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2021年05月13日更新

【基本編】リフォームローンの計算方法や控除について

リフォームローンを利用した場合、税金の計算はどのように行えば良いのでしょうか?リフォームローン利用時の税金の控除やリフォームローンの金利計算、リフォームローンの基本的な特徴などについてご紹介していきます。

  • 【監修者】株式会社フレッシュハウス 樋田明夫
  • この記事の監修者
    株式会社フレッシュハウス
    樋田明夫
    営業戦略室 室長

リフォームローンの基本情報

リフォーム ローン

リフォームローンとは

リフォームローンとは、住宅の増改築や修繕等のリフォーム・リノベーション工事を行う際に必要な資金を融資するローン商品のことです。

銀行や信販会社などの金融機関で申し込むことができ、担保の必要がない無担保ローンと、担保が必要な有担保ローンとがあります。

住宅ローンとの違い

リフォームローンは住宅ローンとどう違うのでしょうか?

住宅ローンは、原則として住宅の新築または購入を目的とした場合に利用することができます。

一部の住宅ローンでは、追加融資という形でリフォーム費用の資金を借りることができたり、中古住宅の購入費用とリフォーム費用が一体で融資されたりするものもありますが、基本的に住宅ローンは住居を購入(新築)することを目的としたローン商品です。

そのため、融資可能額もリフォームローンに比べて大きく、年収などの条件にもよりますが、金融機関によっては1億円までの融資を受けることもできます。

また、融資額が大きいことから、返済期間も長く設定されており、リフォームローンでは一般的に約15年が返済期間の上限ですが、住宅ローンの返済期間は最長で35年です。

その他にも、リフォームローンと住宅ローンでは金利の面に違いがあり、現在では、リフォームローンは2%から5%が金利の相場ですが、住宅ローンの場合は約1%が金利の相場とされていますが、金利は、経済情勢により変動しますので、注意が必要です。

ただし、住宅ローンは融資時に取得予定の土地や建物を担保としなければならず、融資決定までにかかる時間も担保の調査等が必要となるため、約1カ月が目安です。

無担保のリフォームローンでは、手続きが早い金融機関の場合、申請翌日には審査が終わる場合もあります。

リフォームで利用できるローンの選び方

リフォームで利用できるローンは複数あり、それぞれ金利体系や融資の限度額など、細かい違いがあります。ローンの利用を検討している場合には、違いについて理解した上で自分にあったローンを選びましょう

金利体系で選ぶ

まず、リフォームで利用できるローンには大きく分けて「変動金利型」「固定金利型」と2つの金利体系が存在します。

変動金利型とは市場の金利が変動すると、それに連動する形で金利が変動するシステムを指します。

変動金利型のリフォームローンを利用する場合、金利は年に2回変動更新されますが、必ずしも毎回変更されるわけではありません。

市場の金利に合わせてリフォームローンの金利が変動するため、1年間同じ金利のままになる可能性もあります。また、金利が下がればローンを早く返済できる可能性もあるのです。

この点が変動金利型のメリットであり、反対にデメリットとして金利が上がる可能性があり総返済額が増えることがあります。

一方で、固定金利型のリフォームローンの場合、金利は市場に関係なく完済時まで変わりません。

また、固定金利型には2パターンあり「長期間固定金利型」と「固定金利選択型」に分かれます。

前者は金利が完済時まで変わりません。一方で、後者は1年、2年、3年、5年、7年、10年いずれかの期間を選び、その期間内は金利が固定されるシステムです。

後者のメリットには、選んだ期間が満了した際に変動金利型や再び固定金利型を選べる点が挙げられます。

融資の限度額で選ぶ

リフォームローンは有担保型であるか、無担保型であるかによって融資の限度額が異なります。

リフォームローンの融資限度額は、有担保型のほうが高く設定されています。有担保型リフォームローンの借り入れ限度額は約1000万円〜1億円が一般的です。

一方、無担保型リフォームローンの借り入れ限度額は約500万円〜1000万円が一般的ですが、担保の有無に加え、金融機関によっても異なります。

団体信用生命保険の有無で選ぶ

近年、リフォームローンを組む際に多くの金融機関が条件としているのが「団体信用生命保険」への加入です。

団体信用生命保険とは、リフォームローンの返済中に契約者が万が一亡くなった場合や高度機能障害などになった場合に、ローンの残債を保険金で支払うものを指します。

金融機関によっては、融資金額が一定の額を超えた場合に加入が義務になっていたり、契約者の希望により加入することを委ねていたりします。

なかには加入しなくても良い金融機関もありますが、団体信用生命保険に加入するメリットは多いため、確認しておきましょう。

団体信用生命保険に加入するメリット

リフォームローンは無担保融資であるケースが多いため、契約者が病気やケガで働けなくなったり、万が一死亡して返済できなくなった場合は代替案が限られ、契約者家族に大きな負担がかかる可能性があります。

しかし、団体信用生命保険に加入しておけば、契約者に万が一のことがあったときには生命保険が下りるため、契約者家族の負担が経済的にも精神的にも軽くなります。

また、団体信用生命保険はその名のとおり団体契約扱いとなるため、個人で加入する生命保険よりも保険料は割安です。

加えて、なかには保険料を契約者の代わりに負担してくれる金融機関もあります。

一方で注意点としては、過去の病歴により加入できない場合や、ローンの返済途中には加入ができなかったり、保険料が掛け捨てである点などが挙げられます。

工事費用を基準に選ぶ

前述したように、リフォームローンには担保型と無担保型があり、担保型のリフォームローンは、家屋を担保として登記する際に事務手数料などの諸費用が約20万円程度かかります。

したがって、リフォームの規模が小さく、融資希望額も低い場合に担保型のリフォームローンを利用すると、かえって費用がかさんでしまいます。

よって、リフォームローンを選ぶ際には工事費用や希望する融資額にも着目して選ぶようにしましょう。

リフォームローンの審査項目

リフォームローンを利用する場合には融資が受けられるか否かの審査が行われます。ここでは、どのような審査項目があるのかについて見ていきましょう。

金融機関が融資を行う際に考慮する項目

金融機関がリフォームローンを融資する際の審査基準は、金融機関ごとに独自に定められていて公表はされていませんが、国土交通省の「民間住宅ローン実態に関する調査」によると、以下の項目が挙げられています。

  • 借主の健康状態
  • 借主の完済時の年齢
  • 担保評価
  • 勤続年数
  • 借主の借入時の年齢
  • 年収
  • 連帯保証
  • 金融機関の営業エリア
  • 返済負担率
  • 融資可能額
  • 他の債務状況や返済履歴
  • 雇用形態
  • 国籍
  • 所有資産

年齢や健康状態による審査基準

年齢や健康状態は、リフォームローンをきちんと完済できるかどうかの判断に大きく関わるポイントです。

リフォームローンの年齢の上限は多くの場合、借り入れ時に70歳、完済時に80歳と設定されています。

また、リフォームローンを組む歳の健康状態は、前述の団体信用保険に加入できるかどうかを条件としているケースが一般的です。

収入による審査基準

リフォームローンを組む際の最低年収は一般的に約200〜300万円とされており、勤続年数は最低1年以上が目安です。

自営業の方がリフォームローンを組む場合には、その事業による収入が最低2年以上あるかどうかがポイントと言われています。

返済負担率による審査基準

返済負担率は、カーローンなどのリフォームローン以外のローン残債と合算して考慮されるという点をおさえておく必要があります。

合算した際の負担率が高いと、リフォームローンとして借りられる金額が下がってしまうケースもあります。

リフォームローンを利用する際の流れ

ここでは、実際にリフォームーンを利用する場合の流れについて見ていきましょう。

仮審査を申し込む

リフォームローンの審査は「仮審査」と「本審査」の2段階に分かれており、まずは仮審査を申し込みます。

仮審査はインターネットからの申し込みが可能なケースが多く、借り入れ希望額などの必要事項を入力して送信後、結果を待ちます。この時点では、リフォーム工事の資金計画を具体的にするため、工事内容と工事金額が決まっていることが望ましいです。金融機関によっては見積書の提出を求められることもあります。

審査結果が通知される

仮審査の申し込むと最短で翌日、一般的には3〜4日ほどで結果が通知されます。

仮審査が通れば、次に本審査の申し込み手続きへと進んでいきます。

本審査に申し込む

本審査の申し込みには、本人確認書類や源泉徴収票などの返済の原資となる収入を証明する書類が必要です。必要書類が揃ったらリフォームローンを申し込む金融機関に郵送し結果を待ちます。

一般的に本審査の結果は、申し込みから3日程度で通知されます。

契約手続きに入る

本審査で融資可能と判断されれば、融資決定の通知が届きます。融資決定を受けて、リフォーム工事の契約を工事業者を締結することになります。

これでリフォームローンの申し込みは完了となり、リフォームローンの契約手続きへと進みます。融資金額や金利、返済方法などを記載したローン契約(金銭消費貸借契約書)に貸主である金融機関と借主が署名捺印して契約を締結します。

融資を受ける

実際にリフォームローンの融資を受けるには、金融機関にリフォームが完工したことを届け出る必要があります。

工事業者が契約した工事内容を引渡し、注文者が受領したことを明らかにした工事完了証明書類に、署名・捺印したものを金融機関に提出します。

届け出が確認されると、リフォームローンを申し込んだ金融機関に指定した口座に融資額が振り込まれます。

金融機関にもよりますが、一度資金の借主に融資資金を振り込むと同時に工事業者に工事代金を払い込む方法と、直接工事業者の指定口座に資金を振り込んで工事代金を支払う方法があります。

リフォームローンの金利や計算方法について

リフォームローンの計算方法

リフォームローンを契約すると、融資を受けた額に利息を追加して返済しなければなりません。

この利息がどれだけ発生しているかは、毎月元金に1カ月あたりの金利を掛けることで計算することができます。

例えば、1,000万円の融資を受け、年間の金利が2%だった場合、月辺りの金利は年利の2%を12カ月で割ったもの、つまり0.166%です。

返済による利息を計算するときの計算式は

  • 1,000万円×0.166%

ですので、1カ月の金利は16,600円、年間で約20万円が利息ということになります。

ただし、元金は毎月返済されているため、年間の利息を計算するためには、元金の減少も考慮しなければなりません。

元金の減少を含めた場合の計算方法は、毎月の元金返済額が10万円だった場合、返済を一回行ったとすると、

  • 990万円×0.166%

ですので、利息は16,434円に減少します。

ローン商品の返済方法には、元金を一定額返済する方法(元金均等方式)と、月額返済額を一定にする方法(元利均等方式)とがあり、返済方法次第で同じ金額を返済しても元金の減少するペースが変わる点に注意が必要です。

元金均等方式で返済する場合、元金が減るペースが速いため、返済の利息合計を抑えることができ、やや返済初期の月額負担が大きくなります。

元利均等方式で返済する場合は、元金の減少ペースが比較的緩やかで、やや返済の利息合計が大きくなるでしょう。

金利の相場について

リフォームローンの金利については、ローン商品を販売している金融機関によって異なります。

また、金利が金融機関の資金調達金利によって左右される変動金利型と、同じ金利で固定される固定金利型の場合でも、金利の相場が変わるので注意が必要です。

代表的な銀行のリフォームローンで見た場合、金利の相場は変動金利型の場合で約2.8%、固定金利の場合は約4.5%ですが、金融機関によっては融資額によって金利が変わる変動型が用いられている場合もあります。

※金利は執筆時の情報です。詳細の金利情報は各金融機関のホームページ等でご確認ください。

リフォームローンは借り入れ可能額が低い

住宅ローンの場合、借り入れ可能額は1億円までですが、リフォームローンは住宅ローンに比べて大幅に借り入れ可能額が低く設定されています。

銀行などのリフォームローンの場合、借り入れ可能額で多いのは1,000万円です。

ただし、こちらも金融機関によって融資限度額に違いがあり、多ければ1,500万円から、少なければ800万円までが上限となっている場合もあります。



リフォームローンで税金の減税が受けられるかについて

リフォームローンでも税金の減税制度はある

住宅ローンを利用した場合には住宅ローン減税などの優遇税制の適用を受けることができますが、リフォームローンを利用した場合についても、同様にローン型減税の適用を受けることができます。

また、工事内容によっては固定資産税の減免措置を受けることができます。

住宅ローン減税は、返済期間が10年以上のローンを利用して大規模なリフォーム工事を行ったときこの制度を利用することができます。

10年未満の返済期間のリフォームローンを利用した上で税制上の優遇を受ける場合には、住宅ローン減税ではなくローン型減税を利用する方法があります。

ローン型減税とは、5年以上の返済期間があるローンを組んでリフォームを行った場合に適用となるものですので、住宅ローン減税に比べて小規模な工事であっても税制上の優遇を受けることができるでしょう。

ローン型減税を受けられるリフォーム工事の内容には条件があります。

耐震リフォームの場合

耐震リフォームを自宅に施した場合、所得税の税額控除を受けることができます。

対象となるのは昭和56年5月31日以前に建てられた住宅です。

この住宅に耐震性を向上させ新耐震基準に適合させるリフォームをした場合、耐震改修費用の10%、限度額25万円が税額控除されます。

固定資産税は、120㎡相当分まで1年分が2分の1減額されます。

バリアフリーリフォームの場合

住宅に一定のバリアフリーリフォームを施した場合、かかった費用の一定割合が税額から控除される制度もあります。

対象工事は通路幅の拡張や階段の勾配緩和、浴室・トイレの改良、手すりの取付け、段差の解消などで、税額控除額は住宅ローンの借り入れが無い場合では工事費等の10%です。

また、 5年以上のローンを利用してリフォームを行ったときも税額控除の対象となります。

ローン型減税の減税となる税額は、バリアフリー改修工事の費用から補助金を受けた額(上限250万円)に相当するローン残高の2%とその他の工事に相当するローン残高1%の合計額が所得税額から控除されます。

あわせて固定資産税の減額措置も受けることができ、バリアフリーリフォームが完了した年の翌年度分の固定資産税が、100㎡相当分まで3分の1減額されます。

省エネリフォームの場合

壁や床などの断熱工事や、窓の断熱サッシへの交換などの省エネリフォームでも工事費の10%の税額控除が受けられ、5年以上の返済期間があるローンを利用したときは、ローン型減税の適用を受けることができます。

ローン型減税の減税となる税額は、省エネ改修工事の費用から受けた補助金を差し引いた額(上限250万円)に相当するローン残高の2%とその他の工事に相当するローン残高1%の合計額が所得税額から控除されます。

また、固定資産税の減額も受けることができ、省エネリフォーム完了年の翌年度分の住宅分固定資産税が、120㎡まで1年間3分の1減額されます。

長期優良住宅化の場合

キッチン、浴室、トイレ、玄関の少なくとも2つ以上増設して、多世帯が同居できるようにリフォームを行ったとき、工事費の10%の所得税減税が受けられ、5年以上のリフォームローンを使用して行った時は、ローン型減税を受けることができます。

ローン型減税の減税となる税額は、同居対応リフォーム工事の費用から受けた補助金を差し引いた額(上限250万円)に相当するローン残高の2%とその他の工事に相当するローン残高1%の合計額が所得税額から控除されます。

住宅をリフォームして耐震性能および省エネ性能・耐久性を向上させ、長期優良住宅の認定を受けた場合で、耐震改修工事や省エネ改修工事のそれぞれの標準的工事費用から国等が実施する補助金の額を差引いた金額が50万円以上であるとき所得税額の控除を受けることができます。

所得税額の税額控除についてはローン型と1年だけ(投資型)のものとがあり、ローン型の場合は上限工事費1,000万円の1%までが5年間控除され、1年間のものは省エネ、耐久性向上工事に限り、上限250万円の2%までが控除されます。

リフォームに関する税金の優遇制度を大まかに述べましたが、工事の内容によって複合して利用することができるものや、同時に利用できないもの、さらに工事内容以外にも適用要件があるので注意が必要です。

また、リフォーム工事の内容によって、国や地方自治体が実施している補助制度を利用できる場合があります。制度の対象となる工事や補助の内容は、自治体により様々です。

リフォーム工事を行う際には、事前に税理士や補助金や減税の制度などに詳しいリフォーム業者に相談してみると良いでしょう。

リフォームローンの審査が通りやすい人の特徴は?

リフォームローンの審査に通りやすい人は、他社での借り入れが全くないかもしくは少ないという特徴があります。

また勤務先の雇用が安定していて勤続年数も1年以上と長く、年収に余裕があるという点も当てはまります。

リフォームローンにおいては融資の目安の最低ラインを200万円以上に設定している金融機関もあるので、年収は多ければ多いほどよいでしょう。

リフォームローンの審査では安定を重視する金融機関が多い傾向があります。

アルバイトより正社員、中小企業より大手企業、民間企業より公務員といった雇用形態の方が審査に通りやすいです。

大手企業や公務員が有利なのは社会経済が不安定になっても雇用が維持されたり、収入が下がりにくいからですね。

年齢は20代後半から30代前半くらいが通りやすいようです。

さらに家族構成も審査に影響を及ぼす場合があります。

たとえば家族がいる人の方が、いざというときに返済費用を援助してもらえたり、家族が居住する住宅を守るために一生懸命働くので返済が滞らないだろうといった理由から審査が有利になると金融機関は考えます。

ただし、これらの条件を全て満たしていなくても、他の審査基準をクリアしていれば問題なく融資が受けられるでしょう。

リフォームローンが通らない人の特徴は?

リフォームローンで審査に通りにくい人は、審査に通りやすい人とは逆の特徴があります。

たとえば年齢が高かったり他社での借り入れがあり、返済負担率が大きいなどです。

一般的に年齢が高い方が収入に余裕が生まれるので、一見すると問題なくリフォームローンが借りられそうですよね。

しかし40歳を過ぎると長期のローンを組んだ時に、完済まで働き続けることが難しいでしょう。

また、健康状態が悪ければ融資が受けられないということもありえます。

加えて勤続年数が少なく1年に満たない人だとリフォームローンの審査に通るのは困難でしょう。

金融機関の審査ではスコアリングという手法を用いて融資の可否が決められます。

勤続年数の短さは、このスコアリングのスコアを大きく下げてしまうので審査に通る可能性が大幅に下がってしまいます。

そして企業に雇用されていないいわゆる自営業の人は年収の安定性が疑われるので審査が厳しくなります。

審査基準は全体的に上がりますし、近年の収入が安定傾向にあっても、審査すら認められず審査を行わない金融機関も存在するほどです。

余程、年収が大きく収入が安定していなければ、自営業でリフォームローンの審査を通るのは難しいでしょう。

リフォームを依頼する際の業者の最適な選び方について

リフォーム ローン

リフォーム業者を選ぶ際には、リフォーム実績が豊富であること、アフターサービスや補償体制が手厚い業者を選ぶことが重要です。

アフターサービスやリフォーム事例などを元に、複数の業者へ見積もりを依頼し、見積もり内容や対応を比較すれば、より良いリフォーム業者を選ぶことができるでしょう。

リフォームの見積もりを行う際には、予算や完成後のイメージを明確に伝えることでより的確で正確なプランを作成して貰うことができます。

また、補助金や優遇税制の適用を受けたい場合は、それらの説明も行っているリフォーム業者もありますので、こういったサービスに対応しているリフォーム業者を選んで工事を依頼するのも良いでしょう。

リフォーム業者選びは、工事だけではなくリフォーム後のトラブルや問題の発生を防ぐためにも重要なプロセスです。

多少時間がかかったとしても、相見積もりや情報収集をしっかり行い、信頼できるリフォーム業者、安心して任せられるリフォーム業者を見つけましょう。

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