マンションの耐震補強工事はいくら？費用の目安と抑えるコツを解説

マンションの耐震補強工事とは

マンションの耐震補強工事は、既存建物の耐震性を高め、地震による被害を軽減するための工事です。まず計算によって現在の耐震性を評価し、その結果をもとに必要な補強方法を検討します。工事内容の決定には専門知識が求められるため、建築士などの有資格者へ相談しましょう。

マンションにおける耐震補強工事の工法

マンションの耐震補強工事には、外付けフレーム耐震補強をはじめ、複数の工法があります。代表的な5つの工法について、施工方法や居住性、外観への影響を比較します。

【工法1】耐震スリット補強

耐震スリット補強は、壁と柱などの間に隙間（スリット）を設け、地震時に柱が変形しやすくする工法です。スリットには緩衝材を充填し、揺れによる衝撃を吸収させます。外観を大きく変えずに施工しやすいため、マンションの美観への影響を抑えられる点も特徴です。

【工法2】連続繊維巻き補強

連続繊維巻き補強は、アラミド繊維や炭素繊維でできたシートを建物の柱などに巻きつけ、柱の粘り強さを高める工法です。使用する材料は鉄骨や鋼板より軽量で、搬入しやすい傾向にあります。大がかりな重機を使わずに施工できる場合もありますが、下地処理や既存仕上げの撤去などで騒音や振動が発生する可能性はあります。工事範囲や施工条件を事前に確かめておきましょう。

※ 参考：国土交通省「あと施工アンカー・連続繊維補強設計・施工指針」

【工法3】外付けフレーム耐震補強

外付けフレーム耐震補強は、建物の外側に鉄骨や鉄筋コンクリートのフレーム、ブレースなどを設置し、既存建物と一体化させて耐震性を高める工法です。

※ 参考：国土交通省「マンション改修マニュアル」

【工法4】後打ち壁増設

後打ち壁増設は、マンションの外部または内部に新たな壁を設け、既存の躯体と一体化させて耐震性を高める工法です。壁の位置によっては、間取りや室内の明るさが変わる可能性があります。採用する際は、工事後の居住性への影響も事前に検証しましょう。

【工法5】鉄骨枠組補強

鉄骨枠組補強は、柱と梁で囲まれた口の字型の枠内に、斜めのブレース（筋交い）を設置する工法です。ブレースで柱や梁を支えることにより、地震時に損傷するリスクを軽減します。建物の外観に影響する場合があるため、工事後の見え方も事前に確認しましょう。

マンションの耐震補強工事にかかる費用

マンションの耐震補強工事にかかる費用は、階数や構造、延べ床面積、耐震診断で判明したIs値、採用する工法、居住者が住みながら工事できるかなどによって大きく異なります。2020年3月に公表された目安では、耐震診断を行っていない3〜5階建ての共同住宅について、次の金額が示されています。

建物の延床面積	耐震改修工事費の目安（3〜5階建ての場合）
150㎡	470万円
200㎡	530万円
300㎡	640万円
500㎡	820万円
750㎡	990万円
1,000㎡	1,130万円

実際の費用は、資材費や人件費、仮設費などにも左右されます。耐震診断と補強設計を行ったうえで、複数の業者から見積もりを取りましょう。

※ 参考1：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」
※ 参考2：日本建築防災協会「耐震改修工事費の目安」（自治体掲載PDF）

マンションの耐震補強工事にかかる費用を抑えるコツ

マンションの耐震補強工事にかかる費用を抑えるには、補助・融資・税制などの制度を確認し、複数の業者から見積もりを取ることが有効です。税制優遇、融資制度、相見積もりの3つに分けて、費用負担を抑える方法を解説します。

【コツ1】税制の優遇制度の活用を検討する

マンションの耐震補強工事では、一定の条件を満たすと区分所有者が負担する固定資産税の減額措置を受けられる場合があります。

条件を満たす場合、工事完了の翌年度分の固定資産税が2分の1に減額される可能性があります。減額を受けるには、原則として工事完了から3か月以内に、必要書類をそろえて家屋がある市区町村へ申告しなければいけません。対象範囲や必要書類は市区町村によって案内が異なる場合もあるため、工事前に確認しておきましょう。

※ 参考1：国土交通省「リフォーム促進税制（所得税・固定資産税）」
※ 参考2：国土交通省「耐震改修に係る固定資産税の減額措置」

【コツ2】融資制度の活用を検討する

マンションの共用部分で耐震補強工事を行う場合、管理組合は住宅金融支援機構の「マンションすまい・る融資」を利用できる可能性があります。耐震改修工事のほか、耐震診断や調査設計などにかかる費用も融資対象に含まれます。

この融資は全期間固定金利です。耐震改修工事を行う場合は融資金利が年0.2％引き下げられ、返済期間は最長20年となります。マンション管理計画認定を取得している場合は、最長35年にできることもあります。利用にあたっては、管理規約の整備や借入れに関する総会決議、保証機関の保証、修繕積立金の積立状況などの条件を満たさなければなりません。工事着手前の申し込みが必要なため、資金計画を立てる段階で相談しましょう。

※ 参考1：住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資」
※ 参考2：住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資の利用条件」

【コツ3】複数の業者で相見積もりをとる

マンションの耐震補強工事の見積金額は、業者によって異なります。地域で施工に対応できる複数社へ同じ条件で見積もりを依頼し、項目ごとの費用や提案内容を比較しましょう。1社だけの見積もりよりも、金額や工事内容が妥当か判断しやすくなります。

マンションの耐震補強工事で活用できる補助金・助成金制度

国と地方自治体には、マンションの耐震診断や耐震補強工事にかかる費用の一部を補助する制度があります。制度の有無や補助額、受付期間は自治体ごとに異なるため、マンションがある地域の窓口で確認しましょう。

たとえば千葉市では2026年度、昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建設された分譲マンションを対象に、耐震診断・設計・工事監理・耐震改修工事の費用を補助しています。申請には、原則として前年の9〜11月に事前相談を行う必要があります。

2026年度は5月1日から受け付けていますが、当該年度の予算の範囲内での補助となります。工事を契約・着手する前に、事前相談や申請の時期を確かめておきましょう。

あわせて読みたいマンションリフォームの費用相場や補助金制度は？施工事例20選も

マンションにおける耐震補強工事の注意点

マンションの耐震補強工事では、仮住まいや重機の搬入場所が必要になるなど、工法に応じた準備が求められます。工事前に居住者への影響や施工スペース、完成後の採光や外観を確認しておきましょう。

【注意点1】居住者の仮住まいが必要になる場合も

マンションの耐震補強工事は、工法や施工範囲によって工期や居住者への影響が異なります。建物の外側から施工する場合は住みながら工事できることもありますが、専有部分への立ち入りや生活への大きな支障が生じる場合は、仮住まいが必要です。

仮住まいの費用は、地域や部屋の広さ、世帯人数、利用期間によって大きく変わります。家賃に加え、初期費用、往復の引越し費用、家具・家電のレンタル料、駐車場代、荷物の保管料も見積もりに含めましょう。対象となる住戸と期間を早めに整理し、工事費とは別に予算を確保しておくことが大切です。

あわせて読みたいリフォーム中の仮住まいはどうする？仮住まいが必要となる工事とは？

【注意点2】工事後に部屋が暗くなるおそれも

外付けフレーム耐震補強などでマンションの外側に大きな柱を設置すると、採光が妨げられ、工事後に部屋が暗くなるおそれがあります。工法を選ぶ際は、室内の明るさがどの程度変わるかを事前に検証しましょう。採光への影響が見込まれる住戸には、工事前に説明して理解を得ることも大切です。

【注意点3】工法によっては重機の搬入場所が必要になる

外付けフレームの設置やコンクリート部材の施工など、工法によっては重機や資材を搬入・設置するスペースが必要になります。マンションの駐車場を工事ヤードとして使う場合は、入居者の代替駐車場を確保しなければいけないこともあります。一方、連続繊維巻き補強のように、大がかりな重機を使わずに施工できる場合もあります。採用する工法にあわせて、重機の搬入経路、工事ヤード、仮設足場、代替駐車場の要否を確認し、その費用も予算に含めておきましょう。

※ 参考：国土交通省「マンション改修マニュアル」

【注意点4】工法によっては建物の外観が変わる

耐震補強工事でX字・V字型の鉄骨を設置すると、マンションの外観が変わる場合があります。鉄骨の数や配置によって建物の印象が大きく変わるため、完成後の見え方を事前に確認しましょう。外観の変化を抑えたい場合は、耐震スリット補強など、建物の外側に鉄骨を配置しない工法も選択肢になります。

マンションにおける耐震補強工事の流れ

マンションの耐震補強工事では、建物の診断や設計に加え、管理組合での合意形成、資金計画、行政手続きが必要です。検討開始から工事記録の保管まで、一般的な流れを順に確認しましょう。

※ 参考1：国土交通省「マンション耐震化マニュアル」
※ 参考2：国土交通省「マンション改修マニュアル」

マンションの耐震補強工事における業者選びのポイント

マンションの耐震補強工事を依頼する業者は、施工実績や専門家の在籍状況を確認して選びましょう。同種マンションの施工実績と、耐震診断・補強設計に詳しい専門家の有無がおもな確認ポイントです。

【ポイント1】耐震補強工事の実績が豊富であるか

マンションの耐震補強工事では、建物の強度や構造に応じて工法を選ぶ必要があります。費用や補強効果も施工方法によって異なるため、同種のマンションで実績が豊富な業者を選びましょう。経験と知識のある業者であれば、建物の状態に適した提案が期待できます。

【ポイント2】マンションや耐震補強に詳しい専門家がいるか

マンションの耐震診断や補強設計には、建物の構造に合った専門知識と実務経験が必要です。資格名だけで判断せず、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションで、耐震診断・補強設計・工事監理を行った実績も確認しましょう。

耐震診断資格者は、建築士が国土交通大臣の登録を受けた講習を修了するなど、所定の要件を満たした専門家です。自治体の補助制度を利用する場合は、指定・登録された診断士への依頼が条件になることもあります。施工業者を選ぶ際は、必要な建設業許可や同種工事の実績、建築士による工事監理の体制も確認しましょう。なお、マンション建替士は民間団体が認定する建替え支援の資格であり、耐震診断や耐震補強工事の技術資格とは役割が異なります。

※ 参考1：国土交通省「建築物の耐震改修の促進に関する法律等」
※ 参考2：国土交通省「耐震診断資格者講習の登録」

【Q&A】マンションの耐震補強工事に関するよくある質問

マンションの耐震化が進まない理由は？

マンションの耐震化が進まないおもな理由は、工事費の負担に加え、区分所有者が必要性を判断しにくいことです。

費用負担を軽減するために、補助金・助成金や融資制度を確認し、マンションの状況に合った資金計画を立てましょう。

耐震診断が義務化されているマンションの条件は？

1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準の分譲マンションが、すべて耐震診断を義務付けられているわけではありません。旧耐震基準のマンションには耐震診断と必要に応じた耐震改修の努力義務があります。このうち、都道府県や市区町村の耐震改修促進計画で指定された避難路の沿道にあり、倒壊した場合に道路をふさぐおそれがあるマンションなどは、耐震診断と結果の報告が義務付けられる場合があります。対象になるかは自治体の指定によって異なるため、マンションがある地域の窓口へ確認しましょう。

※ 参考：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」