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マンションリノベーションの相場
マンションのリノベーションでは、リフォームを行う会社によって費用の算出方法が違います。
会社によっては1平米あたりの単価を決めて施工する部屋の広さである程度決まった価格で工事を行っている場合もありますが、工事の内容や物件によって価格が変わることもあるのです。
そのため、ある程度の相場というものはあるのですが、決まった額というものはありません。
ただ、複数のリフォーム会社を調査したところ、ワンルームマンションのリノベーションでは1平米あたり約20万円が相場のようです。
この相場は内装や設備などの交換を行う通常のリフォームを行った場合の費用ですので、設備などの全て取り除いて配管や配線の変更を行うスケルトンリフォームの場合はもう少し費用は高くなります。
スケルトンリフォームの場合は、1平米あたり約35万円が相場です。
設備の変更や内装の変更にかかる費用
全面的にスケルトンにせず、内装や住宅設備のみを変更する場合は、もっと安い費用でマンションリフォームを行うことができます。
この場合の費用は、壁紙の張替えが約10万円、フローリングの張替えが約20万円です。
水回り設備の交換については、トイレが約10万円、キッチンが約20万円、浴室の場合は、ユニットバスなら約40万円となります。
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リフォームの際には水回りのチェックが必須
中古マンションの場合、部屋の内装や住宅設備以外にも注意しなければいけない部分があります。
それは、排水管などの水回りです。
これらの場所はどうしても使い続けるにしたがって老朽化が進み、水漏れや詰まりなどが起こりやすくなってしまいます。
賃貸物件では大がかりなトラブルへの対処が難しい
もし水漏れや詰まりが発生してしまった場合には、修理費用が追加でかかってしまいますし、場合によっては漏れた水によって躯体が痛んでしまい、大がかりな修繕が必要になってしまうでしょう。
部屋のリフォームやリノベーションだけならそれほど多額の費用は必要ありませんが、躯体の修繕となると多額の費用がかかります。
また、入居した状態のまま工事ができない可能性も考えられるため、折角部屋が埋まっていたとしても、立ち退きをお願いしなければいけなくなるかも知れません。
あらかじめリノベーションの際に水回りの修繕を行っておけば、トラブルが起こってから行う配管工事で解体した部分の内装をまたやり直す事もせずに済みます。
これらのトラブルの発生を未然に防ぐことができますし、入居者へのケアなども行わなくてすみます。
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リノベーションによってマンションの入居者は増えるのか
中古マンションの場合、スケルトンリフォームなどを行うと合計で約300万円程度の費用がかかります。
1Kマンションなら、東京都内でも賃料は約10万円が相場ですので、短期的に見ると費用が回収できないように思えるかも知れません。
しかし、大がかりな改修を行うことで物件の寿命が延び、空室になる可能性を抑えることができるため、長い目で見ると利益となります。
リノベーションの費用と利益を計算する
例えばですが、リノベーション費用が約300万円、毎月の賃貸収入が約10万円だったとします。
単純に計算した場合、年間の家賃収入は約120万円、税金やローンなどが引かれるため、実際にはもっと少ない額となりますが、それでも数年間空室が無ければほぼリノベーション費用を回収できるでしょう。
もし、リノベーションを行わず、入居者が決まらない状態が続いてしまった、または定着率が低い状態だった場合、物件には税金がかかるにもかかわらず、収入が得られず、赤字になってしまいます。
多少費用はかかってしまいますが、リノベーションを行うことで空室になりにくい部屋を作ることで、安定した収入を確保できるかも知れません。
しかし、家賃の額によってはリノベーションを行ったとしても費用を回収できるまでに長い時間がかかってしまうことも考えられます。
理想はスケルトンリフォームによる全面改装ですが、年間の家賃収入などに合わせ、無理の無い範囲でリノベーションを計画してください。
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リノベーション費用の見積もりは必ず複数の会社に依頼しよう
マンション経営をされていると、どうしても付き合いの深い不動産店やリフォーム会社ができてくると思います。
お世話になっている会社にリノベーションをお願いしたいと考えるのは当たり前のことではありますが、工事費用の面で多少不利益を被ってしまうかも知れません。
きちんとした会社なら、見積もりを依頼しても相場から大きく外れた額を提示してくることはありませんが、依頼する側としては工事内容と費用が本当に正しいのか不安です。
複数のリフォーム会社に見積もりを依頼することで、本来依頼しようとしている会社の見積もりが適正な価格と工事内容となっているかどうかを判断することができます。
リフォームの際には第三者のチェックも重要
複数のリフォーム会社に見積もりを依頼することで費用面や工事の内容などを比べて問題点を把握できますが、それ以外にも相見積もりには利点があります。
それは、複数の担当者が物件をチェックすることによる問題点の洗い出しです。
見積もりの際には実際にリフォーム会社の担当者、会社によっては施工を行う職人自ら現場を確認しに来ますが、どんなに熟練した担当者でも問題点を見落としてしまう可能性は無くすことはできません。
相見積もりを行い、複数の会社に現場を診てもらうことで他の会社が見落としていた問題点を見つけてくれるかも知れませんし、問題点について全て同じ見解ならその他の問題が隠れている可能性はほとんど無いと考えられます。
費用、工事内容、問題点の調査など、相見積もりを行うことでリフォームに関するトラブルを未然に防げる可能性が高まり、より安心して工事を依頼することができるでしょう。
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