのリフォーム工事が終われば、いよいよ引き渡しです。業者からリフォーム箇所に関する詳しい説明が行われ、保証書などが手渡されます。
建て替えの施工の流れ
建て替えの場合の施工の流れは、以下のとおりです。
建て替え工事を依頼する業者を選定し、複数の業者から相見積もりを取りましょう。納得できる見積もりの業者を選びましょう。
業者が決定したら、設計プランの詳細を打ち合わせします。打ち合わせを重ねて設計の詳細が決まれば、業者側があらためて詳細見積もりを提出。本契約となります。本契約後には、工事請負契約書を交わします。
建て替えでは住宅ローンの利用が可能です。住宅ローンを組む金融機関を決定し、手続きを進めましょう。
建て替え工事が行われる間に住む仮住まい探しも必要です。引っ越し業者も選定し、工事開始前には引っ越しする必要があります。
建て替えの場合は、既存住宅の解体が必要です。解体工事は建て替えをする業者が紹介してくれる場合もありますが、自分で納得できる業者を探すこともできます。
あらかじめ地盤調査を行い、地盤改良が必要な場合は工事を行います。
住宅の建て替え工事を行います。工事は基礎工事→上棟→木工事→内装工事の順番で施工される傾向があります。住宅ローンが降りるのは建物の完成後なので、着工から完成までに着工金などの費用負担があります。あらかじめ、つなぎ融資などで費用を工面しておきましょう。
完成した住宅が契約した通りに施工されているかを確認し、引き渡しが行われます。引き渡しの際に費用の残金を支払います。
建て替えの場合は、「建物の表題登記」、住宅ローンを利用する場合は「抵当権設定登記」を行います。
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リフォームと建て替えの費用相場
リフォームと建て替えの費用相場は、以下のとおりです。
| 工事の種類 | 費用相場の目安 （30坪程度） |
|---|---|
| リフォームの場合 | 1,000万～1800万円 |
| 建て替えの場合 | 1,500万～2300万円 |
工事費用のほかに、以下の費用が必要となる場合があります。
- 仮住まいの費用
- 地盤調査費
- 不動産取得税
- 印紙税
- 解体費用
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