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目次
築40年の住宅はリフォームと建て替えどちらが良い？
一般的には、リフォームよりも建て替えの方が総費用は高額になります。
しかし、築40年の家ともなると、リフォームと建て替えのどちらも、高額かつ大規模な工事になりやすく、費用に大きな違いは生じなくなります。
そのため、「高い費用を掛けてリフォームせず、いっそのこと建て替えた方が良いのでは？」と悩んでしまう方も少なくはありません。
なぜ、築40年の家では、リフォームでも建て替えと同じくらいの高額な費用を伴うのでしょうか？
リフォームが高額になる理由
国土交通省の『住宅市場動向調査』によると、リフォームの動機として最も多く挙げられた理由は「住宅のいたみや汚れ」でした。
築40年になると、家のあちこちでいたみや汚れが目立つようになります。そのため、部分的な補修や交換では追い付かず、家全体をリフォーム、または建て替えなくてはなりません。
さらに、次に多い理由が、「水回り設備の劣化」や、「古いために使いにくくなった」が、リフォームを行った動機として挙がっています。
新築から40年も建てば、家族のライフスタイルも変わってしまいます。そうなると、40年前に建てた家では、不便さを感じるようになるでしょう。
例えば、お子さんが独り立ちして、物置と化した子ども部屋がデッドスぺ―スになってしまったり、足腰が弱くなり、手すりが付いていないお風呂で事故のリスクが高まったりするなどが考えられます。
このような使いづらさをリフォームで解消するためには、間取り全体を見直す大規模な工事が必要になります。
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築40年の住宅でリフォームと建て替えを比較
築40年の住宅が抱える事情を知ったうえで、続いては、リフォームと建て替えの内容を「費用負担」「メリット」「デメリット」の3点で、違いを比較してみましょう。
築40年の住宅をリフォーム
築40年目の住宅でリフォームを選択する場合は、費用の安さだけに注目せず、耐震性を満たしているかどうかを必ずチェックしておきましょう。
リフォームの費用負担
築40年の家のリフォーム費用は、約1000～1800万円が相場です。
家のあちこちに劣化が生じている築40年の住宅では、手を加える箇所も多く、水道光熱、空調設備等も老朽化し、築30年未満の家と比較すると、どうしても費用は高額になってしまいます。
リフォームのメリット
建て替えずにリフォームするメリットは、元の家を残せることです。
築40年も住み続けていれば、元の家にこだわりがある方も少なくはありません。愛着のある我が家を解体したくないという方は、リフォームを選択しても、不便さを解消することは十分可能です。
また、建物の用途変更や増築を行わなければ、建築確認申請の必要がないため、規模の大きなリフォームを行っても、固定資産税が増額されることもありません。
一方、建て替えは、元の建物をすべて解体しなければならないだけでなく、建築確認申請や登記手続きのために、多くの費用や税金が発生し、固定資産税も高くなってしまいます。
リフォームのデメリット
築40年も経った家では、補修箇所が多く、費用が高額になってしまいます。
特に注意しなければならないのが、家の耐震基準です。
現行の耐震基準は、1981年6月に改正されたものです。つまり、これ以前に建てられた家は、古い耐震基準で建てられていることになります。
過去に一度でも耐震改修工事が行われていれば問題はありませんが、リフォームの前に一度も耐震改修が行われていない場合は、約100～300万円の耐震改修工事が発生します。
しかし、耐震改修が含まれるリフォームを行い、使用する部材や工法などが条件を満たしていれば、自治体の補助金が利用できることもあります。
そのほか、断熱性の向上や太陽光発電の設置など、省エネリフォームを行った場合も、補助金や固定資産税の減額制度を利用することが可能ですので、家の強度や性能に関わる箇所は、しっかり補強しておいた方が良いでしょう。
築40年の住宅を建て替え
築40年の住宅では、建て替えも有効な選択肢の1つとなります。
建て替えの費用負担
建て替えの費用相場は、約1500～2300万円です。
二世帯住宅化や部屋の増築など、面積が大きい家を建てると、上記の相場費用に対し、約500～800万円の追加費用が発生します。
また、キッチンやお風呂などの設備を交換する場合は、機器のグレード次第で価格が変動するため注意が必要です。
建て替えのメリット
先ほど「リフォームのデメリット」で触れた、耐震改修工事ですが、高額な耐震改修工事をリフォームに追加するよりも、建て替えで一度に済ませた方が、手間も費用も少なく済ませることができるでしょう。
また、築40年目の住宅は、ダイニングルームが狭かったり、和室が多かったり、未使用の広い土間があったりと、一昔前の使いづらい間取りになっていることもあります。
リフォームでは、これらの不要な設備を作り替えようとしても、柱や壁が動かせず、思い通りの間取りを作れないことがあります。
例えば、リビングとダイニングの間仕切り壁を撤去し、対面キッチンが置かれた広いリビングを作ろうとても、柱を移動させることができず、広いリビングの真ん中に柱だけ取り残さなくてはなりません。
あるいは、昔ながらの暗く狭い玄関に、収納と採光窓を追加したくても、階段や水回り設備が玄関周辺にあって、玄関を拡張できないこともあるでしょう。
建て替えであれば、建物の基礎を含むすべてを解体するため、このような複雑な間取りの家でも、リフォームと比較すると容易に間取り変更が可能です。
建て替えのデメリット
住宅は、約20年のサイクルで点検の時期が訪れます。そのため、築40年の家では、過去に何かしらのリフォームが既に行われていることもあるでしょう。
リフォーム実施済みの家を建て替えると、過去にリフォームした箇所まで解体しなければならず、家のメンテナンスに投じた費用が大きなロスになってしまいます。
また、築40年目の家は、建物の評価額が新築時よりも大きく下がっているため、固定資産税も非常に安くなっています。
しかし、建て替えを行うと、建築確認申請の際、固定資産税が見直されます。そのため、それまで納めていた安い税額ではなく、新築のような高額な税額を新たに納めなければなりません。
住宅リフォームの減税や補助
住宅のリノベーションやリフォームには各種の減税や補助金の制度があり、一定の条件で支援を受けることができます。
補助金については、各自治体により各種の制度が増えたり、内容が変化していますので最新の情報を確認しておきましょう。
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築40年の一戸建てをスケルトンリフォーム
築40年を迎えた一戸建て住宅は、スケルトンリフォームを行った時の費用相場は、約1300～2200万円になります。
基本的な工事の費用を知って、行いたいスケルトンリフォームの予算計画に役立てましょう。
築40年一戸建てのスケルトンリフォーム費用の内訳
スケルトンリフォームには、建物の解体費用と、新しく建物を作る費用がそれぞれ発生します。また、水回り設備の交換費用も必ず予算に加えておきましょう。
基本的な工事費用の内訳
※平方メートルあたりの施工単価
・解体工事費用：約2～4万円
・外壁、屋根工事費用：約3万円
・内装工事費用：約2～3万円
・電気工事費用：約2万円
・給排水管工事費用：約2万円
一戸建ての場合、マンションと比較すると、屋根や外壁などの外装を解体する分、解体費用は割高になります。
また、照明器具の交換や水回り設備の移動など、間取りを大きく作り替える工事が発生するため、コンセントの位置変更や給排水管の延長に伴い、電気工事費用、給排水管工事費用もやや増えます。
補強工事費用の内訳
※平方メートルあたりの単価
・耐震補強工事費用：約2～6万円
・断熱補強工事費用：約1～3万円
一戸建て住宅1棟あたりの耐震補強費用は、約70～150万円が相場です。
築40年目の一戸建て住宅の場合、耐震金具の追加に加え、構造材の補強もある程度発生しますので、さらに約10～50万円ほど追加費用が発生することがあります。
なお、断熱補強工事も建物全体に及びますが、外装材や屋根材自体に断熱性が高いものを使用することができるため、断熱補強そのものが高額になるわけではありません。
水回り設備の交換費用
※本体価格・取り付け費用を含む設備ごとの交換費用
・システムキッチン交換費用：約70万円
・ユニットバス交換費用：約80万円
・洗面台交換費用：約40万円
・トイレ交換費用：約20万円
合計：約210万円
築40年の木造住宅の注意点
木造住宅の耐用年数は、鉄骨造住宅に比べると短く、築40年目を迎えている場合、腐食や構造材の傷みが進行している恐れがあります。
構造材の補強は、添え木や金物で構造材のずれや欠損を補修する工事になり、費用は平方メートルあたり約1～3万円程度が相場です。
また、1981年6月以前に建てられた住宅は、耐震改修リフォームが行われていない限り、旧耐震基準のままです。
そのため、スケルトンリフォームの際、筋交いやブレースと呼ばれる耐震補強材の追加が建物全体に発生するため、耐震補強工事は大掛かりになり、1棟あたり約300万円になることもあります。
築40年一戸建てのスケルトンリフォーム事例
築40年目の一戸建て住宅をスケルトンリフォームする時の、リフォーム内容や費用例を見てみましょう。
なお、費用はリフォームのみの金額で、物件の購入費用は含んでいません。
事例1：子育て世帯向けにリフォーム
■費用：約1200万円
■リフォーム内容：
・壁付けキッチンを対面キッチンに交換
・ダイニングルームの壁を取り払い、オープンキッチンスタイルに変更
・在来工法の浴室を撤去し、リビングに近い位置にユニットバスを設置
・和室を取り払い、子どもが自由に動き回れる広いリビングに変更
間仕切りが多く、それぞれの部屋が狭くて日当たりも悪くなっていた築40年目の住宅を、明るく開放的な空間に作り替えるスケルトンリフォームです。
キッチンは、リビングを向いた対面キッチンに交換し、家の端にあった浴室をキッチン近くに移動させ、調理中でもお子様に目が届きやすい間取りになっています。
事例2：築40年の木造住宅で補強リフォーム
■費用：約1750万円
■リフォーム内容：
・基礎の床面にコンクリートを打設
・基礎と建物を接続金具で強固に一体化
・構造材全体に筋交いや耐震金具を取り付け
・居室の窓を複層ガラスに交換
・屋根と小屋裏に断熱材を追加
・外壁に断熱パネルを追加
スケルトン工事で、建物をいったん基礎と構造材のみの状態にし、耐震性・断熱性を徹底的に高めるリフォームです。
耐震改修・断熱改修は、住みながらの工事になると、部分的な箇所しか手を加えることができず、補強にムラが残ってしまうことがあります。
外装・内装をすべて解体してしまうスケルトンリフォームであれば、劣化箇所の見落としもなく、断熱材や耐震金具の追加によって、建物の強度がバランスを崩す恐れも低くなります。
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築40年の中古マンションをスケルトンリフォーム
築40年の中古マンションの場合、スケルトンリフォームのみの費用相場は、約700～980万円です。
ただし、オーダーメイドやハイグレードクラスの水回り設備を選ぶと、約1000万円の費用になることもあります。
築40年中古マンションのスケルトンリフォーム費用の内訳
マンションのスケルトンリフォームは、解体・内装仕上げ工事などは一戸建て住宅と変わりませんが、耐震改修工事は、マンションの共用部である構造材に手を加えることになるため、住人が独断で行うことができません。
基本工事費用の内訳
※平方メートルあたりの施工単価
・解体工事費用：約1～4万円
・内装工事費用：約2～5万円
・電気工事費用：約1万5千円
・水道工事費用：約8千円
一室あたり約70平方メートルのマンションの場合、工事費用は、約420～840万円と考えられます。
水回り設備の交換費用
※本体価格・取り付け費用を含む設備ごとの交換費用
・システムキッチン交換費用：約60万円
・ユニットバス交換費用：約70万円
・洗面台交換費用：約20万円
・トイレ交換費用：約20万円
合計：約150万円
価格は、各メーカーのミドルクラス商品を想定していますので、ハイグレード商品を選んだり、オプション機能を追加したりすると、約3～5割ほど費用が割高になります。
また、水回り設備を元の位置から移動させると、配管工事の分、施工費用も割高になります。ただし、マンションによっては、床下の構造や管理規約が原因で、排管に手を加えられないことがあります。
築40年中古マンションのスケルトンリフォーム事例
中古マンションを購入してスケルトンリフォームを行う場合、物件を購入する費用は、大きく価格を下げることはできません。しかし、リフォーム費用はアイデア次第で節約することが可能です。
そのため、いかに予算内で効率良くスケルトンリフォームを行えるかで、マイホームにかかる費用は異なります。
事例1：最小限のスケルトンリフォームで新築並みに
■費用：約750万円
■リフォーム内容：
・洗面所はオリジナルの鏡とボウルを用意
・キッチン、お風呂、トイレの位置変更は無し
・内装仕上げ材は基本的に量産品を使い、部分的に自然素材でアレンジ
・建具は元の設備を塗装して再利用
マンションの脱衣所は、洗面台を置くスペースが確保できないことがあります。このような場合は、サイズが大きいメーカーの規格品は購入せず、自分たちで鏡やボウルを用意して、オリジナルの洗面台を作ると良いでしょう。
既製品の洗面台は、本体価格と取り付け費用も含めて約20万円が相場ですが、オリジナルの洗面台であれば、約5万円以内で作成することができます。
ただし、洗面台の照明を繋ぐ電気工事は、電気工事士の資格が必要です。また、給排水管工事も、資格を持つ指定業者しか行うことができません。
万が一、セルフDIYでこれらを接続した場合、漏電や漏水などでマンション全体に被害に及ぶ恐れがあります。購入した機器は、必ず専門業者に取り付けを依頼しましょう。
事例2：スケルトンリフォームで収納たっぷりの家に
■費用：約1200万円
■リフォーム内容：
・和室を洋室にリフォーム
・二段の押し入れを撤去し、クローゼットにリフォーム
・間仕切り壁撤去
・ウォークスルークローゼット作成
和室の洋室リフォームに伴い、上下に分かれた押し入れを解体し、背が高い家具やコートも収納できる広いクローゼットを作ります。
また、間仕切り壁を撤去して、リビングから寝室のあいだにウォークスルークローゼットを設けることで、動線がスムーズな間取りすることもできます。
和室を残したいという場合は、畳敷きの小上がりスペースを設けて、小上がり分の段差を収納として活用すると良いでしょう。
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