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目次
二世帯住宅は3パターン
何かあったときに駆けつけやすかったり子供の世話を見てもらいやすくなったりするのが、二世帯住宅にして親世帯と同居するメリットです。
二世帯住宅には、以下の3パターンがあります。
- 完全同居タイプ
- 部分共有タイプ
- 完全分離タイプ
それぞれ特徴や、リフォームにかかる費用が異なります。
自分たちの生活スタイルや将来の家族関係を踏まえて、どのタイプにするか検討していきましょう。
1：完全同居タイプ
完全同居タイプは、寝室のようなプライベート空間だけ分けて、玄関や水回り、リビングなどをすべて共有する二世帯住宅です。
一般的な一戸建て住宅と構造はほとんど変わらず、各世帯の個室を確保します。
完全同居タイプは設備の重複がないため、リフォーム費用を抑えられるのがメリットです。
また、日常的に家族が顔をあわせる機会が多くコミュニケーションを取りやすいため、子育てのサポートや高齢の親の見守りがしやすい環境を作れます。
同居にあわせて、バリアフリー化したり間取りを変更するのがいいでしょう。
ただし、各世代の生活リズムや習慣が異なると、うまく時間が合わないかもしれません。
とくに食事の時間が異なる場合は、キッチンの使用タイミングがかぶってしまうでしょう。
生活習慣やリズムは、できるだけあわせるようにしましょう。
2：部分共有タイプ
部分共有タイプは、一部の設備やスペースを共有しつつ、生活空間を世帯ごとに確保する二世帯住宅です。
共有するパターンは、以下のようにさまざまあります。
- キッチンや浴室などの水回りは世帯ごとに用意してリビングを共有
- 水回りを共有してリビングを世帯ごとに用意
- ダイニングとキッチンを共有してそれ以外は世帯ごとに用意
世帯間のプライバシーを確保しつつ費用を抑えられるのが、部分共有タイプのメリットです。
完全分離タイプよりも低予算で、世代間のコミュニケーションを取りながら各世帯の時間を持てるでしょう。
一方で、「どの設備を共有するか」については、リフォームを始める前に家族間での十分な話し合いが必要です。
とくにキッチンや浴室などの毎日使う設備を共有する場合は、以下のように使用ルールを決めておかないとトラブルの原因になる場合があります。
- 浴室を利用する順番は決めておく
- 事前にリビングのテレビで視聴する番組を決める
- 10時以降はリビングのテレビを使わない
ルールを決めた上で世帯間のメリハリをつけるようにしましょう
3：完全分離タイプ
完全分離タイプは、同じ建物内に2つの独立した住居を設ける二世帯住宅です。
1つの住宅内にキッチンや浴室、トイレなどすべての生活空間を世帯ごとに用意し、玄関を分けて完全に独立した生活を送れるようにします。
各世帯のプライバシーが最大限に確保できるのが、完全分離タイプのメリットです。
生活リズムや習慣の違いによるストレスを最小限に抑えられ、それぞれが自分のペースで生活できます。
また、将来的に同居を解消する場合でも、取り壊さずそのまま賃貸として再利用しやすいのもメリットです。
ただし、すべての設備を2セット用意する必要があるため、リフォーム費用が高くなります。
また、完全同居タイプや部分同居タイプと比べて世帯間のコミュニケーションが少なくなり、いざというときにサポートを受けられません。
緊急時に対応できるように、世帯間で行き来できるドアを設けておきましょう。
二世帯住宅はどう分ける？
二世帯住宅で住居スペースを分ける方法には、「上下分離」と「左右分離」の2パターンがあります。
1．上下で分ける「上下分離」
上下分離は一階と二階でそれぞれの世帯を分け、高齢の親世帯が一階、子世帯が二階で生活します。
親世帯を一階で生活してもらえば、体力の衰えた親は階段の上り下りなく生活可能です。
外階段を設置して2階にも玄関を設ければ、世帯間で玄関を分けられます。
完全な分離は難しいですが、広い土地がなくても建てられるのが、上下分離のメリットです。
2．左右で分ける「左右分離」
一方、左右分離は建物を横に分けて二つの住居とする方法で、完全な独立性を重視できます。
左右それぞれ生活できるだけの広さが必要なので、広い土地がないとできません。
しかし、玄関が2か所あり内部は完全に別れているため、世帯間の分離性が高いです。
また、しっかりわけられているものの、内部で往来できるようにドアを設置しているタイプもあります。
上下分離と左右分離のどちらを選ぶかは、家族のライフスタイル、予算、敷地の広さなどを考慮して決めましょう。
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二世帯住宅へリフォームする場合の費用相場
二世帯住宅へリフォームするために必要な費用は、完全分離タイプが高い傾向にあります。
| 二世帯住宅のタイプ | 費用相場 |
|---|---|
| 完全分離タイプ | 1,000万〜1,500万円 |
| 部分同居タイプ | 600万〜800万円 |
| 完全同居タイプ | 50万円〜 |
二世帯住宅のタイプだけでなく、リフォームの内容や設備のグレードによっても変動します。
| リフォーム内容 | 相場金額 |
|---|---|
| 壁、天井クロス貼り替え | 50万円～ |
| トイレを増設 （大工・水道・電気・内装・便器取付） | 30万円～ |
| ユニットバス・洗面を増設 （大工・水道・電気・内装・設備取付） | 150万円～ |
| キッチンを増設 （大工・水道・電気・内装・設備取付） | 100万円～ |
| 玄関収納を大きいサイズに交換 （大工・内装・玄関収納廃棄・設置） | 10万円～ |
| 完全分離型の二世帯住宅にする （玄関・LDK・ユニットバス・洗面・トイレを設置） | 500万円～ |
| 1階と2階の一部増築 玄関2つ・2階の間取りをフルリノベーション、キッチン・ユニットバス・洗面・トイレを設置 | 1000万円～ |
タイプ別の費用相場や、増築する場合の費用相場をみていきましょう。
完全分離タイプの二世帯住宅へリフォームする場合
戸建て住宅を完全分離タイプにリフォームするのにかかる費用は、1,000万〜1,500万円が相場です。
完全分離タイプはすべての設備が2セット必要なため、二世帯住宅へのリフォームにかかる費用は高くなります。
家族のプライバシーを最大限に確保できる反面、費用が高額になるため、予算とのバランスを考慮した計画が重要です。
部分同居・完全同居タイプの二世帯住宅へリフォームする場合
部分同居タイプへのリフォーム費用は、600万～800万円が相場です。
玄関や浴室、リビングなど一部の設備を共有するため、完全分離タイプに比べて費用を抑えられます。
キッチンを共有すれば約100万円、浴室を共有すれば約150万円ほど費用を抑えられます。
完全同居タイプなら間取りの変更だけで収まるので、費用は50万円から可能です。
増築を含む二世帯住宅へリフォームする場合
増築して二世帯住宅へリフォームする場合、1,000万～2,500万円が相場です。
増築では基礎工事や構造材の設置、屋根や外壁の工事なども必要になるため、単純なリフォームよりも費用が高くなります。
増築の規模によって変動するため、規模によっては1,000万円ほどで施工できた事例もありました。
とくに2階部分を増築する場合は、1階部分の耐震性も考慮する必要があり、場合によっては耐震補強工事も必要です。
また、増築には広い土地が必要となり、場合によっては隣の土地を購入しなければならないため、さらに費用が高額になります。
マンションを二世帯住宅へリフォームする場合
マンションを二世帯住宅にリフォームする場合、これまでに紹介した相場と同じです。
しかし、マンションでは増築ができないため、分離タイプにしてしまうとそれぞれの部屋が狭くなってしまいます。
さらに、マンションでは耐力壁や給排水管の位置が固定されているため、間取りの自由度が低く水回りの移動も制限されます。
また、マンションの管理規約によってリフォームの範囲が制限されることもあるため、事前に管理会社へ確認しておきましょう。
二世帯住宅にリフォームした事例
ここからは、所有している住宅を二世帯住宅にリフォームした事例を3つ紹介していきます。
- プライバシーとつながりを両立させた二世帯住宅
- 2階をフルリフォームした二世帯住宅
- 完全分離型の二世帯住宅へリフォーム
事例1：プライバシーとつながりを両立させた二世帯住宅
| 概要 | 詳細 |
|---|---|
| 住宅の種類 | 一戸建て |
| リフォーム費用 | 約4000万円 |
| 施工期間 | 約6か月 |
| リフォーム箇所 | トイレ、キッチン、浴室、洗面所、壁、フローリング、和室、洋室、窓、階段、玄関、ベランダ、外構、屋根、外壁、庭、リビング、ダイニング |
| 面積 | 194m² |
| 採用メーカー・シリーズ | セナリオシータ(3階建て) |
| 家族構成 | ご夫婦+子、ご両親 |
| 建物構造 | 木造 |
| 施工地 | 千葉県船橋市 |
| 築年数 | 新築 |
子どもが生まれたのを機に戸建てを探しているところに、一緒に住むことを奥様のご両親から提案され、奥様のご実家を二世帯住宅へリフォームしました。
この住宅は約4,000万円かけて、完全分離型でありながら家族間の交流も大切にするような設計となっています。
玄関は別々に設けることで各世帯の独立性を確保しつつも、親世帯の玄関ホールから子世帯のある2階へ行ける動線を確保しているので、必要に応じて自然な行き来が可能です。
親世帯の1階は将来を見据えたバリアフリー設計で、すべての室内ドアを引き戸にしています。
子世帯の2階は窓を多く配置した明るい空間で、リビングとダイニングを分けることで家族それぞれの居場所を作り出しました。
家事の動線にもこだわっており、ランドリールームから直接ウォークインクローゼットへ行ける工夫もされています。
両世帯の生活をきっちり分けつつ、自然な形で家族のつながりを持てる住まいにし上げた事例です。
事例2：2階をフルリフォームした二世帯住宅
| 概要 | 詳細 |
|---|---|
| 住宅の種類 | 一戸建て |
| 施工期間 | 3か月 |
| リフォーム箇所 | トイレ、キッチン、浴室、洗面所、フローリング、洋室、階段、廊下、外壁、リビング、ダイニング |
| 採用メーカー・シリーズ | キッチン：クリナップ 浴室：タカラスタンダード |
| 建物構造 | 木造 |
| 施工地 | 掛川市 |
| 築年数 | 10~20年未満 |
もともと二世帯で住んでいた住宅の二階を全面的にリフォームした事例です。
キッチンは共有でトイレや浴室は別々という部分共有タイプでしたが、子世帯の子どもの成長に伴い、より独立した生活空間が必要になり依頼を受けました。
このリフォームでは、約3か月の工期で二階に新たにキッチンを設置し、LDKと子ども部屋を確保するという大規模なリフォームを実施しています。
増築を提案しましたが、増築せずに既存の広いホールや吹き抜け部分を有効活用して、3LDK＋ウォークインクローゼット・納戸・小屋裏収納まで備えた充実した間取りに生まれ変わりました。
キッチンから洗面・浴室へ直接行ける家事動線の確保や、リビングからキッチンの生活感が見えないよう袖壁を設けるなど、生活の快適さにもこだわっています。
事例3：完全分離型の二世帯住宅へリフォーム
| 概要 | 詳細 |
|---|---|
| 住宅の種類 | 一戸建て |
| リフォーム費用 | 約2688万円 |
| 施工期間 | 6か月 |
| リフォーム箇所 | トイレ、キッチン、浴室、洗面所、壁、フローリング、和室、洋室、窓、階段、玄関、外構、外壁、リビング、ダイニング |
| 面積 | 141m² |
| 建物構造 | 木造 |
| 施工地 | 奈良県橿原市 |
| 築年数 | 40~50年未満 |
最後は、一人暮らしをしていた親世帯の家に、娘夫婦が同居できるように二世帯住宅へリフォームした事例です。
建物自体の耐震補強工事と断熱リフォームを行った上で、完全分離型の二世帯住宅へリフォームしました。
お互いの世帯が気兼ねなく暮らせるように、キッチンや浴室、トイレなどの水回り設備と玄関を完全に分離しています。
それぞれの世帯がプライバシーを保ちながらも、同じ屋根の下で安心して暮らせる住まいに生まれ変わりました。
完成後は、ひっそりとしていた家に再び家族の笑い声が響く、明るい住まいとなったそうです。
二世帯住宅へリフォームするときの注意点は3つ
普通の家を二世帯住宅へリフォームするときは、以下3つに注意しておきましょう。
- 仮住まいへ引っ越ししなければならないケースがある
- 耐震工事と断熱工事も必要な住宅がある
- リフォーム資金を用意した方法次第では贈与税が発生する
注意点1：仮住まいへ引っ越ししなければならないケースがある
仮住まいへ引っ越ししないと、リフォームできないケースがあります。
間取り変更や設備導入を大掛かりに行う場合は、住みながらのリフォームはできません。
リフォーム中に住む物件や、家中にある家財を保管する場所が必要です。
条件が整った仮住まいはなかなか見つからないので、早めに探し始めておきましょう。
住みながらリフォームできないか、工事が始まる前に業者に相談するのもおすすめです。
注意点2：耐震工事と断熱工事も必要な住宅がある
築年数が古いと、耐震工事と断熱工事が必要になります。
というのも、古い住宅は耐震性と断熱性が古い基準で建てられています。
先ほど紹介した「完全分離型の二世帯住宅へリフォームした事例」も、築年数が40年以上経っており耐震工事と断熱工事が必要でした。
リフォームする住宅の築年数が古いなら、耐震工事と断熱工事の費用も想定しておきましょう。
注意点3：リフォーム資金を用意した方法次第では贈与税が発生する
二世帯住宅に関しては、以下のケースで贈与税が発生します。
- 住宅の名義は親で子世帯がリフォームする資金を出した
- 名義変更で住宅を子世帯に譲渡した
- 親世帯から住宅資金を受け取った
ただし、贈与税は110万円までは非課税です。
また、3番目の親世帯から住宅資金を受け取った場合は、最大1,000万円まで非課税となる特例を受けられます。
リフォーム資金は、非課税の範囲に収まるようにしておきましょう。
参照：国税庁 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
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二世帯住宅へリフォームするとき利用できる3つのローン
二世帯住宅リフォームで活用できるローンには、以下の3つがあります。
- 収入合算
- 親子ペアローン
- 親子リレーローン
それぞれの特徴を理解して、ご家族の状況に最適なローンを選びましょう。
ローン1：収入合算
収入合算は、一つの住宅ローンに対して親と子または夫婦の収入をあわせて審査を受ける方法です。
単独では借入希望額に対して収入が足りず審査に通らない場合でも、収入を合算すれば審査に通る場合があります。
収入合算が適用される条件は、おもに以下の3つです。
- 申込者が満70歳未満である
- 収入を合算する人と同居する
- 合算した人を連帯保証人にする
適用される条件は金融機関ごとに若干異なるので、申し込み時に確認しておきましょう。
なお、収入合算の相手が亡くなった場合であっても、その分のローンが免除されません。
ローン2：親子ペアローン
親子ペアローンは、親と子がそれぞれ別々に住宅ローン契約を結び、同時に返済していく方法です。
親子でローンを組めば、親と子がそれぞれ住宅ローン控除を受けられます。
それぞれが自分に合った返済方法を選べるため、たとえば親は変動金利で短期間、子は固定金利で長期間といった柔軟な設計が可能です。
両者が団体信用生命保険（団信）に加入できるため、どちらかが亡くなった場合でも残りのローンは保険が適用され、支払う必要がありません。
住宅ローン返済中に契約者が死亡した場合、遺族が残りの住宅ローンを返済する必要がなくなる保証制度のことです。
親子ペアローンが適用される条件は「親子が同居する親族である」「親子それぞれが団体信用生命保険に加入する」の2つです。
一方、デメリットとしては「契約が2本になるため諸費用が倍かかる」「親と子の両方が審査に通過する必要がある」があります。
しかし、収入合算より大きな金額を借りられるので、大掛かりなリフォームの予定なら親子ペアローンを組むのがいいでしょう。
ローン3：親子リレーローン
親子リレーローンは、1本の住宅ローン返済を親から子へとリレー方式で引き継いでいく方法です。
最初は収入の高い親世帯がローンを負担し、親の退職などのタイミングで子世帯にローンの返済を引き継ぎます。
親子リレーローンは子の年齢を基準に借入期間を設定できるため、収入合算や親子ペアローンよりも返済期間を長く取れるのがメリットです。
たとえば、親だけでは高齢のため15年までしか借りられないケースでも、若い子の年齢を基準にすれば35年といった長期間の返済期間を設けられます。
返済期間を長めに設定しておけば、月々の返済負担を軽減できるでしょう。
ただし、以下のようなケースが発生してしまうと子世帯へローンを受け渡すことになり、急に子世帯の負担が増える可能性もあります。
- 親から子へ引き継ぐタイミングが予定より早まった
- 親世帯の収入が減った
- ローン返済中に親が亡くなってしまった
しかし、予定通りなら楽な返済プランを組めるので、大きい金額を借りたい場合は親子リレーローンで長期的な返済を選びましょう。
二世帯住宅へのリフォームで使える補助金と減税制度
二世帯住宅へリフォームするときに受けられる補助金や助成金、減税制度があります。
費用を抑えられるので、受けられる制度はしっかりと受けておきましょう。
補助金
国が実施している補助金・助成金には以下の制度があります。
- 子育てエコホーム支援事業
- 長期優良住宅化リフォーム推進事業
- 先進的窓リノベ2024事業
- 給湯省エネ2024事業
- 賃貸集合給湯省エネ2024事業
- 既存住宅における断熱リフォーム支援事業
- 次世代省エネ建材の実証支援事業
- 住宅エコリフォーム推進事業
- 子育て支援型共同住宅推進事業
- 高齢者住宅改修費用助成制度
それぞれ適用させる条件があるので、あらかじめ確認しておきましょう。
また自治体も補助金や助成金制度を設けているので、あわせて調べるのがおすすめです。
減税制度
以下のリフォームを行った場合、所得税と固定資産税の減税を受けられる「リフォーム促進税制」の対象となります。
- 耐震リフォーム
- バリアフリーリフォーム
- 省エネリフォーム
- 同居対応リフォーム
- 長期優良住宅化リフォーム
- 子育て対応リフォーム
参照：国道交通省 住宅をリフォームした場合に使える減税制度について
ほかにも、相続した際の「小規模宅地等の特例」やリフォーム資金を受けたときに発生する贈与税の非加増措置があります。
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二世帯住宅の登記方法は3種類
二世帯住宅の登記方法には、「単独登記」「共有登記」「区分登記」の3パターンがあります。
| 登記方法 | 詳細 |
|---|---|
| 単独登記 | 二世帯住宅を1戸の住宅とみなし、親もしくは子のどちらか片方の名義で登記。 |
| 共有登記 | 二世帯住宅を1戸の住宅とみなし、親と子が共有名義で登記。 家を建てる際の出資率に応じて共有の割合を決めていい |
| 区分登記 | 二世帯住宅を二軒の住宅として登記。 完全分離型の二世帯住宅でのみ適用可能。 |
どの登記方法を選ぶかは家族の状況や建物の構造によって異なるため、税理士や司法書士などの専門家に相談しながら決めましょう。
普通の家を二世帯住宅にリフォームするときによくあるQ&A
普通の家を二世帯住宅にリフォームするときによくある、5つの質問に答えていきます。
- 二世帯住宅を一世帯住宅にできる？
-
二世帯住宅から一世帯住宅へのリフォームは可能です。
しかし、費用はどの二世帯住宅かによって異なります。
- 二世帯住宅を相続したときの相続税はどうなる？
-
面積が330㎡以下なら「小規模宅地等の評価減の特例」を受けられ、相続税の評価額が最大80%減額されます。
ただし、区分登記では適用されない場合があるので注意しましょう。
- 相続の問題を回避する方法は？
-
全員で相続について話し合った上で、遺言書を用意しておきましょう。
二世帯住宅の相続方法には以下の3種類があります。
- そのまま分割する「現物分割」
- 売却してお金を分ける「換価分割」
- 住む人が住まない人にお金を払う「代償分割」
- 増築で二世帯住宅にできる？
-
増築でも二世帯住宅にできます。
しかし広い土地がないと建ぺい率や容積率の制限に引っかかってしまうので注意しましょう。
- 建て替えとリフォームはどちらが費用は安い？
-
費用を抑えられるのはリフォームです。
一番費用を抑えられる完全同居タイプの場合、リフォームは50万円からできるのに対して、建て替えでは2,000万円前後かかります。
二世帯住宅のタイプ リフォーム 建て替え 完全同居タイプ 50万～800万円 1,800万～3,600万円 同居分離タイプ 600万～800万円 2,400万～4,500万円 完全分離タイプ 1,000万～1,500万円 3,000万～5,400万円
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