リフォームしたら、固定資産税は上がる？下がる？再評価されるのはどんなケース？

固定資産税とその計算方法

固定資産税とは、毎年1月1日現在の固定資産を対象に、市区町村が固定資産に課税した地方税です。固定資産税の課税標準は、市区町村が評価した固定資産税台帳価額で3年ごとに見直されます。

固定資産税は、固定資産税評価額と標準税率をかけて算出されます。固定資産税の計算方法は以下の通りです。

固定資産税=固定資産税評価額×標準税率(1.4％)
※標準税率は1.4％ですが、各市区町村によって変わります

リフォームしたら固定資産税は変化する？

家は経年劣化による不具合が生じるため、長く住むためにリフォームが必要になるケースがあります。しかし気になるのが、固定資産税です。

一般的に、住宅の建て替えや大規模なリフォームの際に提出する建築確認申請が必要ないリフォームの場合には、固定資産税は上がることはほとんどありません。

中古住宅や空き家をリフォームをした場合でも、3年ごとの評価額見直しの際、一定の基準で固定資産税が下がります。

その理由は、固定資産税の評価見直しのときに固定資産が増したと評価することが困難であり、リフォームは行っていないとみなし資産評価を行うことが通常だからです。

仮にリフォームが確認された場合でも、建物を使用するために必要な補修と判断されるため、固定資産評価額の評価を変えることはありません。

例えば、空き家を購入し水回りや外壁、屋根などをリフォームしても、固定資産税が上がることはありません。

これは外壁や屋根、水回りなどのリフォームは、古くなったものを原状復帰するということで評価額を見直さなくても良いと判断されるためです。

リフォームをして固定資産税が上がる場合

中古住宅や空き家などの外壁や屋根などのリフォームに関しては、固定資産税は上がらないと説明しましたが、リフォームによっては固定資産税が上がる場合があります。

以下に該当するリフォームは、固定資産税が上がる可能性が高くなります。

・増築して床面積が増加する
・スケルトンリフォームや建て替えなどの改築や増築で住宅の主要構造部に手を加える
・住居を事務所や店舗などに変更すること

上記のような大規模リフォーム(スケルトンリフォームや建て替え、改築や増築など)を中古住宅や空き家などに行う場合、市区町村役場に建築確認申請をしなければなりません。

市区町村役場建築確認申請によって、上記のような大規模リフォームが行われたことを認識できるため、固定資産の資産評価を行います。

スケルトンリフォームや建て替え、改築や増築などリフォームの固定資産の資産評価が行われた場合、固定資産税が急激に上がることもあるようなので注意しましょう。

リフォームをして固定資産税が減額される場合

リフォームの種類によって、固定資産税が減額される場合があります。リフォームの種類の減税対象や手続き方法、必要書類を見ていきましょう。

耐震リフォームの減税

新耐震基準に適合するリフォームをした場合、改修工事完了した年の翌年度分から1年間に限り、住宅1戸あたり120平方メートルの床面積相当分まで固定資産税の2分の1が減額される制度です。

【要件】
・昭和57年1月1日以前から所在する住宅であること(中古住宅や中古マンション、アパート含む)
・新耐震基準に適合する耐震改修であること
・耐震改修の費用が50万円を超えること

【期間】
1年間(ただし、特に重要な避難路として自治体に指定する道路の沿道にある住宅の耐震改修は2年間とする)

【減額】
耐震リフォーム工事を行ったときの家屋にかかる翌年分の固定資産税(120平方メートル相当分までに限る)を2分の1減額する

【計算方法】
固定資産評価額×2分の1×1.4％

【手続き方法】
耐震リフォーム工事完了後の3カ月以内に、物件がある市区町村に必要な書類を添付し申告する

【必要な書類】
・住宅耐震改修証明書または増改築等工事証明書または固定資産税減額証明書
・固定資産税減額申告書
・領収書などの耐震改修にかかった費用の確認ができる書類
・(交付された場合)耐震改修後に交付された住宅性能評価書の写し
・工事請負契約書の写しなど
※申告する市区町村によって書類の種類などが変わってきますので、申告の際は必ず確認するようにしましょう。

【申請場所】
各市区町村の地方税担当課

省エネリフォームの減税

省エネリフォーム工事を行った住宅の翌年分の固定資産税額(120平方メートル相当分までに限る)が1年間3分の1減税される制度です。

【要件】
・賃貸住宅でないこと（中古マンションやアパートなどの共同住宅は含まない）
・平成20年1月1日以前から所在する住宅であること
・工事後の床面積が50平方メートル以上
・省エネの改修工事が下記の要件を満たすこと
1　窓の改修工事
または1と併せて行う床の断熱工事、天井の断熱改修工事、壁の断熱改修工事
2　改修部位がいずれも平成25年省エネ基準相当に適合すること
※2017年12月時点の情報です。
・省エネの改修工事費用が50万円を超えること※補助金などを除く

【期間】
1年間

【減額】
省エネのリフォーム工事を行ったときに、家屋にかかる翌年分の固定資産税額(120平方メートル相当分までに限る)を3分の1減額する

【計算方法】
固定資産評価額×3分の1×1.4％

【手続き方法】
省エネのリフォーム工事完了後、3カ月以内にリフォーム工事内容が確認できる書類などを添付し、市区町村に申告する

【必要な書類】
・増改築等工事証明書または熱損失防止改修工事証明書
・固定資産税額申告書
・納税義務者の住民票の写し
・省エネ改修工事が行われたと確定できる書類
※申告する市区町村によって書類の種類などが変わってきますので、申告の際は必ず確認するようにしましょう。

【申請場所】
各市区町村の地方税担当課

バリアフリーリフォームの減税

バリアフリーリフォームを行った住宅の翌年分の固定資産税額(100平方相当分までに限る)が1年間、3分の1減額される制度です。

【要件】
・賃貸住宅でないこと（中古マンションやアパートなどの共同住宅は含まない）
・下記のいずれかに該当するものが居住していること
1　65歳以上
2　要介護または要支援の認定を受けている
3　障がい者
・新築された日から10年以上経過していること
・工事後の床面積が50平方メートル以上であること
・一定のバリアフリーリフォームが下記のいずれかに該当すること
-通路などの拡幅
-階段の勾配の緩和
-浴室改良
-手すりの取り付け
-トイレの改良
-段差の解消
-出入り口の改良
-滑りにくい床材へ取り替える
・バリアフリーリフォームの工事費用が50万円を超えること※補助金を除く

【減額】
バリアフリーリフォーム工事を行ったときに、家屋にかかる翌年分の固定資産税額(100平方メートル相当分までに限る)を3分の1減額する

【計算方法】
固定資産評価額×3分の1×1.4％

【手続き方法】
・バリアフリーリフォーム工事完了後、3カ月以内にリフォーム工事内容が確認できる書類などを添付して市区町村に申告する。

【必要な書類】
・納税義務者の住民票の写し
・固定資産税減額申告書
・改修工事にかかった明細書(該当の工事内容や費用が確認できるもの)
・改修工事箇所の写真
・改修に要した費用の確認ができる書類(領収書など)
・補助金など居宅介護住宅改修費および介護予防住宅改修費の額を明らかにする書類
・対象者(同居親族を含む)が要介護認定または要支援認定を受けている者の場合、介護保険者証の写し
※申告する市区町村によって書類の種類などが変わってきますので、申告の際は必ず確認するようにしましょう。

【申請場所】
各市区町村の地方税担当課

固定資産税の申請手続き

リフォーム工事見積もり段階で申請の要否が分ります。リフォーム業者が代行でやってくれますが、結構な手数料は掛かります。

建築確認申請が必要ないリフォームの場合には、固定資産税は上がることはほとんどありませんが、管轄の都道府県税事務所のHPなどを見て調べてみるのも今後の知識にもなり役に立つでしょう。

贈与や相続などが伴う税額計算や申請方法などは多少複雑な要素もあるので専門家に依頼したほうが良いでしょう。

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