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2019年01月25日更新

フラット35を利用して中古住宅をリフォーム・リノベーションする方法とは?

住宅購入や中古住宅購入時のリフォーム・リノベーションなどの増改築をする際などに借り入れることができる住宅ローンとして、住宅金融支援機構のフラット35という融資方法があります。フラット35とはどういうものなのでしょうか?内容や種類、申請方法などを説明します。

  • 【監修者】下久保彰
  • この記事の監修者
    下久保彰
    二級建築設計事務所経営30年

「フラット35」とはどのような金融商品なの?

フラット35を利用して中古住宅をリフォーム・リノベーションする方法とは?

フラット35とは、民間の金融機関(全国で300以上)と住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が提携し、協力しあって借入期間が最長35年という長期の全期間固定金利を実現した住宅ローンのことです。
※住宅金融支援機構とは、政府が全額出資して発足した独立行政法人です。

新築住宅や中古住宅の購入、新築のための土地購入および建築費、または中古住宅の購入と同時に行うリフォームやリノベーションなど、住宅取得や取得に伴う増改築に必要な資金を融資してくれるという制度です。

そのため、現在住んでいる住宅の増改築や、リフォームのみの資金貸付は行っていないので注意が必要です。

また、国が創設した「住宅ローン減税」の拡充や「すまい給付金」などの制度は、住宅にかかる一連の経費を大きく圧縮することができますので平行して検討を進めましょう。

フラット35の特徴

固定金利

資金の受取時に、返済が終了するまでの借入金利および返済金額が決定します。

フラット35は全期間固定金利で、返済期間中に金利が変わることがないため、毎月の支払額が一定金額となり、繰上げ返済などの計画を立てやすいという特徴があります。

保証料・保証人と手数料

住宅ローンを借り入れる際の保証料は必要ありません。また、保証人も不要です。

返済期間中に繰り上げ返済をしたり、返済方法の変更をしたりする場合も繰上げ返済手数料などの手数料はかかりません。

質の高い住宅を取得する場合

省エネルギー性や耐震性など、より質の高い住宅を取得する場合は、金利を一定期間引き下げることのできる「フラット35s」を利用することができます。

職業制限

職業制限がないため、会社員以外の自営業者や派遣社員なども安定収入があれば審査を通過する可能性が高いという特徴があります。

固定金利タイプ・変動金利タイプのそれぞれの特徴について

フラット35の特徴として、全期間固定金利だということを説明しましたが、ここでは固定金利タイプと変動金利タイプとは、どういうものなのかということを簡単に説明します。

固定金利タイプ

フラット35の特徴でも説明したように、借り入れした時の金利が変わらないものが固定金利制で、全期間固定金利型は固定金利タイプに含まれます。

メリットとしては借り入れした後に金利が上がっても、借り入れ時の金利が継続するため、返済額が変わるということがありません。

しかし、反対に金利が下がった場合でも返済額が変わらないので、その場合はデメリットになる可能性もあります。

変動金利タイプ

変動タイプには「固定金利期間選択型」と「変動金利型」があります。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型というのは、例えば、借り入れ当初3年間は年利1.4%で、それ以降は変動金利になるというものです。

メリットとしては、固定金利期間中は返済額が一定なので返済計画が立てやすいということと、固定期間終了後に金利が下がった場合、返済額は減少するということです。

デメリットは、借り入れ後に金利が上昇した場合は、返済額が増加してしまうということです。

変動金利型

変動金利の場合は、返済期間中であっても、金融状況の変化に伴って定期的に金利が変動するため、返済額もその都度変わっていきます。

メリットは借入後に金利が下がった場合は返済額も減少するということです。

しかし、借り入れ後に金利が上昇した場合は、返済額が増加してしまいます。また、金利が急上昇した場合は「未払利息」が発生してしまうということも考えられるので、注意が必要です。

※未払利息とは…変動金利の住宅ローンでは、経済状況に応じて通常半年ごとに見直しがあります。その一方、毎年の返済額の見直しは一般に5年で、見直し後の返済額は見直し前の返済額の1.25倍が限度とされています。

つまり、返済額が変わっていない5年の間に急激な金利上昇が起こり、半年ごとの金利見直しによって適用金利が引き上げられると、利息部分の返済金額が毎月の返済金額よりも多くなる可能性があります。

その超えた部分の利息は繰り延べとなり、未払利息となります。

フラット35の利用条件および注意点

フラット35の利用条件と、注意点について見てみましょう。

主な利用条件

申し込みできる人

申し込み時の年齢が満70歳未満の方。ただし、親子リレー返済を利用する場合は満70歳以上であっても申し込み可能です。

※親子リレー返済とは、申し込み者の子や孫などの直系卑属や定期収入のある配偶者で、申し込み時の年齢が70歳未満、さらに連帯債務者となる方が後継者となり、申し込み者から続けて返済をする返済方法です。

年間合計返済額について

フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローンやカードローンなどのすべての借入れに関して、年収に対して占める年間合計返済額(総返済負担率)が次の基準を満たしている人。

  • 年収400万円未満の場合…総返済負担率は30%以下。
  • 年収400万円以上の場合…総返済負担率は35%以下。

資金使途(使い道)

申し込み者本人または親族が住むための新築住宅の建設・購入資金、中古住宅の購入資金。

借り入れ対象住宅

フラット35を利用できる住宅は、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合した住宅でなくてはなりません。

また、一戸建ての場合の床面積は70平方メートル以上、マンションなどの共同住宅の場合は床面積30平方メートル以上という決まりがあります。

住宅の建築費(建築のための土地取得費用も含む)または住宅購入価格は消費税込みで1億円以下となっています。

フラット35の注意点

技術基準について

借り入れ対象住宅の項でも少し触れましたが、フラット35を利用するためには、住宅金融支援機構が定める技術基準があり、その基準に適合していることを証明する「適合証明書」が必要となります。

住宅金融支援機構が定めている「技術基準」について見てみましょう。

※新築住宅の場合

  • 断熱構造…住宅の天井・屋根・外壁・床下などに「断熱等性能等級2レベル以上」の厚さの断熱材を施工しなくてはなりません。
  • 床の遮音構造…RC構造のマンションにおいては、界床の厚さが15cm以上必要とされています。

※中古住宅の場合

  • 耐震性…建築確認日が昭和56年6月1日以降であることとされています。昭和56年5月31日以前の建築確認日の場合は、耐震評価基準などに適合する必要があります。
  • 劣化状況…一戸建の場合は、土台や床組みなどに腐朽や蟻害がないということ。また、マンションの場合は、外壁や柱などに鉄筋の露出がないことなどが必要条件となります。

※新築住宅・中古住宅共通の技術基準

  • 住宅の構造…耐火構造・準耐火構造または耐久性基準(基礎の高さや床下換気口などに関する基準)に適合していなくてはなりません。

これらの適合基準に合っている住宅かどうかを見極める必要があります。

フラット35の申し込み手順について

フラット35を申込む場合は、住宅建設・新築住宅購入・中古住宅購入の3つのケースがあります。

それぞれの申込みについて見てみましょう。

住宅建築する場合

住宅を建築しようとする人は、住宅金融支援機構と提携している銀行で「フラット35」を融資してもらうための申込みをします。

1週間から2週間後に審査結果が分かりますが、合格した場合は設計検査の申請をし、そこでも合格した場合に工事着工となります。

着工中、中間現場検査の申請、合格を経て竣工となります。竣工後は竣工現場検査があり、ここで適合証明書の申請をして、証明書が交付されます。

適合証明書を提出した後に、融資契約、資金の受け取り、抵当権設定および登記を済ませ、火災保険加入後に入居となります。

新築住宅購入の場合

購入者はフラット35の取り扱い金融機関(銀行など)で借り入れのための申込みをします。借り入れの審査が通過後、建築業者が申請し、合格した「適合証明書」を購入者が住宅金融支援機構に提出します。

その後、融資のための契約をし、資金の受け取りが完了したら登記・抵当権設定をします。火災保険の加入、入居については住宅を建築する場合と同様です。

中古住宅購入の場合

中古住宅購入の場合も新築住宅購入と大きな違いはありませんが、中古住宅では建築業者がいないので、購入者が借り入れを申し込む前に物件調査の申請をします。

適合証明書の申請の後に証明書が交付された場合は、新築住宅購入と同じ手順で手続きをすることができます。

フラット35の借入れ条件について

ここではフラット35を借入れる際の条件や金利について見てみましょう。

フラット35の借り入れ条件および金利について

借入額

借り入れできる金額は100万円以上8000万円以下です。(1万円単位)

非住宅部分を除いた建設費や購入価格を超えて借り入れることはできません。

借入期間

借入期間は15年以上(60歳以上の場合は10年)です。借入期間の上限は80歳から申し込み時の年齢を引いた年数、もしくは35年のどちらか短い方の期間となります。

借入金利

フラット35の特徴の項でも説明したように、全期間固定金利です。

借入金利は申込時ではなく、資金受取時の金利が適用されます。借入金利に関しては、銀行など各取扱金融機関によって異なるので注意が必要です。

また、借入金利は借入期間(20年以下・20年以上)や、建築費または購入価額に対する借入金額の占める割合を示す「融資率」や、加入する団体信用生命保険の種類などによっても異なります。

例えば、借入期間が20年以上35年以下の場合、融資率9割以下の場合の金利の範囲は、年1.360%~年1.990%で、最も適応されることが多い金利は年1.360%です。

金利に範囲があるのは銀行によって金利が異なるためです。

しかし、同じ条件でも融資率が9割を超えている場合の金利は、年1.800%~年2.430%で、最も適応されることが多い金利は年1.800%です。そのため多くの場合、融資率9割以下よりも高くなってしまいます。

※借入金利は2018年1月時点の情報です。

フラット35を利用して住宅購する際には、可能ならば頭金(ローンを借りないで現金で用意する資金)は物件購入代金の1割以上用意した方が、金利は安くなるということになります。

担保

借り入れの対象となる住宅および土地に、住宅金融支援機構が抵当権者として第1順位で抵当権を設定します。

その際、抵当権の設定のための費用は物件購入者の負担となります。

火災保険

返済が終了するまでの返済期間は借入対象住宅に対して、損害保険会社、または法律規定の火災保険に加入しなければなりません。火災保険料は融資の対象とはならず、物件購入者負担となります。

融資手数料と物件検査手数料

前出の通り保証料は必要ありませんが、融資手数料は各金融機関によって異なります。ご自身が契約する金融機関で確認する必要があります。

また、フラット35の申請方法の項で、建設や物件購入の際に適合証明書を提出する必要があるということを説明しました。

住宅金融支援機構の定めている技術基準を満たしていることを証明書で確認する場合には、物件検査手数料が必要となるので留意しましょう。

フラット35の返済方法について

返済方法は次の4つの方法があります。

  • 元利均等返済毎月払い
  • 元金均等返済毎月払い
  • 元利均等返済ボーナス併用払い
  • 元金均等返済ボーナス併用払い

※ボーナス併用払いの場合は、ボーナスの割合は融資額の40%未満です。

元利均等返済と元金均等返済の特徴

元利均等返済

「元利均等返済」とは毎月支払う返済額が一定となる返済方法です。つまり、元金と利息を足した金額が毎月同額となります。

返済金額が一定のため、返済計画は立てやすくなります。また、返済開始当初の支払金額は元金均等返済よりも安くなります。

しかし、借入金残高の減少は遅くなるため、同じ返済期間の場合は、元金均等返済よりも支払総額は高くなります。

元金均等返済

「元金均等返済」は毎月支払う返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法なので、元金は一定ですが、利息部分が少しずつ少なくなっていきます。そのため、返済が進んでいくと毎月の支払額も減っていきます。

元利均等返済と比べると元金が早く減少するため、同じ返済期間の場合は元利均等返済よりも総返済額は少なくて済みます。

ただし、返済開始当初の返済額は高くなるため、支払い始めの返済負担は重くなり、借り入れ時に必要とする収入も高くなるという特徴があります。

フラット35を利用した場合の資金計画シュミレーション

ここでは、フラット35の住宅ローンを利用して新築一戸建てを購入した場合と、新築マンションを購入した場合の大まかな資金シュミレーション例を見てみましょう。

仮に、どちらのケースも38歳の夫が住宅を購入する場合で見てみましょう。妻は専業主婦で子供なしという設定にします。

また、いずれのケースも元利均等返済毎月払いで、ボーナス時の返済はないこととし、貯金額は1000万円と想定します。

新築一戸建てを購入した場合のシュミレーション

3500万円の新築住宅を購入するために必要な諸経費を含めた合計価格は

  • 新築物件購入価格:3500万円
  • 税金・登記費用:約150万円
  • 住宅ローン手続き等の諸費用合計:約14万円
  • その他の費用:約54万円

合計:約3720万円

仮に3500万円の土地付き一戸住宅を購入した場合は、約220万円の諸費用がかかるということになります。ただし、融資手数料・保証料・団体信用生命保険料含まれていません。

そこで「フラット35」の借入期間35年ローン(このケースの場合は73歳完済)で3000万円を借入れ、元利均等返済毎月払い(ボーナス払いなし)を選択した場合、自己資金は約720万円必要となります。

また、35年ローンを全期間固定金利1.360%で計算した場合、毎月の支払金額は約9万円、年間返済額は約108万円となり、借り入れ金額3000万円に対して35年間の総支払額は約3780万となります。

新築マンションを購入した場合のシュミレーション

前項の新築一戸建て購入の例と全く同じ条件で、3000万円の新築マンションを購入する場合を想定して、シュミレーションしてみましょう。

  • 新築マンション価格:3000万円
  • 税金・登記費用:約29万円
  • 住宅ローン手続き時の諸費用合計:約11万円
  • その他の費用:約75万円

合計:約3115万円

フラット35の借入金額を2500万円とすると、自己資金は約615万円必要となります。

全期間固定金利で金利を1.360%として計算した場合、毎月の支払額は約7万5000円となります。

年間返済額約90万円、総支払額(35年間)は約3143万4000円となります。

このシュミレーションでは融資手数料・保証料および団体信用生命保険の費用は含まれていません。融資手数料が必要な場合手続き費用が多少上がります。

また、団体信用生命保険に加入した場合、毎月の支払金額は保険料加算の分、上昇します。

フラット35のメリットとデメリット

ここまでフラット35の特徴などを説明してきましたが、メリットとデメリットとしてまとめてみましょう。(フラット35の特徴や注意点などの内容と重複する内容も含まれます。)

フラット35のメリット

長期間返済で月々の返済負担が軽くなる

フラット35は最長35年まで借りることが出来るので、短期間返済と比べると毎月の返済金額を少なくすることができます。

将来の資金計画が立てやすい

金利が変わらず、毎月の支払額も変動金利のように大きく変わることがないので、将来の人生設計や返済計画が立てやすいというメリットがあります。

保証料不要

一般に住宅ローンは土地の代金、建物建築費および付帯工事しか借りることはできません。しかし、シュミレーションでも見たように住宅購入や建築には、様々な諸費用がかかり、それらは現金で用意しなくてはなりません。

金融機関によってはローン保証料を数十万円に設定しているところもあるため、保証料が要らないということは住宅購入や建築する際には大きなメリットです。

繰り上げ返済手数料が不要

ローンを借り入れ、返済開始から数年して金銭的に余裕が出たというときに繰り上げ返済をすることも考えられます。その際、通常の住宅ローンの場合は繰り上げ手数料として約1万円~3万円必要になることが多いのです。

しかし、フラット35は返済手数料がかからないので、気軽に返済をしていくことができ、借り入れ元金を減らしていくことができます。

保証人不要

フラット35では保証人を立てる必要がありません。また、通常の銀行ローンよりも審査が通りやすいとも言われています。

個人事業主や個人営業など、一般には審査が通りにくいといわれている職業の方でも、借り入れやすく、また、借入金額も比較的多く借り入れできる傾向があります。

団体生命信用保険の加入は任意

銀行の住宅ローンの場合は、債務者が返済期間中に万一の事故や病気、または死亡などの理由で返済ができなくなってしまった場合を想定して、団体信用生命保険に加入することを義務付けているのが一般的です。

しかし、フラット35では団体信用生命保険への加入は任意となっています。つまり、民間の生命保険などを選ぶこともできるため、より保険料の少ない生命保険に入ることが可能になります。

フラット35のデメリット

金利が高いことと金利が低くなった場合のリスク

長期間固定金利で借り入れできるフラット35は、変動金利よりも若干高めに設定してあります。

固定金利は金利変動を気にする必要がないので安心感がありますが、将来的に経済状況などによって、借り入れした時よりも金利が下がってしまう場合は注意が必要です。

物件にも利用条件が決められている

前出のフラット35の利用条件および注意点の「借り入れ対象住宅」でも説明しているように、住宅金融支援機構が独自に定めた基準をクリアしなくてはなりません。

※詳しい内容は「借り入れ対象住宅」と「技術基準について」の項をご参照ください。

これらの条件に当てはまらない場合は借入れすることができないという点は、デメリットといえるでしょう。

自己資金が少ないと金利が上がってしまう

一般に諸経費は融資を受けることができないので、諸経費の他に土地を含む物件購入価格の1割以上の自己資金を用意しないと金利が大きく変わってしまいます。

※フラット35の借入れ条件についての項の「借入金利」の項をご参照ください。

つまり、融資金額が物件購入価格の9割を超えてしまうと金利が高くなってしまうのです。そのため、自己資金をある程度用意しないとなりません。自己資金が少ない場合はデメリットとなります。

フラット35sとはどういうものなの?

フラット35を利用して中古住宅をリフォーム・リノベーションする方法とは?

フラット35sとは、フラット35で住宅ローンを借り入れる際の借り入れ対象住宅が、省エネルギー性や耐震性などの機能を備えた、質の高い住宅である場合に借り入れ可能となる優良住宅ローンです。

フラット35sの特徴は、フラット35の借入金利から一定の期間、金利を引き下げてくれるというものです。

詳しく見てみましょう。

フラット35sにおける2つのプラン

フラット35sには「金利Aプラン」と「金利Bプラン」があります。金利Aプランは金利引き下げ期間が返済開始から10年間であるのに対し、金利Bプランは引き下げ期間が返済開始から5年間となります。

例えば、平成30年3月31日までの申込み受付の場合、金利の引き下げ幅が年利0.25%引き下げられます。

つまり、各金融機関のフラット35の借入金利から、5年間(Bプラン)および10年間(Aプラン)の期間、さらに0.25%引き下げた金利で貸し付けしてもらえるということになります。

優良住宅ローン「フラット35s」の利用条件

優良住宅ローンのフラット35sを利用するためには、フラット35で定められている技術基準をクリアしている住宅ということに加えて、フラット35sで定めた技術基準を1つ以上満たさなくてはなりません。

その内容は「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」の4つです。その項目内で定めた基準のうち、1つ以上の技術基準をクリアすれば、フラット35sの対象住宅となり得ます。

例えば、金利Bプランでは省エネルギー性の項目において「断熱等性能等級4の住宅」と「一次エネルギー消費量等級4以上の住宅」という基準が定められています。

フラット35の技術基準と、上記のどちらか1つをクリアしていれば、金利Bプランの借り入れが可能ということになります。

では、金利Aプランとは何が違うのか見てみましょう。

上記の金利Bプラン同様、省エネルギー性の項目で比較してみると「認定低炭素住宅」「一次エネルギー消費量等級5の住宅」「性能向上計画認定住宅」という3つが挙げられています。

内容的には、金利Aプランの方が金利Bプランよりも、さらに上の基準が設けられているということになります。

中古住宅のフラット35sに関する基準と注意点

フラット35sは一般に新築住宅と中古住宅共通の基準ですが、他に中古タイプ基準が設けられています。

中古タイプ基準は、省エネルギー性(開口部断熱と外壁等断熱)と、バリアフリー性(手すり設置と段差解消)に関する基準が設けてあります。

中古住宅でフラット35sを利用する場合は、フラット35sの新築住宅・中古住宅共通基準もしくは、中古タイプ基準のいずれかを満たす必要があります。

中古住宅購入時にリフォームする場合のフラット35とは?

フラット35は新築住宅の購入や建設のための資金、または中古住宅の購入資金を借入れるための金融商品であることを説明してきました。

それでは、リフォーム・リノベーションなどの増改築の際に利用できるフラット35に関連した商品を見てみましょう。

フラット35(リフォーム一体型)

中古住宅を購入し、併せてリフォーム工事をする場合は、その資金や費用をフラット35(リフォーム一体型)という金融商品で借り入れすることが可能です。

ただし、既に住んでいる住宅のリフォームのみの費用に関しては、借入れすることができないので注意が必要です。

リフォーム工事の内容は特に決まりがないので、自由にリフォームすることが可能です。

例えば、省エネ型エアコンの取りつけや水回りのリフォーム、また壁や天井のクロスの張替えや浴室・階段への手すりの設置などが挙げられます。

性能向上リフォーム工事をする場合のフラット35について

中古住宅購入と併せて性能向上リフォーム工事および中古住宅の維持保全にかかる措置を行う場合は「フラット35リノベ」という商品を利用できる可能性があります。

ここで間違えやすいのは「リフォーム」と「リノベーション」の使われ方の違いです。

イメージの問題もあるのですが、リノベーションというと何となく、マンションなどの躯体を残しただけにして、空間全体を変えてしまう大がかりなリフォームを想像してしまうこともあるかもしれません。

しかし、フラット35リノベは大がかりなリフォームを意味するのではありません。

フラット35(リフォーム一体型)の性能向上リフォームを行う場合や、性能向上リフォームが行われている中古住宅を購入するという場合に、借入金利を一定期間だけ引き下げるという制度です。

つまり「フラット35リノベ」とは、住宅のリノベーションをした場合の制度でなく、性能向上リフォームを行う購入中古住宅に対して、金利引き下げを行うという金融商品ということになりますので、注意しましょう。

フラット35リノベの基準について

フラット35リノベの利用基準として、性能向上リフォーム工事に加えて中古住宅維持保全のための措置が必要とされていますが、どのような住宅のことなのかを簡単に説明します。

耐久性と可変性に優れた住宅

耐久性に優れていて、長期にわたって良好な状態で使用するための措置を講じた住宅でなくてはなりません。

省エネルギー性に優れた住宅

高水準の断熱性などを実施した住宅とされています。

耐震性に優れた住宅

強い揺れに対して、倒壊したり崩壊したりしない程度の耐震性を備えた住宅である必要があります。

バリアフリー性に優れた住宅

高齢者の日常生活をサポートしやすくするための住宅であることが求められます。

これらの耐久性、省エネ性、耐震性、バリアフリー性を備え、フラット35リノベの基準に1つ以上適合した場合、フラット35リノベを利用することが可能となります。

フラット35リノベの金利引き下げプランについて

フラット35リノベには金利プランAと金利プランBがあります。Aプランは返済開始から10年間、Bプランは返済開始から5年間の金利引き下げを行います。

平成30年3月31日までに申し込みをして適用になった場合、フラット35の借入金利からさらに年0.6%の金利が引き下げられます。

フラット35リノベに関する注意点

フラット35リノベを利用する際の注意点を見てみましょう。

性能向上リフォームの基準

フラット35の技術基準を満たすことができず、フラット35を利用することができないという場合も、リフォーム工事をすることでフラット35リノベの基準を満たす場合は、フラット35が利用可能になる場合があります。

しかし、金利Aプラン、金利Bプランのいずれかを利用する場合、それぞれの金利プランに必要な「基準に適合する性能向上リフォーム」をする必要があります。

さらにフラット35の技術基準とその他の融資基準を満たさなければ利用対象にはなりませんので留意してください。

受付期間と併用について

フラット35sとフラット35リノベには予算金額が設定されています。そのため、予算の金額に達する見込みになった場合は、受付を終了してしまうので注意が必要です。

また、フラット35sとフラット35リノベとの併用はできません。利用する場合は、どちらか一方を選ぶことになります。

「フラット35借換融資」について

現在、他の金融機関の変動ローンなどを借り入れている方などが、フラット35に借り換えることは可能です。

借り換えについて説明します。

借り換えに適しているケース

現在よりも高い金利で借りている場合や、変動金利で借り入れしているが安定した固定金利に借り換えて、将来のライフプランを立てやすくしたいというような場合に利用できます。

また、フラット35sを利用していた場合、優遇金利期間が終了した際に、通常のフラット35の金利の方が低かったというような場合も、借り換えできる場合があります。

借り換えの利用条件について

借り換え申し込みができる方の条件

原則として、借り換えの対象となる住宅ローン債務者ですが、借り換えに伴って債務者を1名追加(合計2名まで)することが可能です。

申し込み可能な期日など

申し込みに関しては、住宅取得に伴う住宅ローンの借入日から、借り換え融資のための申し込み日まで1年以上経過していること。

また、借り換え融資の申し込み日前日までの1年の間、滞納や遅延なくローン返済をしていることが条件となります。

「フラット35借換融資」の資金使途について

申し込み者本人が所有していることと、本人または親族が住む住宅のための住宅ローン借り換えであることが決められています。

したがって、リフォームローン、多目的ローン、投資用ローンなど、住宅ローン以外でのローン借り入れには利用することができません。

対象住宅および対象住宅ローン

ローン借り換えであっても、フラット35であることに変わりはありません。そのため、住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅でなくてはなりません。

また、住宅取得の際に借り入れた額が8000万円以下であり、住宅の建築費や購入価格の100%以下であることと、住宅の建築費用または購入価格が1億円以下であるということが条件となっています。

フラット35子育て支援型・地域活性化型について

フラット35の子育て支援型・地域活性化型とは、子育て支援や地域活性化に対して積極的な取り組みを行っている地方公共団体と住宅金融支援機構が連携して行う金融商品です。

住宅取得に対して地方公共団体の補助金交付などの財政的な支援と併せて、フラット35の借入金利を一定の期間引き下げてくれるという制度になります。

フラット35の子育て支援型・地域活性化型の金利引き下げ

フラット35子育て支援型もしくは地域活性化型のどちらかを一つを単独利用した場合、返済開始から5年間は、金利下げ幅年0.25%で利用することができます。(平成30年3月31日までの申し込み受付の場合)

また、子育て支援型や地域活性化型はフラット35sと併用利用することができます。この場合は、さらに金利の引き下げがあります。

  • フラット35s(金利Aプラン)併用の場合…当初5年間は年0.5%引き下げ、6年目から10年目までは年0.25%の引き下げ。
  • フラット35s(金利Bプラン)併用の場合…当初5年間だけ年0.5%引き下げ。

子育て支援型・地域活性化型の事業概要

子育て支援および地域活性化の事業詳細については、いずれも各地方公共団体がそれぞれの地域の実情を踏まえて、個々に決定します。

ここでは、一般的な事業概要を見てみましょう。

フラット35子育て支援型

子育て支援型とは、若年の子育て世帯が住宅を取得する。もしくは、子育て世帯と親の世帯が同居したり近居したりするために住宅を取得する。

これらのいずれかに該当する場合に、補助金交付などの財政的支援を受けられるという制度です。

ただし、対象となる子育て世帯の年齢や、対象となる子育て世帯と親族世帯の家族構成や、同居に必要な住宅要件、また近居の場合の距離などは、各地方公共団体が個別に定めます。

フラット35地域活性化型

地域活性化型は、次のいずれかに該当する場合の補助金交付などの財政的支援です。

  • UIJターンを契機とする住宅取得。
  • コンパクトシティ形成のために、居住誘導区域外から居住誘導区域内に移住する際の住宅取得。(居住誘導区域は地方公共団体が居住を誘導すべき区域を定めるものなので、当該居住誘導区域が定められていない場合は利用対象とはなりません。)

※UIJターンとは、出身地に戻るUターン、出身地以外の地方に移住するIターン、出身地の近くの地方都市に戻るJターンとした、地域活性化のためのそれぞれの形態のことです。

※コンパクトシティ形成とは、都市機能を備え、歩いて生活できる集約型のまちづくりを目指して拡散している都市機能を集約させて、生活圏の再構築を進めることです。

フラット35子育て支援型・地域活性化型の利用条件と注意点

利用条件

子育て支援や地域活性化のフラット35を利用するためには、住宅の耐久性などのフラット35で定められた技術基準やその他の融資基準を満たす必要があります。

利用に際しては、それらの条件に加えて地方公共団体から「フラット35子育て支援型・地方活性化型利用対象証明書」の交付を受けなくてはなりません。

また、利用対象証明書とフラット35の適合証明書は、資金の借入れ契約前までに提出する必要があります。

その他の注意点

借り入れ申し込みはフラット35の取扱金融機関で行いますが、フラット35子育て支援型および地域活性化型には予算金額があります。

そのため、予算金額に達する見込みとなった場合には、受付けは終了となります。

また、「フラット35子育て支援型・地域活性化型」は「フラット35借換融資」には利用できません。

さらに、「フラット35子育て支援型」と「フラット35地域活性化型」は併用できませんので留意しておきましょう。

フラット35団体信用保険(団信)の加入について

最初に平成29年10月1日からの変更点について説明します。

平成29年10月1日以降にフラット35の団体信用保険に申し込み加入した場合は、フラット35の月々の支払いに、団体信用生命保険に必要な経費が含まれるようになりました。

そのため、年払いでの団信特約料の支払いが必要なくなったため、一度に大きな出費をすることがなくなりました。

フラット35の団体信用生命保険とは

フラット35の団体信用保険は、加入者が死亡または所定の身体障害状態になった場合などに、それ以後のフラット35の返済債務が不要になるという生命保険です。(この際、住宅の持ち分や返済割合は問いません。)

フラット35の団体信用生命保険の加入は任意となります。

フラット35の団体信用生命には、「新機構団信」と「新3大疾病付機構団信」があります。保障内容が異なるので、良く検討してからどちらか1つを選ぶようにすることをおすすめします。

それぞれの概要について簡単に説明します。

新機構団信

死亡または身体障害者福祉法が定めている障害等級が、1級または2級障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けた場合に、保険金が支払われます。

例えば、ペースメーカーを埋め込んで、日常生活が極度に制限されているという場合や、人工透析を受けることで、自己身辺の日常生活が困難であるなどの身体障害状態は1級として認定されています。

新機構団信は80歳の誕生月の月末まで保障されます。

また、連帯債務者であるご夫婦が2人で加入できる「デュエット」(夫婦連生団信)という団信もあります。

「デュエット」は万一、ご夫婦のどちらかが死亡・身体障害になられた場合に、夫婦の住宅持分や返済割合に関係なく以後のフラット35の返済が不要になるというものです。

新3大疾病付機構団信

新3大疾病付機構団信は新機構団信の内容に加えて、がん・急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾病が原因で、一定要件に該当する場合にも保険金が支払われます。

さらに、公的介護保険制度で定めている要介護2~5の状態になった場合にも保険金受取の対象になります。

保障期間は75歳の誕生日月の末日までです。その後、75歳の誕生日月の翌月からは新機構団信の保障内容で、80歳まで引き継がれます。

フラット35団信の注意点など

保険金額の上限

新規で申し込む場合はフラット35の借り入れ予定額が保険金額になります。これは借り入れ金額が生命保険金として支払われるためです。

保険金額の上限は1億円です。
また、既にフラット35を返済中の場合や、他の住宅金融支援機構と組み合わせるという場合も、合算して1億円までの保険金額(債務残高)が保険金額となります。

フラット35で2つの借り入れをすることをダブルフラットと呼びますが、この場合はそれぞれの団信に加入することができます。ただし、片方だけ加入することはできないので注意が必要です。

加入する団信によって違うフラット35の借入金利

加入する団体信用生命保険に応じてフラット35の借入金利が異なります。

  • 新機構団信…新機構団信付きフラット35の借入金利
  • 新機構団信(デュエット)…新機構団信付きフラット35の借入金利+0.18%
  • 新3大疾病付機構団信…新機構団信付きフラット35の借入金利+0.24%

保障終了の80歳に達するなど団体信用生命保険の保障内容に異動があった場合や、住宅金融支援機構が免責となる場合でも、契約時の金利が変更になることはありません。

また、住宅金融支援機構が債務弁済充当を行わないことになったときでも、契約時の金利は変更にならないので注意しましょう。

フラット35の団信には入らなくてはいけないの?

今まで見てきたように、フラット35の借り入れをして、万一病気や事故などで住宅ローンが支払えなくなってしまったという場合に備えるのが団信です。

特に、借り入れ当初は債務金額も多いので、万一に備えて団体信用生命保険などの生命保険に加入したほうが安心といえるでしょう。

もちろん、民間の生命保険の保険金をフラット35の住宅ローンに充当することも可能です。

場合によっては、団信の保障内容と同額保険料の民間保険の保証内容と比べた場合、民間の保険料の方が安いという可能性もあります。

どちらが良いのかはご自身の判断になるので、しっかりと比較検討することをおすすめします。

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