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2021年10月04日更新

マンションをリノベーションする費用・価格の相場は?

マンションのリノベーションは、物件タイプがワンルームか3LDKかで費用相場や坪単価も異なります。この記事では、マンションの物件タイプごとのリノベーション費用相場と、併せて知っておきたい、リノベーションに使える住宅ローンのしくみについてご紹介します。

  • 【監修者】株式会社フレッシュハウス 樋田明夫
  • この記事の監修者
    株式会社フレッシュハウス
    樋田明夫
    営業戦略室 室長

マンションリノベーションの費用相場


施工:フレッシュハウス

マンションリノベーションには、様々なケースがあります。

例えば、中古マンションを購入し、好みの間取りやデザインにフルリノベーションするケースもあれば、現在住んでいるマンションを、より使いやすく間取り変更するリノベーションもあるでしょう。

しかし、マンションリノベーションの費用は、中古マンション購入の有無ではなく、「ワンルーム」や「3LDK」といった工事を行うマンションの物件タイプ(広さなど)で左右されます。

以下からは、ワンルームマンションと3LDKマンションぞれぞれの、相場費用と坪単価をご紹介しますが、あくまでも目安の金額とお考えください。

マンションをリノベーションする費用・価格の相場は?

ワンルームのリノベーション費用

・費用相場:約300~600万円
・坪単価:約20~40万円
※約7坪のマンションの目安

手を加える箇所が少ないワンルームマンションは、間取り変更があまり発生しないため、工事も設備交換を中心に小規模に収まることが多く、約500万円前後がリノベーション費用の相場となっています。

ただし、水回り設備を価格の高いハイグレード商品と交換したり、無垢床など価格の高い建材を選ぶと、総費用も部材価格に応じて高額になっていきます。

ワンルームのリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく紹介しています

3LDKのリノベーション費用


施工:フレッシュハウス

・費用相場:約700~1,200万円
・坪単価:約30~60万円
※約21坪のマンションの目安

3LDKのマンションは、間仕切り壁を撤去するリフォームが発生することが多く、間取り変更があまり生じないワンルーム物件に比べると、行う工事の内容も多くなります。

さらに、間取り変更のために、スケルトンリフォームなど物件のフルリフォームを行うと、解体処分費用が増えるため、総費用はさらに高額になります。

マンションのリノベーション費用を知る方法は?

マンション リノベーション 費用

マンションのリノベーションをする際、気になるのは費用ではないでしょうか。リノベーションを考えた時にはまず、自分がどのように暮らしたいのかを具体的に考えることが大切です。

次に、希望する生活を再現するにはどの部分をリノベーションしたらいいのか、どのようなプランにするのかリフォーム業者と詳細を決めます。リフォーム業者は施主の希望を元にプランを造り、それに基づいて施工費用を算出していきます。

ただ、このときにあれもこれもと工事を広範囲に広げてしまうと、費用が高額になってしまい予算オーバーとなる可能性があります。

予算がある場合は業者に予算を伝え、優先順位を考えながらリノベーション計画をしていくと予算内でリノベーションできる可能性が高くなるでしょう。

リノベーションを行う箇所が決まったら、設備をどれにするのかなど詳細を決めていき業者が見積もりを作成します。業者が作成した見積もりには必ず目を通し、きちんと詳細が記載されているかを確認しましょう。

マンションのリノベーションにはどのような費用が必要か?


施工:フレッシュハウス

マンションのリノベーションを行う際、施工費用の他に様々な費用がかかります。マンションのリノベーション費用の内訳は以下の通りです。

【マンションのリノベーション費用の内訳】
・設計費:リノベーション費用の10%前後(設計費の基準はリフォーム会社によって異なり、リノベーションの依頼先が設計事務所や施工会社の場合は、それぞれ個別に支払います。)

・基本工事費:既存の設備・内装の解体撤去、木工事、給排水、電気配線工事、内装工事など

・設備、資材費:キッチン、ユニットバス、便器、洗面化粧台などの住宅設備や床材、建具など

・オプション工事費:既存設備の補修、造作具家具、造作建具など

・諸費用:書類作成、申請や現場管理費、消費税など

・仮住まい費用:仮住まい先の家賃、引っ越し費用など

マンションのリノベーション費用には、基本的に上記の費用がかかります。

また、仮住まい先の費用は工事期間によって異なります。大規模なリノベーションをする場合、工期が2〜3カ月かかるため仮住まい先の家賃もその分必要となるでしょう。

そして、引越しをする際に業者に依頼する場合は、引越し費用も2回分となることを覚えておきましょう。日常使わない荷物は倉庫やトランクルームなどに預けて置くこともできますので、仮住まいの部屋の広さや方法など、検討してみるとよいでしょう。

マンションのリノベーションをするときに困ることや課題とは?


施工:フレッシュハウス

マンションのリノベーションをする際は様々な希望や要望があると思います。しかし、マンションには様々な制約があります。リノベーション計画で気を付ける点や課題になる点を紹介していきます。

構造上の理由


施工:フレッシュハウス

マンションの構造には壁式構造ラーメン構造の2種類があります。

壁式構造とは古い団地などで多く採用されている構造です。壁で構造物を支えていることから躯体となる(多くの場合コンクリートなど)壁を壊して希望の間取りを作るといったリノベーションをすることが難しい場合があり、リノベーションのプランをつくる際に大きな課題となります。

一方、ラーメン構造は最近のマンションで多く採用されている構造です。壁式構造とは違って柱で構造を支えるので界壁以外の壁を壊す事ができることが多く、任意のリノベーションを行うことができる構造です。

また、マンションの場合は、PS(パイプスペース)と呼ばれる配管を通しているスペースも動かす事ができません。

特に、キッチンをリノベーションする際、アイランドキッチンや対面キッチンといった既存のキッチンから違うタイプのキッチンに変更しようとする時に問題なる事が多いので、事前によく検討する必要があります。

管理規約による制約

次に課題として挙げられるのがマンションの管理規約による制約です。マンションは住民の共有財産となります。

そのため、ガス・電気・水道の容量が決まっていてオール電化やガス機器の増設ができなかったり、マンションによっては工事によって騒音を発生させる事を禁止していたりする場合もあり、リノベーションの妨げになる事もあります。

こちらは個人では解消する事は難しく、リノベーションを考えている場合は購入する前に確認することが好ましいでしょう。すでに居住している場合は、管理組合等に掛け合って交渉してみるのもいいでしょう。

可能性が広がるマンションのフルリノベーション


施工:フレッシュハウス

フルリノベーションとスケルトンリノベーションは、意味としてはほぼ同じで、建物の構造躯体(骨組み)だけ残してそれ以外を一度取り払ってから新しくリフォームをしていく工法です。

こちらの工法の最大のメリットは、従来の間取りにとらわれることなく自由な設計ができることです。

ほかにも、構造躯体だけになるので一部制約はありますが各種配管を引き直す事ができることから、追い焚き機能の追加やキッチンの構造の変更等、リノベーションの可能性も広がります。

もちろんメリットだけでなくデメリットも存在します。もっとも分かり易いデメリットは、通常のリフォームに比べて解体の費用や間取りの変更により配管を延長したりする費用が掛かって金額が大きく膨らんでしまうことです。

他にも、工期が長くかかったり、住みながらの工事ができないので仮住まいも探す必要があったりするので、それらも含めての検討が必要になってきます。

フルリノベーションはリフォームとは違い、全体を新しく変えるので建物自身は変わりませんが、マンションの中は新築に近い状態になります。最新のお洒落なキッチンやユニットバスの導入、壁紙の変更等を自分の好きなようにアレンジする事ができます。

費用ごとに見るマンションリノベーションの実例

次に、マンションリノベーションの実例を費用ごとにご紹介します。


施工:フレッシュハウス

【中古マンションをフルリノベーションした場合】
・費用相場(60平米):600万円〜1200万円

中古マンションをフルリノベーションした場合、既存の床材や設備など全て撤去し新しいものを設置します。

約600万円の費用の差は、設備のグレードや造作家具などの有無などによるもので、選ぶ設備や建具などによって大きく異なるでしょう。

【リビングを広くする場合】
・費用相場:約300万円〜

和室や洋室の壁を撤去し広いリビングにする工事で、マンションのリノベーションでよく行われます。

【水回りをリノベーションした場合】
システムキッチンに交換した場合
・費用相場:約100万円〜約120万円

ユニットバスを交換する場合
・費用相場:約80万円〜約100万円

タンクレストイレに交換する場合
・費用相場:約20万円〜約30万円

リビングのリノベーションに続き、水回りのリノベーションも良く施工される場所となります。日常的によく使用する場所なので、リノベーション後は満足度も高くなる傾向にあります。

また、費用も部分的なためフルリノベーションよりは費用は少なく済むでしょう。

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3LDKのリノベーション費用はこちらの記事でより詳しく解説しています



マンションリノベーションに使える住宅ローン

マンション リノベーション 費用

施工面積の少ないマンションと言えど、リノベーションの工事費用は高額になります。さらに、スケルトンなど大規模なフルリフォームを行えば、予算を大きく上回ることもあるでしょう。

もしリノベーション費用が高額になってしまっても、リノベーション用のローンを利用することで、工事後も生活費を心配せずに暮らすことができます。

資金に余裕を持ってリノベーションを終えるためにも、マンションのリノベーションで使える住宅ローンの種類を知っておきましょう。

住宅ローンとリフォームローン

まず把握しておかなければならないのが、リノベーションに使えるローンには、住宅ローンとリフォームローンの二種類があるということです。

住宅ローンは、新たに居住用の中古マンションを購入する場合に利用することができますが、リフォームのみを行う場合は利用することはできません。

一方、リフォームローンは、リフォームを行う場合に利用できるローンです。住宅ローンに比べると、金利が高く融資額も少ないというデメリットがあります。

また、住宅ローンの中にはリフォーム費用を融資額に上乗せできるものもあり、さらに、金融機関によっては住宅ローンとリフォームローンをセットで申し込むと、金利が安くなる商品なども用意されています。

リフォームローンの注意点

中古マンションを新たに購入し、リノベーションするケースでは、住宅ローンとリフォームローンを、ある程度の選択肢の中から自由に組み合わせることができます。

しかし、既に所有しているマンションをリノベーションする場合は、リフォームローンしか選択することができません。

先ほども触れた通り、リフォームローンは住宅ローンに比べると金利が高く、融資額は約1,000万円までと少なく設定されています。

リフォームローンを利用したばかりに、生活の安定どころか、返済の利息で生活が圧迫されてしまったということにならないよう、無理のない金額で申し込むよう注意しましょう。

リノベーションで利用できるローンや補助金はこちらの記事でも紹介しています

マンションのリノベーション費用を抑える方法は?

マンションのリノベーション費用を抑えるためにまずしておきたいこと

費用を抑えるためにまずするべき事は、様々な業者に見積もりを取ることです。特にリノベーションは依頼先で費用も変わりますので、相見積もりをとってしっかり比較検討をしましょう。

依頼先によっては得意不得意がありますし、デザインは各会社毎に特色があるので、そういった意味でも色々な会社の話を聞くのは重要です。

また、提案してくる設備や素材でも費用には大きく差が出てきます。自分の希望に合ったものを選びながら、抑えられるところは抑えて費用を組み立てていくと良いでしょう。

特にリノベーションは上を見ると際限が無くなってしまうので、ある程度自分の費用の上限を決めて見積もりを取っていくようにしましょう。

補助金やローン、ポイントの活用は費用を抑える上では重要な事ですが、まずはリノベーション費用を抑えていくことが大事です。

特にローンは月々の支払いに金利も掛かっているので結局は費用がかさんでしまいますので十分な検討をしてからローンを組む事が良いでしょう。

マンションのリノベーション費用を抑えるためには、補助金や減税制度を利用する方法があります。マンションのリノベーションに利用できる制度は以下の通りです。

マンション リノベーション 費用

次世代住宅ポイント制度

消費税増税に併せてスタートした、一定の省エネ性、耐震性、バリアフリー性能等を満たす住宅や家事負担の軽減に資する住宅の新築やリフォームをされた方に対し、さまざまな商品と交換できるポイントを発行する制度。

リフォーム減税制度

リフォーム減税制度の種類と対象リノベーションは以下の通りです。
工事内容やローンの利用などにより適用を受けられる制度は異なります。

・投資型減税(所得税):現金またはローンを組み行うリノベーション

・住宅ローン減税(所得税):10年以上のローンを組んで行うリノベーション

・ローン型減税(所得税):5年以上のローンを組んで行うリノベーション

・固定資産税の減額:現金またはローンを組んで行うリノベーション

・贈与税の非課税:祖父母や両親から贈与された住宅のリノベーション

上記に当てはまるリノベーションの場合、税金が控除される可能性があります。

地方自治体が行う補助金制度

国だけではなく、地方自治体が独自で行う補助金制度もあります。自治体が行う補助金制度で多いのが、バリアフリー改修や耐震改修のために行うリノベーションです。

各自治体によって制度や条件が異なるため、詳細はお住いの自治体に直接問い合わせてみましょう。

フルリフォーム・リノベーションに対応する優良な会社を見つけるには?

ここまで説明してきたフルリフォーム・リノベーションは、あくまで一例となっています。

「費用・工事方法」は物件やリフォーム会社によって「大きく異なる」ことがあります。

そのとき大事なのが、複数社に見積もり依頼して必ず「比較検討」をするということ!

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一生のうちにリフォームをする機会はそこまで多いものではありません。

後悔しない、失敗しないリフォームをするためにも、リフォーム会社選びは慎重に行いましょう!

この記事の監修者プロフィール

【監修者】株式会社フレッシュハウス 樋田明夫

株式会社フレッシュハウス

樋田明夫

フレッシュハウスでリフォームの営業担当を長年経験し、数々のリフォームコンテストでの受賞実績を持つ。現在はフレッシュハウス本社における営業戦略室の室長として、大規模リフォームから通常のリフォーム物件まで幅広く対応中。

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