耐震性を高めるスケルトンリフォームの費用や価格の相場は？

スケルトンリフォームは耐震補強の好機

耐震補強は、スケルトンリフォームのタイミングで行うのと、単独で行うとでは、単独の方が費用は割高になってしまうこともあります。

スケルトン状態は耐震補強が行いやすい

耐震補強は基本的に、家の構造体に手を加える工事です。構造体に耐震金具を取り付けたり、構造材そのものに補強を加えたりするためには、内装や外装をいったん剥がさなければなりせん。

完全に内装・外装を取り払ってスケルトン状態にする必要はありませんが、建物全体に金具を追加するなどの場合は補強が行いにくく、部分的な補強に留まってしまいます。

内装・外装をすべて解体するスケルトンリフォームであれば、建物が構造体のみの状態になるため、残した躯体、基礎などの状況を充分チェックし、必要に応じて補修、補強を行ったうえで、現在の耐震基準に合った新しい間取を施工していくことが出来ます。

さらに、構造材同士のずれや、接続金具の浮きなど、基礎の重大な劣化も見つけやすくなるため、耐震性が高い家を新築した時と、ほぼ同じ状態の建物をリフォームで手に入れることができます。

木造住宅は特に耐震補強が必要

木造住宅は特に、スケルトンリフォームと耐震補強をセットで行うことが推奨されます。

木造住宅は、鉄骨造や鉄筋コンクリート造に比べると、構造体の劣化が早い傾向にあります。また、軸組み工法で建てられた古い木造住宅においては、現在の基準に照らし合わせた場合、耐震強度が十分ではない恐れがあります。

軸組み工法の木造住宅に注意

木造住宅には、2種類の工法があります。

まずひとつ目が、木材の柱と梁を使って建物のフレームを作る、「軸組み工法」です。もうひとつが、壁・床・天井が強力な一枚の面になっている、「枠組み壁工法」です。

枠組み壁工法は、建物を支える壁そのものが、地震の衝撃から家を守る、強力な耐力壁となっています。

一方、軸組み工法の場合、柱と梁だけのフレームでは、地震の揺れに対して十分な耐震性を備えていません。そのため、「筋交い」と呼ばれる部材や左右方向への揺れに対抗する壁などを設けて、フレームを支えなければなりません。

また、耐震補強では、筋交いで建物の耐久性を高めるだけでなく、木造住宅において「制震」を高めることも可能になってきました。制震とは、地震の揺れを抑えるはたらきのことで、このはたらきが高いほど、家具の倒壊などを防ぎやすくなります。

木造住宅で使われる制震材には、制震ダンパーなどがあります。制震ダンパーは、柱と梁の内部に設置する部材で、建物の揺れに追従して伸縮し、揺れの衝撃を受け流す力を持っています。

地盤の揺れによる建物下部の揺れを建物の上部に伝わるのを軽減する働きになります。

古い木造住宅は、制震性はおろか、筋交いの設置も十分でないことが多く、特に、耐震基準の大きな改正が行われた、1981年6月以前に建てられた木造住宅は「壁量規定」が現在よりも低い基準になっていることがあります。

壁量規定とは、地震や強風などの揺れに対し、その建物が最低限確保しておくべき強度を定めたものです。

壁量規定が、現在よりも低い基準で建てられている古い木造住宅は、部分的なリフォームよりも、全体をまんべんなく確認できるように、スケルトンリフォームで耐震補強を行った方がより安心でしょう。

耐震補強を含むスケルトンリフォームの費用相場

スケルトンリフォームで耐震補強も行う場合は、補強費用の分、割高になります。特に、耐震性能が低く、築年数が古い建物ほど、補強作業が増えるため、場合によっては新築並みの工事費用が発生することもあります。

なお、マンションではスケルトンリフォームの際、耐震補強工事を住人が独断で行うことはできません。

戸建て住宅での費用相場

戸建て住宅で、耐震補強工事とセットでスケルトンリフォームを行った場合の費用相場は、約1500～2500万円が費用の相場です。

平方メートルあたりの工事費用の内訳は、以下の通りです。

・解体工事費用：約1～3万円
・耐震補強工事費用：約2～6万円
・外壁、屋根工事費用：約3万円
・内装工事費用：約2万5千円
・電気配線工事費用：約1万5千円

例えば、約100平方メートル（約30坪）の建物で、耐震補強とセットでスケルトンリフォームを行った場合は、約1100～1700万円が工事費用の相場となります。

なお、断熱補強工事費用も行った場合は、平方メートルあたり、約1～3万円の費用が発生しますので、追加で約140～400万円の費用が発生します。

また、水回り設備の交換費用は、それぞれ以下の相場になっています。

・システムキッチン交換費用：約70万円
・ユニットバス交換費用：約80万円
・洗面台交換費用：約40万円
・トイレ交換費用：約20万円

合計：約210万円
※本体価格と取り付け費用を含む金額です。
※本体価格は、標準的なミドルクラスの機器を想定しています。

さきほどの約140平方メートルの建物の工事費用に、水回り設備一式の交換費用を加えると、スケルトンリフォームの費用相場は、約1300～1900万円となります。

木造住宅での費用相場

木造住宅の場合、耐震補強に加えて、基礎や構造材そのものの補強が多く発生します。

基礎や構造材の補強費用は、平方メートルあたり、約1～3万円が相場です。

約140平方メートルの木造住宅であれば、構造材の補強に約100～300万円が発生する計算になりますので、スケルトンリフォームの費用相場は、約1400～2200万円と考えられます。

木造戸建てをスケルトンリフォームする費用を知りたい方はこちら

マンションでの費用相場

マンションの場合、各自が所有している部屋（専有部分）をスケルトンリフォームすることはできても、耐震補強工事を同時に行うことはできません。

耐震補強は、構造部に手を加える工事です。マンションの構造部は、住人全員の共有部ですので、各部屋の持ち主が自由に手を加えることはできません。

東京都が平成25年に行った調査によれば、マンションの耐震補強費用は、約500～1000万円が22.6%、約1000～3000万円が20.4%という結果が出ています。

参考：東京都都市整備局『マンション実態調査結果【概要版】』

なお、マンションの耐震補強工事を行うためには、住民の4分の3から合意を得る必要があり、補強費用の負担は、各住人の「共有部の持ち分割合」で決まります。

まずは
無料お見積もりから

物件の種類を選択戸建てマンション・アパート店舗・オフィス 都道府県を選択北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県茨城県栃木県群馬県埼玉県千葉県東京都神奈川県新潟県富山県石川県福井県山梨県長野県岐阜県静岡県愛知県三重県滋賀県京都府大阪府兵庫県奈良県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県 上限予算を選択10万円未満10万円以上～50万円未満50万円以上～100万円未満100万円以上～200万円未満200万円以上～300万円未満300万円以上～500万円未満500万円以上～700万円未満700万円以上～1000万円未満1000万円以上

無料見積もりスタート