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2020年12月04日更新

リフォームにも使える提携住宅ローンとは?メリットとデメリットまで解説!

不動産会社から購入する新築物件や、リフォーム会社に依頼する増改築リフォームの際に利用出来る住宅ローンには、提携住宅ローンと非提携住宅ローンがあります。それらの違いとは何なのでしょうか?また、提携ローンの仕組みやメリット・デメリットについても解説します。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

住宅購入やリフォームで利用できる提携住宅ローンの仕組み

新築物件購入や住宅の新築、または大がかりな増改築などのリフォームをする際には、多くの方が金融機関の住宅ローンを利用しています。

住宅ローンを組むには、金融機関の与信審査(借りる人の信用度)と、物件審査(購入物件の価値)の両方に通る必要があります。

住宅ローンの金融商品を大きく分けると「提携住宅ローン」と「非提携住宅ローン」があります。同じ銀行から借り入れする場合でも、これらのローンには多少の違いがあります。

住宅ローンの資金使途(使い道)としては、物件購入だけではなく、増改築リフォームのための融資も含まれているのが一般的です。

リフォームにも使える提携住宅ローンとは?メリットとデメリットまで解説!

しかし、リフォーム会社などと金融機関で提携している商品として、リフォームに特化した「リフォーム提携住宅ローン」というような商品もあるので、必要に応じてご自身で内容を確かめてみてください。

それでは、提携と非提携の住宅ローンの仕組みについて見てみましょう。

提携住宅ローン

提携住宅ローンとは、不動産会社や不動産仲介業者、リフォーム会社などの宅地建物取引業者と、銀行などの金融機関との間で、あらかじめ提携契約が交わされているローンのことです。

不動産会社と金融機関の間では、住宅物件購入者(買い主)が、あらかじめ取り決めてある融資条件をクリアすれば、金融機関はその融資を実行するという旨を契約してあります。

つまり、買い主が不動産会社を通して住宅購入などを決めようとした際に、不動産会社は提携している金融機関を買い主に紹介してくれます。(提携している金融機関は複数の場合もあり、その中から選ぶことも可能)

そこで融資条件が満たされていれば金融機関は買い主に対して、融資を実行してくれるという制度です。

非提携住宅ローン

一般に、非提携住宅ローンは提携住宅ローン以外のローンのことで、自分自身が銀行などの金融機関の融資窓口に行き、住宅ローンの相談をして、直接申し込みをするという仕組みになっています。

最近では、申し込み可能なネット銀行も増えてきました。その場合はインターネットで申し込みや審査を行うことも出来ます。

非提携ローンを利用する場合は、住宅購入のための各種書類や契約のためのスケジュール管理など、全て自分で行うことになります。

提携ローンと非提携ローンの違い

ここでは、提携ローンと通常の非提携ローンとの違いをみてみましょう。

ローン融資を受ける際の相談先(契約する場所)の違い

自分自身で融資してもらえる銀行を探す場合(非提携ローン)は、取引したいと思う銀行の各支店の窓口に行き、直接住宅ローンの融資について相談したり、契約したりします。

一方、提携ローンの場合は銀行の窓口ではなく、不動産会社やリフォーム会社から紹介された各銀行の「住宅ローンセンター」という所がローン契約する場所となります。

銀行窓口も住宅ローンセンターも、物件購入者が住宅ローン融資のために必要な審査申し込みや、ローン契約をするということは同じです。

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しかし、仮審査の申し込みから、審査結果の決定までにかかる時間が違うという場合があります。

住宅ローンセンターはローンを専門に取り扱っている店舗で、ローンに関する経験が豊富です。

また、購入物件の情報を不動産会社からローンセンターに事前に伝えることも可能なため、各種手続きをスムーズに進めることができます。

特に提携している物件の場合は、担保価値や審査(物件審査)が済んでいることが多く、購入者本人の審査(本人審査)だけで済むことも多いようです。

そのため、審査日数も一般の銀行窓口に比べると、短期間で審査結果が分かる可能性があります。

「ローン特約」の対象となる場合とならない場合

提携住宅ローンと非提携住宅ローンのもう一つの違いは「ローン特約」です。

ローン特約は物件購入を検討していてローン契約は交わしているものの審査の結果がまだ分からないという状態の場合、仮に審査が通らずに融資を受けることが出来なくなったとしても不動産の売買契約を解除できるという制度です。

提携住宅ローンを利用すると、ローン特約制度の利用対象となるので、手数料なしでローン契約を解約することができます。

一方、非提携住宅ローンを利用する場合は、ローン特約の対象にならないこともあるので注意が必要です。

住宅ローンの審査の流れと審査内容について

今までの説明の中でも「審査」というワードが何度か登場していますが、住宅ローンを借りるための審査とは、どのような内容なのでしょうか?

審査が通らなければ住宅ローンを借りることができないので、しっかりと内容を把握しておく必要があります。

一般的に審査には、仮審査と本審査があります。ここでは金融機関で新規借り入れする場合の仮審査の審査基準について見てみましょう。

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仮審査の審査基準

各金融機関で重要視する事柄に多少の違いはありますが、国土交通省の民間住宅ローンの実態に関する調査・結果報告書を見ると、どのようなことを重視しているかが分かります。

例えば「完済時年齢」「健康状態」「担保評価」「借入時年齢」「勤続年数」「年収」「連帯保証」「金融機関の営業エリア」などが、金融機関が重視する項目の上位を占めています。

続いて「融資可能額」「返済負担率」「カードローンなど、他の債務の状況や返済履歴」「雇用形態」「所有資産」「国籍」「申込人との取引状況」「業種」「雇用先の規模」「家族構成」「性別」などが挙げられています。

これらの中からいくつか大切なことを説明しましょう。

借入時と完済時の年齢

多くの銀行で借入時は20歳~65歳(70歳の場合もある)で、80歳未満で完済するという基準を設けています。

年収と返済負担率

年収に対して、住宅ローンを含めた年間の返済率が概ね35%以下であるかどうかを基準として、返済能力のチェックをします。

※返済負担率(返済比率)は年収に対する年間返済額の割合です。

担保評価

担保評価は購入物件の評価です。万一、借り入れする人が返済することが出来なくなった場合に備えて、住宅ローンを融資する際に自宅を担保に設定しておきます。

そうすることで、物件を売却してお金を回収することができるというわけです。

リフォームにも使える提携住宅ローンとは?メリットとデメリットまで解説!

健康状態

住宅ローンを借入れる際には、団体信用生命保険に加入できるかどうかも大きなチェック項目です。

なぜならば、万一、死亡や高度障害になった場合には、生命保険会社が本人に代わってローン残高を支払ってくれるからです。そのためにも生命保険に加入できる健康状態であるかどうかのチェックが大切になります。

勤続年数

現在は転職が増えているという時代背景もあり、1年以上の勤続年数を基準としている
金融機関が多くなっています。

連帯保証

一般的に住宅ローンで購入資金やリフォーム資金を借りる場合、保証人や連帯保証人は必要ではありません。ただし、必要となるケースもありますので、それぞれのケースについてみていきましょう。

まず、連帯保証を必要としない場合というのは、「単独名義で住宅ローンを申し込む場合」「借入金額に対して十分な収入がある場合」「その他住宅ローンの審査に問題がない場合」です。

このような場合には基本的に連帯保証を必要としませんが、その代わりに「指定する保証会社に保証料を支払う」ということが求められます。これは連帯保証人の代わりに保証会社を利用し貸し倒れのリスクを回避するものです。

保証料は金融機関により大きく異なり、1,000万円の借入に対して約20万円~約80万円と幅があります。これは、審査する会社や個人の信用力、物件の担保力などにより大きく差がでてきます。

また、保証人や連帯保証人が必要となるケースも紹介していきます。例えば、「夫婦合算でローンを組む場合」や「親名義の土地に家を建てる場合」などは、保証人もしくは連帯保証人を必要とします。

また、保証人と連帯保証人では言葉は似ていますが、性質は大きく異なります。連帯保証人はローン契約者本人と同等の支払責任を負うことになるので、保証人を選択する際には十分に考慮する必要があります。

本審査

無事に仮審査が合格すると、本審査に進むことができます。

本審査では本審査への申込書の記入が必要となります。さらに、借り入れる人の勤務先に在籍確認の電話がありますが、この場合は事前連絡があるのが一般的です。

本審査の通過後、本審査結果は一般的に60日~90日、最大で180日間有効です。その間に契約手続きをするということになります。


ローン審査のためにできること

ローン審査を通すためにできることを4つ紹介していきます。前述したように審査には与信審査と物件審査があります。ここでは与信審査、つまり本人の信用力に関して事前に準備できることを紹介していきます。

まず一つが、「事前に信用会社に自分の信用情報を取り寄せる」ということです。信用会社は日本に3つあり、その全部から信用情報を確認すると間違いないです。開示方法は以下の3つになります。

「インターネット開示」や「郵送による開示」「窓口での開示」があり、情報開示には1回につき、約500円~約1,000円必要になります。

この開示をすることでクレジットカード使用履歴や公共料金などの支払状況などの金融履歴が確認できます。

これらを確認して、ローン審査の相談をする前に、現時点での本人の信用情報がどのようになっているのかを把握することと、もし過去に支払の遅滞などがあった場合に、その説明ができるようにしておくことも重要です。

二つ目が、「返済負担率を超えないように借入をする」ということです。返済負担率を超える額でローン審査を出すと、審査が困難になるケースが多々あります。金融機関により異なりますが、目安は収入の20%~40%です。

また、返済負担率は次の計算式で算出できます。

「年間返済額÷収入×100」

この場合の返済額には、検討している住宅ローン返済額以外にも既存の借入返済があればそれも含みます。また、収入については税引き前の額面金額です。

このことからも三つ目のポイントが、「他のローンを完済しておくこと」になります。先ほども述べたように、借入を検討している住宅ローンの他にもローンがある場合、返済負担率は上がっていきます。

そうなると、審査の印象は悪くなり、物件審査もその他与信審査も十分であっても、ここでひっかかる可能性があります。ですので、住宅ローンを検討する際には、事前に他のローンについては完済することがおすすめです。

最後のポイントが、「頭金を準備すること」です。頭金を準備できていれば、その分住宅ローンで借り入れる額が小さくて済みます。ということは、返済負担も少なくなり、ローン審査に有利になります。

また、その頭金を全額投入する必要もなく、それだけの頭金を準備できていること、またその準備した頭金をローンを検討している金融機関の預金口座に預金することで、審査がより有利になることもあります。

ローン審査を有利にするために、事前にできることは様々あります。これらの準備をきっちりして、ローンの相談をするようにしましょう。

提携ローンのメリットとデメリットについて

通常のローンと比べて提携住宅ローンはどのような点においてメリットがあるのでしょうか?

また、メリットだけではなく、デメリットについても見てみましょう。

提携ローンのメリット

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金利の優遇

提携ローンの場合、金融機関の借入先が限定されてはいますが、非提携ローンよりも金利が優遇されている場合があります。

通常ローンの金利に比べて優遇の幅は0.1%~0.3%程度大きくなっていると言われています。つまり、一般のローンよりも低金利で借り入れすることが可能だということになります。

ただし、低金利優遇を受けられるのは「全期間一律型固定金利」の場合がほとんどのようです。

※全期間一律固定金利とは借入期間中、借り入れ当初の金利が変わらないというものです。

変動金利または固定金利などの金利タイプの選択については、各金融機関で異なるため、確認が必要です。

審査期間

住宅ローンセンターの項でも説明したように、審査項目である担保価値については事前に審査されているケースがほとんどなので、この分の審査期間は短縮される可能性があります。

審査が通りやすい

通常のローン審査で通らない場合でも、提携ローンであれば物件審査が通っているため、本人審査も最低限の項目をクリアしていれば審査が通りやすいというメリットがあります。

簡便な手続き

通常ローンの場合は、必要書類を自分でそろえなくてはなりませんし、金融機関にも自分で出向く必要がありますが、提携ローンの場合は住民票や収入証明などをそろえるだけで、細かな手続きは不動産会社がしてくれます。

平日に銀行に行くという手間も省けるので、日中忙しい人にとってもメリットになるでしょう。

審査さえ通れば、スケジュール管理や必要書類の提出まで、不動産会社の指示に従って手続きを進めれば良いので、煩雑な手続きが苦手な方にとっては利点となります。

提携ローンのデメリット

住宅ローンを借入れている人の約6割以上の方が提携住宅ローンを利用しています。その理由としては手続きが簡単なことや優遇金利などが挙げられますが、デメリットがないというわけではありません。

デメリットについて見てみましょう。

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手数料について

提携ローンを選択した場合は事務代行手数料が発生します。事務代行をしてもらえるという点では良いのですが、約5万円~約10万円の手数料がかかるということに留意しなくてはなりません。

金融機関の選択肢

提携ローンの場合は、不動産会社などと付き合いのある銀行の中から選ばなくてはならないので、金融機関の選択肢の幅が狭くなります。

そのため、より条件が良い住宅ローンの情報があっても、諦めなくてはならないということもあります。

手続きの利便性を取るのか、条件は良いが手続きやスケジュール管理を、全て自分でやらなくてはならない非提携住宅ローンを選択するのかは、個人の考え次第ということになります。

勤務先にも提携ローンがあるの?

今まで、不動産会社やリフォーム会社と金融機関が提携している住宅ローンについて説明しましたが、その他にも一般企業と金融機関が提携している提携住宅ローンがあります。

これは銀行が取引先企業の人達に便宜を図ったもので「職域ローン」とも呼ばれています。

提携住宅ローンの内容は定まっていませんが、保証料の軽減や金利の引き下げ幅が大きいなどの措置が取られているようです。

優遇措置がある職域ローンが利用可能かどうか、分からない場合はご自身の勤務先に確認してみましょう。

リフォームにも使える提携住宅ローンとは?メリットとデメリットまで解説!

提携住宅ローンを利用する際に注意したいこと

住宅物件を購入する際に、不動産会社から金融機関を紹介されると、提携ローンしか利用出来ないと思っている方も多いのではないでしょうか?

そんなことはありません。利用できる住宅ローンがあればどの住宅ローンを利用しても良いのです。

金利に関しても変動金利や固定金利などの選択や、ご自身にとって有利な提携住宅ローンがあれば変更することも可能です。

また、国が創設した「住宅ローン減税」の拡充や「すまい給付金」などの制度は、ローンの残高や契約者の収入などにより変動はありますが、積極的に活用することで住宅にかかる一連の経費を大きく圧縮することができます。

提携ローンだから全ての面において良いという訳ではありません。ご自身のライフスタイルに合った金利タイプや住宅ローンの内容を、しっかりと確認してからローン契約するようにしましょう。

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