ローンを利用して実家をリフォームする

親名義のまま子が支払いするのがオススメ

大規模リフォームなら親名義で住宅ローン

大規模なリフォーム工事を考えている場合は、費用も高額になることが予想されます。

リフォーム費用の調達向けにはリフォームローンがありますが、住宅ローンと比較すると融資限度額が低いローンです。

大規模リフォームのための資金調達には、住宅ローンのほうが希望する金額を融資してもらえる可能性が高くなります。

ただし、住宅ローンの申込人は「土地の所有者かつ居住者」と定められていますので、親名義の住宅であればローンの申込人も親となります。

高額ローンならリフォームローンよりも住宅ローンがメリットが大きい。

リフォームローンには「担保なし」の少額融資と「担保あり」の高額融資の2種類があります。

「担保なし」の「リフォームローン」の限度額は約500万円くらいですが、金融機関により融資する金額は変わります。（最大で2,000万円まで融資する金融機関もあります）

リフォームローンは住宅ローンと比較して融資額の上限が低く抑えられていて、金利も若干高めの場合があります。

いっぽうで住宅ローンは金利が低く、返済期間も長期で、融資の上限も高めに設定されています。

大規模のリフォーム費用をまかなえるだけの高額ローンを希望する場合は、住宅ローンの方がメリットがあります。

しかし、住宅ローンは担保が必要となり、通常は土地や建物に抵当権が設定されます。

年収や雇用勤続年数、他にキャッシングや車、教育などの借り入れがあるか、健康状態などの審査要件があることに加えて、住宅ローンの審査の前提条件は「土地の所有者かつ居住者」でなければなりません。ローンを申し込む人が所有者以外の子または孫、親族であると、住宅ローンの審査は通らないと考えておくべきです。

子が住宅ローンを使うなら名義変更が必要

不動産の名義変更は、所有権を移動させることになります。

通常、所有権を移動させて名義変更する場合は「親が亡くなった時」であり、この場合は「相続」したとみなされ、相続税が課されます。

また、親の存命中に名義を変更し、所有権を移動させた場合には「生前贈与」とみなされ、贈与税が課されます。

贈与税は110万円以内は基礎控除になる為、課税はされませんが、それ以上だと高い税率が適用されます。

実家に住宅ローンが残っている場合のリフォームについて

購入時の住宅ローンが残っていても、リフォームローンの借り入れは出来ます。

金融機関では、各人の年収と毎月の返済額及び残債から返済比率を割り出しており、比率の数字が低ければ返済能力が高いと判断しています。

しかし、住宅ローンは1人1契約が基本原則なので、2本目の住宅ローンを組むことは出来ません。

この場合、住宅ローンの「借り換え」をすれば、リフォーム資金もあわせて融資を受けることができます。

住宅ローンを初期に組んだ親が「ローンの借り換え」契約を行うので、所有者の名義変更の手続きをする必要性もありません。

ただし、「借り換え」の契約時には保証料や手数料が別途かかる点には注意しておきましょう。

ローンの借り換えは回数制限がないので何回でもできますが、返済年数が少なかったり、申込者が高齢者であったりすることが審査を通りにくくする場合があります。

この場合はローンの返済を子が引き継いで支払う「親子リレーローン」を利用することもできます。

親が返済を始め、やがて返済が子に引き継がれて続けることが前提なので、返済期間を長期に設定できるのが特徴です。

ただし、扱っている金融機関は限定されているため、事前に調べておく必要があります。

融資の条件として

1. 親子が同居もしくは近い将来同居の予定がある
2. 子の年齢が20歳以上で完済時80才未満であること
3. 子が団体信用生命保険に加入すること
4. 親子ともども収入が安定していること
5. 通常の審査で親子とも問題がないこと
6. 申し込む子は1人のみ

以上が「親子リレーローン」の申し込み条件です。

この際、気を付けるべき点は「名義」です。

実家住宅所有者の名義変更をするメリット・デメリット

子が生まれ育った実家は、ほとんどが親の名義でしょう。

子が実家を引き継いで所有するには名義変更を法務局に対して行わなければなりません。

実家の所有者の名義変更のメリットとデメリットについて考えてみます。

実家住宅所有者の名義変更をするメリットについて

実家をリフォーム目的で生前贈与すると、リフォームローンの申込者の年齢が若くなり金融機関から返済期間を長く設定することが可能と判断されるため、審査が通りやすくなるというメリットがあります。

また、不動産の所有者を直接指定することになるため、身内同士のトラブルも起きにくいと言われています。

しかし、贈与された側には「贈与税」が発生します。

贈与を受けた子が所有者の移転登記する場合、家屋の評価額が低ければ贈与税が安くなります。

また、不動産取得税や登録免許税が別途かかります。

これとは別に親子間で「譲渡」を行う方法もあります。

この場合は譲渡所得税の対象になり、譲渡をした親に所得税、住民税の支払いが起こることになります。

名義変更後の住宅ローンの審査は通りやすいか

子が実家の所有者となり、住宅ローンやリフォームローンの申し込みをする時に、他社のローンやキャッシング、支払いの遅滞がなければ、おおよそ問題なく審査は通ります。

更に住宅ローン控除を受けることも出来るようになります。

ローン控除は年末にローン残高を算出し、残高の1%が控除されるというものです。

しかし、納めた所得税より多く戻ることはないので最大控除額ばかりに気を取られて楽観はしないほうが良いでしょう。

実家住宅所有者の名義変更をするデメリットとは

親が亡くなった後に不動産を「相続」すると、相続された方に対して、相続税が課されます。

相続税は、1,000万円以下では10％の税率がかかります。

1,000万円から3,000万円では15％の税率が掛かりますが、控除額が50万円と定められています。

代わって、「贈与税」は相続税の課税逃れのための生前贈与を防ぐため、税率が高めに設定されています。

「300万円以下」の贈与に対して15％の税率が掛けられ、控除額は10万円となっています。

贈与税も対象となる金額に対して税率と控除額は定められています。

実家の名義を変更し、所有者の移転登記をする場合のデメリットは、生前贈与か相続かで請求される税金が大きく変わってくるということでしょう。

名義変更では税制面での注意が必要

実家の所有者移転の名義変更をする時は、出来れば税金はあまり払わなくて済む方法を選びたいものです。

「贈与」よりも「譲渡」が節税になる

親が存命中に実家の名義を変更し、所有者移転登記の手続きを行う場合、「生前贈与」と「譲渡」の2種類があります。

生前贈与は、対価を受け取らない代わりに受け取る側に贈与税が掛かります。

例えば、不動産の固定評価額が「3,000万円」の場合、基礎控除額は110万円で、税率は45％掛かり、控除額は265万円になります。

式に表すと（3,000万円－110万円）×45%－265万円となり、贈与税は1,035万5千円になります。

代わって「譲渡」の場合は、親子間で売買が成立したと税務関係者は判断します。

しかし、不動産の購入価格より安く売買されたと判断された時は、「譲渡所得税」はかかりませんが、「不動産取得税」がかかります。

譲渡所得税の計算方法は、売却価格（譲渡収入額）ー（取得費ー譲渡費用）で金額を算出します。

このように見ていくと、親子間でも「譲渡」したほうが節税対策になる事が判ります。

更に、相続財産が減ることで、相続税の節税もできることになります。

贈与するなら「相続時精算課税制度」の利用

「相続時精算課税制度」は生前贈与されものに対して掛けられた贈与税を相続の時に「相続税として納める」という制度です。

この制度は2003年から導入されました。

適応範囲は、贈与する側が60歳以上の父母又は祖父母で、贈与を受ける側は20歳以上の子または孫に限定されます。

この制度の特徴の一つに、贈与される子または孫は、「贈与税」か「相続時精算課税」のどちらかを選べることです。

注意点は、土地、建物などの不動産を「相続時精算課税」で計算する場合、「贈与時の評価額」で算出されることです。

そのため、贈与時の評価額が相続時より低いと相続税が高くなる可能性があります。

しかし、この税制度の良い所は、贈与税がかからないことです。

そして、2,500万円までは贈与税がかからず、超えた分に対して一律20％の税率が掛けられるだけです。

一般的に「相続時精算課税」は2,500万円までは非課税ですが、単に税金の支払いを先延ばしにしているだけで、節税効果はないと言われています。

各個人のケースに照らし合わせれば、絶税効果を得ている人もいることも事実です。

その事をふまえうえで、「相続時精算課税」を利用するか検討されるとよいでしょう。