スケルトンリフォームとは？メリットデメリットなどの詳細を解説

スケルトンリフォームとは？

スケルトンリフォームは、床や壁、天井をすべて取り除き、建物の構造部分だけを残して、間取りや内装を一から作り直す大規模なリフォームです。

排水管の修繕や更新、耐震性の強化といった住環境の改善が可能になり、より安心で快適な暮らしを実現できます。

戸建て住宅では、柱や梁などの基盤部分だけを残し、屋根や外壁を含めて住戸全体を解体することで、徹底した改修が可能です。

マンションの場合は、コンクリートの骨組みがむき出しになるまで住戸内をすべて解体し、ゼロから間取りを再設計します。

スケルトンリフォームは、住宅全体の構成を一新するリフォーム方法で、希望に沿った間取り変更や機能改善を実現できるのが特徴です。

スケルトンリフォームとリノベーションの違い

スケルトンリフォームとリノベーションは、どちらも建物の改修に関連する用語ですが、工事範囲や目的には明確な違いがあります。

スケルトンリフォームでは、建物内部のすべてを解体して間取りを一から再設計するため、大規模な変更が可能です。

一方、リノベーションは、古くなった設備を新しくしたり、部分的に間取りを変更したりすることで、既存の建物の価値を向上できます。

改修の目的や規模に応じて、スケルトンリフォームとリノベーションのどちらが適しているかを判断することが重要です。

【違い1】工事範囲

スケルトンリフォームとリノベーションは、工事の範囲が大きく異なります。

スケルトンリフォームでは、内装や設備、間取りを一から設計し直し、建物の内部をすべて取り除いてから、柱や梁などの構造部分だけを残して改修するため、比較的大規模な工事となります。

一方、リノベーションは部分的な改修も含まれており、内装や設備の更新、間取り変更、デザイン改良など、工事範囲は多岐にわたります。

全体の間取りを根本から変えたい場合や、隠れた部分の老朽化を徹底的に改善したい場合には、スケルトンリフォームがおすすめです。

工事範囲を考慮し、目的に応じてスケルトンリフォームにすべきか検討しましょう。

【違い2】工事目的

スケルトンリフォームとリノベーションでは、工事の目的にも違いがあります。

スケルトンリフォームの主な目的は、古くなった建物を新しくし、機能性やデザインを向上させることです。内装や設備を一新し、住まい全体のデザインを統一できます。

一方、リノベーションは、革新的な変化を伴い、既存の建物に新たな価値を加えることを目的とする工事です。

たとえば、住まい全体を新しくしつつ、統一感のあるデザインや機能的な間取りを実現したい場合は、スケルトンリフォームがおすすめです。

工事目的を明確にして、壁や床下などの隠れた劣化箇所を一新したい場合や、住まい全体のデザインを統一したい場合はスケルトンリフォームを検討しましょう。

スケルトンリフォームのメリット

スケルトンリフォームは、間取り変更の自由度が高く、住まい全体の機能性や快適さの向上が可能です。

建物を躯体だけの状態に戻すため、普段は目に見えない水道配管や断熱材などの設備を一新し、建物の老朽化による問題を解消することで、住み心地を根本から改善できます。

また、耐震性の強化や断熱対策を取り入れることで、災害に備えたり、省エネ効果を高めたりすることもできます。

たとえば、築年数の経った住宅をスケルトンリフォームすることで、内部の老朽化を改善し、希望するコンセプトテーマに合わせたデザインを実現します。さらに、ライフステージに応じた間取り変更で、より快適な住空間を作り上げることが可能です。

スケルトンリフォームは、住まいの機能性やデザインを根本から見直し、快適で安心な暮らしを実現するための有力な選択肢となります。

【メリット1】ライフスタイルに合わせて間取りが変更できる

スケルトンリフォームは、建物の構造以外をすべて解体するため、間取りを一から設計できます。

生活動線の見直しやバリアフリー化、部屋の広さや配線、水回りの位置変更などが柔軟に行えるようになります。

家族構成が変わり、部屋の数や広さを再調整したい場合や、年齢を重ねるにつれてバリアフリーに対応した住まいを求める場合は、スケルトンリフォームがおすすめです。

スケルトンリフォームは住み心地を向上させ、ライフスタイルに応じた理想的な住まいを実現するのに効果的な選択肢となります。

【メリット2】耐震性を高めれば災害にも備えられる

スケルトンリフォームは、住宅の耐震性を強化すれば、災害に対する備えを高めるのに効果的です。

建物の基礎部分や機能をグレードアップし、老朽化による損傷や劣化した部分に必要な補修や耐震補強を施すことで、建物全体の耐震性を向上できます。

また、断熱性や気密性が不足している場合は、壁や床下、天井に断熱材や気密シートを追加することで、快適さと安全性を両立させられます。

たとえば、築年数の経過した住宅で、地震に備えるために柱や基礎を強化したい場合、住宅の構造全体を把握した上でリフォームを行うことで、耐震性を最大限に高めることが可能です。

スケルトンリフォームは、災害対策としての耐震補強を考えている方にとって、効果的な選択肢です。

【メリット3】リフォームの自由度が高い

スケルトンリフォームは、リフォームの自由度が高く、住まい全体のコンセプトを統一できます。

建物の内部をすべて解体してから改修するため、キッチンやトイレ、浴室などの水回り設備や配管・配線の位置変更が容易です。

たとえば、「古民家カフェ風の家」「ペットと暮らしやすい家」「収納機能が充実した家」など、自分の理想に合ったテーマを実現できます。

また、スケルトンリフォームでは建物の面積を引き継ぎ、昔の建築基準法に基づいて施工できるので（※）、現代の基準に合わせつつ、古い家の特徴を活かすことが可能です。

自分の理想の住まいを実現したい方には、スケルトンリフォームをおすすめします。

※ 古い家屋を撤去して新築にする場合は、現代の建築基準法に従って施工する必要があります。

スケルトンリフォームのデメリット

スケルトンリフォームは、建物の内部を完全に解体してから改修を行うため、自由に設計や変更ができる反面、リフォーム費用が高額になる傾向です。

また、解体後に隠れた問題が発覚した場合は追加の補修が必要となり、費用の増加や工期が延びる可能性もあります。

信頼できるリフォーム会社を選び、計画段階で可能な限り想定されるデメリットに対策を講じておくことが重要です。

スケルトンリフォームを検討する際は、費用や工期に余裕を持った計画を立てることで予期しない問題に備え、適切な対策を練っておきましょう。

【デメリット1】部分リフォームよりも費用が高額

スケルトンリフォームは、部分リフォームに比べて費用が高額になることがあります。

リフォームの自由度が高い分、改修箇所が多くなることや、解体後に新たな劣化や問題が見つかることで、追加費用が発生した場合、総コストが予想以上に膨らむことがあるからです。

予算を大幅に超過する場合は、ローンの借り入れを検討する必要があるかもしれません。

スケルトンリフォームを検討する際は、予算に余裕を持ち、ローンの利用やリフォームにともなう減税制度の活用を視野に入れて、計画を立てることが重要です。

【デメリット2】解体してから問題が発生する場合がある

建物の構造状態はそれぞれ異なるため、解体作業中に柱の腐朽やその他の劣化が見つかることがあります。

その場合は追加の補強作業が必要となり、費用や工期が増加する可能性や仮住まいの期間が延びることも考慮が必要です。

施工会社によっては、引っ越しや仮住まいの手配をまとめて依頼できるサービスも提供しているので、計画段階で相談しておくことをおすすめします。

解体後に発生する可能性のある問題を事前に想定し、必要な手配を整えておくことで、スムーズなリフォームが可能です。

【デメリット3】工期が予測しにくい

スケルトンリフォームは大規模な改修をともなうため、工期が長くなる傾向があります。
工期は家の大きさや搬入・搬出口の広さ、さらに解体後に発見される問題などによっても変動します。

他の物件と比較して工期を予想するのは難しく、正確な工期の見積もりを得るためには、リフォーム会社に直接確認が必要です。

工事の予定を立てる際には、リフォーム会社と密に連携し、スケジュールを調整していきましょう。

スケルトンリフォームを進める際は、リフォーム会社としっかりコミュニケーションをとり、工期の目安を確認しながら予定を組むことで、リフォーム計画がよりスムーズに進行します。

【デメリット4】リセールバリューが下がる恐れがある

スケルトンリフォームでは、自分好みのデザインや間取りに変更できますが、将来の売却時に買い手を見つけるのが難しい場合があります。

個性的すぎる仕様やデザインは、良いと思う人が限定されるからです。

将来的に売却を視野に入れている場合は、より多くの人が居心地良く感じるような内装や外装に仕上げると、市場価値を維持できる可能性が高くなります。

個性的なリフォームを避け、多くの人が魅力を感じるデザインにすると、リセールバリューの低下を防げます。

スケルトンリフォームの費用相場

スケルトンリフォームの費用相場は、戸建てとマンションで異なります。

スケルトンリフォームの費用相場は、戸建ての場合650万〜2,500万円、マンションの場合650万〜1,450万円が目安です。

一般的に、戸建て住宅に比べてマンションのスケルトンリフォームは、費用が抑えられる傾向があります。

＞＞戸建て住宅におけるスケルトンリフォームの費用内訳はこちら

スケルトンリフォームの施工事例

スケルトンリフォームの施工事例を3つ紹介します。

• 【事例1】自然素材で戸建て住宅を増築・耐震補強
• 【事例2】高齢化に配慮したマンションリフォーム
• 【事例3】1,000万円以内でマンションをリフォーム

施工事例はスケルトンリフォームの具体的な成果や工夫点を知る手段になりますので、自分のリフォーム計画に役立てることをおすすめします。

【事例1】自然素材で戸建て住宅を増築・耐震補強

戸建てスケルトンリフォームで、自然素材なデザインと増築・耐震補強を実現させた例です。

木のぬくもりを感じられるナチュラルなテイストと床暖房仕様のフローリング、キッチンカウンターはおしゃれなタイルを採用しています。

費用は約1,800万円、施工期間は2ヵ月ほどです。

リビング横の和室は引き出し収納で空間を有効活用し、サッシ位置や採光パネル仕様の引き戸で明るいリビングを提案した点が高評価を得ました。

【事例2】高齢化に配慮したマンションリフォーム

「高齢者のお父様にやさしい住まい」をテーマに、収納力や通気性アップを目指したスケルトンリフォームの例です。

リビングダイニングは間仕切を撤去し、明るい光が差し込むようにデザインされており、収納は完全オーダーメイドで大工＆家具職人の手造りとなっています。

費用は約1,910万円、施工期間は4ヵ月です。

リフォーム会社とお客様がアイデアを交換しながら打ち合わせを進め、快適な住まいを実現しています。

【事例3】1,000万円以内でマンションをリフォーム

築40年の中古マンションで間取りや配管など不安な部分を、全面的にスケルトンリフォームした事例です。

配管はすべて新規入れ替えをし、断熱材も利用して家の性能を高め、玄関から水回りの動線はお客様と一緒に検討し、住みやすくこだわった空間を実現しています。

また、愛犬の居場所を確認できる工夫や、ファミリークローク、玄関土間など用途に合った収納を取り入れています。

リフォーム費用は約950万円と、1,000万円以内で希望のスケルトンリフォームを実現した事例として、参考にしてみてください。

スケルトンリフォームで後悔しないために注意するポイント

スケルトンリフォームを成功させるためには、リフォームの目的を明確にし、リフォーム会社と良好なコミュニケーションをとることがポイントです。

どのような空間を作りたいのか具体的にイメージし、優先順位を決めましょう。

たとえば、生活空間の広さや機能性、デザインへのこだわりなど、何を最も重要視するか明確化すると予算内での工事が実現しやすくなります。

また、リフォーム会社とのコミュニケーションは、工事内容や工期、予算、プランの提案、完成後のイメージ共有などに影響するので、自分のニーズに合った信頼できる会社を選ぶことが大切です。

【ポイント1】目的を明確にする

スケルトンリフォームを成功させるためには、「将来的にどのような家にしたいのか」を明確にすることが重要です。

目先の希望にとらわれてしまうと、家族構成やライフスタイルの変化に対応できず、住み心地が損なわれる可能性があります。

たとえば、子どもが成長した後のスペースの使い方や、将来的なバリアフリー対応などを考慮することが大切です。

【ポイント2】リフォームの優先順位を検討する

予算内で理想のリフォームを実現するためには、要望の優先順位を明確にすることが大切です。

まずは、自分の具体的な希望を整理し、優先順位を「高」「中」「低」の3段階に分類して、重要度に応じて振り分けます。

次に、リフォーム会社に見積もりを依頼し、予算内で実現可能な工事内容を確認します。

このように優先順位を設定すれば、予算の制約内でも理想に近いリフォームを実現でき、無駄を省いた効率的なプランニングが可能です。

【ポイント3】リフォームの予算を明確にする

リフォームを予算内で収めるためには、予算を事前に設定し、工事内容の決定や調整をすることが大切です。

予算を最初に決めておくことで、無駄な出費を避け、予算内で最大限の効果を得るプランを立てられます。

さらに、複数の施工会社から見積もりを取得することで、費用に関する交渉材料を得ることが可能です。

【ポイント4】リフォームにかかる工期を把握する

スケルトンリフォームは一般的に、着工から竣工まで数カ月から半年ほどの期間がかかります。

そのため、計画段階から工期を把握することが重要です。

また、リフォームを始める前に、解体作業中に予期しない問題が発生した場合も想定して、施工会社と十分に打ち合わせを行い、予想される工期をしっかり確認することをおすすめします。

【ポイント5】リフォーム会社と完成後のイメージを共有する

スケルトンリフォームを進める際、完成後のイメージと実際の仕上がりにギャップが生じると、トラブルの原因となることがあります。

リフォーム会社とのコミュニケーションを円滑にするために、設計図に加えて、スケッチや3D模型、サンプル素材などを用意してもらうことで、双方の認識のズレを最小限に抑えられます。
また、打ち合わせの際には十分な時間を確保し、焦らずに進めることが大切です。

時間に追われて適切な確認ができないと、後悔することになりかねません。
リフォーム会社とのプランニングには、慎重に時間をかけることで、より満足のいく結果が得られます。

高額な費用を投じてのリフォームですので、完成後の住まいが希望に沿ったものになるよう、しっかりとコミュニケーションをとりましょう。

スケルトンリフォームで利用できる減税制度

スケルトンリフォームを進める際は、利用できる減税制度を活用することで費用を大幅に抑えられます。

減税制度を上手に活用し、無理のない範囲でスケルトンリフォームを検討しましょう。

【制度1】住宅ローン減税

スケルトンリフォームで住宅ローンを利用した場合、新築同様住宅ローン減税の対象です。

このほかにも細かい条件が定められているため、利用を検討している場合はリフォーム会社に相談して施工内容を検討することをおすすめします。

【制度2】リフォーム推進減税

リフォーム推進減税は、既存住宅に対して一定のリフォームを行った場合にローンの有無を問わず所得税が控除される制度です。

たとえば、耐震＋省エネ＋耐久性を目的とした1,000万円のリフォームを実施した場合、必須工事（限度額500万円に10%）と超過分（500万円に5%）の控除率をかけた最大75万円が翌年の所得税から控除されます。

ローンの有無に関係なく所得税が控除される制度なので、対象となる場合は忘れずに申告しましょう。

【制度3】固定資産税の減税

既存住宅の耐震化、バリアフリー化、省エネ化を目的とした住宅リフォームを実施した場合は、工事翌年の固定資産税が一定割合減額されます。

固定資産税は毎年1月1日時点に所有している土地や建物に対して課される地方税です。

一定のリフォーム工事を行った場合、工事完了から3ヵ月以内に市区町村に申告すると固定資産税の減税を1年度分受けられます。

スケルトンリフォーム実施の際に利用したい方は、忘れず申告するようにしましょう。

参考：国土交通省「令和6年度 国土交通省税制改正概要（22頁）」

【制度4】贈与税の非課税措置

贈与税の減税は、親や祖父母などから住宅取得資金などの贈与を受けてリフォームした際に、一定の上限額まで贈与税が非課税になる制度です。

なお、非課税措置は「2024（令和6）年1月1日～2026（令和8）年12月31日」に限定されるため、該当する場合は活用を検討しましょう。

スケルトンリフォームに関するよくある質問

スケルトンリフォームの費用を抑えるコツは？

スケルトンリフォームの費用を抑えるコツは、以下のとおりです。

• 複数の業者から見積もりをとる
• 設備のグレードを下げる（キッチン・浴室など）
• 補助金制度や減税制度を活用する

• 複数のリフォーム会社から見積もりをとる
• 設備のグレードを下げる（キッチン・浴室など）
• 補助金制度・減税制度を

スケルトンリフォームは1,000万でできる？

1,000万のリフォーム予算で、スケルトンリフォームは可能です。

しかし、すべての条件でスケルトンリフォームが可能というわけではありません。

建物の構造や築年数、劣化状況などによっては1,000万でおさまらないケースもあることを頭に入れておきましょう。

＞＞1,000万円でできるスケルトンリフォームは？

築50年の戸建て住宅におけるスケルトンリフォームの費用は？

築50年の戸建て住宅におけるスケルトンリフォームの費用相場は、1,200〜2,500万円が目安です。

追加費用に備えて、リフォーム予算にゆとりを

築50年の戸建て住宅は、壁の内側や床下など日常生活で見えない部分の腐食が進んでいる可能性が考えられます。

工事着工後に建物の腐食が確認された場合には、追加費用がかかる可能性があるため、リフォーム予算にゆとりをもたせておきましょう。

スケルトンリフォームで法的手続きは必要？

建物の主要構造部（躯体の壁、柱、床、はり、屋根、階段など）に手を加えなければ、スケルトンリフォームで法的手続きは不要です。

増築や用途変更がともなうスケルトンリフォームは、法的手続きが必要

増築や用途変更がともなうスケルトンリフォームは、建築確認が必要となるケースがあるため注意しましょう。

スケルトンリフォームはどのタイミングで検討したらいいの？

スケルトンリフォームを検討すべきタイミングは、以下のとおりです。

• 家族構成の変化
• 建物の老朽化が著しい
• 生活動線が悪く、使い勝手が悪い

スケルトンリフォームは、自身のライフスタイルや家族のニーズを満たすことで、満足度の高い住まいを実現できるでしょう。

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