2024年02月06日更新

監修記事

不動産取得税の申告方法や必要書類についてご紹介します

家の売買や贈与の際に必ず納付しなければならないのが不動産取得税です。初めて住宅を購入する人にとって、申請の仕方や必要書類が複雑で分かりにくいのではないでしょうか。今回は不動産取得税の申告方法や必要書類、申請方法などを詳しく見ていきましょう。

不動産取得税とはどんな税?課税対象は?

不動産取得税とは?課税対象や税額計算について解説します

不動産取得税とは、土地や家屋の売買または贈与、増改築や交換によって不動産を取得したときに課税される都道府県税です。取得とは、現実に不動産の所有権を取得することで登記の有無や有償、無償に関係ありません。

また不動産取得税は新築住宅やアパート、中古住宅やマンション、住宅用土地などに課税されます。不動産取得税の課税対象は以下の通りです。

【不動産取得税の課税対象】
・新築住宅およびその敷地
・中古住宅およびその敷地
・土地付き新築住宅
・賃貸用アパートやマンションおよびその敷地
・住宅用土地
など

不動産取得税の免税と非課税

不動産取得税には免税点と非課税されるものがあります。

不動産取得税は、不動産の価格が以下の金額のときに免税されます。

・土地の価格が10万円未満のとき
・建築した価格が23万円未満または12万円未満の家屋を取得(建築除く)したとき

次に非課税になるケースを見てみましょう。相続で不動産を取得した場合、相続は非課税になるので不動産取得税は課税されません。相続の他に非課税に該当するものは以下の通りです。

・公共の用供する道路などを取得したとき
・法人の合併または一定の要件を満たす法人の分割により不動産を取得したとき
・社会福祉法人などが老人福祉法や社会福祉法などに規定する事業(老人デイサービス事業や子育て短期支援事業など)用の不動産を取得したとき

上記に該当する場合、不動産取得税は課税されません。

不動産取得税の申告方法とタイミング

不動産を購入または贈与で取得したあと、不動産の住所がある県税事務所に不動産取得税の申請をしなければなりません。

都道府県によっては、申告しなくとも県税事務所から納付書が送られてくることがありますが、不動産取得税の申告をしなかった場合、減税措置が適用されていない状態の金額になってしまう可能性があります。

都道府県によって期限の違いはありますが、住宅などの不動産を取得した場合、約60日の間に申告をすると不動産取得税の減税措置を受けることができます。

この不動産取得税の減税措置は住宅である建物と土地の多くに適用され、結果的には無税ということもありますので不動産を取得した場合、まずは軽減措置が適用されるか確認が必要です。

不動産取得税申告書の書き方

不動産取得税の申告方法や必要書類についてご紹介します

不動産を取得すると、数カ月程度で県税事務所から不動産取得税の納付書が送られてきます。しかし、不動産取得税の納付書が届く前に、不動産取得税の手続きと減税措置の手続きをする必要があります。

不動産取得税の申告をするためには、「不動産取得税申告書」が必要になります。

今回は東京都の不動産取得税申告書の書き方を例にして詳しく見てみましょう。

【用意するもの】
建物・土地の全部事項証明書(登記簿謄本)

【不動産取得者の記入欄】

  • 現在住んでいる住所
  • 氏名(夫婦など共有の場合、登記事項証明書上の筆頭者を記載する。また、取得者全員の氏名とそれぞれの取得分も概要欄に記入する)
  • 電話番号
  • 実印
  • 減額(適用)
  • 課税標準の特例適用のうち、該当するものを〇で囲む
  • 受付番号(別紙の不動産取得税の申告についてに記載されている受付番号を記入)

【土地欄に記入すること】

  • 所在、地番:土地の全部事項証明書の所在、地番
  • 取得年月日:土地の全部事項証明書の所有権の移転した日
  • 取得原因:該当する項目を〇で囲む
  • 前所有者:契約書上の売主の方を記入
  • 取得年月日:契約により土地の所有権を実際に取得した日
  • 土地の譲渡年月日、譲渡(する場合)の相手方:譲渡しない場合は不要

【家屋欄に記入すること】

  • 所在地、家屋番号:建物の全部事項証明書の所在地、家屋番号
  • 床面積合計:取得したまたはする予定の家屋の総床面積
  • 住宅部分の床面積:住宅部分の床面積
  • 特例適用住宅の戸数:特例適用住宅または耐震基準適合既存住宅に該当する戸数
  • 着工予定年月日:これから家屋を建設する予定がある場合のみ記入する。
  • 新築(完成予定)年月日:申告時に家屋が完成している場合は新築年月日、家屋を新築予定(着工済も含む)の場合は完成予定年月日、中古の家屋を取得した場合はその家屋の新築年月日
  • 取得(予定)年月日:新築または中古の家屋を取得した場合、取得年月日を記入する。また、取得予定の場合は取得予定年月日を記入する。
  • 用途:住宅の場合は自己居住用か賃貸用のいずれかを、住宅以外の場合は該当する用途を〇で囲む。
  • 住宅の新築(予定)者:住宅を新築した(する)場合は、新築した(する)人の住宅及び氏名を記入する。
  • 概要:取得した土地の利用状況などを記入する。また、不動産を共同で取得した場合は取得者全員の氏名とそれぞれの取得分を記入する。

不動産取得税の申請に必要な書類

不動産取得税の申請と同時に、不動産取得税の減税措置の申請をすることができます。その場合、どんな書類が必要なのかを見ていきましょう。

【不動産取得税に必要な書類】

  • 不動産取得税申告書
  • 不動産取得税課税標準の特例申請書
  • 土地の不動産取得税減額適用申請書
  • 建物の不動産取得税減税適用申請書
  • 売買契約書のコピー
  • 建物全部事項証明書
  • 住宅家屋証明書(中古住宅の場合)

各都道府県によって必要な書類も変わりますので、申請する前に県税事務所に確認しましょう。

不動産取得税の申請は郵送でできる?

不動産取得税の申請は、取得した不動産の住所を管轄する都道府県税事務所で行いますが、遠隔地の場合や開庁時間中に行くことができない場合はどうすればよいのでしょうか。

できるなら郵送したいところですが、そのような申請書類は郵送して受付してもらえるのでしょうか。

東京都の場合は、都のホームページに郵送提出に関する記載があり、受付可能です。

郵送の場合、申請書の控えに受付印を必要とする場合にのみ、申請書の写し(右上の余白に「控」と表示)と、切手を貼付した返信用封筒を同封する必要があります。

控えが不要の場合は、通常必要とする書類のみで問題はなく、その他の書類等を同封する必要はありません。

その他の道府県について、ホームページ上で不動産取得税に関する記載を確認すると、郵送提出を明記しているところもあれば、記載がないところもあります。

郵送提出に関する記載がない道府県に書類申請する場合は、必要書類等の確認も含め、一度管轄する道府県税事務所に問い合わせすると良いでしょう。

不動産取得税の申請を忘れた場合は?

不動産取得税の申請を忘れた場合、どうなるのでしょうか。不動産取得税の減額申請手続きをしなければ、減税措置を受けることができません。

ただ、減税措置の申請手続きを行わなくても不動産所得税の申告をすると、自動的に減税措置をとってくれる県もあるようです。

しかしながら、申請しなかったことで減税措置が受けられなかった場合には、高い税金を全額支払うことになりかねません。

実は、申請をし忘れた場合でも、一定の条件内であれば、減税措置の手続きが可能です。

不動産を取得した日から約60日の間に不動産取得税減額の申請書を提出し忘れた場合でも、やむを得ない事情があれば、申請書を受理してもらえることがあります。

期日を過ぎていたとしても、念のため一度都道府県税事務所に問い合わせをしてみると良いでしょう。

また、減税措置の申請手続きを忘れて、減税されずに全額不動産取得税を支払い終えた後でも、減税措置の申請は可能です。

不動産を取得した日から5年以内であれば、後追いで手続きをすることで差額分の還付を受けることができるのです。

手続きを忘れていたからといって諦めてしまう前に、自分の不動産が要件を満たしているのか、一度確認してみましょう。そして、都道府県税事務所に問い合わせて、手続きを進めてみてください。

さらに、先に土地を購入していた場合、その後3年以内に建物を新築すると、減税措置を受けられる場合があります。通常の不動産取得税の減税措置と手続きが異なることもあるため、都道府県税事務所に相談してみるとよいでしょう。

手続きが遅れたとしても、猶予期間があったり、遡及して手続きが可能なケースもあります。利用できる減税措置制度などがあれば、うまく活用するようにしましょう。

不動産取得税にまつわるQ&A

不動産取得税の申告方法や必要書類についてご紹介します

ここでは不動産取得税にまつわるQ&Aをご紹介します。

不動産取得税は分割できる?

建物によっては大きな金額になってしまう不動産取得税ですが、約6カ月程度の返済期間なら分割での支払いが可能な場合もあるようです。しかし、延滞金が発生し金利も高くなってしまいます。

また分割での支払いを希望の場合、税事務所と相談して金額や納付回数を決めていくようです。

不動産取得税は確定申告が必要?

住宅ローン控除などの所得税控除をする場合には確定申告が必要になりますが、不動産取得税は都道府県税なので、確定申告の必要はありません。

詳しくはお住いの地域の税事務所にご確認ください。

不動産取得税の申告手続き

ほとんどの場合不動産売買を仲介した不動産業者が代行でやってくれますが、結構な手数料は掛かります。

購入の場合、自分でやってもそれほど難しいものではありませんので、管轄の都道府県税事務所のホームページなどを見て調べてみるのも今後の知識にもなり役に立つでしょう。

また、贈与や相続、増改築に伴う税額計算や申請方法などは多少複雑な要素もあるので専門家に依頼したほうが良いでしょう。

不動産取得税の税額の計算方法

不動産取得税の税額の計算方法は以下の通りです。

不動産取得税額=不動産の価格(課税標準額)×標準税率4%(3%)

不動産の価格とは購入したときの価格や建設費用ではなく、市町村の固定資産課税台帳に登録している価格のことを言います。

また、新築や増築などの固定資産課税台帳に価格が登録していない不動産を取得した場合は、固定資産評価基準によって評価した価格になります。

固定資産評価基準とは、地方税法で固定資産評価の基準や評価の実施方法を定めたもので、固定資産評価基準を設けることにより全国的な評価の統一や、市町村間の均衡を図るために定められた基準のことです。

一方、税率とは地方税法で規定されている標準税率のことで4%と定められています。しかし、平成30年3月31日までは特例により土地および住宅は3%、住宅以外の家屋は4%と軽減措置が適用されています。

不動産の価格と標準税率をかけて、納税額がいくらになるか算出されたものが不動産取得税となります。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税には軽減措置があり、一定の条件を満たした特例適用住宅に適用されます。対象となるのは新築住宅賃貸アパートなどやその敷地、一戸建てやマンションの中古住宅(耐震基準適合既存住宅)です。

不動産取得税の軽減措置を受けるためには、特例適用住宅と認定されるための書類(土地や住宅の登記事項証明書など)と不動産取得税減額適用申請書を都道府県税事務所に提出しなければなりません。

特例適用住宅の条件や、住宅を取得したときの軽減措置の要件と控除額がいくらなのかを見ていきましょう。

※2017年12月時点の情報です。

住宅の不動産取得税の軽減措置

1 新築住宅(増改築含む)、建売住宅や分譲マンションなどの新築未使用住宅
要件:延床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下(増改築の場合は増改築後の床面積)
控除額:1,200万円
※認定長期優良住宅の場合は、1,300万円

2 アパートや共同住宅などの新築賃家住宅(一戸建て以外)
要件:1区画の延床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下
控除額:1区画ごとの価格から1,200万円
※認定長期優良住宅の場合は、1,300万円

3 一戸建てやマンションなどの中古住宅(耐震基準適合既存住宅)
要件:
(1)延べ床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下
(2)新築日が昭和57年1月1日以降※新築日が昭和56年12月31日以前であっても取得日前2年以内に新耐震基準適合証明の調査を受け、書類の交付を受けた家屋は耐震基準適合既存住宅とみなされ軽減措置が適用になります。
(3)取得者自身が居住する住宅
控除額:
昭和56年7月1日~昭和56年12月31日 420万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円

住宅用土地の不動産取得税の軽減措置

1 新築住宅(増改築除く)や一戸建て以外の新築貸家住宅(共同住宅など)の住宅用土地
要件:
(1)土地を取得した日から3年以内に上記の住宅を新築した場合
※土地の取得者が、住宅が新築されるまで引き続きその土地を所有しているか、新築がその土地を最初に譲り受けた者により行われた場合に限る。
(2)土地を取得したものが、土地取得日前1年以内に1の住宅を新築していた場合
軽減額:
▲または、■×住宅の床面積2倍(200平方メートルが限度)×3%
▲または■×住宅の床面積2倍(200平方メートルが限度)×3%のどちらか高い方を減額する

▲45,000円
■土地の平方メートル単価(※宅地や宅地比準土地の場合価格の2分の1 価格/地積)

2 新築未使用住宅(建売住宅、分譲マンションなど)や中古住宅(一戸建て、マンションなど)の住宅用土地
要件:
(1)新築後1年以内の新築未使用住宅などとその土地を取得した場合
(2)土地を取得したものが、土地取得日前後1年以内にその土地の上の中古住宅等または取得者が居住する新築未使用住宅を取得した場合
軽減額:
▲または、■×住宅の床面積2倍(200平方メートルが限度)×3%
▲または■×住宅の床面積2倍(200平方メートルが限度)×3%のどちらか高い方を減額する

▲45,000円
■土地の平方メートル単価((宅地や宅地比準土地の場合価格の2分の1)価格/地積)

不動産取得税の申告期限と納め方

不動産取得税にはいつまでに申告しなければならないという期限があります。各都道府県によって違いはありますが、不動産を取得して約20日~60日以内に都道府県税事務所に申請書を提出します。

そして、不動産取得税の申告と同時に軽減措置の申請書の提出もしていきます。

不動産を取得後、都道府県税事務所による調査が行われたあとに納税通知書が送付されます。不動産取得税の納め方は、納税通知書を持参して金融機関等で支払えば納税完了となります。

しかし、都道府県によっては納税通知書を持って、都道府県税事務所に申請に行くこともありますので、不動産がある地域の税事務所に確認した方がいいでしょう。

この期限を過ぎてしまうと、軽減措置を受けることができなくなる可能性があります。不動産取得の際は、不動産取得税の申請期限がいつまでなのかを把握しましょう。

不動産取得税についてのQ&A

不動産取得税とは?課税対象や税額計算について解説します

不動産取得税についてのQ&Aをご紹介します。

不動産取得税の申請は必ずしなければならない?

都道府県によっては都道府県税事務所での登記時に提出された書類などから、軽減措置が適用になるかを判断し不動産取得税から控除した額を請求してくれるところもあります。

納税通知書が届いたときにはすでに控除済の場合もあるようです。納税通知書が届いたら控除されているかどうか県税事務所に問い合わせるなどをして確認しましょう。

不動産取得税を分割で支払いできる?

不動産取得税を分割で支払うことはできます。この場合、都道府県税事務所に相談するのですが、なぜ一括の支払いができないのか理由を説明しなければなりません。

また、月々いくらを支払えるのか、いつまでに完済するのかなど不動産取得税の納め方を話し合う必要があります。さらに延滞金も発生するため、分割の支払いをする際は慎重に考えましょう。

不動産取得税の申告手続き

ほとんどの場合不動産売買に仲介した不動産業者が代行でやってくれますが、結構な手数料は掛かります。

購入の場合、自分でやってもそれほど難しいものではありませんので、管轄の都道府県税事務所のHPなどを見て調べてみるのも今後の知識にもなり役に立つでしょう。

また、贈与や相続、増改築に伴う税額計算や申請方法などは多少複雑な要素もあるので専門家に依頼したほうが良いでしょう。

不動産取得税の軽減措置とは?

不動産取得税が軽減される場合やその手続きについてご紹介します

不動産取得税とは新築住宅やマンション、中古住宅などの特例適用住宅を売買・贈与で取得したとき、または特例適用住宅を新築や増築したときに課税される都道府県の地方税です。

家を購入した場合、土地と建物それぞれに不動産取得税がかかります。土地や建物の税額は、土地・建物の課税標準額(固定資産税評価価格)に地方税法で規定されている標準税率をかけて算出します。

通常標準税率は4%ですが、平成27年4月1日以降に軽減措置が延長され平成30年度3月31日まで3%の税率が適用となりました。

不動産取得税の計算方法は以下の通りです。

・不動産取得税の計算方法
土地、建物の不動産取得税=固定資産税評価価格×3%(標準税率)

不動産取得税の軽減措置とは、一定の条件を満たした特例適用住宅が課税標準額から1,200万円~1,300万円減税されることを言います。

不動産取得税の軽減措置の種類と内容

不動産取得税の軽減措置にはいくつか種類があり、新築住宅とその敷地、長期優良住宅、中古住宅とその敷地を対象とした税額の軽減に分けられます。

また、その他にも宅地に対する課税標準が2分の1になる特例もあります。今後、税率の延長などの可能性もありますので、手続きをする前に確認するようにしましょう。

では、軽減措置の種類と内容を詳しく見ていきましょう。

新築とその敷地に対する税額の軽減

売買や贈与で取得した自宅やセカンドハウス、アパートや居住用の賃貸用マンションなどの住宅全般に適用されます。

※軽減措置が延長され、平成30年3月31日までに住宅を取得すると税率が3%になりますので、今回は3%で計算しています。

建物

【条件・対象】
・自宅、セカンドハウス、アパート、居住用の賃貸用マンションなど住宅全般
・課税床面積(延床面積)が50平方メートル以上(戸建住宅以外の貸家住宅(賃貸アパートやマンション)は1戸当たり40平方メートル以上)240平方メートル以下

【特例税額】
不動産取得税=(固定資産税評価価格-1,200万円)×3%

土地

【条件・対象】
・土地先行取得の場合、取得から3年以内(※平成30年3月31日までの特例)に建物を新築すること
・建物の建築が先行の場合、土地を借りるなどして住宅を新築した人が新築1年以内にその土地を取得すること
・上記の建物の条件を満たすこと

【特例税額】
不動産取得税=(固定資産税評価価格×2分の1×3%)-(45,000円又は▲のどちらか多い金額)

▲=(土地1平方メートル当たりの固定資産税評価価格×2分の1)×(課税床面積×2(200平方メートルが限度))×3%

長期優良住宅に対する税額の軽減

平成30年3月31日までに新築された長期優良住宅を対象に、課税標準から1,300万円控除されます。

【条件・対象】
・床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
・都道府県の条例で定めた場所で申告すること
・長期優良住宅の認定通知書を取得していること

【特例税額】
不動産取得税=(固定資産税評価価格-1,300万円)×3%

中古住宅とその敷地の税額の軽減

売買や贈与で取得した耐震基準適合住宅である中古住宅やその敷地、中古マンションやセカンドハウスに適用されます。こちらは居住用の賃貸用マンションには適用されません。

建物

【条件・対象】
・買主の自宅である中古住宅や中古マンション又はセカンドハウス(居住用の賃貸マンションは適用外)
・課税床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下
・下記のいずれかに該当すること
1 昭和57年1月1日以降に建築されたもの(固定資産税台帳に記載された新築日から)
2 1に該当しない住宅で耐震基準適合住宅とと証明されたもの、または既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定の物であること
3 耐震基準適合住宅でない場合、入居前に耐震基準に適合するためのリフォームなどを実施する中古住宅であること

【特例税額】
不動産取得税=(固定資産税評価価格-控除額※)×3%
※各都道府県によって変わってくるので、不動産所在の各都道府県税事務所にご確認ください。

土地

【条件・対象】
・上記の建物の条件を満たすこと
・土地先行取得の場合、取得から1年以内にその土地の建物を取得すること
・建物の建築が先行の場合、土地を借りるなどしてその土地の建物を取得した人が1年以内にその土地を取得すること

【特例税額】
不動産取得税=(固定資産税評価価格×2分の1×3%)-控除額(45,000円か▲のどちらか多い金額)

▲=(土地1平方メートルあたりの固定資産税評価価格×2分の1)×(課税床面積×2(200平方メートル程度))×3%

宅地の果然標準の特例措置

平成30年3月31日まで宅地の課税標準が2分の1になる特例措置です。

宅地の課税標準額=固定資産税評価価格×2分の1

不動産取得税の軽減をするための申請方法

不動産取得税の軽減制度を受けたい場合、さまざまな書類を添付して都道府県の税事務所へ提出しなければなりません。都道府県によって若干の違いはありますが、今回は東京都の提出書類を見てみましょう。

1 土地を取得して3年以内に住宅を新築した場合

【対象】
一般住宅、共同住宅(アパート・マンション)、二世帯住宅、事務所や店舗などの併用住宅とその敷地

【必要な書類】(住宅完成前に提出の場合)
・土地売買契約書
・最終代金領収書(土地売買代金分)
・建築確認済書
・建築工事請負契約書
・平面図
・長期優良住宅認定通知書(長期優良住宅の場合)

【必要な書類】(住宅完成後に提出の場合)
・上記の住宅完成前に必要な書類
・登記事項証明書(土地の全部事項証明書)
・下記の1~3のいずれか
1 検査済証
2 登記事項証明書(建物の全部事項証明書)
3 建物引き渡し証明書と請負業者の印鑑証明書の原本

2 新築で未使用の建売住宅とその敷地を同時又は1年以内に取得した場合

【対象】
一般住宅、共同住宅(アパート・マンション)、二世帯住宅、事務所や店舗などの併用住宅とその敷地

【必要な書類】
・土地付建物売買契約書
・登記事項証明書(建物の全部事項証明書)
・最終代金領収書(土地付建物の売買代金分)
・平面図
・長期優良住宅認定通知書(長期優良住宅の場合)

3 中古住宅とその敷地を同時に同じ人が取得した場合

【対象】
中古住宅とその敷地

【必要な書類】
・土地付建物売買契約書
・登記事項証明書(建物の全部事項証明書)
・最終代金領収書(土地付き建物の売買代金分)
・住民票など

不動産取得税の軽減措置の注意点とは?

不動産取得税が軽減される場合やその手続きについてご紹介します

不動産取得税の軽減措置で還付を受けるためには、不動産を取得した後、期限内に手続きすることが重要になります。申告期限を過ぎると条件を満たしていても還付が受けられないこともあるようです。

各都道府県によって違いはありますが、不動産取得後約20日~約60日の間に手続きする必要があります。

しかし、都道府県によっては手続きしなくとも条件を満たした特例適用住宅は、不動産取得税が減額された税金の納付書が送られることがあります。

一方、本来送られてくるはずの不動産取得税の納付書が送られてこないケースもあります。これは減額措置によって最終的に課税されなかったことが考えられます。

各都道府県によって対応が変わってきますので、不動産取得の際は申請期限などを確認するようにしましょう。

不動産取得の軽減措置に関するQ&A

ここでは不動産取得の軽減措置に関するQ&Aをまとめてみました。

不動産取得税の軽減措置は確定申告が必要?

答えはNOです。住宅ローン控除などの還付申請を行うときに確定申告をしますが、不動産取得税の場合は確定申告は必要ありません。

セカンドハウスと別荘はどこが違う?

セカンドハウスと別荘の区別は難しく感じますが、セカンドハウスと認められるためにはあくまでも生活するために必要なもう一つの家という意味で、平日に月1回以上利用する必要があります。

一方、別荘はレジャー目的で年に数回週末に利用する場所と認識されています。

仕事場など定期的に通勤している場所が遠く、平日または週末に必ず帰る場所であったり、帰るのは数日だが生活の拠点である場合はセカンドハウスと認められています。

また、普段生活の中心である家に住民票があり、セカンドハウスに住民票が異動していない場合でも不動産取得税の軽減措置を受けることができます。

住宅を増築した場合も不動産取得税がかかる

土地や建物を取得した際に1回限りで課税される税金に、不動産取得税というものがあります。

実はこの不動産取得税は住宅を新たに取得したときだけでなく、住宅を増築した際にも課税される可能性があります。どのような場合に課税されるのか、課税要件や税額の算出方法、増築時の注意点などについて説明します。

増築の場合は家屋の評価額に対して不動産取得税が課される

不動産を取得した際は、不動産の評価額に対して不動産取得税が課税されます。住宅を増改築した場合も同様です。

増築時の不動産取得税も家屋の評価額をもとにして課されるものであって、工事費用を基に課されるわけではないことを知っておきましょう。

新築して1年以上経過した住宅の増築では課されないケースが多い

詳細については後述しますが、特定の要件を満たすことによって不動産取得税が課税されないケースもあります。

新築後1年以内に対象住宅を増築する場合は、増築分も併せて新築と見なされます。そのため、新築から1年以内の増築についての不動産取得税は、増築後の評価額全体に対して課されます。

しかし、新築から1年以上経過してからの増築については、新築と増築は別物と見なされまず。増築部分については課税要件を満たさず、課税対象とならないというケースが出てくることがあるのです。

そのため、見方によっては新築して1年以上経過した住宅の増築では不動産取得税が課税されないケースが多いとも言えるかもしれません。

不動産取得税の算出方法

不動産取得税は課税標準に税率を乗じることで計算されます。

この課税標準とは、市町村によって登録されている家屋の評価額または固定資産課税台帳の登録価格のことをいいます。住宅を増築する場合、増築部分の評価額に税率を乗じることで増築部分のみに対して不動産取得税が課税されます。

増築で不動産取得税が免税になるケース

増築において不動産取得税が免税となるケースがあります。

不動産取得税では、家屋を新築、増築、改築する際には23万円未満の免税点が設けられています。課税標準となるべき額が免税点に満たない場合、不動産取得税は課税されません。

仮に増築部分の評価額が23万円以下である場合、課税標準となるべき額が0以下となるため不動産取得税が免税となります。

増築における不動産取得税軽減の要件

不動産取得税の軽減措置を受けることにより、税額が軽減もしくは免税となる場合があります。

住宅の増築において、増築後の床面積が50~240平方メートルとなる場合、家屋の評価額から1,200万円もしくは長期優良住宅の場合で1,300万円が控除されます。

結果として課税標準が0以下になれば、不動産取得税が課されることはありません。

また、0以下とならない場合でも、課税標準から1,200万円もしくは1,300万円が控除された額に税率を乗じるため、税額は大きく軽減されるでしょう。

なお、戸建住宅以外の貸家住宅は1戸当たり40~240平方メートルが控除の対象となります。

いずれの場合も増築後の床面積が240平方メートルを超える場合は控除の対象外となるため、増築をする際は面積についても計画的に計算しましょう。

住宅を増築する際に課される不動産取得税の注意点

不動産取得税の観点から、住宅を増築する際は以下の内容に注意しましょう。

新築して1年以内に増築する場合は1度しか控除を受けられない

あまりないかもしれませんが、新築して1年以内に増築を複数回行うというケースもあるかもしれません。この時注意したいのが、控除の適用は増築工事の都度ではなく、複数回の増築をまとめて1回の新築と見なされるという点です。

増築工事ごとに1,200万円が控除されるのではないという点には注意しましょう。

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この記事の監修者プロフィール

【監修者】下久保彰

2級建築士。建築設計や施工業務を30年以上経験。最近は自営にて各種請負業務を行う。

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