築40年の住宅のリフォームと建て替えを比較！耐震が気になる方必見！

1 築40年の住宅はリフォームと建て替えどちらが良い？
2 築40年の住宅でリフォームと建て替えを比較

築40年の住宅はリフォームと建て替えどちらが良い？

一般的には、リフォームよりも建て替えの方が総費用は高額になります。

しかし、築40年の家ともなると、リフォームと建て替えのどちらも、高額かつ大規模な工事になりやすく、費用に大きな違いは生じなくなります。

そのため、「高い費用を掛けてリフォームせず、いっそのこと建て替えた方が良いのでは？」と悩んでしまう方も少なくはありません。

なぜ、築40年の家では、リフォームでも建て替えと同じくらいの高額な費用を伴うのでしょうか？

リフォームが高額になる理由

国土交通省の『住宅市場動向調査』によると、リフォームの動機として最も多く挙げられた理由は「住宅のいたみや汚れ」でした。

築40年になると、家のあちこちでいたみや汚れが目立つようになります。そのため、部分的な補修や交換では追い付かず、家全体をリフォーム、または建て替えなくてはなりません。

さらに、次に多い理由が、「水回り設備の劣化」や、「古いために使いにくくなった」が、リフォームを行った動機として挙がっています。

新築から40年も建てば、家族のライフスタイルも変わってしまいます。そうなると、40年前に建てた家では、不便さを感じるようになるでしょう。

例えば、お子さんが独り立ちして、物置と化した子ども部屋がデッドスぺ―スになってしまったり、足腰が弱くなり、手すりが付いていないお風呂で事故のリスクが高まったりするなどが考えられます。

このような使いづらさをリフォームで解消するためには、間取り全体を見直す大規模な工事が必要になります。

築40年の住宅でリフォームと建て替えを比較

築40年の住宅が抱える事情を知ったうえで、続いては、リフォームと建て替えの内容を「費用負担」「メリット」「デメリット」の3点で、違いを比較してみましょう。

築40年の住宅をリフォーム

築40年目の住宅でリフォームを選択する場合は、費用の安さだけに注目せず、耐震性を満たしているかどうかを必ずチェックしておきましょう。

リフォームの費用負担

築40年の家のリフォーム費用は、約1000～1800万円が相場です。

家のあちこちに劣化が生じている築40年の住宅では、手を加える箇所も多く、水道光熱、空調設備等も老朽化し、築30年未満の家と比較すると、どうしても費用は高額になってしまいます。

リフォームのメリット

建て替えずにリフォームするメリットは、元の家を残せることです。

築40年も住み続けていれば、元の家にこだわりがある方も少なくはありません。愛着のある我が家を解体したくないという方は、リフォームを選択しても、不便さを解消することは十分可能です。

また、建物の用途変更や増築を行わなければ、建築確認申請の必要がないため、規模の大きなリフォームを行っても、固定資産税が増額されることもありません。

一方、建て替えは、元の建物をすべて解体しなければならないだけでなく、建築確認申請や登記手続きのために、多くの費用や税金が発生し、固定資産税も高くなってしまいます。

リフォームのデメリット

築40年も経った家では、補修箇所が多く、費用が高額になってしまいます。

特に注意しなければならないのが、家の耐震基準です。

現行の耐震基準は、1981年6月に改正されたものです。つまり、これ以前に建てられた家は、古い耐震基準で建てられていることになります。

過去に一度でも耐震改修工事が行われていれば問題はありませんが、リフォームの前に一度も耐震改修が行われていない場合は、約100～300万円の耐震改修工事が発生します。

しかし、耐震改修が含まれるリフォームを行い、使用する部材や工法などが条件を満たしていれば、自治体の補助金が利用できることもあります。

そのほか、断熱性の向上や太陽光発電の設置など、省エネリフォームを行った場合も、補助金や固定資産税の減額制度を利用することが可能ですので、家の強度や性能に関わる箇所は、しっかり補強しておいた方が良いでしょう。

築40年の住宅を建て替え

築40年の住宅では、建て替えも有効な選択肢の1つとなります。

建て替えの費用負担

建て替えの費用相場は、約1500～2300万円です。

二世帯住宅化や部屋の増築など、面積が大きい家を建てると、上記の相場費用に対し、約500～800万円の追加費用が発生します。

また、キッチンやお風呂などの設備を交換する場合は、機器のグレード次第で価格が変動するため注意が必要です。

建て替えのメリット

先ほど「リフォームのデメリット」で触れた、耐震改修工事ですが、高額な耐震改修工事をリフォームに追加するよりも、建て替えで一度に済ませた方が、手間も費用も少なく済ませることができるでしょう。

また、築40年目の住宅は、ダイニングルームが狭かったり、和室が多かったり、未使用の広い土間があったりと、一昔前の使いづらい間取りになっていることもあります。

リフォームでは、これらの不要な設備を作り替えようとしても、柱や壁が動かせず、思い通りの間取りを作れないことがあります。

例えば、リビングとダイニングの間仕切り壁を撤去し、対面キッチンが置かれた広いリビングを作ろうとても、柱を移動させることができず、広いリビングの真ん中に柱だけ取り残さなくてはなりません。

あるいは、昔ながらの暗く狭い玄関に、収納と採光窓を追加したくても、階段や水回り設備が玄関周辺にあって、玄関を拡張できないこともあるでしょう。

建て替えであれば、建物の基礎を含むすべてを解体するため、このような複雑な間取りの家でも、リフォームと比較すると容易に間取り変更が可能です。

建て替えのデメリット

住宅は、約20年のサイクルで点検の時期が訪れます。そのため、築40年の家では、過去に何かしらのリフォームが既に行われていることもあるでしょう。

リフォーム実施済みの家を建て替えると、過去にリフォームした箇所まで解体しなければならず、家のメンテナンスに投じた費用が大きなロスになってしまいます。

また、築40年目の家は、建物の評価額が新築時よりも大きく下がっているため、固定資産税も非常に安くなっています。

しかし、建て替えを行うと、建築確認申請の際、固定資産税が見直されます。そのため、それまで納めていた安い税額ではなく、新築のような高額な税額を新たに納めなければなりません。

住宅リフォームの減税や補助

住宅のリノベーションやリフォームには各種の減税や補助金の制度があり、一定の条件で支援を受けることができます。

補助金については、各自治体により各種の制度が増えたり、内容が変化していますので最新の情報を確認しておきましょう。

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ここまで説明してきたフルリフォーム・リノベーションは、あくまで一例となっています。

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