スケルトンリフォームとは？メリットや工事費用・施工期間・会社選びを解説

スケルトンリフォーム(フルリフォーム)と聞いて、どのようなリフォームか想像できる方は少ないのではないでしょうか？

スケルトンリフォームは、新築住宅のような自由なプランニングと、新築以下の費用でマイホームを購入できるという、大きなメリットがあります。

しかし、一体どこまで自由に間取りをプランニングできるのか、どのリフォーム会社に依頼したら良いかなど、多くの方が不安や疑問を抱えています。

そこで、今回は、スケルトンリフォームのあらゆるお悩みを解消するために、スケルトンリフォームとは何なのか、リノベーションとの違いや基本知識、メリットやデメリット、注意点、工期や仮住まいに関して、地域ごとの坪単価や業者選定のコツなど、スケルトンリフォームを検討している方に必ずお役立ていただける、重要な情報とポイントを全てご紹介します。

マンションのスケルトンリフォーム費用に関してはこちらの記事をご覧ください

一戸建てのスケルトンリフォーム費用に関してはこちらの記事をご覧ください

スケルトンリフォームとは

まず初めに、スケルトンリフォームの言葉の意味や、建物リフォームについて解説します。

スケルトンという言葉の意味と対義語

スケルトンとは、「骨格」や「骨組み」を表す言葉です。

建築分野においては「建物の構造躯体」を意味します。

スケルトンに対して、建物の内装部分を指す時に使われるのが「インフィル」です。

建物の構造躯体はどこからどこまで？

構造躯体とは、家の強度を支える重要な箇所の事です。

• 基礎(杭)
• 土台
• 柱
• 梁
• 壁
• 床
• 筋交い
• 横架材（のき、けた、棟木など）
• 地震その他の振動もしくは衝撃を支えるもの

などが構造躯体に当たります。

構造躯体を残すスケルトンリフォーム

スケルトンリフォームとは、家を構造躯体のみ、もしくはそれに近い状態にして行うリフォームです。

フローリング、クロス、断熱材等をいったん全て取り外し、建物の強度は保ったまま、0の状態から新たに間取りを作る事ができます。

リノベーションとスケルトンリフォームはどう違う？

スケルトンリフォームとリノベーションは、作業内容は似ていても、実は全く異なる目的を持っています。

リフォームとリノベーションの違い

性能が落ちた設備を元の状態に修復するリフォームに対し、リノベーションは、建物に新たな価値を与え刷新する事や使用用途の変更を目的とします。

スケルトンリフォームはリノベーションの選択肢の1つ

リノベーションで元の建物以上の性能を得る時、構造躯体を除く全ての部材を取り除かなければならない事があります。

つまり、スケルトンリフォームはリノベーションの手法の一種という事になります。

スケルトンリフォームとフルリフォームの違い

一般的にスケルトンリフォームとフルリフォームはどちらも同じ意味で使われることが多いのですが、フルリフォームは壁紙の貼り替えや設備の入れ替えなど、家屋全体の内装の模様替えや設備の交換などを中心に行うリフォームを指すことがあります。

内装を中心としたフルリフォームを行う場合には、住宅の躯体までは手をつけず、配管も繋ぎ直し程度のため、家屋内部の印象を変えたい場合や、老朽化した設備の交換、快適性を向上させたい場合には効果的でしょう。

しかし、スケルトンリフォームでは、住宅の躯体以外の壁や床などを全て取り除いた上で、間取りなどを再考し、新しい間取りによる耐震プランに基づき新しい構造合板や建築金物を取り付けるため、家屋の構造自体の強度を向上させたり、住宅の性能や機能を大きく向上させることが可能です。

また外壁、天井、床といった部分に断熱材を充填すれば、住宅の断熱性能を大きく向上させることができます。

設備や配管も自由に変更が可能なので、たとえば2階に新たにトイレや洗面台などを設けることも可能です。

また、外壁の位置を変更させない限り間仕切壁も自由に変更できるので、現在の家族の実態に合わせた間取りが構築できます。

スケルトンリフォームと建て替えの違い

スケルトンリフォームでは住宅の躯体や基礎は残しそのまま使用しますが、建て替えは躯体や基礎などを含めて全て解体し、更地にした上で新しい家屋を建設します。

解体では、全てを取り壊す建て替えを前提にした場合は短期間で作業が完了するのに対して、スケルトンリフォームを予定している建物は日数を要します。

これは再利用する構造材を傷めないように内装材や外壁の解体を丁寧に行う必要があるからです。

このため作業を行う延べ人数が増えて人件費がかさむため、スケルトンリフォーム時の解体工事費は高くなる傾向にあります。

スケルトンリフォームを行う場合は建て替えよりも多少は材料費を抑えることができますが、あらわになった傷んでいる部分の補修や補強も必要になります。

工事全体の工事費はスケルトンリフォームの方が安くすむと言われてはいますが、人件費、手間は多くかかり、建物の傷み具合にも左右されますので、金額にそれほど大きな差が生じなかったという場合も考えられます。

スケルトンリフォームが有効なのは、既存建物が既存不適格建築物である場合です。

たとえば現在の建築基準法施行日以前に建てられた家屋の場合、現行の基準では建ぺい率がオーバーしているケースや、セットバックの義務のある2項道路上に建っているケースがあります。

このような建物を建て替えた場合は、現行の規定にしたがって建築面積を縮小しなければならなかったり、2項道路に面している敷地上の家屋は道路後退線よりもセットバックさせて建物を建てる必要があるのです。

スケルトンリフォームであれば、これらの建物であっても現状の規模や位置を確保したままでリフォームを行うことができます。

スケルトンリフォームによって、間取りをどれくらい変更できるのか？

スケルトンリフォームは、構造材の骨組みだけを残して間取りや内装を全面的に改修します。

そのため間取りも自由に変更することが可能です。

設備の給排水管も露出した状態になるので水回り設備の間取り変更に応じて配管を変えることができ、また現況の家族の実態に合わせて、部屋の広さや、部屋の数の変更もできます。

さらに大胆に吹き抜けのスペースを増やしたり、リビング階段を設置したりと、通常のリフォームでは難しい間取り変更も行うことができるのです。

ただし外壁の位置については変更することができません。

スケルトンリフォーム中に確認したいこと

構造体だけにするスケルトンリフォームは、普段目にすることができないところを確認することもできます。

ここではスケルトンリフォーム中に確認したいことについて1つずつ見ていきましょう。

構造体の劣化を確認する

建物の強度は構造体の状態が大きく影響します。

基礎や柱、梁などに問題ないかよくチェックしておきましょう。

また、断熱性を向上させた方がいいか、耐震性に問題はないかについても業者に相談して確認しておくことことが大切です。

カビや結露が発生していなかったか、発生しているのならどこの部屋か、どこの方角にある部屋についても事前にチェックしておき、該当する場合は改善のための対策を取るようにしましょう。

電気配線が老朽化していないか確認

電気配線の老朽化は火災の危険性がありますので、よく確認しておく必要があります。

問題がありそうな電気配線は新しく引き直してもらった方がいいでしょう。

また、リフォームするタイミングでコンセントの位置や数などが不足していないか、見直してみるのもおすすめです。

コンセントの数や位置は生活をしていて不便を感じやすいところなので、必要な場合は増設や移設を行いましょう。

給排水配管とガス配管の確認

昔の住宅の給水と給湯、ガス配管には鉄管（鋼菅）が使われていました。

しかし、鉄管は劣化すると水漏れやガス漏れを起こします。

さらに、基礎が布基礎だった場合は、湿気によりサビが生じて不具合を起こすこともあります。

現在は劣化の少ない樹脂管や合成ゴムのフレキシブルホースが採用されていますので、該当する家屋は、リフォームの際に交換することをおすすめします。

また、点検口がない場合は、定期的な点検や不具合があった時のことを考えて、リフォーム時に新しく設けるとよいでしょう。

再建築不可物件で、スケルトンリフォームするには確認申請が必要か？

現行の建築基準法が施行された1950年以前に建てられて、現在の基準に適合していない建物は「既存不適格建築物」と呼ばれます。

そうした既存不適格建築物の中でも、建て替えが一切認められない敷地に建つ建物を「再建築不可物件」といいます。

たとえば路地状敷地で接道長さが2mに満たない敷地に建つ住宅がこれに該当します。

これらの家屋は現状のままであれば問題はありませんが、建て替えや増築などができないため、手を加えるとすればリフォームを行う以外にないのです。

ただしリフォームを行う際も注意が必要です。

スケルトンリフォームを行った際に、構造材の大部分を取り換えてしまうと「大規模な修繕」みなされて、現行の建築基準法に準じた家屋にしなければならないからです。

屋根を吹き替えることにより屋根の高さが変わる場合も同様です。

木造2階建ての200平方メートル以下の建物で大規模な修繕等を行う場合、建築確認申請は不要とされています。

しかし、大規模な修繕を行った時点で、申請の有無とは関わりなくたちまち違反建築物となってしまいます。

大規模な修繕に該当するか否かについては、主要構造部の種類ごとに判断します。

たとえば柱が20本あれば、11本以上取り換えるとこれに該当します。

また、主要構造部の中には「階段」も含まれている点には注意が必要です。

もしリフォーム時に間取り変更で階段を別の場所に作り替えたとしたら、これも大規模な修繕扱いとなるのです。

つまり再建築不可物件においては、階段の変更を伴うようなリフォームは実施することができないということになります。

何にしても再建築不可である意味を考えると、消防車が入れない道路や通路を拡張するためになります。

新たな耐震基準や耐火基準、断熱性能を含め、現状の法規に沿った仕様であることが望ましいでしょう。

スケルトンリフォームを行うメリット・デメリット

次に、スケルトンリフォームのメリット・デメリットについて見てみましょう。

スケルトンリフォームのメリット

スケルトンリフォームでは、中古住宅でも新築と同じくらい自由なプランニングや、構造部分の点検を行えるなどのメリットがあります。

中古住宅でも新築のようなプランニング

スケルトンリフォームでは、土地と構造躯体が既にある状態で間取りを決める事ができます。

土地探しや基礎工事が必要な新築住宅に比べ、少ない手間でマイホームを手に入れる事ができます(※既存建物の構造計算と建築確認申請のチェックは必要です)。

リフォームでは得られない自由度

設備の性能を元に戻すのみのリフォームでは、今ある設備や間取りの範囲内でプランニングをやりくりしなければなりません。

対してスケルトンリフォームは、間取りを全て取り払うため、自由度の高いプランニングができます。

見えない構造部分の点検

スケルトンリフォームの大きなメリットは、普段は見る事のできない建物の構造部分を目視できる点にあります。

密かに進行していた構造材の腐食や害虫被害などを補修する事で、建物の耐久性を向上させる事が可能です。

「既存不適格建築物」でも規模を維持したままリフォームできる

新築当初は法令に適合した物件だったのに、法令の改正により適合しなくなってしまった物件を「既存不適格建築物」といいます。

その物件を建て替える場合、現行の法令に適合するようにしなければいけません。

例えば、建ぺい率や容積率が現行の法令に違反する場合、建て替えなら現行の建物より狭い建物を建てるしかなくなります。

それがスケルトンリフォームなら、現行の広さを維持したままキレイで快適な状態にリフォームできるのです。

スケルトンリフォームのデメリット

スケルトンリフォームを行ったからと言って、必ずしも思い通りのリフォームが実現できる訳ではありません。

すべての設備が撤去できる訳ではない

間取り作りに邪魔な柱や壁でも、それが建物の強度を支えている場合は、いかに自由度の高いスケルトンリフォームと言えども取り除く事ができません。

法的な制約を受けるかどうか

建築基準法では、建物がその地域の景観や都市計画の妨げとならないよう、建蔽率や容積率などの制限を設けています。

そのため、スケルトンリフォームでも、この法律の制限を超えた増改築を行う事はできません。

工期が長く仮住まいが必要になる

スケルトンリフォームは、建て替えよりも工期が長くなる傾向があります。

大きく異なるのが解体作業です。

建て替える場合は、全てを0からやり直すので、一気に取り壊せます。

しかし、スケルトンリフォームの場合は、必要な構造体を傷つけないよう、慎重に解体作業を進める必要があります。

また、解体してから、重要な構造部分の補強や補修が必要だとわかる場合もあります。

こういった理由から、スケルトンリフォームは工期が長くなりやすいのです。

そして、骨組み以外の部分は全て解体するため、工事期間中は別のところへ荷物を移して、仮住まいする必要があります。

想定外の補強が必要なことがある

スケルトンリフォームでは、解体してみて初めて、補強や補修が必要かどうかわかります。

例えば、シロアリ被害や木材の腐食、カビの発生などによって大切な柱が傷んでいた場合、しっかり補強しておかなければいけません。

このような状態は、壁や床などがあるときには判断できないので、解体してから工事費用の追加が発生したり、工期を延長したりする場合があるため、事前に工事業者とよく相談しておきましょう。

造り毎のスケルトンリフォームについて

スケルトンリフォームでは、様々な制約が生じます。

スムーズなプランニングを行うためにも、建物の造りとその種類について理解しておきましょう。

建物の造りが工事内容に影響

建物の造りには、木造・鉄骨・コンクリートなど構造材の違いだけでなく、軸組工法や壁式工法など、建て方の違いもあります。

工事の手順や計画に大きく関わる要素となりますので、事前に調べておきましょう。

建物に使われる3つの素材

• 木造：木材を組み立てて作る建物です。
• 鉄骨造：鉄骨材を組み立てて作る建物です。
• 鉄筋コンクリート造（RC造）：鉄筋をコンクリートで固めて作る建物です。
• 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）：鉄筋コンクリートに鉄骨を内蔵させた建築構造の建物です。

建物の建て方の違い

• 軸組工法：柱や梁で枠を作る建て方です。
• 壁式工法：柱や梁を使わずに、丈夫な壁で枠を作る建て方です。

軸組工法と壁式工法のリフォーム時の違い

軸組工法では、「通し柱」や「筋交い」などの建物の強度に関わる部材以外は、比較的取り外しが容易に行えます。

しかし、壁式構法はその名の通り壁全体が家を支えているため、間取り変更に若干の制限が生じる事があります。

木造住宅の場合のスケルトンリフォーム

ここからは、建物の造り別にスケルトンリフォームのポイントを解説します。

まずご紹介するのは、日本で古くから普及してきた木造住宅です。

木造住宅で起きる劣化

年数の経過した木造住宅では、多くの場合、構造材となる木材の腐食や、シロアリの被害、接合金物の錆びなどが起きている事があります。

古い木造住宅の注意点

木造住宅は、建築基準法の改定と共に、耐震性や強度規定に多くの変遷を経験しました。

そのため、極めて築年数が長く、1度もリフォームが行われていない木造住宅は、建築基準法に適合していない可能性があります。

旧耐震基準以前に建てられた木造住宅

現行の耐震基準が導入されたのは、1981年（昭和56年）6月1日です。

つまりそれ以前に建てられた住宅では、震度5以上の大地震に耐える強度を有しておらず、スケルトンリフォームの際に、耐震改修工事も必要となります。

防火地域・準防火地域の確認を

木造住宅は、防火・準防火地域での建築に制限を受けます。

これらの地域で木造住宅を建築する場合は、延床面積100平方メートル以内、2階以下、外壁や軒裏に延焼防止材を使うなどして、防火構造にしなければなりません。

鉄骨造住宅の場合のスケルトンリフォーム

木造と並んで日本の住宅で多く使われる造りが、鉄骨造です。

木造より耐久性に優れる鉄骨

鉄骨造の住宅は、木造住宅よりもはるかに長持ちします。

そのため、経年劣化による構造材の劣化が少ない物が多く、補修工事費用のコストを抑えたスケルトンリフォームが可能です。

軸組の鉄骨造はブレースが要

軸組によって建物の枠を作る鉄骨造では、間仕切り壁を撤去する事ができます。

しかし、ブレースと呼ばれる補強部材が入っている壁は、解体すると建物の強度を落としてしまうため撤去する事ができません。

鉄骨の耐久性がポイント

頑丈な鉄骨でも、錆びが生じるとその性能を発揮する事ができません。

構造材の鉄骨に錆びがあった場合は、錆びの除去と錆び止め材の塗布などの補強工事を行う事になります。

鉄筋コンクリートの場合のスケルトンリフォーム

続いてご紹介する鉄筋コンクリートは、耐久性が高い素材となっています。

そのため、建築時の耐久性を活かし、補修工事の費用を抑えたスケルトンリフォームが行えます。

丈夫な構造材・鉄筋コンクリート

鉄筋コンクリート造の住宅は、木造・鉄骨造よりも耐久性に優れた素材です。

そのため、鉄骨造と同じく、補強工事の予算を比較的抑えてスケルトンリフォームを行う事ができます。

建築時の基礎をそのまま活かせる

重い鉄筋コンクリートの建物は、建築時に万全の地盤補強が行われます。

そのため、鉄骨造と同じく、補強工事の予算を比較的抑えてスケルトンリフォームを行う事ができます。

劣化の補修が重要な点は木造と同様

しかし、鉄筋の錆びや、コンクリートの割れや剥がれが生じていれば、いかに強固な基礎が敷かれていても、鉄筋コンクリートの耐久力は維持できません。

鉄骨造と同様に、錆び除去などの補強工事が必要です。

スケルトンリフォームを検討するタイミングは？

スケルトンリフォームは、以下のようなタイミングで検討されることが多いリフォームです。

築年数による建物の劣化が目立つとき

築年数が古くなってくると、家のあちこちで劣化や不具合が目立つようになってきます。

最新のものと比べて設備機器に古さや不便さを感じたり、隙間風を感じたり、暑さや寒さの調整が難しく感じたりして、どこか1箇所が気になるというよりも全てを一新したい、という場合にスケルトンリフォームを検討する方が多いようです。

家族構成が変わるとき

家族構成の変化も、スケルトンリフォームの検討タイミングです。

赤ちゃんの誕生や親との同居をはじめるとき、または子供たちの独立によって家族が少なくなったときなどは、家の使い方が大きく変わるタイミングです。

新しい家族構成に合わせて大きく間取りの変更が必要になるため、スケルトンリフォームのような大規模なリフォームが有効になります。

生活動線を変えたいとき

家を建てたときから生活スタイルが変わって、現在の生活動線に合わなかったり、当時の価値観と今の価値観が変わったりして、不便な生活動線になっている場合も、スケルトンリフォームを検討する良いタイミングになるでしょう。

大きく間取り変更できるスケルトンリフォームなら、家族の生活スタイルに合った便利で快適な家事・生活動線に一新することができます。

戸建てのスケルトンリフォームをしない方がいい場合について

利点の多い戸建てのスケルトンリフォームですが、場合によっては選択を避けた方がいいケースもあるのでご紹介しましょう。

工法による理由

ツーバイフォー工法や木質パネル工法などで建てられた住宅は、合板と枠材が固く接合されており、さらに床と壁、天井の6面が一体となって支える構造になっています。

このため、たとえ枠材だけを残したスケルトンにしても、耐震性能を確保するためには結局すべてを元の位置に張り直すことになります。

また合板だけを剥がして枠材だけを残す方法は技術的にほぼ不可能なため、そもそもスケルトンの状態にすること自体が難しいのです。

そのうえ、壁の位置や大きさについて厳しい制限があるために、部分的なリフォームであっても壁を変更することは困難でしょう。

これらのことからツーバイフォー工法や木質パネル工法で建てられた家屋は、スケルトンリフォームには適していないといえます。

また鉄骨ユニット造や鉄骨プレハブ造の住宅は、構造計算によって壁の位置が決められていることから、スケルトンにしても間仕切りを変更できない可能性があります。

また、もともと工場で組み立てられた部材を使用するため、現地で主要構造部にかかる変更をすることは技術的にも法的にも困難です。

したがって鉄骨ユニット造や鉄骨プレハブ造の建物もスケルトンリフォームには適していません。

建物が老朽化しているもの

建物が老朽化しており、基礎や柱が朽ちている建物は、スケルトン状態にした段階で、結局建て替えしか方法がないことが判明することがあります。

また古い建物は解体を慎重に行う必要があるため、解体工事費も想定以上に高くなってしまうことがあります。

トータルの工事費が建て替えと変わりないという結果にもなりかねません。

このような理由から、老朽化が著しい住宅はスケルトンリフォームには適していないといえます。

スケルトンリフォームの耐震性や雨漏りなどについて

リフォームの流行に伴い、多くの事業者が新規参入したリフォーム業界には建物の強度に関わる耐震性や雨漏りのケアを怠る建設会社も紛れている事があります。

スケルトンリフォームは新築よりも技術力が必要

スケルトンリフォームは、新築よりも高い技術力や知識が必要とされます。

新築の場合は、文字通り基礎から全て設計・施工していくため、よほどのことがない限り予定を大きく外れることがありません。

しかしスケルトンリフォームの場合は、リフォーム範囲が広く、解体してみてからわかる問題も多いため、豊富な知識と経験によるリスクの予測などが大切です。

また、内装や間取りは一からつくり変えることになるため、暮らしやすい間取りや動線をプロ目線で提案してくれる業者を選ぶべきでしょう。

高い技術力や知識が必要なスケルトンリフォームを依頼する業者選びは、とても重要です。

なぜ専門知識がないリフォーム会社が施工するのか？

リフォーム部門を立ち上げたばかりの施工店は、専門知識を持つ人材が在籍していない所も少なくありません。

そのため、契約額から利益を出すために、専門職に依頼すべき工事を、知識のないスタッフが行う事があります。

専門知識がない施工会社による施工不良の例

• 防水工事の技術が低く、配管から漏水
• 屋根の防水シートの重要性に気づかず、劣化を見落として雨漏りが発生
• 耐震改修など、補強を行うべき箇所の見落とし
• 工事に不慣れで段取りが悪く、余計な工期・期間や追加費用が発生

悪質な施工会社はリフォーム後の対応も要注意

利益優先の会社は、利益を優先して施主の希望に配慮しないばかりか、数年で地域から撤退してしまう事もあるため、特に注意が必要です。

悪質な業者による被害の例

• 安く見積もりを取って契約させ、耐震改修など重要な工事を怠る
• 「建物がすぐに倒壊する」など不安を煽り、不必要な工事を追加
• リフォーム後に異常が発生しても、アフター保証を行わない、または店舗が無くなっている

優良な施工会社を探すには？

自分が住んでいる地域でスケルトンリフォームが可能な施工会社を知りたい場合は、リフォーム会社紹介サービスを使うと良いでしょう。

リフォーム会社紹介サービスの「ハピすむ」は、お住まいの地域やリフォームのニーズを詳しく聞いた上で、適切で優良なスケルトンリフォーム会社を紹介してくれます。

運営会社のエス・エム・エスは、東証プライム上場企業なので、その点も安心です。

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住みながらでもスケルトンリフォームはできるのか？

仮住まいをしなくてもすむように、現在の家に住み続けながらリフォーム工事を行うにはどうすればいいでしょうか。

内装を中心としたフルリフォームであれば、住宅を工事スペースと居住スペースに分けることで、居住をしながら工事を進めることが可能です。

ただしキッチン、浴室、洗面所、トイレなどの水回り関係の部屋が、それぞれ利用できなくなる期間があるので、多少の不便を強いられることになります。

また、このような場合は工期が長くなるため工事費も高くなります。

仮住まいする場合の家賃や引っ越し代にかかる費用と比較して、どちらを選択するかを決めるとよいでしょう。

しかしスケルトンリフォームを行う場合は、いったん壁や床なども全て取り除かれて居住スペースも消滅するため、住みながら工事を進めることは不可能です。

しかも居住に必要なトイレ、浴室、キッチンがないことが前提になりますから、やはり居住しながらスケルトンリフォームを行うことは難しいでしょう。

このためスケルトンリフォームを行うのであれば、工事期間中は仮住まいが必要になります。

工事費の他に仮住い場所の家賃や2回分の引越し代についても資金を確保しておきましょう。

スケルトンリフォームにかかる工事期間について

スケルトンリフォームはどのような流れで進行していき、どれくらいの期間がかかるのでしょうか。詳しくみていきましょう。

見積もりの依頼

スケルトンリフォームを実施しようとする場合、最も気になるのが工事費です。

このため施工会社にリフォーム費用の見積もりを依頼することからスタートします。

この際、可能であれば数社に見積もりを依頼すると、各社の金額や対応を比較したうえで決定することができます。

現地調査

見積もりの依頼すると、1週間～10日の間に工事施工会社の担当者が現地調査に訪れます。

この際には、建築確認申請書、図面、地積測量図を用意しておくと、調査がスムーズに進行します。

現地調査には約2～3時間かかるのが一般的です。

この際に調査がずさんな工事施工会社であれば、後に追加料金が発生するなどのトラブルが発生する要因になるため、工事を依頼することは避けましょう。

現地調査を通じて、はたしてスケルトンリフォームが最善の方法なのかということについてアドバイスをもらうことも重要です。

そもそもスケルトンリフォームが不可能な物件であったり、建て替えとほとんど工事費が変わらないということも予測されるからです。

ただし「建て替えとほとんど工事費が変わらない」というアドバイスは、実にあいまいです。

必ず両方のパータンの見積書を出してもらったうえで判断をしましょう。

見積書の提示

現地調査をした後、1週間程度で工事施工会社から見積書が提示されます。

複数の工事施工会社に依頼していた場合、単に金額の安さのみを基準にして選ぶのではなく、工事内容や担当者の対応等もチェックしたうえで比較をしましょう。

契約

工事を依頼するにあたっては、資金の調達がとても重要になってきます。

スケルトンリフォームは工事費も高いので、リフォームローンを利用するのが一般的です。

リフォームローンを融資してもらうためには、工事を依頼しようとする会社の見積書も参考資料として提示する必要があります。

またスケルトンリフォームは工事期間が長いために、工事着手前と中間期に工事施工会社への支払いが発生します。

こうした資金の調達も対策を講じる必要があります。

資金計画に目途が立てば、工事施工会社に契約をする旨を伝えましょう。

見積書には有効期限がありますから、見積書を受け取ってから1カ月以内に回答を出した方がいいでしょう。

それより長く検討期間が必要であれば、見積金額に変更がないかの確認をしておきましょう。

工事依頼をすると工事施工会社が契約書を作成しますので、正式に工事請負契約を締結します。

施工開始

契約をしたからといってすぐに工事開始というわけにはいきません。

スケルトンリフォームは、家財道具をすべて搬出する必要があります。

仮住まいへの引越しが完了すれば、いよいよ工事開始です。

施工完了

スケルトンリフォームの工事期間は約3カ月です。

工事完了を確認して、工事費の残金を支払えば、居住が再開できます。

最初に見積書を依頼してから、約6カ月ですべての工程が完了することが多いでしょう。

ただし工事施工会社の段取りや発注する商品の入荷状況で工事着手や工期が伸びることがあります。

このためスケルトンリフォームを決断したら数カ月は余裕をもって依頼をしましょう。

再入居予定日から逆算して9カ月～12カ月前に見積もりを依頼するのが理想的です。

スケルトンリフォームの際の仮住まいについて

現在住んでいる家をスケルトンリフォームする場合、工期・期間が長く、お風呂やキッチンが使えなくなるため、仮住まいの手配が必要となります。

生活に支障のない距離に確保

学校が遠くなって送り迎えが必要となったり、遠回りの通勤ルートになったりしないよう、仮住まいとなる場所は、できるだけ家族の生活に支障が出ない距離で探しておきましょう。

工期・期間から仮住まいの費用を割り出す

スケルトンリフォームには、最低でも1カ月は工期・期間を要します。

仮に1泊1万円のホテルの場合、約30万円が必要です。

月単位での利用がお得なウィークリータイプなど、工期・期間を元に仮住まいの場所を選んでおきましょう。

スケルトンリフォーム会社の地域特性

リフォームでは、業者がその地域の特性を理解しているかどうかが、完成後の暮らしやすさに繋がります。

以下に挙げる地域ごとに、リフォーム会社の地域特性を比較してみましょう。

※坪単価はあくまでも一例です。

東京

首都東京は、都心部ならではの狭小地域の対応や、高層ビルでの施工経験を持つ建設会社も多いため、一戸建・マンションともに、スケルトンリフォームの会社選びに事欠きません。

スケルトンリフォームの坪単価相場

リフォーム会社の特徴

面積あたりの人口比率が国内1位の東京は、マンションのスケルトンリフォームを得意とする会社や、1級建築士事務所の多さが魅力です。

しかし、1人当たりの住宅面積が狭いため、工事費用に対し坪単価が割高になっています。

神奈川（横浜）

神奈川も、県あたりの人口が全国2位という人口密集エリアです。

横浜市単独でも、東京23区に次いで2位の人口を持っています。

スケルトンリフォームの坪単価相場

リフォーム業者の特徴

マンションのスケルトンリフォーム業者が多い点は東京と共通していますが、自然素材の使用やローコストリフォーム、団地リフォームなど、特徴的なサービスで都心部からの移住を提案する施工店が目立つ傾向にあります。

埼玉

内陸県の埼玉は、東京・神奈川に面し、全国5位以内の人口を持っています。

スケルトンリフォームの坪単価相場

リフォーム業者の特徴

大手メーカーのリフォーム部門から地域密着の工務店、女性インテリアデザイナーがデザインを手掛ける事務所など、業者の営業形態の豊富さが、埼玉県のリフォーム業者に見られる特徴です。

愛知（名古屋）

5大都市の1つである名古屋市を抱え、中部地方で最も多くの人口を持つ愛知県です。

スケルトンリフォームの坪単価相場

リフォーム業者の特徴

愛知のリフォーム業者では、マンション、一戸建だけでなく、店舗デザインのスケルトンリフォームが多く、特に名古屋市ではインテリアコーディネートに優れたデザイン力の高い施工事例の多さが際立ちます。

京都

古い街並みを残す京都では、昔ながらの町屋造りを活かしたスケルトンリフォームの事例を見かける事ができます。

スケルトンリフォームの坪単価相場

リフォーム業者の特徴

伝統的なデザインに偏る事はなく、和・洋、モダン・シンプル、戸建・マンションなど、幅広い施工事例を手掛ける業者が店を構えています。

大阪

面積あたりの人口比率において、国内2位に位置するのが大阪です。

駅近マンションや転勤に伴う賃貸物件のリフォームなど、都市部ならではのスケルトンリフォームが行われています。

スケルトンリフォームの坪単価相場

リフォーム業者の特徴

様々な企業が集まる大阪では、大手ハウスメーカーだけでなく、輸入家具の取り扱いとデザイン力に長けた工務店や、物件探しからスケルトンリフォームを行える業者などが揃っています。

兵庫（神戸）

近畿地方最大の面積を持つ兵庫県には、港町として栄えた神戸市があります。

スケルトンリフォームの坪単価相場

リフォーム業者の特徴

大阪・京都などの大都市にアクセスできる兵庫では、大阪や京都も施工エリアとする業者や、神戸市に特化して営業する地域密着型の業者のいずれかから、スケルトンリフォームを行う会社を選択する事になります。

福岡

5大都市圏に数えられ、九州1の人口を誇る福岡は、近隣の熊本・大分から、少し離れた・鹿児島・長崎まで、九州広域を施工エリアとする業者も目立ちます。

スケルトンリフォームの坪単価相場

リフォーム業者の特徴

デザイン力を前面にアピールする施工会社や、マンションのスケルトンリフォームを専門に行う施工店が多い点が、福岡のリフォーム業者の特徴です。

その他、大手メーカーのリフォーム部門による施工も目立ちます。

マンションのスケルトンリフォーム費用に関してはこちらの記事をご覧ください

一戸建てのスケルトンリフォーム費用に関してはこちらの記事をご覧ください

自分の地域のスケルトンリフォーム会社を知るには？

リフォーム業者は、1地域だけでもその数は非常に多く、1企業ずつスケルトンリフォームが行えるかどうかを調べる作業は容易ではありません。

自分の地域を施工エリアとしている会社をまとめて比較

スケルトンリフォームの施工が可能で、かつ施工対象エリアの業者を最大3社まで紹介してくれるサービス「ハピすむ」を活用し、業者の選択肢を絞っておくと、『気に入った施工会社を見つけたのに、施工エリアの対象外だった』などの手間を省く事ができます。

ハピすむは電話窓口もあるので、スケルトンリフォームに関する悩みや不安などをリフォームの専門家に聞いてみるのも良いかもしれません。

無料の比較見積もりはこちらから

ハピすむの加盟事業者は厳しい審査を通ったリフォーム会社になるので、その点も安心です。

業者の専門性を見極めるキーワード

施工対象エリアの会社が分かった後は、

• リフォーム業に携わった年数
• リノベーション工事を得意としているか
• 有資格者の在籍

などを確認してみましょう。

複数業者に見積もりを依頼して最終決定

この時、見積もりを取る時点で、依頼する施工会社を1社に絞る必要はありません。

気になる会社が複数あれば全てに見積もりを依頼し、説明の丁寧さやレスポンスの速さなどを見てから決定する事をおすすめします。

スケルトンリフォームで利用できるローン

スケルトンリフォームの工事費を捻出するために、ローンを利用する方は大勢います。

利用できるローンは「住宅ローン」か「リフォームローン」のいずれかです。

住宅ローンというと、新築の家を購入する際に利用するものだと考えている人が多いのですが、実は水回りのリフォームやバリアフリー工事などの改修工事でも利用が可能です。

リフォームローンはその名のとおり、リフォームを行う場合の工事資金として利用することができます。

それぞれにメリットとデメリットがあるので、どちらを利用するのかは状況によって判断することになります。

住宅ローンは融資額が大きいのですが、担保が必要になるため事前の審査が厳しく決定までに時間がかかります。

一方リフォームローンは融資額は500万円までが一般的です。

しかも無担保型だと審査も簡単で融資の決定までの期間も短くなります。

その他の特徴について、それぞれのローンを比較してみましょう。

スケルトンリフォームの依頼先は何を基準に決める？

業者を決める際に相見積もりをとって工事内容や費用を比較することは基本ですが、費用が安いという理由だけで決めるのは禁物です。

大切なことは工事をちゃんと行ってくれる信頼できる業者であるかどうかです。

以下にスケルトンリフォームの依頼先を決める基準について記載しましたので、業者選びの際の参考にご覧ください。

正しい建築知識と優れた技術を持っている業者であること

スケルトンリフォームを依頼する業者は、優れた技術と建築知識を持っているかどうかがが重要です。

間取り変更の際には構造体の柱を抜くことがありますが、、どこでも柱を抜いていいいというわけではありません。

柱は建物を支える重要な構造体で、それを抜くということは他の柱に負担をかけるということです。

梁を補強する、柱を新設するなど、構造上問題のない工事を行える建築知識を業者がしっかりと持ってる必要があります。

どんな工事をするのか根拠を示せる業者に依頼すること

さきほどのように、柱を抜くなどの構造体に関わる工事を行う場合には、きちんと数値で根拠を示してくれる業者であることが重要です。

言葉だけで「問題ありません」「ここの梁を補強するので大丈夫です」というのは曖昧な答えです。

なぜ大丈夫なのかを曖昧にする業者は、その理屈を具体的に理解していないこともあります。

数値的な根拠を示しながら必要な工事の内容と理由を説明できる業者であれば、建築の知識を十分に持っており、仕様通りの工事を行ってくれるでしょう。

理解が浅く知識の少ない業者に依頼してしまうと、いい加減な工事をされてしまう可能性があるので注意しましょう。

スケルトンリフォームを安く抑える方法は

スケルトンリフォームをしたいけれど費用はできるだけ抑えたい、という場合は、以下のような方法で費用を抑えられます。

材質や設備のグレードを見直す

お風呂やキッチンなどは、現在システムバス・システムキッチンが主流です。

工事生産品を少しカスタマイズしたり、必要なオプションを付けたりすることで家族のライフスタイルに合った設備を整えられます。

しかしこれらの設備機器は、シンプルなつくりやデザインでコストを抑えたものにするか、高級感のある素材や機能のついたものにするかで、価格帯が大きく変わってきます。

また、壁や床などの材質も、デザイン性にこだわればそれだけ費用はかさんでしまうでしょう。

コストを重視するなら、材質や設備のグレードを見直し、必要最低限の機能にすることをおすすめします。

依頼先に安くなるプランを提案してもらう

工事内容を変えると、大きくコストを抑えられます。

水回りの位置を大幅に変えたり、部屋数を多くしたりする工事は、費用がかさむ工事です。

プランを見直し、工事費を抑えつつ最低限の要望が叶うプランを提案してもらいましょう。

同じ工事内容で相見積もりを行う

リフォーム全般で、コストを抑えるためには複数業者に相見積もりをとることが重要です。

1社だけでなく、2〜3社に同じ工事内容で見積もりをとれば、新たな視点や発見、画期的なアイデアを得られ、コストを抑えられる可能性があります。

ただし、スケルトンリフォームの場合、業者との信頼関係は特に重要になるため、むやみな価格交渉はおこなわないようにしましょう。

ハピすむなら、厳しい加盟審査をクリアした信頼のおける全国1,000社の中から、地元のリフォーム業者を探せます。

無料で最大3社まで見積もりを比較できるため、最適で最安の業者が簡単に見つかります。

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スケルトンリフォームで使える減税制度

スケルトンリフォームを行うことで使える減税制度がありますのでご紹介していきましょう。

耐震リフォーム

耐震リフォームは、返済期間10年以上のローンを利用して、耐震補強を必要とする住宅を購入し、実際に居住するまでに耐震補強工事を完了させると、所得税の住宅ローン控除の適用が受けられます。

適用期間は居住した年分から10年間で、年末時点でのローン残高の1％の額が控除されます。

省エネリフォーム

省エネリフォームは、外壁、小屋裏、床の断熱工事や省エネタイプの窓への交換が対象になります。

返済期間5年以上のリフォームローンを借りて、省エネリフォームを行うと所得税の減税の対象になります。

ローン残高(1千万円まで)の1%に加えて省エネ工事費(250万円まで)の2%の額が控除額になります。

また省エネリフォーム工事を行った住宅は、翌年の固定資産税額(120平方メートル相当分まで)が1年間、3分の1減額されます。

バリアフリーリフォーム

返済期間5年以上のリフォームローンを借りて、同居する家族が自立した生活を送れるために建物の段差解消や設備のリフォームを行った場合、リフォームローン減税の対象になります。

ローン残高(1千万円まで)の1%に加えてバリアフリーリフォーム工事費(250万円まで)の2%の額が控除額になります。

またバリアフリーリフォーム工事を行った住宅は、翌年の固定資産税額(120平方メートル相当分まで)が1年間3分の1減額されます。

住民税

住宅ローン減税やリフォームローン減税は基本的に確定申告することにより所得税から税額控除されます。

しかし例えばまだ働いて間もない若い世帯だと、納めるべき税額よりも控除額の方が大きくなることがあります。

そのようなケースでは、所得税から控除しきれなかった金額は、確定申告をすることで自動的に住民税として納めるべき金額から控除される制度になっています。

スケルトンリフォームの費用の相場は？

スケルトンリフォームの費用相場はマンションで総額約400~1,500万円、一戸建ての総額は約1000~2,500万円と言われており、幅があります。

坪単価でみると、どちらも約30~50万円/坪が相場でしょう。

マンションのスケルトンリフォームは業者によってマンション定額制プランを提供しているところもあり、1平方メートル約10~15万円としているケースもあります。

以下はスケルトンリフォームの工事内訳とその費用の相場です。

• 解体工事：約2～4万円
• 外壁、屋根工事：約3万円
• 内装工事：約2～3万円
• 電気工事：約1万円
• 給排水配管工事：約2万円
• 断熱補強工事：約1～3万円

※平方メートルあたりの施工単価

• システムキッチン交換：約70万円
• ユニットバス交換：約80万円
• 洗面台交換：約40万円
• トイレ便器交換：約20万円

※本体価格・取り付け費用を含む

マンションのスケルトンリフォーム総額約800万円の内訳

マンションで総額約800万円のスケルトンリフォームを行った場合の工事内訳とその相場は以下のような内容が一般的です。

• 仮設工事：約15万円
• 解体工事：約80万円
• 木工事：約200万円
• 建具工事：約30万円
• 建材費：約70万円
• 内装工事：約60万円
• 住宅設備工事：約150万円
• 給排水工事：約60万円
• 電気設備工事：約50万円
• ガス工事：約30万円
• 諸経費：約120万円

※デザインなどはスタンダードなプランの場合
※水回り、クロス、床材は普及品を使用

使用する建材や住宅設備、間取り変更の規模などによって費用は異なります。あくまでも建材や住宅設備などには普及品を使用し、高いデザイン性を求めていないスタンダードなプランで行った際の例です。

スケルトンリフォームの事例

スケルトンリフォームはどのような規模の工事を行い、どのようなリフォームが行われているのかが気になるのではないでしょうか。

実際にかかった工事費用も含めて、マンションと一戸建てのスケルトリフォームの事例をご紹介します。

中古マンションのスケルトンリフォーム

間取り変更をともなう築30年のマンションの場合、工事期間は約60日間、総額は約700万円かかっています。

中古マンションの購入で費用を抑えながらも、スケルトンリフォームによって新築のように新しく室内を生まれ変わらせることができています。

リフォーム箇所と内訳は下記の通りです。

• リビング：約140万円
• キッチン：約60万円
• トイレ：約50万円
• 浴室：約80万円
• 洗面所：約40万円

など

自然素材を活かした木造住宅のスケルトンリフォーム

自然素材を活かした築15年の家屋のスケルトンリフォームの場合、施工費用約1,400万円、工事期間は約90日間かかっています。

間取り変更をして、キッチンを移設。1階にあった洗面所と浴室は2階へ移設したケースです。

また、内装材は無垢の杉板を使用し、自然素材にこだわった仕上がりになっています。

リフォーム箇所と内訳は下記の通りです。

• リビング：約132万円
• キッチン：約70万円
• トイレ：約60万円
• 浴室：約80万円
• 洗面所：約50万円
• 玄関：約60万円

など

親世帯から引き継いだ家屋のスケルトンリフォーム

家屋が親世帯から子供世帯へ引き継がれ、世帯に合わせるためにスケルトンリフォームを行った築20年の一戸建て木造住宅の場合、施工費用は約2,300万円、工事期間は約60日間かかっています。

キッチンは家族とのコミュニケーションが図れる対面式に変更し、LDKも広く取り、居室は3室から4室へと増設するなどの間取り変更も行っています。

リフォーム箇所と内訳は下記の通りです。

• リビング：約220万円
• キッチン：約100万円
• トイレ：約40万円
• 居室：約230万円（4部屋）
• 玄関：約150万円
• 外壁：約100万円
• 屋根：約70万円

など

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